Opmerkelijke toestanden bij de Stopera in Amsterdam vorige week. Amsterdamse Studenten kwamen daar in opstand tegen de nieuwe huisvestingsverordening die hun rechten als huurders beter zou moeten waarborgen. Zij komen hiermee op voor de belangen van de verhuurders waar zij zelf bang voor zijn. Wat gaat hier mis? Als de studenten denken op te komen voor hun rechten als groep zijn zij niet goed en niet volledig geïnformeerd. Deze regels hadden tien jaar geleden al ingevoerd moeten worden en moeten zo snel mogelijk navolging krijgen in alle andere Nederlandse studentensteden.

In Amsterdam hebben verhuurders een vergunning nodig om een woning op te delen in kamers en deze aan meerdere mensen te verhuren. Verhuurders hebben deze vergunning doorgaans en verhuren daarmee woningen aan meerdere studenten of aan een groep vrienden. Vooral dat laatste wordt door verhuurders actief ingezet als lokkertje. Wie wil dat nu niet? Samen een groep vormen en je eigen medebewoners uitkiezen om je eigen huis te bewonen klinkt als een droom voor veel jongvolwassenen.
In de woning heeft elke bewoner een eigen slaapkamer en worden de overige voorzieningen, waaronder de woonkamer, gedeeld. Je kunt het woningdelen noemen. maar in werkelijk heeft iedereen zijn eigen privé kamer met gedeelde voorzieningen, net als in een studentenhuis. De situatie wordt problematisch zodra de bewoners geen individueel contract meer wordt aangeboden, maar bijvoorbeeld een hoofdhuur-onderhuur constructie of een zogenaamd Friends-contract’ - overigens een misplaatste vernoeming omdat de hoofdpersonen in de de serie Friends slechts met twee personen een woning deelden en daarmee juist een regulier huishouden vormden.
Met dergelijke groepscontracten belanden de huurders door de totaalprijs direct in de vrije sector. Daarmee hebben zij ten eerste geen recht meer op huurprijsbescherming. Ze komen dan in de situatie terecht dat ze € 700 betalen voor een kamer van minder dan 10m2 zonder dat ze daar iets aan kunnen doen. De belangrijkste maatregel uit de nieuwe verordening is het verplichten van kamercontracten voor woningen met een vergunning. Dit stelt huurders juist weer in staat om hun huurprijs te verlagen indien deze wettelijk niet in verhouding tot het geboden woongenot staat. Daarnaast is huurbescherming van individuele bewoners is met een groepscontract veel minder goed gegarandeerd. De hurende partij is immers de groep als geheel in die exacte samenstelling. Als één bewoner wil verhuizen verandert de ‘huurder’ en staat het de verhuurder vrij het contract te beëindigen of de prijs zonder beperkingen te verhogen. Dan laten we alle mogelijke problemen als het aankomt op servicekosten, gebreken en waarborgsommen voor nu nog maar even achterwege. Wij merken dat huurders in hun naïviteit en enthousiasme zich vooraf niet bewust zijn van de risico’s die zij lopen en het gebrek aan rechten waar zij voor kiezen. Pas wanneer zich problemen of conflicten voordoen kijken ze hier kritisch naar, maar op dat moment is het kwaad al geschied. Door de verordening in te voeren en daarmee individuele contracten voor bewoners in dit soort situaties te verplichten, worden de rechten van huurders weer gegarandeerd. Het is niet voor niets dat de wetgever heeft bepaald dat kamers altijd tot de sociale sector behoren en dat daar te allen tijde huurprijsbescherming op van toepassing moet zijn. Die huurprijsbescherming garandeert dat woongenot, als primaire behoefte, betaalbaar blijft. Voor iedereen. Afgezien van de afwenteling van risico’s en het incasseren van buitenproportionele huurpenningen, is er voor verhuurders geen enkele reden om geen kamercontract aan te kunnen bieden voor dezelfde situatie. Waarom komen de studenten in Amsterdam dan toch