Huurdokters

HUURDOKTERS

nov. 11, 2020

Waarom huurtoeslag voor kamers geen goed idee is

 Uit de jaarlijkse Monitor Studentenhuisvesting van Kences komt naar voren dat steeds minder studenten op kamers wonen. Een deel van de studenten kiest ervoor, mede door het afschaffen van de studiebeurs voor om (langer) thuis te blijven wonen. Daarnaast kiezen steeds meer studenten voor een eigen zelfstandige woonruimte in plaats van voor een kamer in een huis met gedeelde voorzieningen. Na aftrek van huurtoeslag liggen de prijzen van een studio en een kamer namelijk in de praktijk steeds dichter bij elkaar. Onder andere de Landelijke Studentenvakbond (LSVB) roept daarom nu op om huurtoeslag ook mogelijk te maken voor kamerbewoners. 


Minder kamers, meer studio's Een grote factor in deze verschuiving is het woonbeleid van gemeentes. Het aantal vergunningen dat de laatste jaren in veel grote steden is afgegeven voor het verhuren van woonruimtes als kamers is sterk verminderd als gevolg van strengere eisen. In Amsterdam heeft dit ook een positief effect: individuele huurcontracten zijn daar een voorwaarde aan kamerverhuur. Dat is een grote stap in de strijd tegen contractuele medehuur.
Maar In Groningen bijvoorbeeld, worden er met het huidige beleid simpelweg geen vergunningen meer voor kamerverhuur afgegeven. Wat daarentegen wel op grote schaal gebeurt, is het ombouwen van grote (kamer)panden tot meerdere zelfstandige woonruimten. Die kunnen namelijk wel gemakkelijk voldoen aan het bestemmingsplan van de gemeente. In de strijd tegen het woningtekort onder studenten is dit echter volstrekt onlogisch. Een voorwaarde om voor een vergunning van splitsing van een woonruimte in aanmerking te komen is namelijk dat de leefruimte per woonruimte toeneemt. In theorie groeit zo de woningvoorraad, terwijl de stad in de praktijk juist minder personen kan herbergen.
Waarom wordt hier door investeerders en verhuurder zo gretig gebruik van gemaakt? Een kamer brengt in de praktijk, als we de wettelijke voorschriften even links laten liggen en uitgaan van marktwerking, niet meer op dan een student zelf kan betalen. Om een kamer te betalen gaat een student vaak al een aanzienlijke studieschuld aan. Een zelfstandige woonruimte echter, brengt voor de verhuurder op wat de student kan betalen van zijn studieschuld, aangevuld met wat hij aan huurtoeslag kan aanvragen. Vrijwel geen enkele student kan een appartement van € 735 zelfstandig betalen, zelfs niet met de hulp van DUO. Huurtoeslag brengt hier verandering in. Studenten kunnen de maandelijkse huur dan plots wel ophoesten en dat maakt kleine studio’s en appartementen zeer lucratief voor verhuurders en investeerders, helemaal in vergelijking met kamers.     Als remedie tegen hoge kamerprijzen en de beweging van studenten naar zelfstandige woonruimten, pleiten de LSVB en hun regionale takken daarom voor uitbreiding van huurtoeslag. Wanneer ook kamerhuurders hiervoor in aanmerking komen zal de prikkel om naar een zelfstandige woonruimte te verhuizen minder worden en blijven meer studenten op kamers wonen is de gedachte. Ook wordt het voor verhuurders weer aantrekkelijker om kamers te blijven verhuren. Is dit de juiste oplossing?

