De grens van de sociale huurmarkt wordt bepaald door de huurprijs liberalisatiegrens. Woningen met een huurprijs onder deze grens vallen in de sociale sector, alles met een huurprijs daarboven behoort tot de vrije markt. Hoewel de huurmarkt de afgelopen drie jaar absoluut niet heeft stilgestaan, is deze grens al sinds 2016 niet meer verhoogd en is deze op dit moment nog steeds vastgesteld op €710,68. Volgend jaar wordt de liberalisatiegrens verhoogd naar €720,42. Een verhoging van €9,74 over de afgelopen drie jaar, is dat reëel? In het verleden is de liberalisatiegrens nog maar één keer eerder bevroren en dat was in 2010, voor één jaar. In alle andere jaren is de liberalisatie grens verschillend bijgesteld met een gemiddelde verhoging van ongeveer €15,- per jaar. Wanneer we dit gemiddelde doortrekken zou de liberalisatiegrens nu niet op €720,42 moeten liggen, maar op een huurprijs €760,- per maand. Waarom is dit belangrijk? De huurprijs liberalisatiegrens bepaalt wanneer een huurder in de sociale sector woont en daarmee dus ook de rechten heeft die horen bij huren in de sociale sector. Zo kan een huurder in de sociale sector bijvoorbeeld aanspraak maken op huursubsidie en de rechtsgang naar De Huurcommissie , terwijl een huurder in de vrije sector dat niet kan. Deze rechtsgang is belangrijk omdat het huurders de mogelijkheid biedt om op een relatief eenvoudige manier met beperkte kosten een huurconflict te beslechten, zonder het risico te lopen dat ze over een eerlijke huurprijs moeten procederen tot aan de Hoge Raad. Hoewel we in 2016 besloten hebben de liberalisatiegrens te bevriezen, kunnen we onszelf afvragen of dat besluit redelijk was en of het redelijk is om de grens in 2019 te verhogen met een bedrag van €9,74, een bedrag dat zelfs nog onder de gemiddelde jaarlijkse verhoging van eerdere jaren ligt. De huurmarkt is in de afgelopen jaren behoorlijk verandert en is inmiddels niet meer te vergelijken met de huurmarkt zoals deze was in 2016. Door een grote prikkel in het Woning Waardering Stelsel (WWS) voor energiezuinige woningen, hebben vele zelfstandige huurwoningen een veel hoger energielabel gekregen. Een stimulans die goed gewerkt heeft voor een energiezuinig Nederland, maar welke de huurder direct voelt in de portemonnee. Een hogere energielabel werkt vaak voor 20-30% mee in de maximale huurprijs, waardoor zelfstandige huurwoningen met een hoog label veel sneller in de vrije sector terecht komen. Dit is het gebied waar vraag en aanbod bepaalt en er in de regel niet een huurprijs van €800,- per maand gevraagd wordt, maar eerder huurprijzen van meer dan €1.000,- per maand. Daarnaast telt de WOZ-waarde voor een groot gedeelte mee in de maximale huurprijs. In de berekening vaak zelfs tot een percentage van 20-30% van de maximale huurprijs. Vergelijkbaar dus met het aandeel van de energiezuinigheid van een woning. De afgelopen jaren heeft de hoogte van de WOZ-waarde echter niet stil gestaan. In 2019 wordt zelfs een landelijke stijging verwacht van 7,5% van de WOZ-waarde, terwijl de liberalisatiegrens met 1,37% wordt verhoogd. De WOZ-waarde en het energielabel bepalen dus tezamen al snel voor 40-60% de maximale huurprijs en zijn de afgelopen jaren fors veranderd. Bovendien zou je kunnen stellen dat een hogere energiezuinigheid automatisch leidt tot een hogere waarde van de woning en dus een hogere WOZ-waarde. Voor de huurder wordt waarde over waarde doorberekend en in 2019 wordt dezelfde huurder beloond met een verhoging van de liberalisatiegrens van 1,37%. Wanneer we voor alle woningen in de regio’s centrum, oost, zuid & west van Amsterdam op dit moment een meting zouden doen met de huidige berekening van de WWS, dan durf ik te stellen dat we in Amsterdam nul sociale zelfstandige huurwoningen zullen vinden, terwijl de Gemeente Amsterdam een uitgangspunt heeft van 40-40-20: 40% sociale huurwoningen, 40% middensegment (huurprijs tussen de €700,- en €1.000,-) en 20% dure woningen. De enige oplossing lijkt te zijn om de woningen in Amsterdam op een kunstmatige wijze in de sociale sector te houden. Particuliere woning eigenaren zullen dit niet zo snel doen omdat ze hier simpelweg geen enkel financieel belang bij hebben. Het lijkt er dus op dat woningcorporaties 40% van de woningen in Amsterdam zullen moeten gaan bezitten om deze op een kunstmatige manier onder de huurprijs van €720,42 te houden. De verantwoordelijke minister voor de aanpassing van de liberalisatiegrens, is Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken. Je zou zeggen dat zij, als voormalig loco en waarnemend burgemeester van Amsterdam, op de hoogte is van deze doelstellingen en ook van de extra moeilijkheden waar ze Amsterdam met de minimale stijging mee opzadelt. Ook in dit licht is de beperkte verhoging maar moeilijk te bevatten. Ik wens gemeente Amsterdam veel succes.

Overzicht van de huurprijs liberalisatiegrens over de jaren. Beleid Amsterdam over de verdeling van de woningmarkt.