in opstand? Zij lijken bang om hun woning te verliezen. “Amsterdam gooit studenten op straat met nieuw woonbeleid” kopt een opiniestuk in studentenkrant Folia deze week. Verhuurders spelen hier handig op in door deze angsten te bevestigen en huurders onder druk te zetten. Volgens studenten worden links en rechts overal studenten door de verhuurders uit hun woning gedwongen. Gezien de Nederlandse geschiedenis van huurbescherming is het beeld wat geschetst wordt nogal opmerkelijk. Hoe kan dit? Deze angst berust voor een groot deel op misverstanden. Ten eerste, uitzetting is niet nodig. Verhuurders hebben namelijk nog de mogelijkheid om een vergunning aan te vragen. Indien de verhuurder er geen probleem mee heeft om zich aan de wet te houden, kan de situatie dus nog gecorrigeerd worden, zonder dat de verhuurder hiervoor een bestuurlijke boete krijgt. De verhuurder wordt nog niet tegengehouden door het quotum. Ten tweede is uitzetting niet mogelijk. Het ontbreken van een vergunning is voor verhuurders geen rechtsgrond om een huurcontract te beëindigen. Een verhuurder kan wel deze wens hebben, maar is daarin afhankelijk van de medewerking van de huurder. De huurder kan er vrijwillig voor kiezen om de huurovereenkomst te beëindigen. Mocht hij dat willen dan blijft de situatie dat de huurder recht heeft op een vergelijkbare woning en een verhuiskostenvergoeding. Wanneer de huurder niet wil vertrekken dan heeft de huurder al het recht om te blijven.

Ook de gemeente kan de bewoners niet uitzetten. De Gemeente Amsterdam lijkt bewust te kiezen om de consequenties van de overtreding in de vorm van een bestuurlijke boete bij de verhuurder neer te leggen. Een bestuurlijke boete geeft, in tegenstelling tot bestuursdwang, de gemeente niet de mogelijkheid om zelf de woning te ontruimen. Het is ook geen last onder dwangsom die net zo lang wordt opgelegd totdat de overtreder de situatie heeft gecorrigeerd.De bestuurlijke boete heeft, net als bijvoorbeeld een snelheidsboete, een afschrikkende werking en wordt uitgedeeld zodra de overtreding is geconstateerd. Daarmee blijft het het probleem van de verhuurder. Ten derde, de angsten van huurders hebben vinden niet hun oorzaak in de nieuwe verordening. De vergunningen in casu zijn nu ook al verplicht. Indien de verhuurder op dit moment geen vergunning heeft is dat in de huidige situatie ook al een probleem waarmee de verhuurder het risico loopt op bestuurlijke boetes van maximaal € 20.500,-. De nieuwe verordening verandert daar niets aan. Het enige wat verandert is dat de verhuurder zich niet meer tegen dit financiële risico kan verzekeren met verhoogde huurpenningen omdat hij zich moet conformeren aan de maximale huurprijzen. Michiel Couzy van het Parool heeft wel begrip voor de angsten van de huurders omdat zij volgens hem vaak een tijdelijk huurcontract hebben. “Ze zijn dus kwetsbaar”. Een huurder zit met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd echter slechts in onzekerheid indien hij stiekem de hoop heeft, ondanks wat is overeengekomen, toch langer in de woning te kunnen blijven. Met een tijdelijke huurovereenkomst moet je er altijd vanuit gaan dat het contract op de afgesproken datum eindigt. De nieuwe verordening heeft daar weinig mee te maken. Alleen indien de verhuurder je niet tijdig in kennis stelt van de naderende einddatum, verandert het contract voorgoed in een contract voor onbepaalde tijd. Het is belangrijk om te beseffen dat een verhuurder je maar één tijdelijk contract aan kan bieden en er nooit sprake kan zijn van tijdelijke verlengingen. Er heerst een gebrek aan kennis onder studenten over hun huurrechten. Dat de auteur van het eerdergenoemde opiniestuk in Folia spreekt over de Wooncommissie, waar waarschijnlijk de