Het afgelopen jaar zien we in Groningen steeds meer internationale studenten die woonruimte huren via een zogenaamd ‘short stay’ contract, iets wat enkele jaren geleden vrijwel niet voorkwam. Deze ontwikkeling roept direct een aantal vragen op zoals, wat is een short stay contract precies? Hoe lang is short? Waarom zijn deze contracten plotseling in gebruik? Om deze vragen te beantwoorden hebben we in het vorige deel onderzocht wat de juridische betekenis van deze term is. We hebben gekeken naar de juridische consequenties die short stay contracten beoogd worden te hebben en wat de risico’s daarvan zijn. Deze week kijken we naar de rol van de Gemeente, die nauw betrokken is bij de ontwikkeling van de nieuwe woonruimte voor Internationale studenten.

In de zomer van 2018 werd het in Groningen langzaamaan duidelijk dat er te weinig beschikbare woonruimte was om de nieuwe instroom studenten voor het komende studiejaar te kunnen huisvesten. Vooral voor studenten die uit het buitenland kwamen werden problemen voorzien. Zij kunnen pas later beginnen met zoeken, arriveren bijna allemaal in dezelfde periode in de stad en hebben niet de mogelijkheid om langer thuis te blijven wonen. Bovendien hebben zijn doorgaans nog geen netwerk in de stad en lopen ze vaak tegen een taal- en cultuur barrière aan. Op korte termijn moest er extra huisvesting komen, met name voor deze groep.
Specifiek over het realiseren van huisvesting voor internationale studenten antwoordde het college van burgemeester en wethouders in juli 2018 dat zij van mening was dat internationale studenten dezelfde rechten zouden moeten hebben als Nederlandse studenten. Bovendien stelde het college dat de verhuurders van deze studentenkamers de huurprijsbescherming dienen te respecteren en dat internationale studenten anders naar de huurcommissie moeten kunnen stappen. (1) Het afgelopen jaar zien we echter een toename van huurcontracten op basis van ‘short stay’. Het college is vanaf het begin op de hoogte dat deze contracten worden gebruikt.

Zoals uitgelegd in deel 1, proberen deze short stay overeenkomsten de bescherming van huurders nu juist te omzeilen. De huurprijs is niet beschermd, servicekosten hoeven niet te worden afgerekend en geschillen kunnen alleen via het kantongerecht worden beslecht. Bovendien kunnen huurders ook niet rekenen op huurbescherming. Een huurovereenkomst voor woonruimte is in Nederland in principe voor onbepaalde tijd en een verhuurder kan een contract vrijwel nooit opzeggen. Men kan daar normaalgesproken slechts op twee manieren van afwijken. Enerzijds door een overeenkomst met een maximale duur die eindigt op een afgesproken datum. Daarbij heeft enkel de huurder echter wel het recht heeft de overeenkomst voortijdig op te zeggen. Anderzijds door een overeenkomst met een minimale duur af te sluiten, waarbij de huurder pas na de overeengekomen datum mag opzeggen. De huurder heeft dan echter wel het recht om voor onbepaalde tijd te blijven.
Met short stay overeenkomsten voelen verhuurders zich niet meer gebonden door deze keuze. Er wordt een datum afgesproken waaraan beide partijen exact gebonden zijn. Het college is zich hier van bewust en om dit te verdedigen gebruikt het College verschillende argumenten. Het belangrijkste argument is dat verhuurders op die manier aan de ene kant wel zeker weten dat ze de woonruimte voor een langere tijd kunnen verhuren, terwijl het leegstandsrisico vrijwel volledig wordt weggenomen. (2) Verhuurders kunnen dus van beide walletjes eten als het op huurbescherming aankomt. Dat zou elke verhuurder wel willen! Het huurrecht streeft daarin echter naar gelijkwaardigheid tussen huurder en verhuurder. De consequentie is dat tijdelijke leegstand bij contracten van bepaalde tijd met een maximale duur nu eenmaal een risico van het vak verhuren is. Dat de Gemeente accepteert dat verhuurders zich op deze manier indekken ten koste van huurders is ten eerste een streep door de rekening van internationale huurders. Daarnaast is het tevens een verkeerd signaal tegenover alle eerlijke verhuurders die zich gewoon aan de wet houden en de daarbij horende zakelijke risico’s accepteren. De gemeente acht het risico op leegstand bij internationale studenten groter dan bij Nederlandse studenten. (3) Andersom zou ook geredeneerd kunnen worden dat internationale studenten zich juist door minder mobiliteit kenmerken. Wie voor één of twee semesters zonder huisraad in het buitenland gaat studeren zal in die korte periode niet zo snel willen verhuizen. Zeker niet als de woonruimte tegemoet komt aan een fatsoenlijke norm. Hoe dit in werkelijkheid precies zit is moeilijk te zeggen. De morele vraag van belang die dit opwerpt is of de specifieke doelgroep een uitzonderingspositie voor verhuurders rechtvaardigt. In short stay constructies wordt namelijk het financiële leegstandsrisico van de verhuurders contractueel afgewenteld op de huurders. Die kunnen namelijk niet onder hun contract en de bijkomende financiële verplichtingen uit wanneer zij de woonruimte, hetzij vrijwillig, dan wel door onvoorziene omstandigheden, wensen te verlaten.

De beperkte mobiliteit die uit de short stay contracten voortvloeit is bovendien niet in het lijn met de visie van de stad. De Gemeente koestert de wens van een inclusieve en ongedeelde stad, waarin de internationale studenten een waardevolle bijdrage aan de stad leveren en zich mengen met de lokale bevolking. Deze wens is verwoord in de afspraken van het Convenant BouwJong 2.0 dat de Gemeente in 2019 sloot met onder meer de RUG en verschillende woningbouwcorporaties. De contracten met zowel een bepaalde minimum als maximale duur dragen hier echter niet aan bij. Het houdt internationale studenten ‘gevangen’ in hun woonruimte en ontneemt hen de kans om door te stromen naar woningen tussen de Groningers wanneer de mogelijkheid zich voordoet. Als deze trend zich voortzet kunnen de 1500 studenten die via speciale oplossingen worden gehuisvest niet integreren zoals de Gemeente graag ziet. Niet omdat ze niet willen, maar omdat hun contract het niet toelaat. Het kan voorkomen dat een Phd student meer dan twee jaar huurt door middel van een short stay constructie. (4) Dat is respectloos en vergelijkbaar met mensen jarenlang in dienst nemen op uitzendbasis. Bovendien zijn Phd studenten bij uitstek degenen die je als stad met ambitie zou willen behouden en dus zou willen laten integreren.
Naast dat de gemeente short stay voor lief neemt ten koste van huurbescherming, geeft het ook als het gaat om prijsstelling geen signaal dat ze het huurrecht van belang acht. Voor de huisvesting van internationale studenten waar het bij betrokken is stelt de Gemeente als voorwaarde dat het “om huurprijzen gaat met een juiste prijs-kwaliteit verhouding”. (5) Voor verschillende woningen die wij hebben beoordeeld komt de maximale huurprijs volgens het WWS lager uit dat wat de huurder er daadwerkelijk voor betaalt. Waarom de gemeente het noodzakelijk acht om zelf de vrijheid te nemen om de “juiste prijs-kwaliteit verhouding” te bepalen in plaats van hier het huurrecht op toe te passen en de prijs te laten bepalen aan de hand van het puntensysteem van het WWS is opmerkelijk en onnodig. Het College plaatst zich in deze kwestie in een lastige spagaat. Aan de ene kant zegt het dat internationale studenten ook bij specifieke huisvesting dezelfde rechten moeten hebben als Nederlandse huurders, maar tegelijkertijd praat ze het gebruik van short stay overeenkomsten, die deze rechten expliciet buiten spel trachten te zetten, goed. Dit roept de volgende vraag op: wie is hier nu de kwetsbare groep, de internationale studenten of verhuurders. Moeten de internationale studenten op dezelfde normale rechten kunnen rekenen als alle andere huurders in Nederland, of moeten de verhuurders van hun normale plichten uitgezonderd worden vanwege een hypothetisch groter risico op leegstand?

In november 2018 hebben raadsleden van Groenlinks, PVDA en SP de motie “Short Stay of kan het ook anders" ingediend. Daarin werd het college verzocht om voor 31 maart 2019 te onderzoeken en te kennen te geven of er ook alternatieven zijn voor short stay contracten, wat het beleid ten aanzien van short stay voor de gemeente kan zijn en of de positie van de huurder hierin versterkt kan worden. Het college heeft toegezegd hier na de zomer van 2019 op terug te komen omdat het onderzoek in maart nog niet was afgerond. Dat lijkt helaas te laat om nog van betekenis te zijn voor het komende studiejaar 2019-2020
Dat de Gemeente zo om deze kwestie heen draait en zelf uitvoerig onderzoek naar wenst te doen is zeer opmerkelijk. Met invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt (2016) zijn in het huurrecht namelijk enkele aanpassingen gedaan. Een belangrijke wijziging was dat er om voor meer flexibiliteit te zorgen een mogelijkheid werd gecreëerd voor het aangaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (Artikel 7:271 lid 1 BW). Toenmalig minister Stef Blok van Wonen en Rijksdienst achtte dit onder andere wenselijk omdat “wie uit het buitenland komt om hier te werken of te studeren, moet hier ook een woonruimte kunnen vinden voor die periode.” (6) Met andere woorden, de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is specifiek voor de situatie waar het hier over gaat in het leven geroepen. In 2015 was de mogelijkheid van tijdelijke contracten er namelijk nog amper. Het gevolg daarvan, signaleerde Minister Blok, was dat verhuurders trachtten hun overeenkomst onder te brengen onder artikel BW 7:232 lid 2. Daaraan zijn echter grote bezwaren verbonden vond de rechts-liberale minister en de gevolgen van het gebrek aan huurbescherming en huurprijsbescherming achtte hij in dit soort gevallen bepaald onwenselijk. (7) Met andere woorden, de middelen waar in Groningen nu naar gegrepen wordt omdat huurovereenkomsten voor bepaalde tijd voor verhuurders niet optimaal zijn, zijn precies de middelen die de wet beoogt uit te bannen. Er moet nogmaals worden benadrukt dat, ondanks dat short stay door de verhuurder contractueel wordt overeengekomen en de gemeente Groningen ervoor kiest om dit te gedogen dan wel te accepteren, het nog niet betekent dat de contractvorm ook juridisch houdbaar is. Naar aard van korte duur is immers simpelweg niet een contractsvorm die kan worden gekozen, maar slechts door een rechter als zodanig kan worden beoordeeld. In principe heeft een huurder van woonruimte gewoon recht op huur(prijs)bescherming, behalve als het “onzinnig” zou zijn om je als huurder daarop te beroepen. (8) Door deze contracten in Groningen te beschouwen als een gegeven neemt de gemeente veel vrijheid en draagt het bij aan de normalisering van iets wat zeer restrictief zou moeten zijn omdat misbruik op de loer ligt. (9) De vraag die de Gemeente wil beantwoorden met betrekking tot de wenselijkheid van short stay contracten is al beantwoord. De wetgevende macht en onze volksvertegenwoordigers zijn op dit punt duidelijk. Het aanbieden van contracten onder de noemer naar aard van korte duur dient vermeden te worden, ook wanneer zij zich specifiek op internationale studenten richten. Verhuurders moeten het doen met de mogelijkheden die het huurrecht hen biedt omdat het huurrecht de belangen van huurders en verhuurders in evenwicht houdt. In plaats van zich in allerlei bochten te wringen om short stay overeenkomsten goed te praten, is het wellicht zinvoller als de gemeente haar kostbare tijd en energie steekt in het waarborgen van eerlijke verhuur.

Terwijl de situatie om duidelijkheid vraag stelt de gemeente zich ambivalent op. De gemeente lijkt klem te zitten tussen haar wens de belangen van internationale studenten als huurders te waarborgen en haar wens om tegemoet te komen aan de financiële belangen van verhuurders. Over de wenselijkheid van ‘short stay’ contracten neemt de gemeente geen duidelijke stelling. Dat is begrijpelijk gezien gevoeligheid en de complexiteit van dit dossier. Tenslotte is het überhaupt niet aan de Gemeente om te bepalen of deze vorm van contracten nu wel of niet wettelijk is toegestaan. Daar hebben wij immers de bedoeling van wetgevers en het oordeel van rechters voor. Het is uiteraard niet zo dat de gemeente betrokken is bij alle complexen waar gebruik wordt gemaakt van short stay overeenkomsten. Enkele corporaties doen het immers al jaren en nieuwe onafhankelijke "hotels" steken de kop op in het centrum. Maar door zelf het verkeerde voorbeeld te geven met het gebruik van short stay overeenkomsten werkt de gemeente in de hand dat de stad verandert in één groot hotel. Als dat op zichzelf nog niet genoeg is zijn er voor de Gemeente nog meer goede redenen om af te stappen van de gedogende houding jegens ‘short stay’. Zo dienen de contracten die nu worden gebruikt eenzijdig het belang van de verhuurder en vegen ze alle rechten van de huurders ogenschijnlijk van tafel. Bovendien zijn ze niet in lijn met de visie van een inclusieve stad zoals de gemeente die uitdraagt. And last but not least, is het uitdrukkelijk niet de bedoeling van de wetgever om dergelijke contracten voor deze situatie te gebruiken. Het College heeft belang bij de short stay overeenkomsten, maar zoekt in deze situatie naar een compromis dat er juridisch gezien simpelweg niet is. Desalniettemin kan de Gemeente als belangrijke partner in deze projecten zich wellicht wel inzetten om voorwaarden scheppen die de evenwichtigheid en duidelijkheid tussen huurders en verhuurders vergroten. Dit wordt eenvoudiger wanneer de strikte juridische context als basis wordt verruild voor de vraag van wat wenselijk is. Te denken valt aan een transparante prijsstelling volgens het WWS en contracten zonder tegenstrijdigheden. Als het nodig is willen wij daar best bij helpen.

Referenties: (1) Beantwoording vragen ex art. 41 RvO van Groenlinks over internationale studentenhuisvesting in Groningen, Schriftelijk antwoord van burgemeester en wethouders van Groningen aan de leden van de raad van de gemeente Groningen, 29-8-2018. (2) Beantwoording van aanvullende vragen ex art. 41 RvO van Groenlinks over internationale studentenhuisvesting in Groningen, Schriftelijk antwoord van burgemeester en wethouders van Groningen aan de leden van de raad van de gemeente Groningen, 25-7-2018. (3) Idem. (4) “ One year with SSH” UK Magazine 28-1-2016. (5) Beantwoording vragen, 29-8-2018. (6) Memorie van toelichting Wet doorstroming huurmarkt versie Raad van State , 22-12-2015 p3. (7) Idem, p14,15. (8) Handelingen Tweede Kamer 1979-79 , 5026. (9) Idem.

Maandag 12 augustus: Inleiding
Maandag 19 augustus: De juridische context van short stay contracten
Maandag 26 augustus: De rol van de gemeente
Maandag 2 september: Conclusie over de wenselijkheid van short stay contracten