Het afgelopen jaar zien we in Groningen steeds meer internationale studenten die woonruimte huren via een zogenaamd ‘short stay’ contract, iets wat enkele jaren geleden veel minder voorkwam. Deze ontwikkeling roept direct een aantal vragen op zoals, wat is een short stay contract precies? Hoe lang is short? Waarom zijn deze contracten plotseling in gebruik? Om deze vragen te beantwoorden gaan we deze week in op de juridische betekenis van deze term. We kijken naar de juridische consequenties die met short stay beoogd worden en wat de risico’s en de wenselijkheid daarvan is.

De Engelse term short stay is uiteraard niet in het Nederlands wetboek terug te vinden en heeft op zichzelf ook geen enkele betekenis in de wetgeving. In contracten gaat de term vaak gepaard met een verwijzing naar artikel 7:232 lid 2 BW. Artikel 232 is het begin van de afdeling die de huur van woonruimte juridisch vormgeeft. Lid 2 hiervan stelt dat deze gehele afdeling niet van toepassing is op “huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.” Een overeenkomst in de zin van dit artikel komt dus in zijn geheel buiten het huurrecht voor woonruimte te bestaan.
Verdere duiding over wat we precies moeten verstaan onder woonruimte “naar aard van korte duur” geeft de wet niet. Dat betekent dat de elementen aard van het gebruik, aard van de woonruimte en korte duur alledrie vatbaar zijn voor discussie. De betekenis van ‘korte duur’ is erg subjectief en van perspectief afhankelijk. Voor een medewerker van een gemeente die denkt in bestemmingsplannen is een bestemming voor woonruimte voor 10 jaar misschien slechts een korte periode, terwijl een student die drie jaar op die plek woont dat als langdurig beschouwt.
In het verleden hebben enkele steden hebben de term short stay in bestuursrechtelijke zin wel gedefinieerd en als tijdsperiode afgebakend. (1) Deze bestuursrechtelijke definities ten behoeve van het reguleren van de woningvoorraad staan echter volledig los van de civielrechtelijke relatie tussen huurders en verhuurders en heeft in die zin geen betekenis. Bovendien zijn veel bestuursrechtelijke motivaties om short stay mogelijk te maken achterhaald sinds de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt uit 2016 (waarover volgende week meer). Bij gebrek aan een duidelijke definitie moeten we kijken naar jurisprudentie om te zien hoe de wet in het verleden is uitgelegd door de rechter. Er zijn in het verleden rechtspraken geweest over de vraag of contracten aangemerkt als short stay nu wel of niet onder het huurrecht voor woonruimte vallen, maar er is nog geen eenduidigheid. De oordelen vallen zowel in het voordeel van de huurders als verhuurders en zijn daarnaast te specifiek om algemene juridische conclusies uit te trekken. Om een beter inzicht te krijgen wenden we ons daarom tot de parlementaire geschiedenis over de totstandkoming van het betreffende artikel om erachter te komen wat de oorspronkelijke bedoeling van de wet is geweest.

Uit de parlementaire geschiedenis leiden we in ieder geval af dat de wetgever het artikel alleen voor uitzonderlijke situaties heeft bedoeld en dat men terughoudend moet zijn met zich beroepen op gebruik van woonruimte naar aard van korte duur. Toenmalig Minister van Justitie De Ruiter, verantwoordelijk voor de invoering ervan, noemde het artikel “een uitzonderingsbepaling van zeer beperkte betekenis” en een bepaling die “zeer restrictief moet worden opgevat”. (2) De duur van een overeenkomst is hierbij niet per se het belangrijkst, maar juist de aard van de woonruimte en de aard van het gebruik.
Kamerlid mevrouw Salomons uitte bij de behandeling van het wetsontwerp in de Tweede Kamer in 1979 al haar zorgen over mogelijk misbruik van deze bepaling door verhuurders. (3) Zij vreesde dat dit artikel gebruikt zou worden door verhuurders om wel de lusten, maar niet de lasten van woningverhuur te genieten. Wanneer het huurrecht voor woonruimte door deze uitzondering buiten spel wordt gezet hoeft de verhuurder zich namelijk niet te conformeren aan maximale huurprijzen of aan huurbescherming. Bovendien heeft de verhuurder geen verplichting om de servicekosten af te rekenen en is het voor de huurder een stuk lastiger om het herstel van gebreken te vorderen. Mocht een conflict zich voordoen heeft de huurder geen toegang tot een laagdrempelig orgaan als de Huurcommissie, maar zal hij of zij zich direct tot het kantongerecht moeten wenden. Een procedure bij het kantongerecht vereist meer kennis, vergt meer tijd en brengt hogere kosten met zich mee. In zijn antwoord stelde de Minister de Tweede Kamer gerust. Het zou volgens de Minister voor iedereen overduidelijk moeten zijn dat het geen reguliere bewoning betreft en dat aanspraak op huur(prijs)bescherming niet aan de orde is. Het is aan de rechter om dit uiteindelijk te beslissen, maar gezien de overduidelijke aard zou dit geen probleem moeten opleveren. Als duidelijke voorbeelden gaf hij een vakantiehuisje of een hotelkamer, waarbij het “onzinnig” zou zijn om je als huurder op huurbescherming te beroepen. Maar wat nu als het gaat om tijdelijke woonruimte zoals de huisvesting van internationale studenten in Groningen? Helaas lijkt de door mevrouw Salomons gevreesde situatie precies op wat we nu in Groningen, bewust of onbewust, steeds vaker tegenkomen als het gaat om grootschalige verhuur van woonruimte aan internationale studenten.