Huurcommissie wordt bedoeld, is in die zin exemplarisch. We zien elke maand veel bewoners die zich juridisch niet goed hebben laten informeren, die geloven dat zij geen keus hebben en dat de verhuurder zomaar het recht heeft om hun contracten zonder juridische opzeggingsgrond en compensatie te beëindigen. Hier is, ondanks wat de huurder is wijsgemaakt, in de meeste gevallen geen sprake van. Legale kamerverhuur wordt niet onaantrekkelijker dan het nu is. De oplossing kan niet zijn om activiteiten die wettelijk gezien minder rendabel zijn, rendabel te maken door geldende wet- en regelgeving te omzeilen. Dat er minder kamers komen ten opzichte van zelfstandige woonruimten is mogelijk en studenten kunnen niet dezelfde huurprijzen ophoesten als expats. Of de quota toereikend zijn om de studenten in de stad te kunnen huisvesten moet nog maar blijken. Zo niet kunnen verhoging van de quota, overgangsregelingen en alternatieve huisvesting uitkomst bieden. Wie zich niet kan vinden in de nieuwe verordening moet zich afvragen waarom de huurprijzen zo hoog worden gehouden. Dit is niet omdat woningen nu eenmaal zo duur zijn. Dit komt met name omdat verhuurders zonder enig risico hun huurders naast voor het woongenot ook de kosten van de woning laten betalen. De hoge huurprijs is voldoende om alle kosten én de rente op de hypotheek én de aflossing daarvan te betalen. Dat is risicovrij beleggen, in een menselijke basisbehoefte, met het geld van studenten. Nu worden de panden in Amsterdam nog bewoond en hebben de woningen naast een beleggingsfunctie ook nog een huisvestingsfunctie. Als je benieuwd bent naar mogelijke situaties die ontstaan wanneer Amsterdam de investeerders geen halt toeroept beveel ik de documentaire Push, nu te zien op IDFA, van harte aan. Het is misschien niet wat de protesterende studenten uit de binnenstad van Amsterdam op dit moment willen horen, maar het protest getuigt van korte termijndenken en heeft geen oog voor de principiële waarden en taken van de rechtsstaat, noch voor de belangen voor studenten als bevolkingsgroep nu en in de toekomst. Veel verhuurders maken op dit moment gebruik van een truc die hen in staat stelt woningen te verhuren voor prijzen die de wet beoogt te beperken. Dat kan niet de bedoeling zijn. Het studentengeluid tegen de verordening is een roep om meer vrijheid voor verhuurders om de huidige wet- en regelgeving te ondermijnen en daarmee ook het fundamentelere recht op woongenot met voet te treden. De nationale studieschuld, fraude met huurtoeslag, afnemende koopkracht, het zijn slechts enkele maatschappelijke nadelen van de te hoge huurprijzen onder studenten. Al jaren hebben we een systeem van wet- en regelgeving in plaats om deze effecten maatschappelijk acceptabel te houden. Wat wethouder Ivens met de nieuwe wetgeving beoogt is de maas in de wet, waar verhuurders op dit moment doelbewust doorheen glippen, te dichten en een prijsontwikkeling, die totaal uit verhouding is geraakt met het woongenot, een halt toe te roepen. Hij geeft daarmee een goed voorbeeld voor andere steden in Nederland, bijvoorbeeld Groningen, waar contractuele medehuur zich als een virus door de stad verspreid. De huidige schaarste stelt verhuurders in de gelegenheid om alle kosten en risico’s, zowel financieel als juridisch, af te wentelen op de huurder en de maatschappij. Huurders op hun beurt, accepteren steeds meer omdat het ontzettend moeilijk is om een woning te vinden. Amsterdam, en andere Nederlandse steden in haar voetsporen, begeeft zich op dit gebied al veel te lang op een glijdende schaal. Verdere ondermijning en erosie van het huurrecht is absoluut onwenselijk!

Meer lezen?
Lees hier het artikel van het Parool
Lees hier het artikel in de studentenkrant Folia