Lasten voor de toekomst Stijgende kosten zijn een structureel probleem voor de jongere generatie. Meer toeslagen naar deze generatie pakt niet direct het probleem aan, maar verschuift het. Het drukt wellicht de studieschuld op dit moment, maar leidt ook tot grotere schulden in de toekomst. Want wie draait in de toekomst weer op voor de tekorten die met deze extra uitgaven worden gecreëerd? Inderdaad, diezelfde generatie, zij het in hun volgende levensfase. 
Dat zou niet erg zijn als we er blind op konden vertrouwen dat alles automatisch beter wordt als je ouder wordt. Dat je dan vanzelf vermogen opbouwt na de aanschaf van je eerste woning. Het zijn juist al die verwachtingen die door politiek beleid van de laatste tien jaar op losse schroeven zijn komen te staan. Denk aan het leenstelsel, flexcontracte  n en de onmogelijke positie van starters op de woningmarkt. Deze problemen op het gebied van huisvesting en financiële zekerheid zijn structureel en worden groter. Meer toeslagen leiden uiteindelijk tot meer lasten, zonder dat de oorzaak van de stijgende kosten wordt aangepakt.

 Belastingfraude Misschien nog wel belangrijker is dat over toegekende huurtoeslag op dit moment veel te makkelijk wordt gedacht. Hoeveel huurtoeslag een huurder krijgt hangt onder andere af van het inkomen van de huurder en van wat de huurprijs van de woning is. Een belangrijke kanttekening is dat je nooit recht hebt op meer huurtoeslag dan waar je op basis van de wettelijke maximale huurprijs recht op hebt. 
Het is de eigen verantwoordelijkheid van de huurder er zorg voor te dragen dat hij of zij geen huurtoeslag aanvraagt voor een huurprijs die hoger ligt dan volgens de wet zou mogen. Een fictief voorbeeld: Jan huurt een studio met een kale huurprijs van €710. Hij vraagt voor dit bedrag huurtoeslag aan en ontvangt hiervoor € 300 per maand van de belastingdienst. Wanneer deze studio op basis van de wet maar € 500 waard is, is de maandelijkse toeslag waar Jan recht op heeft maar €200. In dat geval ontvangt Jan dus maandelijks € 100 huurtoeslag te veel.
Hoeveel studenten die hun studio betalen met huurtoeslag controleren dit daadwerkelijk? In de praktijk blijkt: heel weinig. Hoeveel studio’s worden tegen een hogere huurprijs verhuurd dan de wet voorschrijft? In de praktijk blijkt: heel veel. Een snelle blik op het aanbod van zelfstandige woonruimtes leert dat een opvallend groot deel wordt geadverteerd voor tussen de € 700 en € 735, een bedrag dat toevallig preciés onder de huurtoeslaggrens ligt.
Waarom is dit erg, en voor wie? Ten eerste is dit een probleem voor de studenten die zich niet bewust zijn van hun verantwoordelijkheid. De Belastingdienst keert liever geen geld uit aan mensen die daar officieel geen recht op hebben en mag dan ook tot vijf jaar na dato het teveel betaalde bedrag herberekenen en vervolgens terugvorderen. Dat is een enorm risico. Mocht die brief na vijf jaar op de mat vallen, ben je er als huurder dus weinig mee opgeschoten, sterker nog, je hebt er naast je schuld bij DUO nog een schuld bij de Belastingdienst bij. 
Ten tweede is het een maatschappelijk probleem. Huurtoeslag wordt immers betaald van belastinggeld. Dat is geen probleem zolang die middelen ten goede komen aan mensen die dat nodig hebben, in dit geval mensen die vanwege hun inkomen de huur anders niet kunnen opbrengen. Het is niet bedoeld om verhuurders de maximale huurprijs te laten vragen voor een woning die dat niet waard is. Een huurprijs die geen enkele student normaliter zou kunnen opbrengen, maar de belastingbetaler wel. 