Tijdelijkheid geeft niet de doorslag in de vraag of iets naar aard van korte duur is, dus hoe zit het met de aard van de woonruimte en het gebruik? Verschillende overeenkomsten voor woonruimte in complexen voor internationale studenten dragen “Short Stay” of “Short Stay Agreement” als titel met daarbij een verwijzing naar Artikel 7:232 lid 2. Soms wordt er bovendien ook letterlijk vermeld dat het verblijf overwegend het karakter heeft van hotel of logies. In enkele gevallen kwalificeert de huurovereenkomst het gehuurde ook als noodoplossing en soms als beide. Let wel: we hebben het hier nu niet over de tentenkampen en schoolgebouwen die als noodvoorziening dienen en waar de studenten zo snel mogelijk uit moeten en ook uit willen. We hebben het over een ruimte waar zij een periode van maanden kunnen en willen wonen en daar een contract voor hebben. Ook de expliciete bepaling dat reguliere huurbescherming niet van toepassing is is in sommige contracten opgenomen. De verhuurder poogt in al deze gevallen uitdrukkelijk de overeenkomst buiten het huurrecht-regime voor woonruimte te plaatsen. Dat dat in deze gevallen contractueel overeen wordt gekomen maakt dat echter nog niet direct een rechtsgeldige vaststelling van de verhoudingen. Minister de Ruiter voorzag in 1979 immers dat de uitzondering slecht van toepassing zou zijn in gevallen waarin de tijdelijke duur overduidelijk zou zijn en zei daarover dat het “nu eenmaal niet zo is dat de zaak is afgedaan wanneer de verhuurder zegt dat op die grond het geheel van huurbepalingen niet van toepassing is.” (4) De veelvuldige expliciete verwijzingen die de verhuurder in dit soort gevallen vaak noodzakelijk acht trekken die duidelijkheid bovendien juist in twijfel. Het opmerkelijke is dat, ondanks de expliciete verwijzingen naar het wetsartikel dat de overeenkomst buiten het huurrecht voor woonruimte zou plaatsen, de contracten tegelijkertijd veel bepalingen bevatten die juist naar specifieke wetgeving uit dat huurrecht verwijzen. Dit is niet hoe het huurrecht voor woonruimte werkt. Het is geen pizza fantasia die je zelf kunt samenstellen uit alle beschikbare ingrediënten. In het huurrecht zijn naar gelang van de situatie verschillende soorten overeenkomsten mogelijk, maar sommige keuzes sluiten andere wel degelijk uit. Op die manier wordt het evenwicht tussen de partijen gewaarborgd. Daarnaast bevestigt het gebruik maken van wetgeving die specifiek bedoeld is voor de verhuur van woonruimte ook het karakter van die ruimte als zodanig. Behalve onevenwichtig maakt de expliciete verwijzing naar de uitzonderingspositie in combinatie met expliciete verwijzingen naar bepalingen uit het huurrecht voor woonruimte die juist wel van toepassing worden geacht, dat de aard van dergelijke ‘short stay’ contracten uiterst dubbelzinnig en onduidelijk is.

Om het gebruik van de term naar aard van korte duur te onderbouwen wordt de woning volgens contracten dus gebruikt als hotel en/of noodopvang. Een hotelkamer en noodopvang liggen qua beeld nogal wat uit elkaar dus wat is nu eigenlijk de werkelijke situatie? Deze verschilt per complex. Zo maken sommige hotels gebruik van ‘short stay’ overeenkomsten. Woonruimte wordt hier voor lange perioden achtereen verhuurd zonder huurbescherming, met het argument dat het een hotel is. Daar is wellicht wat voor te zeggen wanneer de beschikbare faciliteiten (ontbijt, fitness, receptie, roomservice, schoonmaak) hiervoor aanwezig zijn. Bovendien kan iedereen in een hotel ook voor een kortere periode een kamer huren. Over de prijs is dan BTW verschuldigd en de bezoeker moet toeristenbelasting afdragen. Dit is echter lang niet bij alle huisvesting van internationale studenten in Groningen het geval. Het feit dat de kamer gemeubileerd is en dat er op gezette tijden een beheerder dan wel 24uurs-service aanwezig is maakt een woningcomplex nog niet tot een hotel. Ook niet als dit zo wordt vermeld in de overeenkomst. Het rechtvaardigt op zichzelf ook niet het gebruik van artikel 7:232 lid 2 volgens de kantonrechter. (5) De mogelijkheid om als toerist een kamer voor een weekend te huren is er doorgaans ook niet, laat staan voorzieningen als huishouding en roomservice. Ook hierbij geldt dat hoe vaker expliciet wordt vermeld dat de woonruimte moet worden gezien als vergelijkbaar met een hotel, des te meer je je kunt afvragen of dat zo is en waarom dat veelvuldig moet worden gemeld. Zo duidelijk is het blijkbaar niet, maar degene die het contract heeft opgesteld heeft er schijnbaar wel aanzienlijk belang bij om die overtuiging te wekken. Een bewoner van een studentencomplex gedraagt zich ook anders dan een hotelgast. De student doet bijvoorbeeld zijn eigen boodschappen, viert zijn of haar verjaardag en laat gasten overnachten, iets wat de meeste hotels niet toestaan. Daarnaast staat diegene ingeschreven op het adres en ontvangt er post. Er zijn nog veel meer voorbeelden te verzinnen, maar het punt is dat er contractueel een situatie wordt geschetst die lang niet altijd volledig correspondeert met de werkelijkheid en de ervaring van bewoners. Wat wel vergelijkbaar is in de ‘short stay’ complexen is dat je niet zomaar uit je gehuurde kamer kunt vertrekken. De overeenkomsten worden vastgelegd voor een vooraf exact bepaalde duur. Tussentijds kun je niet zomaar onder je contract uit, iets wat bij een regulier huurcontract voor bepaalde tijd in de zin van art. 7:271 lid 1 BW wel kan. Regelmatig komen er op internet dan ook verzoeken van vertrekkende huurders voorbij die op zoek zijn naar iemand om hun kamer in het “hotel” voor de resterende maanden van hun contract over te nemen. Naast dat dit een vreemde situatie is geeft dit afspreken van een bepaalde of maximale duur of het opnemen van overige opzeggingsgronden tegelijkertijd een indicatie dat de aard van het gehuurde noch de aard van het gebruik van het gehuurde niet per definitie van korte duur is. (6) Anders was de nood om de periode te begrenzen er immers niet.

De wet op zichzelf geeft geen uitsluitsel over het gebruik van de term naar aard van korte duur. Jurisprudentie over dit onderwerp is nogal wisselend omdat elke situatie uniek is. Uiteindelijk zal de rechter, mede op basis van het doel van de wet, daarom voor elke afzonderlijke situatie moeten beoordelen of het gebruik van de woonruimte daadwerkelijk naar aard van korte duur is. Dat betekent dat geen enkel geschil op dit gebied zonder uitspraak op basis van duidelijkheid kan worden beslecht. Hierdoor is er helaas veel onduidelijkheid voor zowel huurders als verhuurders. Jammer, want dergelijke onduidelijkheid is vaak de oorzaak van juridische conflicten en voor geen enkele partij wenselijk. Juist in het licht van deze onduidelijkheid is het toenemend verwijzen naar gebruik naar aard van korte duur geen goede ontwikkeling. Met stellig en veelvuldig gebruik van de term ‘short stay’ in advertenties en contracten, als ware het een benaming met directe juridische consequenties en waarde, wordt huurders zand in de ogen gestrooid. In contracten worden juridische gevolgen aan de gebruikte termen geplakt en gepresenteerd als een gegeven, terwijl een beroep op artikel 7:232 lid 2 door de rechter niet snel zal worden toegewezen. Het gemak waarmee verhuurders zich hier desondanks eenzijdig een uitzonderingspositie op de markt mee trachten te verwerven is gevaarlijk omdat het tegen de bedoeling van de wetgever in gaat. Het is daarnaast onwenselijk omdat het daarmee in een klap alle huurrechten van huurders van tafel veegt zonder onderbouwing die zich objectief laat verifiëren. Bij onenigheid is de enige oplossing een gang naar de kantonrechter, wat voor een internationale student al gauw een te hoge drempel is. Dit staat is schril contrast met de laagdrempelige rechtsgang waar huurders normaal op kunnen vertrouwen.

Referenties: (1) Maastricht bijvoorbeeld in Leidraad Short Stay (2012) en Amsterdam in de Beleidsnotitie Short Stay (2009). (2) Handelingen Tweede Kamer 1978-1979, 17-5-1979, 5026. (3) Idem. (4) Idem. (5) ECLI:NL:GHAMS:2015:1924 3.2. (6) Idem 3.2.2.

Maandag 12 augustus: Inleiding
Maandag 19 augustus: De juridische context van short stay contracten
Maandag 26 augustus: De rol van de gemeente
Maandag 2 september: Conclusie over de wenselijkheid van short stay contracten