Verhuurderssubsidie Tenslotte is het belangrijkste bezwaar tegen het verruimen van de huurtoeslag dat hiermee het gedrag van malafide verhuurders wordt beloond. In plaats van dat de maatschappij eist dat zij zich aan de geldende wetten en regelgeving houden en redelijke huurprijzen vragen, zou dit middel de slachtoffers van hun praktijken ondersteunen om zo de relatie van uitbuiting in stand te houden of zelfs te vergroten. Dit is de omgekeerde wereld. 
Want wat is nu welbeschouwd het probleem? Het probleem is niet dat studenten de huurprijzen niet kunnen betalen, het probleem is dat de gevraagde huurprijzen te hoog zijn. Dat is een subtiel, maar essentieel verschil om voorbij symptoombestrijding te kijken en tot een structurele oplossing te komen. De belangrijkste statistiek in dit verhaal komt nog altijd uit het jaarlijkse onderzoek van de LSVB zelf: bijna 80% van de studenten op kamers betaalt te veel huur. 
Voor de duidelijkheid, zij betalen niet teveel naar hun mening, niet teveel naar hun budget, maar teveel op basis van de wet. In plaats van dat we van verhuurders eisen dat zij zich net als  ieder burger aan de regels houden, is het voorstel van de LSVB om die verhuurders indirect te belonen met extra belastinggeld. Dat is net zo absurd als van vrouwen verwachten dat ze te allen tijde pepperspray op zak hebben, in plaats van van hun belagers te eisen dat ze hen niet lastigvallen. De te hoge huurprijzen zelf moeten worden aangepakt.

 Conclusie Uitbreiding van huurtoeslag naar kamers is het vooruitschuiven van extra schulden. Verhuurders hebben hier per direct het meeste profijt van, terwijl alle risico’s volledig worden afgewenteld op studenten die zich al in een uiterst kwetsbare positie bevinden. Het biedt geen oplossing voor de woningnood, geen antwoord op oneerlijke huurprijzen en geen tegenstand tegen verdere afbreuk van het huurrecht. Dat zijn de daadwerkelijke kwalen. Uitbreiding van huurtoeslag is slechts symptoombestrijding met ernstige bijwerkingen.
De studenten van nu hebben een beduidend slechter financieel toekomstperspectief dan generaties voor zich. Het is makkelijk om dat aan hun eigen consumptiepatroon te wijten of aan domme pech, maar in werkelijkheid is de grootste oorzaak hiervan beleid. Beleid waar zij in de meeste gevallen overigens geen stem over hebben gehad. Tegemoetkoming voor de situatie van deze generatie is op zijn plaats, maar uitbreiding van de huurtoeslag is hiervoor niet het juiste middel. Huurtoeslag is de afgelopen jaren al steeds meer verworden tot een verhuurderssubsidie. Uitbreiding van huurtoeslag zonder de onderliggende problemen aan te pakken zal dit alleen maar verergeren. Begin in plaats daarvan bij het begin. Houd elkaar verantwoordelijk om de wetgeving na te leven die er al is. Toets je huurprijs!

Hoeveel borg mag een verhuurder vragen?

door Florian Hijlkema • 19 feb., 2024
De nieuwe wet goed verhuurdersschap regelt dat jij jouw waarborgsom binnen veertien dagen terug zou moeten krijgen. Heb jij de borg nog niet ontvangen en wil jij dat wij jou daarbij gaan helpen, neem dan vrijblijvend contact met ons op en dan vertellen wij wat wij voor jou kunnen doen!

Wat zegt PVV?

door Timmy Star • 21 nov., 2023
Op woensdag 22 november mag jij weer naar de stembus. De woningmarkt is deze verkiezing een van de grootste thema’s en je zou dus zeggen dat elke partij een uitgebreid plan heeft om de wooncrisis op te lossen. Wij kunnen ons voorstellen dat jij niet alle verkiezingsprogramma’s door gaat lezen dus hebben wij dat deels voor je gedaan. Om de keuze wat makkelijker te maken en om te kijken wat de verschillende partijen gaan doen voor jouw huurrechten, plaatsen wij tot de verkiezing elke dag een samenvatting van de voornemens met betrekking tot de huurmarkt per partijprogramma. Vandaag kijken wij welke plannen Partij voor de Vrijheid heeft met betrekking tot jouw positie als huurder .
Partij voor de Dieren

Wat zegt Partij voor de Dieren?

door Timmy Star • 21 nov., 2023
PvdD wil dat de rechten van huurders boven de belangen van investerders worden gesteld. Het heeft duidelijke plannen om de rechten van huurders te waarborgen en om leegstaand aan te pakken. Nieuwe woningen het liefst in leegstaande panden en bijbouwen met het oog op een klimaatneutrale toekomst.
Share by: