DE HUURDOKTERS

📢 Belangrijke huurupdate: maximale huurverhoging bekend

Mon, 29 Dec 2025 15:02:40 GMT

Het ministerie van Volkshuisvesting heeft nieuwe regels vastgesteld over hoeveel de huur maximaal verhoogd mag worden voor verschillende typen huurwoningen in Nederland. Deze regels gelden voor huurverhogingen die verhuurders aan zittende huurders mogen doorvoeren.

�� Wat verandert er?

Vanaf komend jaar gelden de volgende maximale huurverhogingen :

• Sociale huurwoningen – huur mag vanaf [1 juli 2026] maximaal 4,1 % omhoog.

• Middenhuurwoningen – huur mag vanaf [1 januari] maximaal 6,1 % stijgen.

• Vrije sector huurwoningen – huur mag vanaf [1 januari] maximaal 4,4 % omhoog.

Belangrijk om te weten is dat dit maximale percentages zijn – je verhuurder mag de huur niet méér verhogen, maar mag er wel voor kiezen om minder te vragen dan deze percentages.

�� Waarom deze percentages?

De overheid bepaalt de maximale huurverhoging elk jaar op basis van factoren zoals inflatie en loonontwikkelingen. De rekensommen verschillen per type huur.

❗ Let op:

✔ Je verhuurder mag niet meer huur vragen dan wettelijk is toegestaan.

✔ In sommige huurcontracten staat een lagere jaarlijkse verhoging afgesproken dan het maximum – dat blijft gelden.

✔ De maximale huurverhoging is een grens – maar je totale huurprijs moet ook passen bij de regels rond maximale huurprijs (bijv. via puntensysteem in gereguleerde sector).

�� Check je huurverhoging en huurprijs bij Huurdokters

Ben je onzeker of jouw verhuurder zich aan de regels houdt? Of wil je weten of jouw huidige huurprijs klopt volgens de wettelijke normen?

�� Bij Huurdokters kun je kosteloos laten controleren:

• of de huurverhoging klopt ,

• of de huidige huurprijs passend is ,

• en of je eventueel bezwaar kunt maken.

�� Laat ons jouw huurverhoging nakijken – dan weet je zeker dat je niet meer betaalt dan waar je recht op hebt!

Servicekosten, dit moet je als huurder weten

Fri, 12 Dec 2025 09:22:52 GMT

Betaal je servicekosten bij je huurwoning, maar weet je niet precies waarvoor? Dat is heel herkenbaar. Gelukkig zijn er duidelijke wettelijke regels die huurders beschermen tegen onterechte of onduidelijke kosten.

Wat zijn servicekosten eigenlijk?

Servicekosten zijn kosten die je bovenop de kale huur betaalt, bijvoorbeeld voor:

gas, water en elektriciteit
schoonmaak van algemene ruimtes
onderhoud van gezamenlijke voorzieningen

Belangrijk om te weten is dat een verhuurder niet zomaar alles mag doorberekenen . Alleen kosten die:

in je huurcontract staan, én
volgens de wet zijn toegestaan

mogen aan jou worden doorbelast.

Niet elke kostenpost is toegestaan

De wet maakt onderscheid tussen:

nutsvoorzieningen met een eigen meter , zoals gas en elektriciteit
overige servicekosten , zoals schoonmaak of huismeesterdiensten

Alleen variabele kosten die echt te maken hebben met het gebruik van de woning mogen worden doorberekend. Vaste kosten of kosten die geen duidelijke relatie hebben met jouw huur, horen daar niet bij.

Je verhuurder moet jaarlijks afrekenen

Je verhuurder is verplicht om elk jaar een duidelijke afrekening van de servicekosten te geven. Deze afrekening moet:

uiterlijk binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar worden verstrekt
inzicht geven in de daadwerkelijk gemaakte kosten

Klopt de afrekening niet, of ontvang je helemaal geen afrekening? Dan sta je als huurder sterker dan veel mensen denken.

Meer duidelijkheid vanaf 2026

Voor nieuwe huurcontracten geldt vanaf 1 januari 2026 een vaste lijst met zaken en diensten die als servicekosten mogen worden gerekend. Alles wat niet op die lijst staat, mag niet worden doorberekend. Dit zorgt voor meer duidelijkheid en minder discussie.

Twijfel je over jouw servicekosten?

Veel huurders betalen al jaren te veel, zonder dat ze het weten. Wij zien dit dagelijks. Heb je vragen over je servicekosten of twijfel je of alles klopt? De Huurdokters helpen je graag verder.

�� Laat je servicekosten checken , dan weet je waar je aan toe bent.

Huurverhoging bevroren in 2025 en 2026

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 16 Apr 2025 11:34:25 GMT

Huurverhoging Bevroren in 2025 en 2026: Goed Nieuws voor Huurders in Sociale Huurwoningen

Vandaag is in de Voorjaarsnota vastgelegd dat de huren van sociale huurwoningen in 2025 en 2026 niet verhoogd zullen worden. Dit besluit biedt financiële verlichting voor honderdduizenden huurders in Nederland.

De maatregel geldt voor alle sociale huurwoningen , waaronder zelfstandige woonruimtes met een huurprijs onder de € 900,07 en onzelfstandige woonruimtes zoals kamers in studentenhuizen en gedeelde woningen. De regering neemt deze stap om huurders te beschermen tegen de stijgende kosten van levensonderhoud en om de betaalbaarheid van wonen te waarborgen.

Wat betekent dit voor jou als huurder?

Als je een woning huurt in de sociale sector, hoef je in zowel 2025 als 2026 géén huurverhoging te verwachten. Normaal gesproken mogen verhuurders jaarlijks de huur verhogen op basis van inflatie en/of inkomensontwikkeling. Dankzij deze maatregel blijven jouw maandlasten gelijk.

Waarom deze maatregel?

De afgelopen jaren zijn de woonlasten flink gestegen, vooral voor mensen met een laag inkomen. In combinatie met hoge energiekosten en duurdere boodschappen, raken veel huishoudens financieel in de knel. Door de huren tijdelijk te bevriezen, wil het kabinet extra steun bieden aan mensen die het het hardst nodig hebben.

Wat moet je doen?

Als je in een sociale huurwoning of op kamers woont, hoef je zelf niets te doen. De verhuurder zal als het goed is jou zelf op de hoogte brengen van de huurbevriezing of dit jaar geen huurverhoging toesturen. Ontvang je toch een voorstel voor huurverhoging? Neem dan contact met ons op.

Wat betekent de liberalisatiegrens 2025 voor jou?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Tue, 21 Jan 2025 12:41:13 GMT

Vanaf 1 januari 2025 is de liberalisatiegrens opnieuw aangepast

De liberalisatiegrens bepaalt of jouw huurwoning onder de sociale huur valt of in de middenhuur of vrije sector. Vanaf 1 januari 2025 wordt deze grens opnieuw aangepast. Wat betekent dit voor jou als huurder, en hoe zit het met de middenhuur? Hieronder vind je alle belangrijke informatie, inclusief een overzicht van de liberalisatiegrens van de afgelopen vijf jaar.

Wat is de liberalisatiegrens?

De liberalisatiegrens is een wettelijk vastgestelde huurprijsgrens. Woonruimtes met een kale huur onder deze grens worden aangemerkt als sociale huurwoningen. Deze woningen hebben:

Bescherming tegen te hoge huurprijzen.
Strengere regels voor huurverhoging.
De mogelijkheid voor huurtoeslag [afhankelijk van je inkomen].

Woningen met een huurprijs boven deze grens vallen of in de middenhuur of in de vrije sector en hebben minder strikte regels. Wanneer jouw woning in de middenhuur valt heb je de eerste zes maanden ook recht op bescherming tegen te hoge huurprijzen.

Nieuwe grens in 2025

De liberalisatiegrens wordt in 2025 vastgesteld op € 1.184,82 per maand. Dit is een stijging ten opzichte van de € 879,66 in 2024. Deze jaarlijkse verhoging is gekoppeld aan de inflatie om rekening te houden met de stijgende kosten van levensonderhoud.

Wat is middenhuur?

Tussen sociale huur en vrije sector huur, is er de categorie middenhuur. Dit zijn huurwoningen met een maandhuur tussen de liberalisatiegrens [€ 900,07 in 2025] en € 1.184,82 per maand. In dit segment heb je als huurder minder rechten dan bij een sociale huurwoning maar heb je wel de mogelijkheid om binnen de eerste zes maanden van de huurovereenkomst de huurprijs te toetsen.

Overzicht: liberalisatiegrens 2020-2025

Hieronder vind je een overzicht van de liberalisatiegrens van de afgelopen vijf jaar:

2020 - € 737,14

2021 - € 752,33

2022 - € 763,47

2023 - € 808,06

2024 - € 879,66

2025 - € 1.184,82

Wat betekent dit voor jou?

Huurders in de sociale sector: Als je huurprijs onder de liberalisatiegrens ligt, val je onder de sociale huur. Dit betekent dat je recht hebt op huurprijsbescherming en mogelijk huurtoeslag.

Huurders in de middenhuur: Als je huurprijs onder de liberalisatiegrens hoort te liggen dan kan je in de eerste zes maanden de hoogte van de huurprijs toetsen.

Vrije sector: Voor huurprijzen boven de liberalisatiegrens gelden minder regels. In dat geval kan je de kale huurprijs niet toetsen, maar hoort de verhuurder zich natuurlijk wel aan alle andere regels te houden, waaronder de wijze van afrekening van de servicekosten.

Tips voor huurders

1. Controleer je huurprijs: Controleer of je huurprijs onder de liberalisatiegrens ligt en of je recht hebt op huurtoeslag.

2. Houd rekening met jaarlijkse aanpassingen: De liberalisatiegrens wordt elk jaar aangepast. Blijf op de hoogte om te weten waar je recht op hebt.

3. Zoek naar middenhuurwoningen: Als je inkomen te hoog is voor sociale huur maar te laag voor de vrije sector, kan middenhuur een goede optie zijn.

De nieuwe liberalisatiegrens is bedoeld om meer betaalbare woningen beschikbaar te houden. Als huurder is het belangrijk om op de hoogte te blijven van jouw rechten en mogelijkheden.

Tijdelijke huurovereenkomsten

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 18 Dec 2024 14:07:44 GMT

Column: Tijdelijke huurcontracten verdwijnen – eindelijk een beetje ademruimte voor huurders

Een kamer, appartement of woning vinden is tegenwoordig bijna onmogelijk geworden. Het is een race tegen de klok, met tientallen anderen die vechten voor dezelfde plek. En als je dan eindelijk een contract in handen hebt, is het vaak tijdelijk. Dat tijdelijke karakter voelt voor veel huurders als een tikkende tijdbom: een constante dreiging dat je over een jaar of twee weer op straat staat. Maar daar komt nu verandering in. Vanaf 2024 worden tijdelijke huurcontracten grotendeels afgeschaft. Een zegen voor huurders, of niet?

Laat me eerst duidelijk zijn: het idee van tijdelijke huurcontracten was ooit goedbedoeld. Ze zouden de drempel verlagen voor verhuurders om woningen beschikbaar te stellen. Een flexibele oplossing, klonk het. Maar in de praktijk? Het werd vooral een manier om huurders onzeker te houden en huren snel te verhogen. Waarom zou je investeren in een band met je buurt, je huis opknappen of zelfs maar gordijnen ophangen als je over een paar maanden weer je biezen moet pakken?

De afschaffing van deze contracten is een stap in de goede richting. Het geeft huurders eindelijk de kans op stabiliteit. Je kunt je thuis voelen in je huis, omdat je weet dat je er mag blijven zolang je netjes je huur betaalt. Geen zenuwslopende gesprekken meer met de verhuurder over verlenging of de dreiging van een huursverhoging bij elk nieuw contract. Gewoon, rust.

Maar laten we eerlijk zijn: de echte problemen op de huurmarkt lossen we hier niet mee op. De huren zijn nog steeds torenhoog, en het aanbod van betaalbare woningen blijft schrikbarend laag.

Als Huurdokter juich ik deze verandering toe. Het voelt als een overwinning in een strijd die al jaren gaande is. Toch kunnen we nog niet zeggen dat de huurmarkt eerlijk is. Want zolang er meer mensen een woning zoeken dan er beschikbaar zijn, blijft het een markt waar huurders afhankelijk blijven van de grillen van verhuurders.

Dus ja, laten we vieren dat tijdelijke huurcontracten zijn verdwenen. Maar laten we ook niet vergeten dat dit slechts een begin is. Betaalbare, vaste huurwoningen moeten de norm worden en geen uitzondering.

Huurverhoging 2025

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 18 Dec 2024 13:54:50 GMT

Huurverhogingen in 2025: Wat jij als huurder moet weten

Vanaf 2025 krijgen huurders in Nederland te maken met nieuwe regels rondom huurverhogingen. De wijzigingen verschillen per sector en kunnen impact hebben op jouw maandelijkse huur. Hier is wat je moet weten om je goed voor te bereiden.

Vrije sector: maximaal 4,1% huurverhoging

Voor huurders in de vrije sector wordt de huur vanaf 1 januari 2025 maximaal met 4,1% verhoogd. Dit percentage is gebaseerd op de inflatie (3,1%) plus een extra 1%. Controleer tijdig je huurcontract om te zien of dit op jouw situatie van toepassing is.

Middenhuur: verhoging tot 7,7%

Voor huurders in de middenhuur wordt de huurverhoging berekend aan de hand van de cao-loonontwikkeling. Omdat de lonen in 2024 gemiddeld met 6,7% zijn gestegen, is een huurverhoging van maximaal 7,7% per 1 januari 2025 toegestaan. Deze verhoging geldt vooral voor woningen met een huurovereenkomst gesloten na 1 juli 2024 en een huurprijs tussen € 900,07 en € 1.184,82 per maand.

Sociale huur: aanpassingen per 1 juli 2025

Als je in een sociale huurwoning woont [een kamer of een zelfstandige woonruimte met een huurprijs onder € 900,07 per maand] blijft de maximale huurverhoging tot 1 juli 2025 gelijk aan het huidige maximum van 5,8%. Daarna wordt het plafond iets verlaagd naar 5%. Bovendien mag de gemiddelde huurstijging per woningcorporatie niet hoger zijn dan 4,5%.

Correctie: Lees hier de laatste ontwikkeling over de huurverhoging de voorgestelde bevriezing in de voorjaarsnota.

Wat verandert er vanaf 2026?

Vanaf 2026 worden huurverhogingen gekoppeld aan een gemiddelde inflatie over drie jaar. Dit zorgt voor meer stabiliteit, waardoor je als huurder beter kunt inschatten wat je in de toekomst kunt verwachten.

Wat kun je als huurder doen?

1. Controleer je huurcontract : Bekijk of jouw huurprijs onder de nieuwe regels valt of laat jouw huurovereenkomst toetsen .

2. Wees voorbereid : Vraag je verhuurder om duidelijkheid over een mogelijke verhoging en vraag zo nodig advies aan de Huurdokters.

3. Ken je rechten : De overheid stelt duidelijke grenzen aan huurverhogingen. Als je vermoedt dat jouw huur te veel stijgt, kun je bezwaar maken.

Met deze nieuwe regels probeert de overheid huurprijzen betaalbaar te houden, maar het blijft belangrijk om als huurder je rechten te kennen en goed geïnformeerd te zijn. Heb je vragen of twijfels? Neem dan contact met ons op.

Hoeveel borg mag een verhuurder vragen?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 19 Feb 2024 17:12:13 GMT

Nieuwe Wet Goed Verhuurderschap: Strengere Regels voor Waarborgsommen

De recent aangenomen Wet Goed Verhuurderschap in Nederland heeft een reeks veranderingen geïntroduceerd om de rechten van huurders te versterken en de relatie tussen verhuurders en huurders te verbeteren. Een van de gebieden waarop deze wet aanzienlijke veranderingen heeft doorgevoerd, is met betrekking tot waarborgsommen.

De waarborgsom, die huurders bij aanvang van een huurovereenkomst aan verhuurders betalen als zekerheid voor eventuele schade aan de woning of onbetaalde huur, is een lang onderwerp van discussie geweest. De nieuwe wet stelt duidelijke regels en beperkingen vast met betrekking tot deze waarborgsommen, met als doel de bescherming van huurders en het voorkomen van misbruik door verhuurders.

Een van de belangrijkste bepalingen van de Wet Goed Verhuurderschap is de limiet die wordt gesteld aan de hoogte van de waarborgsom. Verhuurders mogen niet langer een waarborgsom vragen die hoger is dan twee maanden kale huur. Dit betekent dat, ongeacht de huurprijs van de woning, de waarborgsom beperkt is tot een maximum van twee maanden huur, exclusief eventuele servicekosten.

Daarnaast schrijft de wet voor dat verhuurders de waarborgsom binnen een bepaalde termijn na beëindiging van de huurovereenkomst moeten terugbetalen aan de huurder, mits er geen sprake is van openstaande betalingen of schade aan de woning. Deze termijn is vastgesteld op maximaal veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst. Dit is bedoeld om te voorkomen dat huurders onnodig lang moeten wachten op teruggave van hun waarborgsom.

Verder vereist de wet dat verhuurders een gedetailleerde specificatie verstrekken van eventuele inhoudingen op de waarborgsom, inclusief de kosten van eventuele reparaties of schoonmaakwerkzaamheden. Hierdoor worden huurders beter geïnformeerd over waarom bepaalde bedragen worden ingehouden en wordt transparantie bevorderd in het terugbetalingsproces van de waarborgsom.

Hoewel de nieuwe regels voor de afwikkeling van de waarborgsommen eenvoudig en helder zijn merken wij toch dat huurders lang moeten wachten op de terugbetaling en/of dat er niet duidelijk wordt uitgelegd op welke grond de borg wordt ingehouden.

Heb jij het idee dat jij je borg terug zou moeten krijgen, maar heb jij deze nog niet binnen veertien dagen na het einde van je huurovereenkomst ontvangen. Dan adviseren wij jou de verhuurder nogmaals te verzoeken om de borg terug te betalen. Krijg jij vervolgens alsnog de borg niet terug dan helpen wij jou uiteraard graag.

Vraag nu een gratis en vrijblijvende diagnose aan over jouw huurrechten.

Wat zegt PVV?

Tue, 21 Nov 2023 13:28:10 GMT

Op woensdag 22 november mag jij weer naar de stembus. De woningmarkt is deze verkiezing een van de grootste thema’s en je zou dus zeggen dat elke partij een uitgebreid plan heeft om de wooncrisis op te lossen. Wij kunnen ons voorstellen dat jij niet alle verkiezingsprogramma’s door gaat lezen dus hebben wij dat deels voor je gedaan. Om de keuze wat makkelijker te maken en om te kijken wat de verschillende partijen gaan doen voor jouw huurrechten, plaatsen wij tot de verkiezing elke dag een samenvatting van de voornemens met betrekking tot de huurmarkt per partijprogramma. Vandaag kijken wij welke plannen Partij voor de Vrijheid heeft met betrekking tot jouw positie als huurder .

Wat staat er in het programma?

PVV erkent dat wonen een grondrecht is en vindt daarmee dat de overheid ernstig heeft gefaald omdat betaalbaar wonen voor Nederlanders bijna onmogelijk is geworden. Het krijgen van een woning is bijna onmogelijk en wanneer je er een hebt gevonden kun je hem niet betalen. Statushouders zitten er volgens PVV daarentegen wel lekker comfortabel bij en zijn een van de grootste oorzaken van de wooncrisis.

Hoe belangrijk is wonen voor PVV?

Wonen wordt door PVV gezien als grondrecht. Het is voor PVV dan ook onaanvaardbaar dat de dakloosheid toeneemt. Nederlanders moeten betaalbaar kunnen wonen. De oplossingen die daarvoor worden aangedragen zijn weinig concreter. PVV wil vooral de obstakels voor snel (en niet duurzaam) bouwen opheffen.

Heeft PVV unieke speerpunten voor jouw huurrechten?

PVV heeft weinig oog voor de rechten van huurders, die lijken in het verhaal geen rol te spelen anders dan dat Nederlandse huurders niet langer zouden moeten worden gediscrimineerd bij het vinden van een woning. PVV wil wel dat de huurtoeslag omhoog gaat en de huurprijzen naar beneden, maar legt niet precies uit hoe. huurprijzen in grote steden worden getemperd.

Conclusie

PVV wil woningen voor Nederlanders in plaats van voor migranten en wil dat er snel kan worden bijgebouwd zonder lastige wetgeving met betrekking tot de omgeving. De huren moeten omlaag om wonen betaalbaar te houden.

Wil jij meer weten van Partij voor de Vrijheid? Lees dan hier het volledige verkiezingsprogramma.

Wat zegt Partij voor de Dieren?

Tue, 21 Nov 2023 09:52:31 GMT

Op woensdag 22 november mag jij weer naar de stembus. De woningmarkt is deze verkiezing een van de grootste thema’s en je zou dus zeggen dat elke partij een uitgebreid plan heeft om de wooncrisis op te lossen. Wij kunnen ons voorstellen dat jij niet alle verkiezingsprogramma’s door gaat lezen dus hebben wij dat deels voor je gedaan. Om de keuze wat makkelijker te maken en om te kijken wat de verschillende partijen gaan doen voor jouw huurrechten, plaatsen wij tot de verkiezing elke dag een samenvatting van de voornemens met betrekking tot de huurmarkt per partijprogramma. Vandaag kijken wij welke plannen Partij voor de Dieren heeft met betrekking tot jouw positie als huurder .

Wat staat er in het programma?

GroenLinksPVDA behandeld wonen als een kwestie van publieke voorziening. Zij nemen daarmee een belangrijk standpunt in over hoe zij willen omgaan met de woningcrisis. De ideologie van GroenlinksPVDA omtrent wonen lijkt in de huidige verkiezingen vooral gefocust te zijn op drie idealen: betaalbaar wonen, groener wonen en gemeenschappelijk wonen. Dit laatste punt komt uitvoerig ter sprake en ziet op het streven van GroenlinksPVDA om in te zetten op een woningmarkt waar de overheid een actieve rol in speelt.

Hoe belangrijk is wonen voor GroenlinksPvdA?

Wonen als onderwerp komt in het partijprogramma enigszins laat, maar wel uitgebreid aan de orde. GroenlinksPVDA zet daarbij in op een uitermate collectief systeem van bouwen en verhuren. Niet alleen wil het land en vastgoed uit handen van grote (overzeese) private partijen krijgen, zij stimuleren ook de rol van gemeentes om deze grond vervolgens te behouden en beheren. Daarbij zet de partij ook sterk in op verduurzaming van zowel de bouw van woningen als van de huidige woonvoorraad. Vooraan voor GroenlinksPVDA is het creëren van een woonsector waarin wonen een toegankelijk, algemeen goed is waar een ieder recht op heeft.

Heeft GroenlinksPvdA unieke speerpunten voor jouw huurrechten?

GroenlinksPVDA zet net als de meeste andere partijen in op de bouw van nieuwe woningen, zo wil het in totaal 100.000 woningen per jaar bij te bouwen vanuit een collectief Woningbouwfonds. Het grootste deel van deze woningen komt ten goede van de sociale- en middensector. GroenlinksPVDA lijkt daarbij voornamelijk in te zetten op een verschuiving van de bouw van woningen naar een publieke taak. Hierbij ligt de focus vooral op het bouwen van sociale huurwoningen, zeker in gemeentes waar het percentage sociale huurwoningen nu onder de 30% ligt.

Wat betreft de doortrekking van het huidige WWS naar het middensegment heeft GroenlinksPVDA ambitieuze plannen. Niet alleen wil het de uitbreiding zoals het momenteel op tafel ligt doorvoeren, het wil de uitbreiding verder doortrekken naar alle woningen. Daarmee zou elke woning moeten voldoen aan een maximale huurprijs. Bovendien wil het een invoering van een ‘huisjesmelkersboete’ waarmee gemeentes verhuurders kunnen beboeten wanneer zij te hoge huren vragen.

Ook wil GroenlinksPVDA inzetten op een uitbreiding van de huurtoeslagenregeling. Zo wil het de leeftijdsgrens verlagen naar 18, wil het jongeren en huurders met een huur boven de liberalisatiegrens ook recht op huurtoeslag geven en wil het huurtoeslag ook beschikbaar maken voor onzelfstandige woonruimtes.

Conclusie

De plannen van GroenlinksPVDA omtrent wonen lijken voornamelijk gericht op het versterken van de rechten van huurders in het lage tot middensegment. Maar niet alleen dat, ook heeft GroenlinksPvdA plannen om een woningmarkt te creëren waarin betaalbaar wonen een recht is dat voor iedereen geldt. GroenlinksPvdA poogt dit te realiseren door het stimuleren van een actieve rol van de overheid die, waar nodig, zelf het roer in handen neemt bij de bouw en verhuur van woningen. Zeker wat betreft de plannen voor de doortrekking van huurregulaties en een strenger handhavingsbeleid lijken jouw rechten als huurder gegarandeerd.

Wil jij meer weten van GroenlinksPvdA? Lees dan hier de volledige verkiezingsprogramma.

Wat zegt GroenlinksPvdA?

Mon, 20 Nov 2023 13:22:27 GMT

Op woensdag 22 november mag jij weer naar de stembus. De woningmarkt is deze verkiezing een van de grootste thema’s en je zou dus zeggen dat elke partij een uitgebreid plan heeft om de wooncrisis op te lossen. Wij kunnen ons voorstellen dat jij niet alle verkiezingsprogramma’s door gaat lezen dus hebben wij dat deels voor je gedaan. Om de keuze wat makkelijker te maken en om te kijken wat de verschillende partijen gaan doen voor jouw huurrechten, plaatsen wij tot de verkiezing elke dag een samenvatting van de voornemens met betrekking tot de huurmarkt per partijprogramma. Vandaag kijken wij welke beloftes GroenlinksPvdA doet met betrekking tot jouw positie als huurder .

Wat staat er in het programma?

Hoe belangrijk is wonen voor GroenlinksPvdA?

Heeft GroenlinksPvdA unieke speerpunten voor jouw huurrechten?

Conclusie

Wil jij meer weten van GroenlinksPvdA? Lees dan hier de volledige verkiezingsprogramma.

Wat zegt BVNL?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Fri, 17 Nov 2023 12:28:33 GMT

Op woensdag 22 november mag jij weer naar de stembus. De woningmarkt is deze verkiezing een van de grootste thema’s en je zou dus zeggen dat elke partij een uitgebreid plan heeft om de wooncrisis op te lossen. Wij kunnen ons voorstellen dat jij niet alle verkiezingsprogramma’s door gaat lezen dus hebben wij dat deels voor je gedaan. Om de keuze wat makkelijker te maken en om te kijken wat de verschillende partijen gaan doen voor jouw huurrechten, plaatsen wij tot de verkiezing elke dag een samenvatting van de voornemens met betrekking tot de huurmarkt per partijprogramma. Vandaag kijken wij welke beloftes BVNL doet met betrekking tot jouw positie als huurder .

Wat staat er in het programma?

Wonen staat bij BVNL pas in het zesde hoofdstuk. Daarbij gaat BVNL er vanuit dat er pas een gezonde woningmarkt is wanneer vraag en aanbod in balans is en lijkt daarbij enkel uit te gaan van marktwerking. De reden voor het disbalans wordt verweten aan het hoge migratiesaldo en overheidsmaatregelen zoals de 40/40/20 verplichting. Hiermee wordt verwezen naar de verplichting om bij de aanbouw te voldoen aan de verdeling van 40% sociale huur, 40% middenhuur en 20% vrije sector en lijkt BVNL er vanuit te gaan dat de krapte op de woningmarkt opgelost zou kunnen worden wanneer er meer vrije sector woningen gebouwd zouden kunnen worden.

Hoe belangrijk is wonen voor BVNL?

BVNL verbindt wonen in het verkiezingsprogramma niet aan bepaald recht of behoefte en ziet wonen vooral als een commerciële aangelegenheid waarin investeerders gestimuleerd zouden moeten worden. Daarmee lijkt BVNL geen oog te hebben voor de huurders en wil de partij zelfs stimuleren om huurders minder huurbescherming te geven door bijvoorbeeld ‘scheefwoners’ aan te pakken en de regulering op de midden huur af te schaffen. Op basis hiervan is de conclusie te trekken, hoewel dit niet expliciet genoemd wordt, dat huurders minder huurbescherming zouden moeten hebben.

Heeft BVNL unieke speerpunten voor jouw huurrechten?

BVNL lijkt vooral in te zetten op het verminderen van de huurrechten door de mogelijkheid te bieden om de huurbescherming van huurders af te nemen en woningdelen op basis van de zogenoemde ‘friends’ contracten te stimuleren. Hiermee krijg je als huurder veel minder rechten en daarnaast wil BVNL de plannen voor regulering van de middenhuur schrappen.

Conclusie

BVNL lijkt vooral oog te hebben voor de investeerder en de belangen van de verhuurder en wil de rechten van huurder verder afbreken. De reden van de wooncrisis lijkt de partij vooral neer te leggen bij de toename van de vraag naar woning in verband met het ‘hoge’ immigratiesaldo. Jouw rechten als huurder lijken in het verkiezingsprogramma geen belang te hebben en de plannen van BVNL zullen vooral de vrije markt bevorderen en jouw huurrechten te minimaliseren.

Wil jij meer weten van BVNL? Lees dan hier de volledige verkiezingsprogramma.

Wat zegt VVD?

Fri, 17 Nov 2023 08:44:54 GMT

Op woensdag 22 november mag jij weer naar de stembus. De woningmarkt is deze verkiezing een van de grootste thema’s en je zou dus zeggen dat elke partij een uitgebreid plan heeft om de wooncrisis op te lossen. Wij kunnen ons voorstellen dat jij niet alle verkiezingsprogramma’s door gaat lezen dus hebben wij dat deels voor je gedaan. Om de keuze wat makkelijker te maken en om te kijken wat de verschillende partijen gaan doen voor jouw huurrechten, plaatsen wij tot de verkiezing elke dag een samenvatting van de voornemens met betrekking tot de huurmarkt per partijprogramma. Vandaag kijken wij welke beloftes de VVD doet met betrekking tot jouw positie als huurder.

Wat staat er in het programma?

VVD heeft oog voor de problemen van iedereen lijkt het, sociale huurders, starters, huiseigenaren, verhuurders en ontwikkelaars. Het wil ook al die groepen tegemoetkomen met verschillende speerpunten, maar daarmee lijken er geen keuzes gemaakt te worden aan welke knoppen de VVD nu wil draaien om een betere huur- en woningmarkt te creëren. Als alle knoppen dezelfde kant op worden gedraaid krijg je immers alleen maar meer van hetzelfde en wordt er geen verandering in gang gezet.

Hoe belangrijk is wonen voor de VVD?

De VVD zegt wonen belangrijk te vinden, maar dat blijkt niet direct in het programma. Wonen is als onderwerp samengevoegd met vervoer en komt redelijk laat aan bod [punt 7]. Vervolgens wordt er veel gezegd over het belang van vrijheid in mobiliteit en gaat het onder bulletpoint 12 voor het eerst over wonen. Vrijwel elk speerpunt op het onderwerp begint met dat er meer gebouwd moet worden. Een verdere uitleg hoe we uit de huidige wooncrisis moeten geraken wordt verder niet gegeven, bouwen is voor VVD simpelweg de oplossing en lijkt belangrijker dan wonen.

Heeft de VVD unieke speerpunten voor jouw huurrechten?

Als het gaat om jouw huurrechten wil VVD dat huurprijzen minder hard stijgen. Dat is geen gekke gedachte als je je bedenkt dat de maximale huurprijzen op basis van het WWS [de maximale huur dat bij een X aantal punten hoort] het afgelopen jaar met 10% zijn geïndexeerd en verhuurders voor komend jaar een waarschijnlijk een huurverhoging van bijna 5% mogen doorvoeren. Als je daarbij optelt dat huurwoningen automatisch voor een hogere huurprijs in aanmerking komen door aanpassingen in het WWS van de afgelopen 2 jaar [dezelfde woning levert nu veel meer punten op dan 2 jaar geleden] is het evident dat huurprijzen veel harder stijgen dan de bestedingsruimte van huurders.

Daarnaast wil VVD hardere straffen voor “foute huisjesmelkers” en wil het gemeenten helpen deze aan te pakken. Of dat mogelijk is met de huidige wetgeving of dat daar iets aan moet gebeuren laat de VVD in het midden. Er moet in ieder geval harder gestraft worden.

Conclusie

Wonen lijkt voor VVD geen prioriteit te hebben en de partij laat in het programma niet blijken voor welke groep ze zich nu echt wil inzetten. Bouwen is wat VVD betreft de oplossing voor alles. Of je als huurder hiermee nu echt het meest geholpen bent op dit moment valt te betwijfelen.

Wil jij meer weten van VVD? Lees dan hier de volledige verkiezingsprogramma.

Wat zegt BBB?

Thu, 16 Nov 2023 15:49:24 GMT

Op woensdag 22 november mag jij weer naar de stembus. De woningmarkt is deze verkiezing een van de grootste thema’s en je zou dus zeggen dat elke partij een uitgebreid plan heeft om de wooncrisis op te lossen. Wij kunnen ons voorstellen dat jij niet alle verkiezingsprogramma’s door gaat lezen dus hebben wij dat deels voor je gedaan. Om de keuze wat makkelijker te maken en om te kijken wat de verschillende partijen gaan doen voor jouw huurrechten, plaatsen wij tot de verkiezing elke dag een samenvatting van de voornemens met betrekking tot de huurmarkt per partijprogramma. Vandaag kijken wij welke beloftes de BBB doet met betrekking tot jouw positie als huurder.

Wat staat er in het programma?

De BBB heeft als tweede hoofdstuk in haar partijprogramma 'wonen' opgenomen. Ondanks dat wonen een belangrijk thema ligt lijkt zij vooral bij de al bestaande retoriek te blijven van het aanvullen van het huidige woningaanbod door het bijbouwen van woningen. Andere manieren waarmee de BBB wil voorzien in de woningcrisis is door het versoepelen van bestaande regels voor verhuur. Vooral het 'fiscaal en financieel' aantrekkelijker maken van verhuren lijkt een van de strategieën die de BBB hanteert om er voor te zorgen dat er geen kapitaal uit de Nederlandse woningsector verdwijnt. Ondanks dat de in het partijprogramma dus wel meermaals wordt gesproken over de uitbreiding van de sociale huursector, lijkt dit voornamelijk te worden nagestreefd door verhuurders en investeerders tegemoet te komen.

Hoe belangrijk is wonen voor de BBB?

Het eerste speerpunt die de BBB in haar partijprogramma benoemd is het thema wonen. Woonzekerheid lijkt dan ook een onderwerp te zijn waar de BBB hard op inzet. Toch lijkt hierbij de focus vooral te liggen op plannen die zich strekken tot de toekomst waarbij vooral de bouw van nieuwe (sociale huur)woningen ter sprake komt. Dit lijkt de BBB onder andere te willen realiseren door versoepelingen in wetgeving, vooral op het gebied van duurzaamheid. Dit lijkt ook zeker te stroken met de manier hoe de BBB zich afzet tegen de stikstofregelgeving. Hiermee wil het de private sector een stimulans geven om weer meer te gaan bouwen. Toch lijkt hier wel gekozen te worden voor een onderscheid in de toezet het wel in op verduurzaming van de huidige woningvoorraad. Uiteindelijk wil de BBB dan ook realiseren om de bouw van woningen te verdubbelen.

Heeft de BBB unieke speerpunten voor jouw huurrechten?

Helaas komen huurrechten slechts beperkt ter sprake in het partijprogramma van de BBB. Wel wil de BBB de doortrekking van de WWS naar het middensegment bevriezen om het voor potentiële investeerders aantrekkelijker te maken om weer in de woningmarkt te investeren. Dit lijkt ook te stroken met het voornemen van de BBB om de verhuur van kamers te versoepelen. Dit versoepelen wordt slecht beperkt besproken in het partijprogramma dus is het moeilijk om in te schatten op welke manier deze versoepeling zich zou manifesteren. Wel lijkt het aannemelijk dat een dergelijke versoepeling in het nadeel van huurders zal uitpakken, wat zou aansluiten bij de manier hoe er in de rest van het partijprogramma over wonen wordt gedacht.

Wel interessant is dat de BBB de huurtoeslagen ook wil gaan toekennen aan erkende studentenhuisvesting. Bovendien wil de BBB terug naar het niet meetellen van een studieschuld bij het aanvragen van een hypotheek.

Conclusie

De BBB heeft in haar tien speerpunten wonen als eerste opgenomen en maakt dit tot actiepunt met de leus 'elke burger een thuis', maar dat het zich daarmee ook inzet voor sociale huurders lijkt niet naar voren te komen in het verkiezingsprogramma. De BBB lijkt zich vooral hard te maken voor een snellere bouw van huizen en lijkt dit te realiseren door voornamelijk het charmeren van verhuurders en investeerders.

Wil jij meer weten van BBB? Lees dan hier de volledige verkiezingsprogramma.

Wat zegt NSC?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 15 Nov 2023 13:32:59 GMT

Op woensdag 22 november mag jij weer naar de stembus. De woningmarkt is deze verkiezing een van de grootste thema’s en je zou dus zeggen dat elke partij een uitgebreid plan heeft om de wooncrisis op te lossen. Wij kunnen ons voorstellen dat jij niet alle verkiezingsprogramma’s door gaat lezen dus hebben wij dat deels voor je gedaan. Om de keuze wat makkelijker te maken en om te kijken wat de verschillende partijen gaan doen voor jouw huurrechten, plaatsen wij tot de verkiezing elke dag een samenvatting van de voornemens met betrekking tot de huurmarkt per partijprogramma. Vandaag kijken wij welke beloftes NSC doet met betrekking tot jouw positie als huurder.

Wat staat er in het programma?

Aanpak van de wooncrisis staat bij NSC al in het derde hoofdstuk, direct na bestaanszekerheid en goed bestuur. Het hoofdstuk begint met een aankondiging voor een crisisaanpak vanuit de overheid die gericht is op een betaalbare en passende woning voor iedereen. NSC stelt dat onderdak een primaire levensbehoefte is en is van oordeel dat we weer een minister van volkshuisvesting moeten krijgen.

Hoewel het merendeel van het verkiezingsprogramma is gericht op beleidsverandering voor nieuwbouw kijkt NSC ook naar hoe de huurders in de huidige markt geholpen zouden moeten worden. NSC stelt dat de huurprijsbescherming moeten worden uitgebreid naar de middenhuurwoningen. Daarnaast wordt expliciet benoemd dat misbruik van het puntensysteem bij kamerverhuur moet worden tegengegaan; “de mogelijkheid om gezamenlijke huurcontracten te sluiten die enkel bedoeld zijn om regels te omzeilen wordt geschrapt”.

Hoe belangrijk is wonen voor NSC?

Wonen als een primair levensbehoefte is bij NSC het uitgangspunt en staat in het verkiezingsprogramma dus al in het derde hoofdstuk. NSC lijkt daarin uitgebreid in te zetten op zowel de mogelijkheid tot het bouwen van nieuwe woning als het reguleren van de huidige huurmarkt.

Bij het aanpassen van het beleid voor het bouwen van nieuwe woningen legt de NSC veel verantwoordelijkheid bij het regionale bestuur, provincies en gemeenten. Het regionale bestuur zou met behulp van minimale vereisten aan sociale huur, middenhuur en vrije sector woningen de doorstroming in de woningmarkt weer moeten gaan bevorderen.

Heeft NSC unieke speerpunten voor jouw huurrechten?

NSC is één van de weinige partijen die expliciet het misbruik van het puntensysteem benoemd en daarnaast expliciet stelt dat deze mogelijkheid geschrapt moet worden. Daarnaast wil NSC de huurprijsbescherming versterken en ook toepassen op de middenhuurwoningen. Tot welk bedrag deze bescherming zou moeten zijn wordt in het programma niet genoemd.

NSC heeft daarmee niet alleen oog voor het woningtekort maar lijkt ook te begrijpen dat de huidige regels niet voldoende zijn om de rechten van de kwetsbare huurder te waarborgen.

Conclusie

Het is een goed teken dat de partij begrijpt dat het stellen van regels over jouw huurrechten in de praktijk niet altijd betekend dat jij als huurder goed beschermd bent en dat misbruik daarvan niet alleen erkent wordt maar ook expliciet benoemd wordt in het verkiezingsprogramma. Voor het bouwen van woningen lijkt de NSC veel verantwoordelijkheid te leggen bij de gemeenten en provincies wat tegelijkertijd betekend dat het landelijk bestuur zich hier minder mee zal gaan bemoeien. Het is dan ook de vraag of dit beleid past binnen de termen van wooncrisis en een crisisaanpak. Op de korte termijn zien we dat gelukkig wel terug in de belofte tot het uitbreiden van de huurprijsbescherming.

Wil jij meer weten van NSC? Lees dan hier de volledige verkiezingsprogramma.

Wat zegt D66?

Wed, 15 Nov 2023 11:32:59 GMT

Op woensdag 22 november mag jij weer naar de stembus. De woningmarkt is deze verkiezing een van de grootste thema’s en je zou dus zeggen dat elke partij een uitgebreid plan heeft om de wooncrisis op te lossen. Wij kunnen ons voorstellen dat jij niet alle verkiezingsprogramma’s door gaat lezen dus hebben wij dat deels voor je gedaan. Om de keuze wat makkelijker te maken en om te kijken wat de verschillende partijen gaan doen voor jouw huurrechten, plaatsen wij tot de verkiezing elke dag een samenvatting van de voornemens met betrekking tot de huurmarkt per partijprogramma. Vandaag kijken wij welke beloftes D66 doet met betrekking tot jouw positie als huurder.

Wat staat er in het programma?

Woningmarktbreed lijkt D66 veel oog te hebben voor de problemen van de jongere generaties bij het vinden van passende woonruimte, zowel huurders als starters. D66 is voorstander betaalbare huren en van maatregelen die het kopen van de eerste woning makkelijker moeten maken, zoals het meetellen van al het inkomen bij een hypotheekaanvraag, het afschaffen van hypotheekrenteaftrek om prijsopdrijving te voorkomen en opkoopbescherming. Daarnaast wil de partij ruimte bieden aan alternatieve woonvormen en bewonersinitiatieven, ook als het gaat om verduurzaming.

Hoe belangrijk is wonen voor D66?

Wonen als sociaal grondrecht is bij D66 het uitgangspunt. Dat betekent dat er voor iedereen betaalbare huisvesting moet komen. Het bestrijden van dakloosheid is daar voor D66 ook een onderdeel van, maar ook het maximeren van de middenhuur. Hypotheekrenteaftrek en andere economische impulsen die het bezit van meerdere huizen bevorderen juist niet. Zo wil D66 dat verhurende beleggers worden belast.

De regie voor wonen moet bij de overheid komen te liggen. D66 geeft daarvoor bijvoorbeeld een belangrijke rol voor coöperaties om te bouwen aan betaalbare huurwoning, één derde van wat er wordt gebouwd moet sociaal zijn. Dit zou ertoe moeten leiden dat de mensen met lagere inkomens automatisch worden teruggedrongen naar woningen van ondermaatse kwaliteit. De sociale huursector kan wat D66 betreft ook worden uitgebreid door de inkomensgrens hiervoor te verhogen. Hiermee gaat D66 in tegen de teneur dat social huur alleen voor de mensen met de allerlaagste inkomens zou moeten zijn. Het onderschrijft hun idee dat betaalbare huisvesting er voor iedereen zou moeten zijn en dat de overheid daar verantwoordelijkheid voor draagt. Als het om verduurzaming gaat wil D66 tot slot bewoners ook de kans geven om zelf met initiatieven voor verduurzaming te komen als de verhuurder dit zelf niet doet.

Heeft D66 unieke speerpunten voor jouw huurrechten?

D66 vindt het belangrijk is dat huurders hun rechten hebben en deze ook kunnen uitoefenen. Hiervoor kijkt D66 naar de gemeente en huurteams om te zorgen dat huurders hun rechten ook kunnen halen. Een opvallende opmerking die daarbij wordt geplaatst is dat huurders in woonvormen een eigen huurovereenkomst moeten hebben. Maakt D66 hierbij een toespeling om te gaan optreden tegen contractuele medehuur? Die zogenaamde “Friends-contracten” waar in studentensteden de laatste jaren op grote schaal misbruik van wordt gemaakt? Ze zijn er heel niet expliciet over, maar dat zou toch een mooie stap zijn.

D66 heeft daarnaast oog voor het verdwijnen van studentenwoning, een gevolg van het beleid van de afgelopen jaren. Zij zijn er daarom voorstander van dat er ook onzelfstandige woningen worden bijgebouwd, wat deels moet gebeuren vanuit woningcorporaties. Hiermee gaat D66 in tegen de huidige trend waarin steeds meer studentenwoningen verdwijnen en jongeren steeds meer op jonge leeftijd op zichzelf moeten gaan wonen. Gezien het toenemende gevoel van isolatie waarin jongeren de afgelopen jaren verkeren en de druk die zij voelen op hun mentale gezondheid is het goed dat D66 hier oog voor heeft. Of de door D66 gewenste huurtoeslag [zolang toeslagen nog niet zijn afgeschaft] op onzelfstandige woningen ook een goed idee is valt nog te bezien. Ongetwijfeld wordt dit verwelkomd door huurders, maar het geval dat dit oneigenlijke prijsopdrijving in de hand werkt zoals het bij zelfstandige studios heeft gedaan ligt op de loer.

Deel van de verantwoordelijkheid voor studentenhuisvesting wil D66 bij onderwijsinstellingen neerleggen. Die hebben die de afgelopen jaar niet voldoende genomen met als gevolg dat in de meeste studentensteden er aan het begin van elk studiejaar veel internationale jongeren noodgedwongen in hotels, campings of op straat verbleven.

Conclusie

Al met al lijkt de partij als het om wonen gaat te denken vanuit de juiste principes: wonen als grondrecht en een betaalbare woning voor iedereen. Daarnaast hebben ze goed oog voor de problemen waar huurders en starters op de woningmarkt de afgelopen jaren mee zijn geconfronteerd en heeft D66 ideeën, op zowel korte als lange termijn, om daar maatschappijbreed iets aan te doen.

Wil jij meer weten van D66? Lees dan hier de volledige verkiezingsprogramma.

Wat zegt Volt?

Mon, 13 Nov 2023 17:22:39 GMT

Op woensdag 22 november mag jij weer naar de stembus. De woningmarkt is deze verkiezing een van de grootste thema’s en je zou dus zeggen dat elke partij een uitgebreid plan heeft om de wooncrisis op te lossen. Wij kunnen ons voorstellen dat jij niet alle verkiezingsprogramma’s door gaat lezen dus hebben wij dat deels voor je gedaan. Om de keuze wat makkelijker te maken en om te kijken wat de verschillende partijen gaan doen voor jouw huurrechten, plaatsen wij tot de verkiezing elke dag een samenvatting van de voornemens met betrekking tot de huurmarkt per partijprogramma. Vandaag kijken wij welke beloftes Volt doet met betrekking tot jouw positie als huurder.

Wat staat er in het programma?

In het partijprogramma van Volt komen jouw rechten als sociale huurder slechts in geringe mate naar voren. Volt focust zich vooral op het creëren van een groter aanbod aan sociale huurwoningen en middenwoningen door de bouw van nieuwe woningen te stimuleren.

Hoe belangrijk is wonen voor Volt?

Volt besteedt in hun partijprogramma veel aandacht aan het oplossen van de woningcrisis. Er wordt hierbij vooral uitgebreid ingegaan op de problemen die mensen sociaal huren alsmede kopers en huurders in het middensegment.

Volt legt een sterke nadruk op het realiseren van de bouw van woningen mede door het versoepelen van regels en het stimuleren van bouw bij gemeentes en bouwcoöperaties. Bij de aanbouw zet Volt in op een complementair stelsel waarbij moet worden gekozen voor een evenwichtige verdeling tussen de aanbouw van het sociale- en middensegment. Ondanks deze, betrekkelijk positieve, langdurige blik op het sociale segment besteedt Volt voor de rest weinig aandacht aan de inzet en ontwikkeling van huurregulatie. Kort wordt in het partijprogramma benoemd dat Volt voorstander is van een verdere uitbreiding van het WWS naar het middensegment en wil inzetten op strengere controles bij het huidige aanbod aan sociale huurwoningen.

Heeft Volt unieke speerpunten voor jouw huurrechten?

Volt lijkt zich, alhoewel slechts mondjesmaat, in te willen zetten voor een uitbreiding en strengere controles van gereguleerd huren. Ook wil het sociale huurders voorrang geven op de doorstroom naar koopwoningen. Zeker niet oninteressant is dat Volt zich bovendien hard maakt voor de vergroening en verduurzaming van zowel het huidige woningaanbod als de momentele aanbouw.

Conclusie

De beloftes die Volt maakt lijken zich voornamelijk te focussen op de lange termijn. Ondanks dat hierbij een sterke nadruk lijkt te liggen op het voorzien in een breder aanbod aan sociale huurwoningen alsmede midden huur- en koopwoningen, lijkt Volt niet veel aandacht te besteden aan het voorzien in de huidige problemen op de woningmarkt.

In conclusie lijkt Volt zich wel hard te maken voor jouw rechten als huurder, maar lijken deze prioriteiten op de korte termijn niet erg hoog te staan. Desalniettemin kunnen de beloftes die in het partijprogramma benoemd worden bijdragen aan het verlagen van de druk waar de huursector momenteel mee te kampen heeft.

Wil jij meer weten van Volt? Lees dan hier de volledige verkiezingsprogramma.

Wat zegt het CDA?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Fri, 10 Nov 2023 15:31:53 GMT

Op woensdag 22 november mag jij weer naar de stembus. De woningmarkt is deze verkiezing een van de grootste thema’s en je zou dus zeggen dat elke partij een uitgebreid plan heeft om de wooncrisis op te lossen. Wij kunnen ons voorstellen dat jij niet alle verkiezingsprogramma’s door gaat lezen dus hebben wij dat deels voor je gedaan. Om de keuze wat makkelijker te maken en om te kijken wat de verschillende partijen gaan doen voor jouw huurrechten, plaatsen wij tot de verkiezing elke dag een samenvatting van de voornemens met betrekking tot de huurmarkt per partijprogramma. Vandaag kijken wij welke beloftes het CDA doet met betrekking tot jouw positie als huurder.

Wat staat er in het programma?

In het programma van het CDA is niks geschreven over jouw rechten als huurder. Het woord huurrecht komt in het gehele programma zelfs niet voor. Wel belooft het CDA dat ze regels willen versimpelen zodat er snel bijgebouwd kan worden.

Hoe belangrijk is wonen voor het CDA?

Het CDA heeft het woningtekort op de vierde plaats staan van de top 10 prioriteiten. Hierin stelt het CDA dat het bijbouwen van woningen de oplossing zou moeten zijn voor het woontekort. Hoewel het logischerwijs zo is dat het tekort afneemt op het moment dat je ergens meer van maakt, zegt dit niks over jouw huurrechten.

De belofte is dat door middel van marktwerking, door vraag en aanbod dichter bij elkaar te brengen, de prijs van een huurwoning op de lange termijn vanzelf betaalbaarder zou moeten worden.

Heeft het CDA unieke speerpunten voor jouw huurrechten?

Nee, het CDA heeft geen standpunten met betrekking tot jouw huurrechten. Een standpunt over maximale huurprijzen en de regulering van de huurmarkt is niet terug te vinden in het verkiezingsprogramma.

Conclusie

De beloftes van het CDA zullen in de aankomende jaren niet direct tot een oplossing leiden en voegen vooral niks toe aan jouw rechten als huurder. Het uitgangspunt dat het bijbouwen van woningen de oplossing zal zijn voor de hoge huurprijzen moet in de praktijk nog maar blijken en maakt totdat dit is gebeurd voor jou op dit moment in ieder geen verschil.

Hoewel het CDA in de inleiding aangeeft dat het woningtekort op de vierde plek staat van de prioriteiten lijkt het CDA geen standpunt in te willen nemen hoe de wooncrisis en het woningtekort op korte termijn moet worden opgelost.

De conclusie is dat het CDA er voor kiest om op dit moment niks te doen aan de wooncrisis en de problemen van de woningmarkt voor zich uitschuift totdat er genoeg woningen gebouwd zijn. Op basis van het verkiezingsprogramma concluderen wij dat het CDA geen plannen heeft om jouw rechten als huurder te verbeteren.

Wil jij meer weten van het CDA? Lees dan hier de volledige verkiezingsprogramma.

Will you agree to your annual rent increase?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Thu, 15 Jun 2023 09:20:00 GMT

It looks like summer has finally arrived in the Netherland, July is around the corner, and very likely, so is your annual rent increase. A rent increase is probably not what you were looking forward about the summer as a tenant, but that won’t stop your lessor. What are the things you should you pay attention to before agreeing to the increase and paying a higher rent? We’ll discuss it for you!

Landlords are allowed to propose a rent increase once a year, based on a percentage determined annually by the government. These percentages apply from July 1st, 2023, and most landlords take advantage of that immediately. By sending a proposal for a rent increase two months in advance, it can take effect on July 1st, which means many tenants have already received a proposal in April. Be aware that this is a proposal, and its implementation depends on the tenant's [silent] consent, which should only be given if the proposal meets its legal requirements.If this is not the case you have until the starting date of the proposal to object.

In principle, the landlord is allowed to make a proposal for a rent increase. It being a proposal, this does not mean that you automatically are bound to this proposal or that proposed rent increases are always valid. A proposal for a rent increase is subject to certain conditions to have legal effect, and many rent increases that are objected to are cancelled.If you want to object to the increase, you need to do so before its starting date.

For this year, the maximum increase for rooms and other non-liberalized residential units [independent dwellings with a rent below €763.47 at the start of 2022,] has been set by the government at 3.1%. However, if the rent is below €300 per month, the rent can be increased by a maximum of €25. For tenants with an income above €48,836, the rent can even be increased by €50 or €100 per month, depending on the level of the (joint) income.

In previous years, rent increases for liberalized residential units were not subject to a maximum limit. Landlords and tenants could agree on the percentage for the annual rent increase at the start. Luckily this is now a thing of the past. For independent dwellings in the non-liberalized sector, the Ministry has determined that rents can be increased by a maximum of 4.1% in July. Keep in mind that if a lower percentage than 4.1% has been agreed upon in the rental agreement, the lower percentage always applies. However, if a higher percentage was initially agreed upon, the landlord is legally bound to the 4.1% this year.

In addition to the maximum percentages, there are a few more formal requirements for a proposed rent increase. For example, in a proposed increase, both the old and new rent prices must be stated, as well as the percentage of change and the effective date. Additionally, it must be explained how and within what period you, as a tenant, can object to the proposal. Finally, it must be made clear what the consequences are if you, as a tenant, do not object. If any of these requirements are missing, you as a tenant are not obligated to agree to the rent increase and you can object. The landlord will then have to send a new proposal that cannot take effect earlier than two months after its sent.

But perhaps the most important of all conditions, is that even after the increase, the rent cannot exceed the legal maximum. If you haven't had a rent price check done yet, the rent increase is an ideal moment to check what your rights are, where you stand, and whether you might already be paying too much rent to begin with.

Are you curious whether the rent increase you have received is valid? Then sign up here for a free diagnosis from a Huurdokter and upload the proposal for rent increase and your contract. Click here to go directly to the objection form.

Ik voelde aan alles dat het niet eerlijk was

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Tue, 13 Jun 2023 07:18:00 GMT

Twan, student in Utrecht, vertelt graag hoe hij de procedure ervaren heeft en hoe hij van zijn woning, die hij in het begin als een soort van dierentuin ervaarde, een thuis heeft gemaakt.

Hoe heb jij jouw woning gevonden?

Via Instagram werden er voor deze woning twee huisgenoten gezocht. Samen met mijn toenmalige huisgenoot hebben ik toen een DM gestuurd. Na een hospi zijn we samen aangenomen als nieuwe huurders. Nadat wij onze huurovereenkomst kregen viel het mij al direct op dat wij veel meer betaalden dan de jongens die er al woonden. Dat klopte voor mij gevoel niet.

Wat vond je van de huurprijs?

I k vond het hoog, maar ik accepteerde het in eerste instantie maar gewoon omdat ik er graag wilde wonen. Wij hebben het eigenlijk niet gehad over de hoogte van de huurprijs en ik ben daarom ook gelijk akkoord gegaan, mijn huisgenoot ook. Ik weet nog wel dat we wel wat vragen hadden over de huurovereenkomst maar zodra wij die stelden dan kregen we meteen te horen dat er voor ons tien anderen waren. We hadden eigenlijk geen andere keuze dan de huurovereenkomst te accepteren.

Er zaten ook wel voordelen aan en vrienden van ons betaalden ook wel een vergelijkbare prijs. Nu konden we samen in één huis wonen en als die andere jongens er uitgingen dan konden wij zelf een hospi organiseren en twee vrienden uitnodigen voor de leegstaande kamers.

“het voelde heel sterk alsof het allemaal niet klopte”

Waarom heb je de huurprijs laten toetsen?

Omdat ik aan alles voelde dat het niet eerlijk was. Ik woonde echt in een soort van dierentuin, het klopte niet, alles was vies en goor. Het voelde heel sterk alsof het allemaal niet klopte, ook de manier waarop de communicatie verliep. De verhuurder zei bijvoorbeeld dingen als: “Ik heb al heel weinig huur gevraagd van de eerdere huurders dus ik ga het compenseren met jullie” en “alles wordt duurder”. Dat bevestigde voor mij alleen maar de oneerlijkheid die ik voelde.

Wat vond je ervan toe je hoorde dat je te veel betaalde?

Er is nog hoop! Ik had toen geen werk waar ik genoeg geld mee verdiende. Ik realiseerde mij dat er misschien een oplossing was waarbij alles op zijn plek zou komen. Maar in het begin toen ik de eerlijke huurprijs hoorde was ik ook een beetje laks. Ik dacht dat het niet klopte. Ik herinner mij ook dat ik tijdens het onderzoek nog vroeg wat een realistische verwachting was en toen dacht ik: dat kan nóóit. Is het wel veilig? Kom ik hier niet zelf mee in de problemen? Mijn huisgenoten daarentegen hadden er alle vertrouwen in.

Hoe heb je de procedure ervaren?

Geweldig, gewoon geweldig. Alles ging vlekkeloos, als je een vraag had dan kon dat, als je twijfels had of iets wilde delen dan kon je gewoon even kletsen. Het advies was altijd duidelijk, het was gewoon vlekkeloos eigenlijk.

Wat heb jij geleerd van de procedure?

Dat ik in de toekomst sommige situaties beter uit moet zoeken voordat ik een conclusie trek. Moeten we dit wel doen? Gaat dit wel werken? Ik zou daarin wat meer openminded willen zijn. Je mag je best wel wat meer verdiepen in wat mogelijk kan zijn in plaats van je te laten leiden door angst.

Wat hoop jij dat de verhuurder heeft geleerd van de procedure?

De manier waarop de verhuurder met ons communiceert roept bij mij weinig positieve emoties op. Ik hoop dat ze stilstaat bij het motto “wie goed doet, goed ontmoet” en begrijpt dat je meer bereikt als je met anderen een eerlijke weg inslaat. Als verhuurder mag je ook best een luisterend oor hebben voor je huurders.

Ben jij ook benieuwd of jij een eerlijke huurprijs betaald? Vraag dan nu een gratis huurprijscheck aan!

Zo zijn we het proces met zijn vijven begonnen

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 31 May 2023 08:43:00 GMT

Ondanks de verhalen over mensen die uit hun huis gegooid worden heeft Wout toch besloten om een procedure te starten! Inmiddels is de procedure afgerond en deelt Wout graag met ons hoe hij de procedure ervaren heeft:

Je woont hier al weer even, was destijds het vinden van een woning moeilijk?

Ja ik woon hier vier jaar, sinds september 2019. Ik heb wel zeven keer moeten hospiteren. Maar ik had deze kamer redelijk snel gevonden, ik was de eerste, via kamernet. Ik kon hier gelukkig in zonder te hospiteren. Maar in totaal ben ik wel de hele zomer van 2019 bezig geweest met het zoeken van een woning

Dan was je vast erg blij om überhaupt een woonruimte te hebben, hoe keek je tegen de procedure aan voordat je er mee begon?

Ja ik was blij met de ruimte: ik heb genoeg privacy, maar één huisgenoot, plus nog drie waarmee ik de gang deel. Desalniettemin betaalde ik wel veel geld. Ik vond het wel spannend om met de procedure te beginnen, ik wist niet hoe de verhuurder zou reageren, maar goed, ik wist wel dat ik in mijn rechten stond.

“hij was ‘teleurgesteld’”

Je zegt wel bekend te zijn met je rechten, wat wist je voor je bij de Huurdokters kwam?

Ik kende iemand die al een procedure was gestart bij de Huurdokters. Voordat die kennis begon wist ik er veel minder van, ik hoorde verhalen dat mensen uit hun huis gegooid werden, maar toen ik dat van dichtbij meemaakte veranderde mijn idee daar wel van. Ik ben toen naar mijn directe huisgenoot gegaan, nadat mijn huur twee keer was verhoogd. Wij wilden in ieder geval met zijn tweeën beginnen, maar toen hebben we het ook maar met de drie anderen besproken en zij waren al snel om. Zo zijn we het proces met zijn vijven begonnen.

Hoe heb je de procedure en het contact met verhuurder/Huurdokters ervaren?

Ja wel prima, het was wel veel wachten. Het eerste moment dat de huisbaas er achter kwam was het wel spannend. Het eerste contact was via whatsapp, hij was ‘teleurgesteld’. Je weet niet hoe een huisbaas reageert, bij anderen heb ik verhalen gehoord dat iemand boos over de vloer kwam, dat viel gelukkig mee. Daarna hebben we eigenlijk geen contact meer gehad met de huisbaas, wat ik eigenlijk erg fijn vond.

Hoe ben je na het proces tegen je rechten als huurder gaan kijken?

Ja ik heb wel ingezien dat ik meer rechten heb, al was ik daar al redelijk goed van op de hoogte. Je merkt toch wel dat als je je gedraagt, dat een verhuurder niet zo veel kan doen. Van het proces zelf merk je zelf eigenlijk niks. Dat vond ik juist wel fijn, het is immers een lang proces. Wel had ik het gevoel dat ik op de hoogte werd gehouden, dat was fijn en duidelijk. Sowieso was het contact met Timmy fijn, je vragen werden altijd snel beantwoord.

Als je een maatregel, beleid of wet mocht aannemen in het huurrecht, wat zou dat dan zijn?

Ik weet niet veel van het huurrecht, maar ik zou het wel een goed idee vinden dat het een verplicht zou worden dat wanneer je een kamer wil verhuren, dat er dan van te voren iemand van de huurcommissie of gemeente langskomt om de kamer op te meten en een puntentelling uit te voeren. Nu overtreden mensen de wet door een te hoge huurprijs te vragen, dat zou dan vanaf moment één aangepakt worden en een veel eerlijkere sociale huursector creëren.

Dankjewel Wout!

Ben jij ook benieuwd of jij een eerlijke huurprijs betaald? Vraag dan nu een gratis huurprijscheck aan!

De nieuwe huurdokter! 🚀

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Thu, 11 May 2023 17:37:00 GMT

Ga jij akkoord met de jaarlijkse huurverhoging?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Tue, 25 Apr 2023 16:25:00 GMT

Het is weer april, de maand waarin verhuurders die per 1 juli hun huurprijs willen verhogen hun huurders hiervoor een voorstel moeten doen. Een huurverhoging is waarschijnlijk niet waar je als huurder op zit te wachten, maar toch zullen veel huurders deze maand een voorstel tot huurverhoging van de verhuurder ontvangen. Waar moet je opletten voordat je akkoord gaat?

Verhuurders mogen eenmaal per jaar voorstellen de huur te verhogen met een percentage dat jaarlijks door de overheid wordt vastgesteld. Deze percentages gelden per 1 juli 2023 en de meeste verhuurders maken daar meteen gebruik van. Door twee maanden van tevoren een voorstel tot huurverhoging te sturen kan deze op 1 juli ingaan en dat betekent dat veel huurders in april een voorstel ontvangen. Let op, dit is een voorstel en inwerkingtre ding is in principe afhankelijk van de instemming van de huurder.

Voor dit jaar is de maximale verhoging voor kamers en andere niet-geliberaliseerde woonruimten [zelfstandige woningen met een huurprijs onder de € 763,47 bij aanvang in 2022] door de overheid vastgesteld op 3,1%. Indien de huurprijs echter onder de € 300 per maand ligt, geldt dat de huur verhoogd mag worden met maximaal € 25. Voor huurders met een inkomen van boven de € 48.836 kan de huur zelfs met € 50 of € 100 per maand worden verhoogd, afhankelijk van de hoogte van het [gezamenlijk] inkomen.

In het verleden waren de huurverhogingen voor geliberaliseerde woonruimten niet aan een maximum gebonden. Verhuurders konden bij aanvang zelf met hun huurders het percentage voor de jaarlijkse huurverhoging overeenkomen. Dit is echter verleden tijd. Voor zelfstandige woonruimten in de niet-geliberaliseerde sector heeft het Ministerie bepaald dat de huren in juli met maximaal 4,1% kunnen worden verhoogd. Hou er rekening mee dat indien er in de huurovereenkomst een lager percentage dan 4,1% is afgesproken, altijd het lagere percentage geldt. Indien er aanvankelijk een hoger percentage is overeengekomen is de verhuurder dit jaar dus wel bij wet gebonden aan de 4,1%.

In principe is het de verhuurder dus toegestaan een voorstel tot huurverhoging te doen. Dat betekent echter niet dat je automatisch met dit voorstel akkoord hoeft te gaan of dat voorgestelde huurverhogingen altijd geldig zijn. Een voorstel tot huurverhoging is namelijk aan bepaalde voorwaarden gebonden om juridisch effect te hebben en veel huurverhogingen waartegen in bezwaar wordt gegaan komen te vervallen.

Er gelden namelijk een aantal vormvereisten voor een voorstel tot huurprijswijziging. Zo moeten bij een voorgestelde verhoging zowel de oude als de nieuwe huurprijs worden vermeld, evenals het wijzigingspercentage en de ingangsdatum. Daarnaast moet er worden uitgelegd hoe en binnen welke termijn je als huurder tegen het voorstel in bezwaar kunt gaan. Tot slot moet worden duidelijk gemaakt wat de gevolgen zijn indien je als huurder niet in bezwaar gaat.

Het belangrijkste is misschien wel dat de huur ook na verhoging niet boven het wettelijk maximum uit mag komen. Mocht je nog geen huurprijscheck hebben laten uitvoerenen is de huurverhoging dus een uitgelezen moment om te checken wat je rechten zijn, waar je aan toe bent en of je überhaupt niet teveel huur betaalt.

Ben jij benieuwd of de huurverhoging die jij hebt ontvangen geldig is? Meld je dan hier aan voor een gratis diagnose van een huurdokter en upload het voorstel tot huurverhoging. Klik hier om direct naar het bezwaarformulier te gaan.

Amendement uitbreiding opzeggingsgronden

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 17 Apr 2023 14:19:00 GMT

Morgen stemt de tweede kamer over he t voorstel om weer terug te gaan naar de situatie van vóór 2016. In dat jaar heeft de wetgever het mogelijk gemaakt om tijdelijke huurcontracten aan te bieden. Wat ooit bedoeld was als een speciale situatie is een standaard geworden in de huurmarkt. Veel huurders hoppen door deze constructie van de ene tijdelijke huurovereenkomst naar de andere en hier lijkt een einde aan te komen mits…

Het amendement van de VVD en CDA niet wordt aangenomen.

Terwijl het kabinet met grote meerderheid zich zorgen lijkt te maken over de positie van de huurder en het noodzakelijk vindt om een einde te maken aan de tijdelijke huu rovereenkomst proberen partijen als de VVD en de CDA de huurbescherming van huurders middels een amendement in zijn geheel van tafel te vegen.

Waar gaat het amendement over?

Het voorstel heeft betrekking op situaties van verhuurders die één woning verhuren, volgens de NRC is dat 80% van de particuliere verhuurders. Partijen zoals de VVD en de CDA zien graag dat de mogelijkheden voor het opzeggen van een huurovereenkomst versoepeld worden en stellen voor dat deze mogelijkheden moeten worden aangevuld met de situaties waarin een verhuurder wenst te verkopen of wanneer een familielid de woning wil gaan bewonen.

In theorie lijkt het voorstel waarin beide partijen erg begaan lijken te zijn met de verhuurder en diens familie. De huurovereenkomst willen beëindigen om de woning beschikbaar te krijgen voor je schoonmoeder lijkt zelfs een beetje te vroom voor de gemiddelde VVD-er en in de praktijk gaat dit idyllische verhaal waarschijnlijk ook wel een beetje anders.

Want, wat doet een verhuurder waarbij de huurder de hoogte van de huurprijs betwist of een huurder die het ene na het andere gebrek meldt. Grote kans dat deze verhuurder ergens nog wel een familielid heeft die wel graag in de woning zou willen wonen en mocht die er niet zijn dan is er natuurlijk altijd nog de mogelijkheid om de woning te verkopen wanneer de huurder voor de verhuurder te lastig is.

Kortom; waar het kabinet zich zorgen maakt over de positie van de kwetsbare huurder en een wetsvoorstel in heeft gediend om de huurder meer huurbescherming te geven, probeert een gedeelte van het kabinet de achterdeur voor het vrij beëindigen van huurovereenkomst niet op een kier te zetten, de deur zelfs niet wagenwijd open te zetten maar bulderen ze schaamteloos met de fanfare inclusief slingers en olifanten door de voordeur.

Wet vaste huurcontracten

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 17 Apr 2023 13:17:00 GMT

In 2016 heeft de wetgever het mogelijk gemaakt om voor woonruimte tijdelijke huurcontracten aan te bieden. Hoewel dit bedoeld was als een uitzonderlijke situatie zijn tijdelijke huurovereenkomsten in korte tijd tot de standaard verworden op de Nederlandse huurmarkt. Morgen stemt de T weede K amer over een wets voorstel waarin de mogelijkheid van tijdelijke huurovereenkomsten we er wordt afgeschaft en waarmee we terug te gaan naar de situatie van vóór 2016.

De Tweede Kamer stemt morgen over het einde van de tijdelijke huurcontracten met als doel de zekerheid van huurders te vergroten en het huidige onevenwichtige evenwicht tussen huurders en verhuurders te herstellen. Onder het huidige systeem kunnen verhuurders tijdelijke huurcontracten aanbieden aan huurders voor maximaal twee jaar. Na deze periode kan het contract zonder opgaaf van reden worden beëindigd en kan de huurder gedwongen worden te verhuizen. Dit heeft tot gevolg dat veel huurders zich onzeker voelen over hun woonsituatie, waarin ze vaak van het ene tijdelijke contract naar het andere gaan en dat het voor hen moeilijk wordt om een stabiel leven op te bouwen.

Dit heeft tot gevolg dat veel huurders zich onzeker voelen over hun woonsituatie

Met de Wet vaste huurcontracten wil het kabinet deze onzekerheid verminderen. Het wetsvoorstel heeft als doel dat standaard huurcontracten voor zelfstandige woonruimten voortaan van onbepaalde duur zullen zijn. Verhuurders zullen huurcontracten alleen kunnen beëindigen als ze een geldige reden hebben, zoals bijvoorbeeld slecht huurderschap in verband met wanbetaling of wangedrag van de huurder. Huurders krijgen dus meer zekerheid en stabiliteit in hun woonsituatie.

Als het wetsvoorstel wordt aangenomen, zal het van kracht worden voor nieuwe huurcontracten die worden gesloten na de datum van inwerkingtreding. Dit betekent dat de bestaande huurcontracten niet worden beïnvloed en dat we in ieder geval de komende twee jaar de tijdelijke huurovereenkomsten nog vaak voorbij zullen zien komen.

Wist jij dat?

Wanneer je een tijdelijke huurovereenkomst hebt dat je dan ook langer de tijd hebt om jouw huurprijs te toetsen? Heb jij een tijdelijke huurovereenkomst en twijfel jij over de hoogte van je huurprijs? Vraag dan gratis een huurprijscheck aan!

Hoger voorschot? Wat betekenen de stijgende energieprijzen voor jou?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 12 Oct 2022 08:33:00 GMT

Heb jij ook een bericht ontvangen dat de verhuurder het voorschot verhoogt? Steeds meer huurders ontvangen de laatste weken bericht van hun verhuurder waarin wordt medegedeeld dat het voorschot voor de servicekosten wordt verhoogd. Dit gaat meestal niet om een lullige verhoging van een paar procent, maar om een serieuze stijging van € 100 of meer. Kan dit zomaar? En hoe kun je hier het beste mee omgaan?

Voorschot servicekosten

Als je een kamer of studio huurt is het gebruikelijk dat de verhuurder bepaalde services levert die van tevoren zijn afgesproken. Doorgaans zorgt de verhuurder voor de levering van alle nutsvoorzieningen, soms ook voor het internet of voor overige extra diensten zoals bijvoorbeeld een wasmachine, de krant of een glazenwasser. De verhuurder betaalt dit echter niet uit eigen zak, maar vraagt de huurders in ruil voor deze diensten om een maandelijkst voorschot.

De verhuurder is verplicht dit voorschot na elk kalenderjaar af te rekenen met de daadwerkelijke servicekosten. Als huurder ontvang je als het goed is dan ook elk voorjaar een overzicht van al deze kostenposten met daarbij een berekening die vertelt of je geld terug krijgt of bij moet betalen. Als huurder moet je nu eenmaal betalen voor wat je hebt verbruikt en de verhuurder mag op de servicekosten geen winst maken. Dat zijn de afspraken over en weer. Afhankelijk van de uitkomst van de afrekening is het soms wenselijk om het voorschot te verhogen of verlagen.

In de tweede helft van dit jaar hebben een heleboel energiemaatschappijen de tarieven fors opgeschroefd. Stijgingen van 150% voor het maandelijkse termijnbedrag aan de gas- en energieleverancier zijn helaas geen uitzondering. Ook verhuurders worden hiermee geconfronteerd. Een gemiddelde verhuurder die een woning met zes studentenkamers verhuurt krijgt opeens een verhoging van € 500 op zijn maandelijkse termijnbedrag. Het is dus niet raar dat huurders nu middenin het jaar het verzoek krijgen om een hoger voorschot te betalen.

Verhoging voorschot

Kan dit zomaar? In principe wel. Als er een gegronde reden is om aan te nemen dat het huidige voorschot niet toereikend is, is het redelijkerwijs ook gepast om dit voorschot te verhogen. Weiger je een hoger voorschot, dan krijg je naderhand de jaarafrekening gepresenteerd waarop je het te weinig betaalde bedrag alsnog moet betalen. Linksom of rechtsom betaal je als huurder voor wat je verbruikt.

Moet je dan klakkeloos akkoord gaan met het nieuwe voorschot van de verhuurder? Nee, dat hoeft niet. Een verhoging van het voorschot is in feite een wijziging van de huurovereenkomst. Dit kan niet eenzijdig door de verhuurder worden bepaald, jij moet daar als huurder mee instemmen. Het nieuwe voorschot is in beginsel dus onderhandelbaar. Voordat je met het voorgestelde bedrag instemt is het verstandig om hier kritisch naar te kijken. Klopt de berekening van de verhuurder met zijn nieuwe termijnbedrag? Hiervoor kun je de facturen van de energiemaatschappij van de verhuurder vragen. Daarnaast kun je naar je eigen verbruik kijken. Is het mogelijk om daar zuiniger mee om te gaan? Ook de energiemaatschappijen zetten bij hun nieuwe termijnbedrag hoog in en gaan in principe uit van een verbruik gelijk of hoger dan het verleden. Indien daar mogelijkheden voor zijn kun je kijken of de verhuurder bereid is met een lager voorschot akkoord te gaan.

Daarnaast is de energierekening doorgaans slechts een onderdeel van de servicekosten. Hoe zit het met de overige kostenposten en is het mogelijk om daarin te snijden? Is de tweewekelijkse schoonmaak van de algemene ruimte niet iets wat je ook zelf kunt doen? Heb je echt het duurste internet abonnement nodig waar ook nog telefoon en televisie bij zit? Wellicht zijn hierin aanpassingen nodig in overleg met de verhuurder.

Wat kun je nog meer doen?

Dit kan een beetje helpen om de maandelijkse servicekosten te drukken, maar uiteindeljk valt een stijging van de servicekosten vrijwel niet te vermijden. Je kunt proberen zuinig te doen, maar factoren als de temperatuur van komende winter en de ontwikkeling van de energieprijzen heb je als huurder nu eenmaal niet onder controle. Wat je echter wel onder controle hebt als huurder is de hoogte van de kale huurprijs en de juistheid van de servicekostenafrekeningen van voorgaande jaren.
Juist nu de servicekosten met onvoorspelbare bedragen toenemen is het van belang om de kosten die je wel kunt afdwingen te toetsen. Stel je daarom de vraag of je voor eerdere jaren wel een jaarafrekening van de verhuurder hebt gehad waarin alle kosten zijn verantwoord. Als het voorschot nu te laag is en er wordt om een bijbetaling gevraagd is dat een ding, maar is er in het verleden ook geld terugbetaald wanneer het voorschot wel toereikend was? Of heb je misschien nog recht op teveel betaalde servicekosten van voorgaande jaren?
Daarnaast is het belangrijk om kritisch te kijken naar de huurprijs die je betaalt voor je kamer of studio. Nog altijd betaalt ruim 70% van de huurders te veel voor hun kamer of studio. Waar de servicekosten onvoorspelbaar en moeilijk te sturen zijn, kun je wat betreft de huurprijs wel initiatief nemen. Juist nu de servicekosten stijgen is het een goed moment om je huurprijs te toetsen. Dus heb jij geen afrekeningen ontvangen over de afgelopen jaren of wil je kijken of jouw huurprijs kan worden verlaagd? Meld je dan hier aan voor een gratis huurprijscheck!

Stijgt de huurwaarde van jouw vastgoed?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 23 May 2022 13:22:00 GMT

Sinds medio 2016 is er volop beweging in de woningmarkt, de prijzen stijgen explosief en de overheid bemoeit zich meer met de markt om excessen te voorkomen. Het huurrecht is steeds gedetailleerder geworden, enerzijds ter bescherming van huurders, anderzijds om doorstroming op de huurmarkt te bevorderen. Koop- en huurprijzen lijken keer op keer hun hoogtepunt te hebben bereikt om vervolgens verder te stijgen. Een woning blijft daarmee een interessante financiële investering voor zowel particuliere beleggers als voor de grote beleggingsfondsen.

Hoewel de woningmarkt als belegger interessant kan zijn, is de huurmarkt onderhevig aan wetgeving. Omdat de woning als belegging een primaire levensbehoefte treft kan de regulering nogal strikt en rigide zijn. Als verhuurder wil je tot in detail weten hoe de wetgeving er nu voor staat en hoe deze zich de aankomende jaren gaat ontwikkelen. Een verhuurde woning heeft een bepaalde juridische waarde die een maximale kale huurprijs vertegenwoordigd, dit wordt ook wel de huurwaarde genoemd. De huurwaarde is vaak anders dan de marktwaarde, maar is wel leidend in de Nederlandse woningmarkt. De berekening achter de huurwaarde is aan verandering onderhevig en deze veranderingen kunnen zeer ingrijpend zijn.

Hieronder geven we een kort overzicht van de gevolgen van de aankomende wetswijzigingen en vertellen wij jou hoe je je als verhuurder op de veranderende markt kan voorbereiden.:

Nieuwe wetswijzigingen
Per 1 mei 2022 treedt een nieuwe wet in werking die de WOZ-waarde in de totale huurwaarde maximaliseert, ook wel de WOZ-cap genoemd. De WOZ-waarde mag op basis van deze WOZ-cap voor maximaal 33% meetellen in de huurwaarde. Dit geldt voor woningen die 142 of meer punten hebben. Deze regel kent echter ook uitzonderingen. Wil jij weten of de WOZ-waarde voor jouw woning ook gemaximaliseerd wordt? Bereken voor jouw woning middels een huurtaxatie de juiste huurwaarde.

Per 1 januari 2021 bestaat er een nieuwe methodiek voor het berekenen van de energieprestatie. Hiervoor bestonden al de energielabels, deze hebben echter sinds 1 januari 2018 geen effect meer op de huurwaarde van huurwoningen. Daarvoor in de plaats is de energie-index gekomen, welke een in de berekening een stuk uitgebreider is dan de oude energielabel. Sinds 1 januari vorig jaar is deze indexering echter weer veranderd en staan niet enkel de energiebesparende maatregelen meer centraal maar gaat het voornamelijk over de te verwachten uitstoot van de woning. Wil jij weten of jouw woning de juiste registratie van de energieprestatie heeft? Laat je dan middels een huurtaxatie adviseren.

Aankomende wetswijzigingen

Naast de veranderingen op het gebied van de berekening van de WOZ en de energieprestatie wordt er in het huidige regeerakkoord ook gesproken over het verhogen van de liberalisatiegrens. Op deze manier wordt er vanuit Den Haag gekeken of het zogenoemde middensegment ook daadwerkelijk gereguleerd en dus gewaarborgd kan worden. Wil jij weten of jouw woning op basis van de aankomende wetswijzigingen gereguleerd zal zijn? Laat de huurwaarde van jouw woning dan middels een huurtaxatie waarderen en laat je hierover adviseren.

De wetswijzigingen zoals hierboven zijn dermate ingrijpen dat een zelfde woonruimte binnen een jaar geheel anders gewaardeerd kan worden. Het kan zo maar zijn dat je binnen jaar niet meer uit kan gaan van de marktwaarde maar dat je als verhuurder gedwongen wordt om de huurwaarde te hanteren. Jouw woning hoort in dat geval een gereguleerde huurprijs te hebben en jouw huurders kunnen daar in veel gevallen aanspraak op maken.

Hoe wordt jij de slimme, verstandige en eerlijke verhuurder?
Om te beginnen zou je kunnen kiezen voor een huurtaxatie, oftewel een juridische audit. In een huurtaxatie wordt de maximale huurwaarde op basis van een juridische grondslag berekent. Verhuurders gebruiken vaak de marktwaarde om een huurprijs te bepalen, zonder rekening te houden met de huurwaarde. Het kan echter zo zijn dat de huurprijs van jouw woning gebonden is aan de huurwaarde en dat het vragen van een hogere marktwaarde heel onverstandig kan zijn. Dit leidt tot een financieel risico’s dat met de juiste kennis vooraf kan worden voorkomen.

In de huurtaxatie wordt niet alleen de maximale huurwaarde berekend, maar kan ook direct meegekeken worden hoe en in welke vorm het woonobject het beste kan worden verhuurd en wat contractueel wenselijk is. Op die manier kies jij er als verhuurder voor om verstandig om te gaan met niet alleen jouw investering, maar ook met de verhuur van de woning en de huurders.

Want laten we eerlijk zijn, is het niet veel mooier wanneer niet alleen jij geniet van het rendement maar ook de huurders van jouw woning?

Will you agree to this year's rent increase?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Thu, 14 Apr 2022 10:32:00 GMT

After a rent freeze for rooms last year, the government has for this year decided to allow rent increases once again for both social and liberalized contracts. A rent increase is probably not something you’re looking forward to as a tenant, but chances are you'll find one in your mailbox this month. What are the things you should pay attention to before you agree?

Landlords are allowed to propose an annual rent increase, based on a percentage determined by the government each year. These percentages enter into effect on July 1st and most lessors want to enjoy the increases as soon as they can. By sending a proposal in April, two months in advance, the increase can enter directly into effect on the 1st of July. But be aware, this letter from the landlord is a proposal and its effectuation in first instance requires your agreement or consent.

For 2022, the maximum rent increase for rooms is set at 2.3%. For other non-liberalized contracts [houses with a base rent below € 763 74 [2022]] this percentage is used as well, although for these houses the rent may be increased by € 25 if the current rent is below € 300. For tenants in such houses with an annual income surpassing € 47.948, the rent may be increased by € 50 or € 100, depending on the total income.

For independent dwellings in the non-liberalized sector, the maximum rent increase is set at 3.3%. Keep in mind that if the contract states a lower percentage, the lower percentage holds. If the contract states a higher percentage on the other hand, the increase may not be higher than the 3.3% set by the Ministry.

In principle the landlord is allowed to make a proposal for a rent increase. Be that as it may, it does not automatically mean you have to agree or that the proposal you receive is always valid. Proposals for rent increase need to fulfill certain requirements to be legally valid and many proposals that are objected to are eventually annulled. Proposals for example need to contain both the old and the new price, the perceptual increase, and the date of effectuation. They also need to explain the possibility object and how to go about it. Finally the consequences of not objecting must be stated. If one of these are missing, chances are that you don’t need to agree with the proposal as it is. The landlord will then need to make you a new proposal.

The most important thing about the rent increase is that even after the increase, the rent may never exceed the legal maximum. If you have not had a rent taxation conducted yet, the rent increase is an excellent time to to so and check what your rights in this regard actually are and make sure you are not overpaying on your rent as it is.

Are you curious to see whether the rent increase you received is actually valid or whether you are overpaying on your rent as not is? Apply h er e for a free taxation and upload the proposal for rent increase. Click h er e if you want to object to your rent increase right away.

Geschreven door: Timmy Star Huurdokter regio noord
Meer info of reageren? N eem contact op via t.star @huurdokters.nl

Ga je dit jaar akkoord met een huurverhoging?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 04 Apr 2022 09:00:00 GMT

Nadat de huren in de niet-geliberaliseerde sector vorig jaar nog waren bevroren staat de regering dit jaar weer huurverhogingen toe in zowel de geliberaliseerde als niet-geliberaliseerde sector. Een huurverhoging is waarschijnlijk niet waar je als huurder op zit te wachten, maar toch zullen veel huurders deze maand een voorstel tot huurverhoging van de verhuurder ontvangen. Waar moet je opletten voordat je akkoord gaat?

Verhuurders mogen eenmaal per jaar voorstellen de huur te verhogen met een percentage dat jaarlijks door de overheid wordt vastgesteld. Deze percentages gelden per 1 juli 2022 en de meeste verhuurders maken daar meteen gebruik van. Door twee maanden van tevoren een voorstel tot huurverhoging te sturen kan deze op 1 juli ingaan en dat betekent dat veel huurders in april een voorstel ontvangen. Let op, dit is een voorstel en inwerkingtreding is in principe afhankelijk van de instemming van de huurder.

Voor dit jaar is de maximale verhoging voor kamers en andere niet-geliberaliseerde woonruimtes [zelfstandige woningen met een huurprijs onder de € 763,47] door de overheid vastgesteld op 2,3%. Indien de huurprijs echter onder de € 300 per maand ligt, geldt dat de huur verhoogd mag worden met maximaal € 25. Voor huurders met een inkomen van boven de € 47.948 kan de huur zelfs met € 50 of € 100 per maand worden verhoogd, afhankelijk van de hoogte van het [gezamenlijk] inkomen.

Voor zelfstandige woonruimten in de niet-geliberaliseerde sector mogen de huren in met 3,3% worden verhoogd. Hou er rekening mee dat indien er in de huurovereenkomst een lager percentage is afgesproken, het lagere percentage geldt. Indien er a anvankelijk een hoger percentage is overeengekomen is de verhuurder voor dit jaar echter bij wet gebonden aan de door het ministerie bepaalde 3,3%.

In principe is het de verhuurder dus toegestaan een voorstel tot huurverhoging te doen. Dat betekent echter niet dat je automatisch met dit voorstel akkoord moet gaan of dat voorgestelde huurverhogingen altijd geldig zijn. Een voorstel tot huurverhoging is namelijk aan bepaalde voorwaarden gebonden om juridisch effect te hebben en veel huurverhogingen waartegen in bezwaar wordt gegaan komen te vervallen.

Het belangrijkste is misschien wel dat de huur ook na verhoging niet boven het wettelijk maximum uit mag komen. Mocht je nog geen huurtaxatie hebben laten uitvoeren en is de huurverhoging dus een uitgelezen moment om te checken wat je rechten zijn , waar je aan toe bent en of je überhaupt niet teveel huur betaalt .

Meer informatie over huurverhogingen? Klik hier voor de website van rijksoverheid met betrekking tot de huurverhoging van 2021

Benieuwd of jij woont in een woning met een geliberaliseerde huurprijs of zoals sommigen ook wel zeggen een vrije sector woning? Klik hier voor meer informatie over wat een vrije sector woning is.

Geschreven door: Timmy Star Huurdokter regio noord
Meer info of reageren? N eem contact op via t.star @huurdokters.nl

We zijn jong, we moeten al lenen bij DUO en hebben naast veel schulden ook nog een veel te hoge huur. En voor wat?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 24 Jan 2022 15:52:00 GMT

Interview - Bibi - Breda

Op dit moment woon ik in het centrum, in een studio van ongeveer 25 m2, ik heb een tuin en alle voorzieningen voor mezelf. Ik heb heel veel geluk gehad en woon nu in een woning voor een goede prijs, maar dat is niet altijd zo geweest.

In wat voor situatie woonde jij voor dat jij deze studio kreeg?

Ik woonde in een kamer in een studentenhuis. Dit huis was heel slecht onderhouden en we betaalden veel te veel. Toen ik weg ging uit mijn kamer wilde de verhuurder mijn waarborgsom bovendien niet terug geven. Volgens hem waren er heel veel gebreken in de woning. Dat klopte inderdaad, maar dat kwam niet door mij.

De verhuurder van mijn kamer was geen fijn persoon, ik kreeg heel veel stress van hem. Hij probeerde allerlei soorten schade op mij te verhalen, stuurde mij allemaal berichten dat ik bij moest betalen en dat hij anders een gerechtelijke procedure ging starten en dat terwijl de huur die ik betaalde voor mij als student al heel hoog was. Ik kreeg echt een mental breakdown van hem.

Niemand had mij ook verteld dat ik foto’s moest maken van de kamer voor dat ik weg ging. Gelukkig heb ik onlangs wel mijn waarborgsom terug gekregen. Ik vond het heel fijn dat ik iemand anders had die de verhuurder kon aanspreken en dat ik er niet veel voor hoefde te doen. Af en toe kon ik wat vragen stellen en uiteindelijk kreeg ik een bericht dat ik het geld terug krijg, dat was super fijn!

Gelukkig heb je nu een goede plek, toch?

Ja, maar ik vind het nog steeds belangrijk dat er een woonprotest is. Het is eigenlijk belachelijk dat huurders niet zo goed worden ingelicht over hun rechten en dat veel verhuurders daar gebruik van weten te maken. Je ziet dat toch ook in programma’s zoals #Boos met Tim Hofman? Wij zijn jong, we moeten al lenen bij DUO en krijgen naast veel schulden ook nog eens een hoge huur en voor wat? Een woning met echt een minimale kwaliteit van leven.

En dan gaat het niet om een kleine kamer, wat eigenlijk ook gek is, maar ook situaties zoals schimmel in je woning, verrotte kozijnen of gevaarlijke verrotte balkons. Ik zou andere mensen ook echt adviseren dat wanneer je in zo’n situatie zit dat je er dan echt wat aan moet gaan doen. Oh ja, en en neem foto’s als je uit je kamer gaat!

Op dit moment woon ik in een studio van 25m2 en in het centrum. Zoals het er nu uit ziet verwacht dat ik dat ik hier waarschijnlijk nog wel 3 á 5 jaar zit. Op zich prima, maar wonen en werken in zo’n kleine ruimte is ook niet altijd goed voor je mentale gezondheid.

Hoe zie je de toekomst van de woningmarkt?

Voor nu verwacht ik niet snel een verandering. Het probleem is dat de prijzen maar blijven stijgen maar de salarissen gaan niet mee omhoog. Het is onmogelijk om op dit moment iets te kopen. Daarnaast zijn er ook zoveel huizen verkocht voor de verhuur. Ik zie dat echt overal. Dat is echt een probleem, want die woningen worden niet alleen verhuurd voor veel geld, maar ook nog eens slecht onderhouden. Net zoals de situatie waar ik in zat. Veel verhuurders laten de woningen verwaarlozen en gebruiken deze alleen maar om studenten in de maling te nemen en hun eigen zakken te vullen. Het zou toch veel beter zijn wanneer de woning door iemand wordt gekocht die er wel iets mee wil doen en door iemand die hem zelf wil bewonen.

Wil jij net als Bibi voor je eigen rechten opkomen en zorgen voor een eerlijke huurprijs? Vraag dan een gratis huurtaxatie aan voor jouw huursituatie.

Wat heb je als mens nodig? Dat zou de vraag moeten zijn.

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Thu, 28 Oct 2021 20:10:00 GMT

Interview - Josha - Utrecht

Josha woont op dit moment met vijf huisgenoten in Utrecht en studeert aan de kunstacademie in Den Haag. Tijdens haar studie heeft Josha meerdere lezingen gevolgd over kraken en de bureaucratie achter wonen en eigendom en ze heeft een buitengewon e interesse als het gaat over de huidige woningmarkt.

Woonprotesten

Ik ben in september bij het woonprotest geweest in Amsterdam. Ik studeer in Den Haag dus ik denk dat ik 14 November ook naar het woonverzet daar ga. Ik vond het woonprotest heel fijn. Ik ga wel vaker naar protesten en ik vond het woonprotest qua gevoel en sfeer erg vergelijkbaar met de klimaatmars. Je voelt de solidariteit onder elkaar. Het is enerzijds fijn om je samen hard te maken voor iets, anderzijds maakt het mij ook boos om te zien hoeveel mensen zich hiervoor moeten uitspreken. Hoeveel mensen hier blijkbaar last van hebben.

Voor studenten is het ruk. Kamers zijn amper te krijgen, de prijzen zijn hoog en het is niet fraai hoe mensen behandeld worden. Dat geldt helemaal voor internationale studenten. Maar voor ouderen is de situatie op de woonmarkt soms nog erger. Mijn neef wil graag kopen met zijn vriendin en kindje, dat is nog veel lastiger en geeft ook veel stress. Dat vind ik echt het lastige van de hele woonsituatie. Het voelt het soms zo hopeloos, dan denk ik weleens dat het allemaal niks meer uitmaakt en toch hoop je dat je iemand aan het denken zet.

Het idee dat iemand je bewust benadeelt of dat je in iemands huis woont die nare dingen doet dat gaat mij heel erg aan. Onzekerheid vanuit de verhuurder vind ik echt heel lastig, mensen weten niet wat hun rechten zijn, en verhuurders kunnen huurders heel makkelijk bang maken. Als huurder weet je gewoon niet zo goed wat je wel en niet kan doen. Het feit dat iemand zo met je kan spelen, dat maakt mij zorgen omdat ik vooral ook weet omdat ik niet de enige ben. Er zijn altijd rotte appels in de maatschappij, maar dit is wel echt een plek waar het erg tot uiting kan komen. Aan de ene kant denk je ook nog “ik heb wel een kamer,” dat relativeert en je probeert het ergens positief in te zien. Ik heb bijvoorbeeld nog nooit naar huis moeten gaan omdat ik geen kamer had. Vergelijkbaar met anderen heb ik geen zorgen dat ik niet kan eten. Aan de andere kant weet ik ook dat ik met mijn lening een schuld aan het opbouwen ben om gewoon te leven, terwijl op bepaalde plekken zo veel geld zit.

Wat heb je als mens nodig? Dat zou de vraag moeten zijn. Ik vind in essentie geld iets om energie mee uit te wisselen. Het is handig dat je geld hebt om snel wat uit te wisselen maar het is een gekke constructie dat we een woning hebben omdat die uiteindelijk meer geld waard wordt en niet omdat het voorziet in onze menselijke behoefte .

Ik vraag mij soms wel af hoe het toch kan zijn dat mensen in Nederland gemiddeld gezien veel oppervlakte bezitten en hoe het tegelijkertijd kan dat zoveel mensen op zoek zijn naar een woonruimte. Als je dat afzet tegen wat je als mens nodig hebt dan klopt het ergens niet. Wonen zou om wonen moeten gaan en het lijkt nu veel te veel gericht te zijn op het hebben van financiële waarde. Als je daarbij optelt dat er ook heel woningen leegstaan dan ben ik echt van mening dat we een soort loophole voor het systeem moeten hebben.

Hoe ziet zo'n loophole eruit?

Wat mij betreft ligt het antwoord niet in de huidige anti-kraak woningen. Je bent dan toch op een of andere manier een waarde uitwisseling aan het doen. Je betaalt voor een woning maar krijgt er eigenlijk net niks voor terug. Je hebt bijvoorbeeld helemaal geen zekerheid in het hebben van een woonruimte. De onzekerheid dat je er elk moment uit moet zorgt er voor dat je nooit echt kunt investeren in je omgeving. Je wordt op die manier tegenhouden om echt tijd en energie te steken in de plek waar je bent, je kunt er geen zorg in stoppen. Het is een slopende manier van leven, maar het lijkt voor sommige de enige oplossing omdat het betaalbaar is. Het geeft echter zo veel onzekerheid, omdat je er elk moment eruit gezet kan worden. Daarnaast hangen er naar mijn idee hele vage wetten om anti-kraak, wat er voor zorgt dat mensen hun rechten niet goed weten en alleen van plek naar plek gaan.

Ik geloof daarom meer in kraken. Deze manier vind ik beter omdat je hierin veel meer zeggenschap hebt. Op deze manier kan je een ruimte bewonen zoals jij het wilt, je kunt wat maken van de plek die jij bewoont. Het is riskanter, maar geeft je uiteindelijk meer zekerheid en is wat mij betreft de loophole die we nodig hebben om balans te krijgen in de woningmarkt.

Hoe zie jij jouw toekomst op de woningmarkt?

Ik ben heel erg een dromer dus ik blijf het nadenken over mijn toekomst een beetje vooruit schuiven. Ergens hoop ik dat ik uiteindelijk een stukje grond kan krijgen en daar met andere mensen kan gaan samen wonen. Ik denk dat dat het meeste efficiënte vorm en effectieve manier van wonen is. Grond delen met meer mensen en zelfvoorzienend zijn. Deze droom zal waarschijnlijk heel moeilijk worden omdat de prijzen van eigendom steeds hoger worden. Het gaat bij het kopen van grond of een huis niet meer alleen om meer geld maar hopen op het betalen van het hoogste bedrag. Als koper moet je blind bieden waardoor je telkens een hoger bod moet gaan uitbrengen en in de tussentijd heb je geen enkel inzicht op de onderhandeling. Op deze manier kan het kopen van een woning nooit eerlijk zijn. Voor nu probeer ik zo min mogelijk over de toekomst van het zoeken naar een woning na te denken en misschien dat ik uiteindelijk het huis van mijn ouders overneem.

Vind jij kraken een stap te ver, maar wil je wel graag een eerlijke huurprijs? Vraag dan een gratis huurtaxatie aan voor jouw huursituatie.

Ik vind het belangrijk dat ik als huurder niet met mij laat sollen

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 13 Oct 2021 08:00:00 GMT

Interview - Jitte - Haarlem

Jitte woont samen met drie huisgenoten in Haarlem en heeft onlangs haar huurprijs laten taxeren. De huurprijs is verlaagd en ze woont nu voor een eerlijke prijs in haar kamer. We spraken met haar over woonprotesten, huurtaxaties en de toekomst.

Waarom doen niet meer mensen een huurtaxatie?

Als ik zelf niet had geweten van mijn rechten had ik het ook niet gedaan. Daarnaast denk ik ook dat er angst en onzekerheid is voor de verhuurder. Het is niet jouw huis, je hebt het immers niet gekocht maar huurt het van een ander en daarom heb je te maken met veel regeltjes en huisgenoten. Je hebt een contract getekend en bent akkoord gegaan, het voelt alsof de verhuurder de macht heeft ook al is dat niet zo.

Hoe kijk jij aan tegen het woonprotest van vorige maand ?

Ik ben zelf niet naar het woonprotest geweest omdat ik er op dat moment geen tijd voor had, maar mijn huisgenoten zijn er wel geweest. Het lijkt mij wel leuk om te doen en ik vind het vooral ook belangrijk dat er meer aandacht voor komt, tegelijkertijd heb ik er wel mijn vraagtekens bij en vraag ik mij af of het helpt. Het woonprotest is nu geweest en vervolgens hoor je er niks meer over. Ik zou er heel graag wat aan willen doen maar ik zie het gewoon niet zo snel veranderen.

Waarom denk je dat het niet zo snel zal veranderen ?

Voor mijn gevoel is het vooral een geldkwestie, waarbij het meeste verdiend wordt door hoge partijen. Ik heb eigenlijk sowieso het idee dat onze leeftijdsgroep vergeten wordt. Er zijn op dit moment zoveel mensen die in dezelfde situatie als ik zitten dat het moeilijk zal zijn om het aanbod nog op de vraag aan te laten sluiten. Ik denk daarom het probleem meer zit bij de mensen die het aanbod beheren. Er zou meer regulatie moeten komen zodat je niet van die belachelijk hoge prijzen hebt en zodat bijvoorbeeld niet alleen mensen met rijke ouders een woning kunnen vinden.

Hoe is jouw situatie en die van vele anderen ?

Ik woon op dit moment in een kamer en deel mijn huis met drie huisgenoten. Het is een studentenhuis, dat betekent dat ik na mijn studie op zoek zal gaan naar iets anders. Maar eerlijk gezegd heb ik geen flauw idee waar ik straks terecht ga komen en ben ik er ook een beetje bang voor. Het voelt een beetje als je lening bij DUO. Je weet dat het er is, je weet dat het eraan zit te komen maar je kijkt er maar niet naar. Het zijn van die dingen waar je ’s nachts van wakker ligt en wat voor veel stress zorgt. Ik moet ergens aan een kamer of een woning komen, maar ik heb geen idee waar ik terecht kom. Dat is wel iets waar ik nu mee struggle. Ik ben er nu wel mee bezig door me in te schrijven en onderzoek te het doen over nieuwe woningen en ik ben ook be nieuwd hoe andere mensen het doen.

Heeft dat ook te maken met tijdelijke huurovereenkomsten?

Op zich vind ik het goed dat er tijdelijke huurovereenkomsten zijn. Het zorgt er namelijk voor dat er plekken vrij komen voor nieuwe studenten. Tegelijkertijd is het voor een verhuurder wel heel makkelijker om huurders op straat te zetten, en dan? Huizen worden steeds duurder, ik heb geen garantie dat ik een baan ga krijgen maar moet straks wel ergens naartoe. Ik vind de toekomst eigenlijk een beetje eng en hoop vooral dat ik straks niet bij een huisjesmelker terecht ga komen of veel geld kwijt ga zijn om een woning te vinden. Ik kan mij daarom heel erg vinden in zo’n protest. Het gaat om de vraag: Hoe kan dit straks? Hoe kan ik straks fatsoenlijk een huis vinden?

Zou jij dan wel weer een huurtaxatie doen?

Ja, dat denk ik wel. Uiteraard hoop je dat de relatie met je verhuurder niet direct op scherp komt te staan, maar tegelijkertijd zou ik ook willen weten waar ik aan toe ben. Ik zou het wel doen omdat ik er een goede ervaring mee heb, maar ik vind het vooral ook professioneel over komen. Ik vind het belangrijk dat ik als huurder niet met mij laat sollen en het is dan eigenlijk aan de verhuurder om er voor te kiezen of hij daar kinderachtig op wil reageren.

Wil jij ook weten waar je aan toe bent? Vraag dan een gratis huurtaxatie aan voor jouw huursituatie.

Iedereen heeft recht op een eerlijke huurprijs

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Tue, 07 Sep 2021 14:35:00 GMT

Het #woonprotest in Amsterdam, de #woonopstand in Rotterdam en het #woonverzet in Den Haag. Van september tot november is er elke maand een protest om actie te vragen voor de wooncrisis!

De huurdokters zijn natuurlijk erg blij met deze initiatieven. Het is goed om te zien dat de Nederlander uit zijn schulp kruipt en in actie komt om de woningmarkt weer eerlijk en gezond te maken. Een protest voor de woningmarkt en tegen de huisjesmelker, dat is iets wat we laatste maanden alleen nog maar zagen in Berlijn [waar het succes had]. Kennelijk is voor de Nederlander inmiddels ook de maat vol, en terecht!

Waar gaat het protest om? Het gaat niet alleen over de huurmarkt, maar over de woningmarkt in zijn geheel. Het is daarom ook niet verwonderlijk dat iedere Nederlander zich hiermee verbonden voelt en er een enorme opkomst wordt verwacht. Als nieuwe student is het moeilijk om een kamer te vinden, na je studie is het moeilijk om een betaalbare huurwoning te vinden en als starter is het zo goed als onmogelijk om nog een woning te kopen. De gehele woningmarkt zit aan de onderkant inmiddels zo muurvast dat zelfs het hebben van geld je niet meer uit de wooncrisis helpt. Tijd voor actie!

Het is dus heel belangrijk om op 12 september, 23 oktober of 13 november je stem te laten horen, maar er is ook iets wat jij kunt doen op individueel niveau. Wij geloven er namelijk in dat de gehele woningmarkt onlosmakelijk verbonden is met elkaar, de koopmarkt met de huurmarkt en andersom. Hoe hoger de huurprijzen zijn die verhuurders zonder tegenspraak kunnen vragen, hoe interessanter het is om woning te verhuren, op te blijven kopen en de prijzen op te blijven drijven. Kort door de bocht: Door de onderste laag - de huurmarkt - te fiksen zal ook de koopmarkt eerlijker worden.

Door zelf een eerlijke huurprijs aan te vragen help jij direct mee aan een betere woningmarkt. Zo zorg jij er aankomende maanden niet alleen voor dat Den Haag betere keuzes gaat maken, maar ook dat jij dat gaat doen. Wat zijn de mogelijkheden?

Laat een huurtaxatie uitvoeren en toets daarmee jouw huurprijs! Laat een specialist naar je huurovereenkomst kijken, vraag naar wat jouw rechten zijn en vraag of jij een eerlijke huurprijs betaalt. Betaal jij te veel? Zorg er dan voor dat je in actie komt. Want iedere huurder die een eerlijke huurprijs betaalt zorgt er voor dat de starter straks makkelijker kan doorstromen, de student straks makkelijker kan starten en de scholier straks niet bij zijn ouders hoeft blijven te wonen.

Iedereen heeft recht op een eerlijke huurprijs.

Geschreven door: Florian Hijlkema Huurdokter regio west
Meer info of reageren? N eem contact op via n.hijlkema@huurdokters.nl

Landlords not returning deposit

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Fri, 25 Jun 2021 12:25:00 GMT

Dutch newswebsite NOS reports that many commercial landlords often do not return the deposit to their tenants. Even though there seems to be no ground to do so, they simply try to get away with it. A main reason for the increasing number of landlords not returning deposit, is that there has been an increase in temporary rent agreements. With a higher rate of movement among tenants, the possibilities to keep a deposit increases to such an extent that it is becoming a model for revenue in the eyes of some lessors.

The amounts in question can be rather significant. In cities like Amsterdam or Utrecht, charging double or triple the rent as a deposit is certainly not a rarity. Deposits in the range of € 3000 to € 6000 are common and are apparently worth pulling a trick for in the eyes of some landlords.

This can lead to situation in which not a single euro of the deposit is refunded, even though there is no damage reported at all. In other situations damages are reported afterwards with little proof or agreement of the tenants, who usually do not know how to handle and proceed in a situation after their initial demands are not met.

Expats and internationals are often the victim of such practices. Their limited knowledge of the Dutch legal system and having to demand their money back from abroad makes them vulnerable targets.

It goes without saying that De Huurdokters can definitely assist both Dutch and international tenants in such situations. Landlords will be summoned to fulfill their legal obligations and legal measures will be taken if necessary in order to make sure tenants will see their tights respected and will receive what they are entitled to. Even if tenants are no longer residing in the Netherlands.

Do you find yourself in a situation in which the landlord refuses to return your deposit? Do you question the legal grounds? Apply via this link so we can discuss how we can help you.

Source : https://nos.nl/artikel/2386388-duizenden-aan-borg-niet-terug-na-einde-huur-verhuurder-probeert-t-gewoon

Timmy Star Huurdokter north
More info or reaction? t.star@huurdokters.nl

Huurverhoging in 2021

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Fri, 07 May 2021 12:53:00 GMT

Krijg jij dit jaar een huurverhoging? De meeste huurders zullen waarschijnlijk niet raar op kijken wanneer er weer een huurverhoging op de mat valt of in je mailbox stroomt. Maar is dat in 2021 eigenlijk wel normaal?

De coronacrisis heeft er in 2020 al voor gezorgd dat de huurverhoging niet plaats vonden zoals wij gewend waren. In 2021 zal dit niet anders zijn. De overheid, die elk j aar de maximale huurverhoging vast stelt op basis van de inflatie, heeft namelijk besloten dat de huurprijs voor huurwoningen met een niet geliberaliseerde huurprijs dit jaar niet verhoogd kan worden.

Wat betekent dit?

Woon jij in een kamer [onzelfstandige woonruimte] dan mag de verhuurder jouw huurprijs dit jaar niet verhogen.
Woon jij in een studio of een appartement [zelfstandige woonruimte] dan mag de verhuurder dit jaar jouw huurprijs in beginsel niet verhogen, tenzij bij aanvang van de huurovereenkomst een geliberaliseerde huurprijs was overeengekomen. Of dit het geval is hangt af van de situatie en kan je het beste laten checken door één van de huurdokters. Gratis en vrijblijvend.

Heb jij nu wel een huurverhoging gekregen? Zorg dan dat je op tijd contact opneemt met één van de huurdokters en laat je adviseren wat jij het beste kan doen. Je kan op basis van je huurovereenkomst en je laatste huurverhoging een diagnose op laten maken zodat jij direct op de hoogte ben van jouw rechten en je precies weet wat jij kan doen aan de huurverhoging.

Meer informatie over huurverhoginge n? Klik hier voor de website van rijksoverheid met betrekking tot de huurverhoging van 2021

Benieuwd of jij woont in een woning met een geliberaliseerde huurprijs of zoals sommigen ook wel zeggen een vrije sector woning? Klik hier voor meer informatie over wat een vrije sector woning is.

Geschreven door: Florian Hijlkema Huurdokter regio west
Meer info of reageren? N eem contact op via n.hijlkema@huurdokters.nl

Een vrijesectorwoning bestaat niet

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 26 Apr 2021 14:26:00 GMT

Regelmatig zien wij in journalistiek e stukken de term vrijesectorwoning voorbij komen. Zo ook in het bericht van de NOS , waarin de journalist stelt dat Rick geen andere keuze heeft dan een een vrijesectorwoning te huren. Wat bedoelt deze journalist hier mee?

Regelmatig zien wij in journalistieke stukken de term vrijesectorwoning voorbij komen. Zo ook in het bericht van de NOS , waarin de journalist stelt dat Rick geen andere keuze heeft dan een een vrijesectorwoning te huren. Wat bedoelt deze journalist hier mee? Wij hebben het verschillende huurders g evraagd en iedereen gaf een andere uitleg. Iedereen bleek een andere interpretatie te hebben van een vrijesectorwoning, maar bij iedereen was de conclusie dat het gevolg voor Rick negatief was.

Wat heeft deze journalist waarschijnlijk proberen te zeggen?

De groep mensen, die zoals Rick jarenlang moet wachten op een woning van de corporatie wordt steeds groter en de wachttijd voor een woning van de corporatie wordt steeds langer. In sommige gevallen zelfs langer dan 20 jaar. Dit is uiteraard zorgwekkend, omdat de corporaties ooit bedacht zijn om elke woningzoekende met beperkte middelen van een woning te voorzien. Dit doel wordt blijkbaar bij lange na niet gehaald.

Wat zijn de gevolgen voor Rick?

Volgens de journalist zijn de Ricks van deze wereld overgeleverd aan de vrijesectormarkt. Gezien het artikel bedoelt de journalist waarschijnlijk dat hij een woning van een particuliere verhuurder moet huren. Daar worden bepaalde conclusies verbonden. Zo wordt de situatie geschetst alsof Rick per definitie slechter af zou zijn door van een particulier te huren. Dat hoeft echter helemaal niet zo te zijn.

Het gebruik van de term vrijesectorwoning is ongelukkig. Als mensen het hebben over een vrijesectorwoning of vrijesectormarkt dan hebben mensen het vaak over een woning die zowel geliberaliseerd is ,als dat hij gehuurd wordt bij een particuliere verhuurder [rechtsboven in onderstaande matrix]. Dit geldt echter lang niet voor alle woningen die niet via een corporatie worden gehuurd. Heel veel woningen die door particulieren worden verhuurd hebben een niet-geliberaliseerde huurprijs. Bovendien zouden heel veel woningen die als een vrijesectorwoning met een geliberaliseerde huurprijs aangeboden worden, eigenlijk niet geliberaliseerd moeten zijn. Het enige verschil is dat je dan niet van een corporatie maar van een particulier huurt. Dit maakt voor jouw rechten geen verschil. In dit geval zijn partijen namelijk nog steeds gebonden aan een maximale huurprijs en alles wat daar bij komt kijken.

Wat maakt dit nou uit?

Wij vinden dat dit heel veel uit maakt. Door berichten zoals het artikel over Rick lijkt het namelijk net alsof je als huurder die niet in aanmerking komt voor een huurwoning bij een corporatie aan de leeuwen overgeleverd wordt. Dit is helemaal niet het geval. Ook particuliere verhuurders zijn gebonden aan het huurrecht en ook een huurder in de vrije sector markt kan aanspraak maken op zijn huurrechten, zoals het toetsen van de maximale huurprijs.

Is jouw huurprijs hoger dan € 752,33? Denk jij dat je in de vrije sector huurt en heeft dit artikel jou aan het denken gezet of zou jij gewoon je huurprijs willen laten checken? Klik dan hier en vraag gratis en vrijblijven een diagnose aan!

Appartement beschikbaar per 1 april 2021

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Tue, 16 Mar 2021 13:31:00 GMT

Vanaf 1 april 2021 is er een appartement [+/- 70 m2] beschikbaar in Haarlem

Eigenschappen/bijzonderheden appartement

Prijs +/- € 1.650 per maand [excl. servicekosten]
Voorschot servicekosten op eigen rekening
Woonoppervlakte +/- 70 m2
Begane grond, grote woonkamer met aparte keuken, aparte badkamer met douche en tuin
1e Verdieping, ruime overloop en twee slaapkamers
Woning is voorzien van wasmachine, vriezer, lampen in de woonkamer en stoffering
De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd van maximaal 24 maanden
1 maand huur waarborgsom

De woning bevindt zich op de begane grond en de eerste verdieping en heeft een tuin aan de achterzijde. De woning wordt direct bij de eigenaar gehuurd. De woning is per 1 april 2021 beschikbaar, maar kan mogelijk ook al eerder betrokken worden.
De verhuurder heeft voor deze woning het keurmerk eerlijk verhuurd. Dit betekent dat Huurdokters de huurprijs gecheckt heeft en dat vastgesteld is dat de huurprijs en de huurovereenkomst eerlijk zijn.

Bij interesse kan je een e-mail sturen naar info@huurdokters.nl. Vermeld in het onderwerp "appartement Haarlem" en laat ons weten waarom wij jou kunnen voordragen aan de verhuurder. Vermeld daarbij in ieder geval op welk telefoonnummer en e-mailadres wij jou het beste kunnen bereiken.

Stemadvies voor een eerlijke huurmarkt

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 15 Mar 2021 16:40:00 GMT

De verkiezingsstrijd is in volle gang. Wij kunnen je helaas niet vertellen met welke stem je alle problemen in Nederland kunt oplossen en wat de beste optie voor de toekomst is. Wat we wel kunnen doen is je een beetje wegwijs maken in wat je het beste kunt stemmen voor een eerlijkere huurmarkt. Daarvoor nemen we een greep uit de verkiezingsprogramma's van enkele partijen om te kijken wat ze precies van plan zijn en hoe.

Om maar te beginnen bij de huidige regeringspartijen, stemmen op VVD , D66 of CDA lijkt in beginsel geen goede keus. De huidige woningcrisis is niet uit de lucht komen vallen, maar is het gevolg van beleidskeuzes. Het zou vreemd zijn om de oplossing voor een crisis in de handen te leggen van de partijen die deze keuzes, met meerdere regeringsdeelnames, zelf gemaakt hebben. Plannen maken om meer te bouwen zoals deze partijen voorstellen is, zo bleek ook de afgelopen jaren, niet voldoende als oplossing.

Partijprogramma’s van de demissionaire kabinetspartijen geven ook weinig hoop op structurele verbetering. Zo blijft de VVD blijft vasthouden aan de verhuurdersheffing (een belasting die alleen aan woningbouwcorporaties, niet aan andere verhuurders wordt opgelegd). Door de sociale huursector te verkleinen dwingen zij bovendien nog meer huurders de particuliere en geliberaliseerde markt op, zonder de huidige problemen daar te erkennen, laat staan er verantwoordelijkheid voor te nemen.

D66 pleit voor een sterke rechtstaat, maar onder de door haar geleverde Minister van Binnenlandse Zaken zijn achterstanden bij de juridische instanties waar huurders terecht zouden moeten kunnen juist opgelopen tot recordhoogtes. Dat volgens het verkiezingsprogramma de huurcommissie op “excessen” moet toezien getuigt ook van weinig besef en aandacht voor de werkelijke problemen op dit moment. Huursituaties die vragen om toetsing aan de geldende wet- en regelgeving zijn op dit moment eerder regel dan uitzondering. Die ernst ontbreekt bij D66.

Bij CDA gaat het in het program iets beter. Hoewel ook daar simpelweg bouwen als magische oplossing voor de huidige problemen op de huurmarkt wordt gezien, is er meer aandacht voor de huidige problemen die om een acute oplossing vragen. Zo wil CDA huurders en overheid meer mogelijkheden geven om hun huurprijzen aan te vechten door uitbreiding van het puntensysteem en verruiming van wettelijke termijnen voor huurders. Het blijft echter wel summier en weinig concreet.

Ten slotte hebben alle regeringspartijen zich vorige week flink laten kennen door op de valreep voor de verkiezingen een wetsvoorstel voor uitbreiding van de mogelijkheid voor tijdelijke huurovereenkomsten aan te nemen. Hiermee doen ze verdere afbreuk te doen aan bescherming van huurders en hun rechtspositie ten opzichte van hun verhuurders. Dit besluit is een klap in het gezicht van alle huurders op de huurmarkt die behoefte hebben aan stabiliteit en die vinden dat zij simpelweg recht hebben op het woongenot waar zij voor betalen (lees hier de korte of lange versie van ons (negatief) advies aan de wetgever inzake dit wetsvoorstel).

Voor Volt is de woningcrisis niet Europees genoeg zo lijkt het. Zij besteden hier geen aandacht aan in hun programma. Dat is jammer voor jongeren, die op dit moment structureel op achterstand gezet worden door het huidige beleid. Zij worden niet geholpen met de door Volt voorgestelde nadruk op tijdelijke woningen en bevordering van doorstroom.

BIJ1 ziet wonen als mensenrecht en wil verhuurders minder macht geven op de woningmarkt. BIJ1 wil ook m eer bescherming voor huurders. Het stelt daarvoor hervormingen voor, echter zonder dat de noodzaak daarvan wordt duidelijk gemaakt. Waar BIJ1 zich duidelijk onderscheidt, is door er een punt van te maken dat discriminatie van huurders door verhuurders, makelaars of andere partijen, heel streng moet worden bestraft.

De PVV ziet wonen als een grondrecht (let wel: geen mensenrecht) en legt de schuld van de problemen op de woningmarkt bij de asielzoeker. De problemen van huurders worden genoemd, maar oplossingen niet geboden. Er is geen aandacht voor maatregelen die huurders in hun kracht zetten of die malafide beleggers en verhuurders aanpakken.

PvdA , GroenLink s en Partij voor de Dieren willen een terugkeer van het Ministerie voor Volkshuisvesting en erkennen daarmee wonen en het hebben van een thuis als primaire levensbehoefte. Zij willen beleggers ontmoedigen omdat woningnood geen verdienmodel is, maar een mensenrecht. Concreet worden beleggers zwaarder belast om starters te helpen en wordt huurbescherming en huurprijsbescherming uitgebreid, ook in de nu nog geliberaliseerde sector. PvdA en GroenLinks hebben ook veel oog voor de onwenselijke onzekerheid van tijdelijke huurovereenkomsten voor huurders. De partijen hebben de huidige problemen goed in kaart en pleiten voor structurele oplossingen.

Een kleine kanttekening is dat PvdA en GroenLinks ook voor de invoering van een verhuurdersvergunning (naar Gronings voorbeeld) zijn. Dat doet afbreuk aan hun verhaal omdat deze vergunning een wassen neus is en na twee jaar nog geen enkel resultaat heeft opgeleverd voor huurders. Dat hier toch al jaren mee gedweept wordt, neigt naar heel goedkope symboolpolitiek.

Partij voor de Dieren wil geen verhuurdersvergunning, maar wil wel een huurtoeslag voor kamers. Deze toeslag is echter volstrekt onnodig als de reeds bestaande wet- en regelgeving gewoon wordt gerespecteerd. Het is gericht op slachtofferhulp in plaats van misdaadbestrijding. Bovendien werkt dergelijke symptoombestrijding verdere misbruik door verhuurders in de hand ( waarom huurtoeslag voor kamers geen goed idee is ).

Conclusie

Voor een eerlijke huurmarkt kun je je stem het beste aan GroenLinks of de PvdA geven. Zij hebben er in hun verkiezingsprogramma werk van gemaakt om de problemen duidelijk te benoemen en om daar structurele oplossingen voor aan te dragen. Partij voor de Dieren en BIJ1 willen dezelfde kant op en zijn een goede tweede keus, maar hun plannen zijn minder goed uitgewerkt. Mocht de lijn van voorgaande regeringen worden doorgezet is het niet te verwachten dat er een structurele oplossing komt voor de huidige woningcrisis, al helemaal niet voor jongeren. Succes met kiezen!

Apartment available from April 1st 2021

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Thu, 11 Feb 2021 12:24:00 GMT

From 1 april 2021 there is an apartment [ 70 m2] available in Amsterdam [Burgwallen Oost]

About the appartement

Price +/- € 1.89 1 per mo nth [excl. service c osts ]
Utilities at your own expense
Living space 70 m2
First floor: spacious living room and open kitchen
Second floor: bedroom with separate shower and bath
Monumental building [1905]
Furniture to be lend [couch, chair, curtains, bookcase, lamps, washing machine, refrigerator]
The lease is for a maximum term of 24 months, with possible extension.
Security deposit is two months rent
The energy efficiency of the apartment is labeled G

The apartment is situated on the third and fourth floor and is reached through a stairway from the ground level. The previous resident is the owner of the apartment and has decided to move in together elsewhere. The apartment is available from the first of April, but possibly sooner.
The lessor has obtained a quality mark for fair rent for this apartment. This means De Huurdokters has verified the the price and concluded that both the price and the agreement are fair.

If you're interested you can send an email to info@huurdokters.nl with the subject "apartment Molensteeg". L et us know why we can propose you as a tenant to the lessor and leave behind your contact details.

Appartement beschikbaar per 1 april 2021

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Tue, 19 Jan 2021 17:34:00 GMT

Vanaf 1 april 2021 is er een appartement [70 m2] beschikbaar in Amsterdam [Burgwallen Oost]

Eigenschappen/bijzonderheden appartement

Prijs +/- € 1.891 per maand [excl. servicekosten]
Voorschot servicekosten op eigen rekening
Woonoppervlakte 70 m2
1e verdieping, grote woonkamer met open keuken
2e verdieping, slaapkamer met aparte douche & bad
Monumentaal pand uit 1905
Bank, stoel, gordijnen, boekenkast, lampen, keukenplank, wasmachine en koelkast zijn gratis in bruikleen
De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd van maximaal 24 maanden met eventueel optie tot verlenging
2 maand huur waarborgsom
De energieprestatie van de woning is G

De woning bevindt zich op de derde en vierde verdieping en is met de trap via het portaal op de begane grond bereikbaar. De vorige bewoner is de eigenaar van de woning die besloten heeft om elders samen te wonen. De woning is per 1 april 2021 beschikbaar, maar kan mogelijk ook al eerder betrokken worden.
De verhuurder heeft voor deze woning het keurmerk eerlijk verhuurd. Dit betekent dat Huurdokters de huurprijs gecheckt heeft en dat vastgesteld is dat de huurprijs en de huurovereenkomst eerlijk zijn.

Bij interesse kan je een e-mail sturen naar info@huurdokters.nl. Vermeld in het onderwerp "appartement Molensteeg" en laat ons weten waarom wij jou kunnen voordragen aan de verhuurder. Vermeld daarbij in ieder geval op welk telefoonnummer en e-mailadres wij jou het beste kunnen bereiken.

Reactie consultatie opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur (samenvatting)

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 21 Dec 2020 14:44:00 GMT

De Minister heeft een wetsvoorstel gedaan voor opkoopbescherming en verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur . De Huurdokters voelt zich op basis van expertise en ervaring verplicht gebruik te maken van de mogelijk tot inspraak die de overheid bij dit wetsvoorstel biedt. Hieronder volgt een samenvatting van de reactie op het wetsvoorstel. De volledige reactie vindt je hier.

De Huurdokters spreekt zich uit tegen de voorgenomen wetswijziging van artikel 7:271 BW, met name tegen de mogelijkheid tot verlenging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd en de mogelijkheid om een huurovereenkomst aan te gaan met zowel een minimale als een maximale duur. Het evenwicht tussen huurder en verhuurder zal nog verder doorslaan in het voordeel van de verhuurder en huurders worden op meerdere manieren de dupe van de voorgenomen wetswijzigingen.
Het is evident dat de voorgenomen verruiming en de mogelijkheid tot verlenging de onzekerheid van huurders wat betreft hun woongenot, hun financiën en hun toekomstperspectief vergroot. Bij verruiming zitten zij langer in onzekerheid over het al dan moeten zoeken naar nieuwe woonruimte. Bij verlenging gebeurt dit bovendien tot tweemaal toe. Het duurt in beide gevallen langer voor zij de verhuurder kunnen aanspreken op zijn verplichtingen en wordt het gezien de verstreken tijd daarin ook moeilijker om daarin gelijk te krijgen. Hoewel er op papier ogenschijnlijk niets verandert, worden de rechten van huurders hiermee in de praktijk ernstig aangetast.
Het toevoegen van een minimumduur geeft huurders nog minder bewegingsruimte en betekent een ernstige verstoring van evenwicht tussen partijen in het afsluiten van een huurovereenkomst. Het argument van mutatiekosten en leegstandsderving staat, voor zover al van toepassing in de huidige overspannen markt, niet in verhouding tot de verdere beperking van mogelijkheden voor huurders om adequate woonruimte te genieten - een mensenrecht.
De vraag naar huurwoningen is in de huidige markt vele malen groter dan het aanbod. In dat licht is het niet duidelijk waar de drang van de wetgever vandaan komt om ondernemers te beschermen tegen leegstand. Daarbij moet worden opgemerkt dat die leegstand een normaal ondernemersrisico is dat wordt gedekt door opbrengsten. Maar het belangrijkste is dat deze bescherming ten koste gaat van de mogelijkheid van huurders om in een passend dak boven hun hoofd te voorzien. Wij benadrukken nogmaals dat dit laatste een mensenrecht is en dat maakt de proportionaliteit onacceptabel.
De wetgever doet er goed aan zich te realiseren dat dergelijke constructies beslist geen uitzondering zullen worden, maar de norm. Hetzelfde is immers gebleken na de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt, de geruststellende woorden van toenmalig Minister Blok ten spijt. Verhuurders zullen zichzelf begrijpelijkerwijs zoveel mogelijk flexibiliteit en voordelen willen verschaffen, maar dat gaat wel direct ten koste van de rechten van huurders.
Een uitbreiding van mogelijkheden voor verschillende soorten termijnen leidt bewust en onbewust tot meer onduidelijkheid bij het aangaan van huurovereenkomsten. Huurders met hun beperkte juridische kennis komen daarmee in een nog onvoordeligere positie terecht jegens professionele verhuurders dan nu reeds het geval is. Dit leidt onherroepelijk tot meer conflicten tussen huurder en verhuurder en tot nog grotere druk op de rechtsprekende instanties, die de werkdruk op dit moment al niet aankunnen.
Met de voorgestelde wetswijziging blijven huurders nog langer afhankelijk van de gunsten van hun verhuurder. Daardoor wordt het huurders nog moeilijker gemaakt om voor hun rechten op te komen. Dit is maatschappelijk gezien hoogst onwenselijk. Voor de verantwoordelijkheid die de overheid middels VN verdragen op zich heeft genomen om wonen en adequate woonruimte als mensenrecht voor haar burgers te garanderen, is het van zeer groot belang dat de drempel voor het toetsen van huurrechten zo laag mogelijk blijft. Toegang tot juridische middelen waarmee huurders hun rechten indien nodig kunnen afdwingen is immers de sleutel waarmee dit mensenrecht in Nederland is gewaarborgd. De voorgestelde wetswijziging draagt hier niet aan bij, integendeel. Naast dat het huurders de jure moeilijker om in passende woonruimte te voor zichzelf te voorzien maakt het ze de facto ook moeilijker om de minimale vereisten die de wet aan een huurovereenkomst stelt af te dwingen. Dit werkt verder misbru ik in de hand.

Reactie consultatie opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur (volledige versie)

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 21 Dec 2020 14:43:00 GMT

De Minister heeft een wetsvoorstel gedaan voor opkoopbescherming en verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. De Huurdokters voelt zich op basis van expertise en ervaring verplicht gebruik te maken van de mogelijk tot inspraak die de overheid bij dit wetsvoorstel biedt. Hieronder volgt onze volledige reactie.

1. Inleiding
De Huurdokters is een organisatie die gelooft in een eerlijke huurmarkt voor iedereen. In de huidige ongezonde huurmarkt zien wij veel situaties die onduidelijk, onevenwichtig, gevaarlijk en onwettig zijn. In deze markt streven wij naar openheid, gelijkwaardigheid en veiligheid, op basis van de wet. Dit leidt tot een gezonde, rechtvaardige en eerlijke huurmarkt voor zowel huurders als verhuurders. Om ons doel te bereiken helpen wij huurders en verhuurders in heel Nederland als het gaat om het huurrecht. In de praktijk betekent dat enerzijds dat wij verhuurders de juridische kant van het verhuren uit handen nemen om geschillen en onduidelijkheid in de toekomst te voorkomen. Anderzijds helpen wij dagelijks huurders met bemiddeling in conflicten met hun verhuurder of in juridische procedures. Gezien onze ervaring en expertise aan de verschillende juridische kanten van de huurmarkt voelen wij ons verplicht om van de mogelijkheid tot inspraak in de voorgenomen wetswijziging gebruik te maken.
Wij willen met onze inspraak het volgende benadrukken. Een langere tijdelijke huurperiode staat voor huurders gelijk aan langere onzekerheid over hun huurrechten en hun financiën. Het bemoeilijkt het afdwingen van hun rechten in grote mate. Verlenging vergroot daarnaast hun onzekerheid en de minimale duur vermindert hun flexibiliteit. Tegenover alle nadelen van huurders staan directe voordelen voor verhuurders. Het evenwicht dat in het bestaande stelsel is gewaarborgd raakt volledig uit balans. Bovendien leiden de wijzigingen tot meer mogelijkheden voor verwarring en tot een toename in het aantal conflicten en geschillen. Dit alles is zeer onwenselijk zoals wij hieronder verder zullen toelichten.

2. Opkoopbescherming
Het is goed en noodzakelijk dat gemeenten de mogelijkheid krijgen om de voorgenomen voorwaarden te kunnen te kunnen stellen bij de aankoop van woningen. De opkoopbescherming maakt de markt vrij voor kopers die een woning zoeken om in te wonen. Zo maken starters meer kans om uit de negatieve financiële spiraal van studieschulden en te hoge woonlasten te stappen.
Dit is een stap in de goede richting waarin huizen weer worden aangezien voor de oorspronkelijke functie die zij zouden moeten hebben: het bieden van woonruimte. De tijd dat huizen primair worden gezien als beleggingsobject moet gezien de systematisch gevolgen en toenemende schulden onder het jongere deel van de bevolking zo snel mogelijk achter ons worden gelaten. We zouden het ook niet accepteren indien een kleine groep exorbitante winsten maakt met het aanbod van drinkwater terwijl er mensen sterven van de dorst. Waarom vastgoedbeleggers wel vrij spel krijgen terwijl de dakloosheid onder jongeren toeneemt is wat ons betreft dan ook niet uit te leggen.

3. Verhuurdersvergunning
De mogelijkheid tot invoering van een verhuurdersvergunning achten wij op dit moment niet van significant belang. Het is misschien een signaal dat hiermee kan worden afgegeven, maar wat huurders hier mee opschieten wordt met argumentatie, maar moeilijk onderbouwd en kan ook in de praktijk op geen enkele manier worden aangetoond. Huurders zullen nog altijd de juridische weg moeten volgens die op dit moment ook voor hen open ligt indien zij hun rechten willen afdwingen.
Ruim twee jaar geleden heeft Groningen een voorschot op het vergunningstelsel genomen. Dat roept meteen de vraag op in hoeverre deze wetswijziging noodzakelijk is voor gemeenten die zich van een dergelijk stelsel willen bedienen. Direct na invoering werd Groningen hiervoor in de Tweede Kamer bejubelde en tot lichtend voorbeeld bestempeld ondanks dat de resultaten nog moesten blijken. Hoogst opmerkelijk aangezien alle kritische kanttekeningen die door betrokken partijen in het veld werden geplaatst bij de praktische uitvoerbaarheid toentertijd met oorverdovende stilte beantwoord bleven.
Ook gedurende de afgelopen twee jaar zijn inhoudelijke vragen over de praktische werking onbeantwoord gebleven door de gemeente. Er is na twee jaar geen enkel overzicht gegeven van welke stappen zijn ondernomen en welke resultaten zijn behaald. De praktijk voor huurders blijft ongewijzigd. Het enige wat zij op dit moment van het vergunningstelsel merken is de uitbreiding van het repertoire van pressiemiddelen van verhuurders met het argument: “als dit zo doorgaat raak ik mijn vergunning kwijt en dan staan jullie allemaal op straat.”

4. Verruiming termijn van huurovereenkomsten voor bepaalde maximale duur
Met het verruimen van de maximale termijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd van twee naar drie jaar zijn huurders gediend, in die zin dat zij langer duidelijkheid en stabiliteit hebben en zo langer de tijd hebben om door te groeien naar een volgende passende (eigen) woning.
Tegelijkertijd moet niet uit het oog worden verloren dat huurders gedurende die huurperiode niet vrij zijn om voor hun huurrechten op te komen. Zij willen immers niet hun eigen glazen ingooien en hun verhuurder een aanleiding geven om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, die anders wellicht stilzwijgend zou worden verlengd, te laten aflopen door vragen te stellen of “lastige” verzoeken te doen.
Minister Blok was zich zeer wel bewust van dit dilemma en heeft daarom de termijn tot toetsing van de aanvangshuurprijs verruimd tot na de ommekomst van de aanvankelijk overeengekomen einddatum van de huurovereenkomst. Toetsing van de huurprijs met terugwerkende kracht is dus mogelijk, maar in veel gevallen wel problematisch. Ten eerste omdat er niet altijd meer kan worden gegeven tot de woning. Ten tweede omdat er een feitelijke situatie moet worden getoetst die al geruime tijd in het verleden ligt.
Dat tijdsverschil tussen feitelijke situatie en toetsingsdatum is doorgaans minstens twee jaar, straks misschien drie jaar, maar gebaseerd op de huidige werkvoorraad en doorlooptijd van de bevoegde rechterlijke instanties, tegen de tijd van daadwerkelijke toetsing hoogstwaarschijnlijk wel vier of vijf jaar. Dit compliceert juridische procedures enorm en leidt nu al tot meer beroepen bij de kantonrechter.
Dit is hoogst onwenselijk omdat het, voor de verantwoordelijkheid die de overheid middels VN verdragen op zich heeft genomen om wonen en adequate woonruimte als mensenrecht voor haar burgers te garanderen, van zeer groot belang is de drempel voor het toetsen van huurrechten zo laag mogelijk te houden. De toegang tot juridische middelen is immers de sleutel waarmee dit recht in Nederland is gewaarborgd.
Waar het toetsen van de huurprijs achteraf, hoewel gecompliceerd, vaak nog wel mogelijk is, geldt dit niet voor enkele overige verplichtingen van verhuurders. Dit gaat met name om onderhoud, gebreken en brandveiligheid van de woning. Deze worden door de rechtsprekende macht niet meer met terugwerkende kracht getoetst en de consequenties daarvan worden zullen met de voorgenomen wetswijziging alleen maar groter worden. Ook hier geldt dat huurders zich met kans op verlenging of permanente woonruimte niet in de voet willen schieten. Het gevolg is dat huurders niet het woongenot krijgen waar zij voor betalen en dat zij wonen in slecht onderhouden en soms onveilige woningen.
Daarnaast moeten huurders nog langer wachten voordat zij een eerlijke huurprijs kunnen afdwingen. Het is goed dat die mogelijkheid tot toetsing van de aanvangshuurprijs na afloop van de verlengde termijn wordt verlengd, maar dit betekent wel dat een huurder nog langer maandelijks te veel huur betaalt. Gezien de huidige vertraging bij de huurcommissie maakt dat het op dit moment niet ondenkbaar dat een huurder pas vijf jaar na ingang van de huurovereenkomst aanspraak kan maken op de teveel betaalde huur. Die financiële ruimte moet je als huurder maar hebben.
Tegelijkertijd leidt dit ook tot onzekerheid bij verhuurders. Zij kunnen tot 42 maanden na de ingangsdatum van een huurovereenkomst geconfronteerd worden met juridische procedures voor toetsing van de aanvangshuurprijs en lopen daarmee het risico van grote claims achteraf. Ook verhuurders zonder kwaad in de zin lopen dit risico. Het kan van huurders in hun onzekere positie immers niet verwacht worden om deze situatie tijdens de huurperiode aan te kaarten.
Tenslotte moet ook in acht worden genomen dat een uitgestelde toetsing voor huurders met een niet-geliberaliseerde huurprijs bovendien betekent dat zij al die jaren vaak frauduleus hebben gehandeld. Zij ontvangen doorgaans namelijk huurtoeslag gebaseerd op de gevraagde huur in plaats van de wettelijke maximale huurprijs, omdat zij die pas achteraf willen toetsen. Dit is geen keuze, maar een noodzakelijke gok zonder welke huurders de huurprijs voor hun studio/appartement niet kunnen opbrengen. Ook dit draagt bij aan de onzekere en kwetsbare financiële positie van huurders.

5. Mogelijkheid tot verlenging termijn huurovereenkomst voor bepaalde maximale duur
Alle bovengenoemde gevolgen met betrekking tot verruiming van de maximale duur gelden ook indien er een mogelijkheid is tot verlenging van de termijn naar maximaal drie jaar. Daar moet bovendien nog een belangrijke onderdeel aan worden toegevoegd die draait om het toekomstperspectief van huurders.
Huurders hebben behoefte aan stabiliteit en zekerheid. De mogelijkheid tot verlenging voegt voor huurders juist een extra element van onzekerheid toe aan de huurovereenkomst. Niet alleen is het in de voorgenomen situatie de vraag of zij misschien toch na ommekomst van de aanvankelijk overeengekomen termijn hun woonruimte kunnen behouden. Het wordt nu ook nog eens de vraag of de aanvankelijk overeengekomen termijn niet misschien verlengd zal worden.
Indien de verhuurder binnen de aanzegperiode de bepaalde termijn zou mogen verlengen, zit een huurder tegen de tijd dat de huurovereenkomst tegen zijn termijn aanloopt in grote onzekerheid. Zal de verhuurder wel of niet verlengen? Een huurder kan hier niet vanuit gaan. Mocht de verhuurder op het laatste moment niet besluiten om te verlengen moet huurder binnen een maand en een dag zorgen voor een nieuw dak boven het hoofd. Een welhaast onmogelijke opgave in de huidige huurmarkt. Dit maakt de maanden waarin de aanzegging zou moeten geschieden voor een huurder een enorm stressvolle periode.
Volgens de memorie van toelichting wordt door de mogelijke verlenging van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd “de woonzekerheid voor langere tijd gegarandeerd”. Het is juist de zekerheid waar met de mogelijkheid tot verlenging aan wordt getornd. Met een huidige huurovereenkomst voor bepaalde tijd weet een huurder in principe waar hij aan toe is. Hij dient binnen de bepaalde termijn andere woonruimte te hebben gevonden. Indien de verhuurder geen aanzegging doet, heeft huurder alsnog een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
Deze stress en onduidelijkheid staan lang niet altijd in verhouding tot het extra jaar dat een huurder misschien mag blijven. Er kan worden gesteld dat een huurder belang heeft bij een huurperiode van drie jaar in plaats van twee jaar, maar dit moet hoe dan ook op voorhand duidelijk zijn. Een huurder heeft altijd meer belang bij een tijdelijke huurovereenkomst van drie jaar in plaats van twee jaar en nooit bij de onzekerheid van een verlenging.

6. Mogelijkheid toevoeging minimale duur bij huurovereenkomsten voor bepaalde maximale duur
Het toevoegen van de mogelijkheid van een minimale duur is wat ons betreft onbegrijpelijk en een absolute verslechtering van het huidige stelsel en de positie van huurders in het bijzonder. Uit het memorandum blijkt dat dit louter stoelt om het ondernemersrisico van verhuurders te beperken. Deze wetswijziging strook wat ons betreft ook niet met de eerdere motivaties uit het memorandum van toelichting van Minister Blok bij de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt.
Bij het aanbieden van een huurovereenkomst staat het de verhuurder op dit moment vrij om te kiezen tussen een minimale óf een maximale termijn. Beide hebben voor- en nadelen en het mooie is dat de verdeling van die voor- en nadelen op dit moment precies in evenwicht is. Het voordeel van de ene partij is het nadeel voor de andere partij en andersom.
Bovendien is dit evenwicht heel goed gewaarborgd doordat rechten en plichten automatisch voortvloeien uit de gemaakte keuze. Huurder krijgt deze rechten dus automatisch zonder dat daarover onderhandeld hoeft te worden. Door deze keuze van of/of naar en/en te wijzigen raakt dit evenwicht verstoord en komen alle voordelen overwegend bij de verhuurder te liggen.
Het voordeel dat huurders hebben bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is dat zij op elk moment de huur mogen opzeggen. In de voorgestelde wetswijziging wordt deze mogelijkheid ernstig beperkt, terwijl huurders daar juist zeer veel belang bij hebben. Huurders zijn op zoek naar een woning die bij hun past qua levensfase en qua kostenplaatje. Zij hebben op grond van door Nederland onderschreven VN resoluties ook recht op die adequate woonruimte.
Huurders, met name in de vrije sector, huren lang niet altijd vrijwillig de woning die zij huren en kiezen al helemaal vrijwillig voor het tijdelijke karakter van hun huurovereenkomst. Zij huren omdat zij niet kunnen kopen en doen dit tegen woonlasten die steeds verder indruisen tegen wat het Nibud financieel gezond en wenselijk acht. Het geluk dat een huurder ten deel zou kunnen vallen door eerder dan verwacht passende woonruimte te vinden verandert door de minimumtermijn in een dode mus, of in een financiële tegenvaller. Waar tegenover die situatie in het huidige stelsel het voordeel van onbepaalde tijd en zekerheid voor de huurder staat, heeft een huurder na de voorgenomen wetswijziging alleen maar nadelen. Het argument voor een minimumtermijn wordt vooral gezocht in de extra kosten voor de verhuurder. Dat beroepsrisico staat niet in verhouding tot de humanitaire aspect aan de kant van de huurders. Je kunt je bovendien ook afvragen waarom een professionele verhuurder er zo bang voor is dat hij een hoge mutatiegraad in zijn woningen heeft. Dit zegt misschien iets over de verhuurder. Woningen zijn immers van levensbelang en bovendien schaars. Waarom zou een huurder die een goed onderhouden woning huurt tegen een eerlijke huurprijs in verhouding tot het woongenot, veel behoefte hebben om snel te verhuizen met alle moeite en kosten van dien?
De vraag naar huurwoningen is in de huidige markt vele malen groter dan het aanbod. In dat licht is het niet duidelijk waar de drang van de wetgever vandaan komt om ondernemers te beschermen tegen leegstand. Daarbij moet worden opgemerkt dat die leegstand een normaal ondernemersrisico is dat wordt gedekt door opbrengsten. Maar het belangrijkste is dat deze bescherming ten koste gaat van de mogelijkheid van huurders om in een passend dak boven hun hoofd te voorzien. Wij benadrukken nogmaals dat dit laatste een mensenrecht is en dat maakt de proportionaliteit onacceptabel.

7. Gevolgen huurovereenkomsten
De Minister was blijkens het memorandum in de veronderstelling dat tijdelijke huurovereenkomst in de huidige markt nog steeds een uitzondering waren. Voor alle partijen die dagelijks op de huurmarkt opereren is dit onbegrijpelijk. Wij hopen dat het recente onderzoek van Investico en het terugkrabbelen van het CBS over haar eigen monitoring op dit onderwerp daar verandering in hebben gebracht.
In de huidige wetenschap dat verhuurders begrijpelijk massaal hun voordeel hebben gehaald uit de Wet Doorstroming Huurmarkt door huurovereenkomsten voor bepaalde tijd tot de standaard te maken om zichzelf zo veel mogelijk flexibiliteit te verschaffen, moet de wetgever zich afvragen of het redelijkerwijs te verwachten valt dat verhuurders na de wetswijziging niet een tweejarige overeenkomst met een mogelijke verlenging tot de standaard zullen maken. Indien er een wettelijke mogelijkheid wordt gegeven voor een verlenging tot maximaal drie jaar is het niet aannemelijk dat er veel huurovereenkomsten voor een bepaalde tijd van drie jaar zullen worden aangeboden. Er is geen enkele reden voor een verhuurder om direct een overeenkomst van drie jaar af te sluiten indien hij ook de optie heeft tot verlenging na twee jaar.
Indien de wetswijzigingen zoals worden voorgesteld worden ingevoerd krijgen verhuurders meer mogelijkheden en meer flexibiliteit. Dit gaat ten koste van de flexibiliteit en zekerheid van huurders. Het is belangrijk om te beseffen dat de praktijk daarin erger zal uitpakken dat de situatie op papier. De oorzaak hiervan is dat huurders lang niet altijd voldoende op de hoogte zijn van hun rechten. Zij zijn niet altijd goed in staat om voordat zij een huurcontract ondertekenen te herkennen welke bepalingen welke gevolgen hebben.
Professionele verhuurders of bemiddelaars die wel de kennis hebben, nemen zeker niet altijd hun verantwoordelijkheid om huurders daar goed van te verwittigen. Ook in het huidige stelsel komen wij dagelijks huurovereenkomsten tegen waarin, bewust of onbewust, veel onduidelijkheid is over de aard van het contract. Met het beperkte aantal opties is daar op dit moment nog goed uit te komen. Het feit dat een huurovereenkomst nu of voor een minimale of voor een maximale termijn afgesloten kan worden is hierbij een onmisbaar principe.
Door het duidelijke onderscheid tussen huurovereenkomsten met minimale duur en huurovereenkomsten met een maximale duur op te heffen en het aantal opties te vergroten zal de onduidelijkheid en complexiteit van huurovereenkomsten toenemen. Huurders zijn daar totaal niet bij gebaat omdat zij niet dezelfde kennis hebben als hun professionele wederpartij. In de gevallen waarin zij die wel hebben verkeren zij gezien de straat van de markt niet in een gelijkwaardige positie die hun in staat stelt over de voorwaarden te onderhandelen.
Wat geldt voor de meeste huurders geldt overigens evenzo voor veel kleine particuliere verhuurders. In onze ervaring blijken ook zij niet goed op de hoogte te zijn van hun rechten, hun plichten, en de contractuele mogelijkheden. Door huurovereenkomsten te compliceren neemt de onduidelijkheid en daarmee ook de onzekerheid aan beide kanten toe. Dit leidt onvermijdelijk tot meer conflicten tussen huurders en verhuurders en nog grotere druk op de rechtsprekende instanties.

8. Tot Slot
Voor ons ligt nu een wijziging van een wettelijke systematiek die in zijn huidige vorm duidelijk en evenwichtig is. De wetgever gaat hiermee sleutelen aan de details van een nog nieuw systeem waar de huurmarkt prima mee uit de voeten kan en waarin rechten van huurder overwegend goed zijn gewaarborgd. Dat betekent niet dat het perfect is, maar wel dat het in balans en goed werkbaar is voor alle betrokken partijen. De noodzaak om hier nu al in bij te sturen en dat op deze manier te doen zien wij als specialisten niet.
Daarentegen zien wij nog steeds twee heel grote groepen huurders die volledig buiten het bereik van het huurrecht vallen. De ene groep zijn huurders in een contractuele medehuur constructie, de andere groep zijn huurders die ondanks de Wet Doorstroming Huurmarkt nog steeds een huurovereenkomst naar aard van korte duur hebben. Dit zijn huurders die zich in een positie bevinden waarin ze helemaal geen huurrechten hebben. Geen enkel huurrecht. Deze groeiende groep huurders is het meest kwetsbaar en heeft het meeste belang bij wetgeving, maar in plaats van hun een juridisch kader te verschaffen is de wetgever nu bezig met het sleutelen aan bestaande goed functionerende regelgeving.
Het is echt de hoogste tijd dat de wetgever kaders gaat scheppen voor huur(prijs)-bescherming voor huurders die noodgedwongen het slachtoffer zijn van contractuele medehuur. Wekelijks spreken wij huurders die zich door verhuurders tussen de mazen van de wet door hebben laten lokken en nu wel woonruimte hebben, maar geen enkel recht meer. Zij hebben geen huurbescherming, zij hebben geen huurprijsbescherming en zij zijn (vaak op jonge leeftijd) hoofdelijk aansprakelijk voor de volledige huursom om maar een paar problemen te noemen. Contractuele medehuur constructies zijn geen ongelukjes, maar bewuste keuzes van verhuurders die hun huurders geen rechten wensen te geven.
Daarnaast zijn er nog steeds heel veel verhuurders die gebruiken maken van hotelconstructies en die huurovereenkomsten aanbieden onder de noemer aard van korte duur. Dit gaat vaak om huurovereenkomsten voor internationale studenten. Nota bene dat in de memorie van toelichting destijds juist het tegengaan van dergelijke constructies één van de expliciete redenen voor de totstandkoming van de huidige West Doorstroming Huurmarkt was. Hierin heeft de wet vooralsnog dus gefaald.
Beide problemen kunnen niet lokaal worden opgelost. Het ligt veel meer voor de hand om de wetswijzigingen te richten op de gebieden waar de Wet Doorstroming Huurmarkt gefaald heeft dan wijzigingen aan te brengen in wat werkt. Het bieden voor duidelijke kaders en regelgeving voor bovengenoemde groepen is wat ons betreft veel belangrijker en veel urgenter dat de wetswijzigingen m.b.t. artikel 7:271 BW die nu ter inspraak voorliggen.

Een huisjesmelker is ook maar gewoon een verhuurder

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 09 Dec 2020 07:33:00 GMT

In zijn column over de Prins Bernhard-belasting (NRC 2 december 2020) wijst columnist Ewoud Sanders op een “opmerkelijk taalverschijnsel: de meeste mensen huren of bezitten een huis, rijke investeerders hebben pandjes.” Dit is inderdaad een opvallend verschijnsel en bovendien staat het niet op zichzelf. Als het over de huurmarkt in Nederland gaat valt dit zien we dit fenomeen herhaaldelijk. Laten we eens kijken wat de functie en het effect hiervan is.

Waarom hebben we het bij grote, soms malafide, verhuurders altijd over pandjes en niet over huizen? En wat is het verschil? Het verschil is moeilijk uit te leggen maar voor veel mensen wel invoelbaar. Een huis is om in te wonen en is daarmee iets waardevols, niet in de zin van geld, maar omdat het belangrijk is voor persoonlijk welzijn. Het is iets dat iedereen nodig heeft als dak boven zijn hoofd. “Huis” is bovendien nauw verwant met “thuis” en roept daarmee een gevoel van warmte en menselijkheid op. Logisch, een huis om in te wonen is immers een mensenrecht.
Een “pandje” of “pandjes” klinkt daarentegen, alleen al doordat het een verkleinwoord is, veel minder belangrijk. Het geeft aan dat er veel meer van is, en hoe meer er van iets is, hoe minder waardevol het wordt. Een pand(je) roept weinig tot geen persoonlijke associaties op en is weinig sympathiek. Wat geldt voor de pandjes van de pandjesbaas geldt ook voor het vastgoed van de vastgoedbelegger. Het is afstandelijk en onpersoonlijk en raakt niet direct aan het humane zo als wonen dat doet.
Het is een vorm van framing die de beeldvorming sterk beïnvloed. Dat gebeurt soms duidelijk en bewust, bijvoorbeeld toen onder leiding van de VVD het Ministerie van Volkshuisvesting werd opgeheven en voortaan werd gesproken over woningmarkt. Maar ook vaak onbewust als termen gemeengoed worden in de media en in de maatschappij. Het gebruik van onpersoonlijke terminologie lijkt gepaard te gaan met de ontwikkeling dat we als samenleving steeds meer lijken te vergeten dat een huis om in te wonen in eerste instantie een mensenrecht zou moeten zijn en niet een beleggingsobject. Naast dat hun activiteiten onpersoonlijk gemaakt worden, worden verhuurders in de taal van de media ook gedemoniseerd met een term als huisjesmelker. Met dit taalgebruik raken de rechten en verplichtingen die te maken hebben met het menselijke aspect van wonen (deugdelijkheid, huurprijs, niet dakloos zijn) gevoelsmatig verder verwijderd van belegger, huisjesmelker en pandjesbaas. Door over verhuurders te praten in termen die we niet associëren met verantwoordelijkheid gaan we ze onbewust ook steeds minder verantwoordelijk houden. Bovendien doen we veel verhuurders die hun plichten wel respecteren met zulke benamingen uiteraard tekort.

Door over woningverhuur en verhuurders te spreken in afstandelijke en onpersoonlijke termen normaliseren we een gebrek aan maatschappelijke verantwoordelijkheid. We normaliseren het gebruik van woningen als beleggingsobject en we reduceren gevraagde huurprijzen tot een zakelijke kosten-baten afweging in een schaarse markt waarin geen sociaal rekenschap meer wordt gegeven. Zo normaliseren en accepteren we toenemende maatschappelijke onverantwoordelijkheid van verhuurders (die doen toch wat ze willen) enerzijds en huurders (die kunnen er toch niks aan doen) anderzijds.
Al is het iets gevoelsmatigs, de woorden die we kiezen beïnvloeden onze beeldvorming en daarmee ons gedrag. Toch blijft een huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder in feite een zakelijke relatie, waarin beide partijen hun rechten en hun plichten hebben. Een lakse student en een malafide pandjesbaas zijn voor de wet nog altijd gelijk. Om dat te benadrukken is die relatie tussen huurder en verhuurder juist gediend met waardevrije termen.
Vasthouden aan evenwichtige termen als huurder en verhuurder helpt dus om te benadrukken dat beide partijen iets van elkaar mogen verlangen en dat beide partijen elkaar hebben te respecteren. Het houdt de drempel om onevenwichtigheid te herkennen en om actie te ondernemen laag, indien contractuele of wettelijke afspraken niet worden nagekomen. Dat is wat we nodig hebben in een gelijkwaardige maatschappij. Uiteindelijk is een huisjesmelker ook maar gewoon een verhuurder, die voor de daarbij behorende rechten en plichten is gebonden aan de wet.
Heb jij vragen over jouw rechten en plichten en die van jouw verhuurder of wil je een gratis huurprijscheck? Meld je dan aan via onderstaande knop !

Studio [Breda] beschikbaar per 1 januari 2021

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 25 Nov 2020 17:00:00 GMT

Vanaf 1 januari 2021 is er een studio [50 m2] beschikbaar in het centrum van Breda

Eigenschappen/bijzonderheden studio

Prijs +/- € 600 per maand [excl. servicekosten]
Voorschot servicekosten direct aan verhuurder
Woonoppervlakte 50 m2
Binnenplaats met gebruik van eigen terras
Aparte wc
Aparte douche

De woning bevindt zich op de begane grond en hoewel het feitelijk een studio is kan het slaapgedeelte vrij gemakkelijk afgescheiden worden. De vorige bewoner heeft tussen het woongedeelte en het slaapgedeelte een kast geplaatst zodat er twee aparte vertrekken ontstonden. De woning is per 1 januari 2021 beschikbaar, maar kan mogelijk ook al eerder betrokken worden.
De verhuurder heeft voor deze woning het keurmerk eerlijk verhuurd. Dit betekent dat De Huurdokters de huurprijs gecheckt hebben en dat vastgesteld is dat de huurprijs eerlijk is.

Bij interesse kan je een e-mail sturen naar info@huurdokters.nl. Vermeld in het onderwerp "studio Breda" en laat ons weten waarom wij jou kunnen voordragen aan de verhuurder.

Waarom huurtoeslag voor kamers geen goed idee is

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 11 Nov 2020 07:31:00 GMT

Uit de jaarlijkse Monitor Studentenhuisvesting van Kences komt naar voren dat steeds minder studenten op kamers wonen. Een deel van de studenten kiest ervoor, mede door het afschaffen van de studiebeurs voor om (langer) thuis te blijven wonen. Daarnaast kiezen steeds meer studenten voor een eigen zelfstandige woonruimte in plaats van voor een kamer in een huis met gedeelde voorzieningen. Na aftrek van huurtoeslag liggen de prijzen van een studio en een kamer namelijk in de praktijk steeds dichter bij elkaar. Onder andere de Landelijke Studentenvakbond (LSVB) roept daarom nu op om huurtoeslag ook mogelijk te maken voor kamerbewoners.

Minder kamers, meer studio's Een grote factor in deze verschuiving is het woonbeleid van gemeentes. Het aantal vergunningen dat de laatste jaren in veel grote steden is afgegeven voor het verhuren van woonruimtes als kamers is sterk verminderd als gevolg van strengere eisen. In Amsterdam heeft dit ook een positief effect: individuele huurcontracten zijn daar een voorwaarde aan kamerverhuur. Dat is een grote stap in de strijd tegen contractuele medehuur.
Maar In Groningen bijvoorbeeld, worden er met het huidige beleid simpelweg geen vergunningen meer voor kamerverhuur afgegeven. Wat daarentegen wel op grote schaal gebeurt, is het ombouwen van grote (kamer)panden tot meerdere zelfstandige woonruimten. Die kunnen namelijk wel gemakkelijk voldoen aan het bestemmingsplan van de gemeente. In de strijd tegen het woningtekort onder studenten is dit echter volstrekt onlogisch. Een voorwaarde om voor een vergunning van splitsing van een woonruimte in aanmerking te komen is namelijk dat de leefruimte per woonruimte toeneemt. In theorie groeit zo de woningvoorraad, terwijl de stad in de praktijk juist minder personen kan herbergen.
Waarom wordt hier door investeerders en verhuurder zo gretig gebruik van gemaakt? Een kamer brengt in de praktijk, als we de wettelijke voorschriften even links laten liggen en uitgaan van marktwerking, niet meer op dan een student zelf kan betalen. Om een kamer te betalen gaat een student vaak al een aanzienlijke studieschuld aan. Een zelfstandige woonruimte echter, brengt voor de verhuurder op wat de student kan betalen van zijn studieschuld, aangevuld met wat hij aan huurtoeslag kan aanvragen. Vrijwel geen enkele student kan een appartement van € 735 zelfstandig betalen, zelfs niet met de hulp van DUO. Huurtoeslag brengt hier verandering in. Studenten kunnen de maandelijkse huur dan plots wel ophoesten en dat maakt kleine studio’s en appartementen zeer lucratief voor verhuurders en investeerders, helemaal in vergelijking met kamers. Als remedie tegen hoge kamerprijzen en de beweging van studenten naar zelfstandige woonruimten, pleiten de LSVB en hun regionale takken daarom voor uitbreiding van huurtoeslag. Wanneer ook kamerhuurders hiervoor in aanmerking komen zal de prikkel om naar een zelfstandige woonruimte te verhuizen minder worden en blijven meer studenten op kamers wonen is de gedachte. Ook wordt het voor verhuurders weer aantrekkelijker om kamers te blijven verhuren. Is dit de juiste oplossing?

Lasten voor de toekomst Stijgende kosten zijn een structureel probleem voor de jongere generatie. Meer toeslagen naar deze generatie pakt niet direct het probleem aan, maar verschuift het. Het drukt wellicht de studieschuld op dit moment, maar leidt ook tot grotere schulden in de toekomst. Want wie draait in de toekomst weer op voor de tekorten die met deze extra uitgaven worden gecreëerd? Inderdaad, diezelfde generatie, zij het in hun volgende levensfase.
Dat zou niet erg zijn als we er blind op konden vertrouwen dat alles automatisch beter wordt als je ouder wordt. Dat je dan vanzelf vermogen opbouwt na de aanschaf van je eerste woning. Het zijn juist al die verwachtingen die door politiek beleid van de laatste tien jaar op losse schroeven zijn komen te staan. Denk aan het leenstelsel, flexcontracte n en de onmogelijke positie van starters op de woningmarkt. Deze problemen op het gebied van huisvesting en financiële zekerheid zijn structureel en worden groter. Meer toeslagen leiden uiteindelijk tot meer lasten, zonder dat de oorzaak van de stijgende kosten wordt aangepakt.

Belastingfraude Misschien nog wel belangrijker is dat over toegekende huurtoeslag op dit moment veel te makkelijk wordt gedacht. Hoeveel huurtoeslag een huurder krijgt hangt onder andere af van het inkomen van de huurder en van wat de huurprijs van de woning is. Een belangrijke kanttekening is dat je nooit recht hebt op meer huurtoeslag dan waar je op basis van de wettelijke maximale huurprijs recht op hebt.
Het is de eigen verantwoordelijkheid van de huurder er zorg voor te dragen dat hij of zij geen huurtoeslag aanvraagt voor een huurprijs die hoger ligt dan volgens de wet zou mogen. Een fictief voorbeeld: Jan huurt een studio met een kale huurprijs van €710. Hij vraagt voor dit bedrag huurtoeslag aan en ontvangt hiervoor € 300 per maand van de belastingdienst. Wanneer deze studio op basis van de wet maar € 500 waard is, is de maandelijkse toeslag waar Jan recht op heeft maar €200. In dat geval ontvangt Jan dus maandelijks € 100 huurtoeslag te veel.
Hoeveel studenten die hun studio betalen met huurtoeslag controleren dit daadwerkelijk? In de praktijk blijkt: heel weinig. Hoeveel studio’s worden tegen een hogere huurprijs verhuurd dan de wet voorschrijft? In de praktijk blijkt: heel veel. Een snelle blik op het aanbod van zelfstandige woonruimtes leert dat een opvallend groot deel wordt geadverteerd voor tussen de € 700 en € 735, een bedrag dat toevallig preciés onder de huurtoeslaggrens ligt.
Waarom is dit erg, en voor wie? Ten eerste is dit een probleem voor de studenten die zich niet bewust zijn van hun verantwoordelijkheid. De Belastingdienst keert liever geen geld uit aan mensen die daar officieel geen recht op hebben en mag dan ook tot vijf jaar na dato het teveel betaalde bedrag herberekenen en vervolgens terugvorderen. Dat is een enorm risico. Mocht die brief na vijf jaar op de mat vallen, ben je er als huurder dus weinig mee opgeschoten, sterker nog, je hebt er naast je schuld bij DUO nog een schuld bij de Belastingdienst bij.
Ten tweede is het een maatschappelijk probleem. Huurtoeslag wordt immers betaald van belastinggeld. Dat is geen probleem zolang die middelen ten goede komen aan mensen die dat nodig hebben, in dit geval mensen die vanwege hun inkomen de huur anders niet kunnen opbrengen. Het is niet bedoeld om verhuurders de maximale huurprijs te laten vragen voor een woning die dat niet waard is. Een huurprijs die geen enkele student normaliter zou kunnen opbrengen, maar de belastingbetaler wel.

Verhuurderssubsidie Tenslotte is het belangrijkste bezwaar tegen het verruimen van de huurtoeslag dat hiermee het gedrag van malafide verhuurders wordt beloond. In plaats van dat de maatschappij eist dat zij zich aan de geldende wetten en regelgeving houden en redelijke huurprijzen vragen, zou dit middel de slachtoffers van hun praktijken ondersteunen om zo de relatie van uitbuiting in stand te houden of zelfs te vergroten. Dit is de omgekeerde wereld.
Want wat is nu welbeschouwd het probleem? Het probleem is niet dat studenten de huurprijzen niet kunnen betalen, het probleem is dat de gevraagde huurprijzen te hoog zijn. Dat is een subtiel, maar essentieel verschil om voorbij symptoombestrijding te kijken en tot een structurele oplossing te komen. De belangrijkste statistiek in dit verhaal komt nog altijd uit het jaarlijkse onderzoek van de LSVB zelf: bijna 80% van de studenten op kamers betaalt te veel huur.
Voor de duidelijkheid, zij betalen niet teveel naar hun mening, niet teveel naar hun budget, maar teveel op basis van de wet. In plaats van dat we van verhuurders eisen dat zij zich net als ieder burger aan de regels houden, is het voorstel van de LSVB om die verhuurders indirect te belonen met extra belastinggeld. Dat is net zo absurd als van vrouwen verwachten dat ze te allen tijde pepperspray op zak hebben, in plaats van van hun belagers te eisen dat ze hen niet lastigvallen. De te hoge huurprijzen zelf moeten worden aangepakt.

Conclusie Uitbreiding van huurtoeslag naar kamers is het vooruitschuiven van extra schulden. Verhuurders hebben hier per direct het meeste profijt van, terwijl alle risico’s volledig worden afgewenteld op studenten die zich al in een uiterst kwetsbare positie bevinden. Het biedt geen oplossing voor de woningnood, geen antwoord op oneerlijke huurprijzen en geen tegenstand tegen verdere afbreuk van het huurrecht. Dat zijn de daadwerkelijke kwalen. Uitbreiding van huurtoeslag is slechts symptoombestrijding met ernstige bijwerkingen.
De studenten van nu hebben een beduidend slechter financieel toekomstperspectief dan generaties voor zich. Het is makkelijk om dat aan hun eigen consumptiepatroon te wijten of aan domme pech, maar in werkelijkheid is de grootste oorzaak hiervan beleid. Beleid waar zij in de meeste gevallen overigens geen stem over hebben gehad. Tegemoetkoming voor de situatie van deze generatie is op zijn plaats, maar uitbreiding van de huurtoeslag is hiervoor niet het juiste middel. Huurtoeslag is de afgelopen jaren al steeds meer verworden tot een verhuurderssubsidie. Uitbreiding van huurtoeslag zonder de onderliggende problemen aan te pakken zal dit alleen maar verergeren. Begin in plaats daarvan bij het begin. Houd elkaar verantwoordelijk om de wetgeving na te leven die er al is. Toets je huurprijs!

Wie profiteert van het groeiend vermogen in Nederland? (2)

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Tue, 10 Nov 2020 10:00:00 GMT

Deel 2: De ouderen Het CBS publiceerde deze maand het nieuws dat het doorsnee vermogen van het Nederlandse huishouden dit jaar opnieuw is toegenomen. Dat gebeurde met een stijging van maar liefst 12.000 Euro. Goed nieuws voor de burger zou je zeggen, maar voor welke burger precies? Als het doorsnee vermogen ziet het CBS de mediaan. Dat betekent dus dat de helft van de huishoudens meer en de helft van de huishoudens er minder dan 12.000 op vooruitgaat. De meeste huishoudens gaan er dus op vooruit. Welke huishoudens zijn dat en wie blijft er achter? Vorige week zagen we dat het groeiende vermogen vooral terecht komt bij mensen die een woning bezitten. Een tweede nuancering die opvalt aan de onderliggende cijfers van het CBS is de verdeling van het vermogen onder verschillende generaties. Mensen boven de 65 bezitten, ondanks dat pensioenen niet zijn meegerekend, veel meer vermogen en veel minder vaak negatief vermogen. In de leeftijdsgroep 25-45 jaar heeft daarentegen 1 op de 4 negatief vermogen doordat hun schulden hoger zijn dan hun vermogen. Onder de 25 jaar geldt dit voor bijna de helft van de mensen.

Het is te verklaren dat ouderen meer vermogen bezitten. Zij hebben immers meer tijd gehad om te sparen en om hun (hypotheek)schulden af te betalen. Zolang de omstandigheden voor elke generatie gelijk blijven zou je kunnen verwachten dat de jongere generaties hun inhaalslag wel zullen maken. Het probleem is echter dat die omstandigheden de laatste jaren in rap tempo veranderen.

De leeftijd waarop starters hun eerste huis kopen en zo beginnen met vermogensopbouw, stijgt al jaren. De krapte op de woningmarkt en de verdrukking door beleggers geven starters weinig ruimte geeft en drijven de prijzen op. Bovendien is het voor starters na de financiele crisis van 10 jaar geleden veel moeilijker geworden om geld te lenen voor die eerste woning. Zij moeten meer spaargeld meenemen en mogen minder schulden hebben waardoor het duurt langer voor ze in staat zijn een woning te kopen.

Om dit uiteindelijk alsnog voor elkaar te krijgen zadelen zij zichzelf vaak met woonlasten op die hoger zijn dat het Nibud wenselijk acht. Ook dat staat verdere vermogensopbouw in de weg. Waar oudere generaties rond hun dertigste zo’n 30% van hun inkomen kwijtraken aan hun woonlasten, is dit voor huidige dertigers soms wel 50% of meer. Het Nibud waarschuwt al langere tijd voor deze buitenproportionele lasten.

Nog een stapje terug zien we dat flexcontracten en studieschulden de jongere generatie ook niet helpen. Met het omvormen van de studiebeurs tot een lening neemt het negatieve vermogen dat jongvolwassenen meedragen alleen maar toe. Niet alleen is het percentage studenten dat geld leent groter als zij later geboren zijn, ook het bedrag dat zij lenen is groter. Vergeleken met de generatie studenten geboren in 1993-1994 hebben studenten uit 1998-1999 drie keer zo vaak een lening aan het begin van hun studie (20% vs. 60%). Bovendien leent die generatie gemiddeld € 212 per maand meer dan de generatie 1993-1994 in hetzelfde levensjaar.

Dit staat de jongste generatie later ook weer in de weg bij het kopen van een eigen huis. Het gevolg is dat zij langer in een huurwoning moeten blijven wonen waarvan de prijzen blijven stijgen. Zo groeit het vermogen tussen generaties verder uit elkaar. Op basis van deze ontwikkelingen is het te verwachten dat de verschillen de komende jaren alleen maar groter worden.
Voor de jongere generaties geldt dat zij een relatief groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten. In Nederland is er wet- en regelgeving om zo goed mogelijk te waarborgen dat iedereen in de samenleving zich een betaalbare plek om te wonen zou moeten kunnen veroorloven. Deze wetgeving voorkomt dat marktwerking ervoor zorgt dat mensen niet meer in hun basisbehoefte van wonen kunnen voorzien of worden gedwongen daar een onwenselijk groot deel van hun inkomen aan te moeten besteden.
Juist gezien de divergerende ontwikkelingen is het belangrijk de bestaande regels en wetgeving om huurprijzen te beschermen te respecteren, in stand te houden en te versterken. Verdere erosie van het huurrecht, zij het door afbreuk van de politiek, door winstbejag van verhuurders of door onverschilligheid van huurders, draagt bij aan het vergroten van de ongelijkheid in de samenleving.

Wie profiteert van het groeiend vermogen in Nederland?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Tue, 03 Nov 2020 11:00:00 GMT

Deel 1: De Huizenbezitter Het CBS publiceerde onlangs het nieuws dat het doorsnee vermogen van het Nederlandse huishouden dit jaar opnieuw is toegenomen. Dat gebeurde met een stijging van maar liefst 12.000 Euro. Goed nieuws voor de burger zou je zeggen, maar voor welke burger precies? Als het doorsnee vermogen ziet het CBS de mediaan. Dat betekent dus dat de helft van de huishoudens meer en de helft van de huishoudens er minder dan 12.000 op vooruitgaat. De meeste huishoudens gaan er dus op vooruit. Welke huishoudens zijn dat en wie blijft er achter? Het eerste wat opvalt is dat het vermogen en de groei daarvan vrijwel volledig wordt bepaald door woningbezit en de stijgende huizenprijzen. In september 2020 is de prijs van een koopwoning gemiddeld 8,6% gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Dat is gunstig voor de 60% in Nederland die een woning bezit, maar de overige 40% bezit dat stijgende vermogen niet. Wanneer de woningen als vermogen buiten beschouwing worden gelaten, is het doorsnee vermogen niet met € 12.000 toegenomen maar slechts met € 100. Dit vermogen exclusief woningbezit is in de afgelopen tien jaar nog niet teruggekeerd op het niveau van voor de vorige economische crisis. Hoewel de huishoudens zonder eigen woning niet profiteren van de stijgende huizenprijzen in de zin van groeiend vermogen, worden zij wel geconfronteerd met een ander gevolg van de stijgende huizenprijzen: stijgende huurprijzen.

De regering stelt jaarlijks de liberalisatiegrens vast die bepaalt tot welke hoogte huurprijzen nog gereguleerd worden. Boven die grens is het vrij spel voor de markt. Dit jaar is deze grens gesteld op € 737,14, een stijging van nog geen 4% ten opzichte van 2015. Hoewel de liberalisatiegrens zo goed als stil heeft gestaan, zijn de huizenprijzen in de afgelopen vijf jaar wel met 45% gestegen.

De waarde van een woning speelt een grote rol speelt bij het bepalen van de maximale huurprijs. Doordat de liberalisatiegrens de stijgende huizenprijzen niet volgt, valt er jaarlijks een steeds groter deel van de huurwoningen buiten de huurprijsbescherming. Dus niet alleen stijgen de huurprijzen jaarlijks, een steeds groter deel van de huurwoningen komt in de geliberaliseerde markt te liggen en stijgt daardoor zonder limiet.

Samenvattend zien we dat het vermogen van mensen met een eigen huis toeneemt, terwijl diegenen die niet profiteren van groeiend vermogen, worden geconfronteerd met hogere huren en minder huurprijsbescherming. In plaats van dat mensen naar elkaar toegroeien worden de verschillen tussen deze groepen steeds groter.

In Nederland is er wet- en regelgeving om zo goed mogelijk te waarborgen dat iedereen in de samenleving zich een betaalbare plek om te wonen zou moeten kunnen veroorloven. Deze wetgeving voorkomt dat marktwerking zorgt dat mensen aan de onderkant buiten de boot vallen en niet meer in hun basisbehoefte van wonen kunnen voorzien. Huurprijsbescherming zorgt dat de huurprijzen voor degenen zonder toenemend vermogen niet volledig meestijgen met huizenmarkt. Het is hard nodig deze bescherming te versterken, door de rol van de huizenprijzen te maximeren bij het bepalen van de maximale huurprijs. De Minister werkt hier al enige tijd aan en het is wachten op de definitieve implementatie.

Juist gezien de divergerende ontwikkelingen is het belangrijk de bestaande regels en wetgeving om huurprijzen te beschermen te respecteren, in stand te houden en te versterken. Verdere erosie van het huurrecht, zij het door afbreuk van de politiek, door winstbejag van verhuurders of door onverschilligheid van huurders zelf, draagt bij aan het vergroten van de ongelijkheid in de samenleving.

Wat betaal ik minimaal voor mijn woning?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Tue, 27 Oct 2020 08:07:00 GMT

Huur jij een woning dan kan jij je huurprijs laten toetsen. Op deze manier kom jij te weten wat de maximale huurprijs voor de woning is en dus wat de verhuurder maximaal zou mogen vragen voor de woning. Maar hoe kom ik er achter wat de minimale huur is die ik zou moeten betalen?

In beginsel zijn huurder en verhuurder vrij om elke prijs af te spreken die zij willen. Het is de verantwoordelijk van de huurder om de verhuurder vervolgens aan te spreken wanneer de huurprijs niet klopt. Dit is een verantwoordelijkheid, omdat de huurder voor zichzelf bepaalt wat zijn huurprijs zal zijn vanaf het begin van de huurovereenkomst en voor de tijd erna. Dit doet hij of zij voor zichzelf, maar zeker ook voor de andere huurders. Wanneer elke huurder namelijk de huurprijs toetst aan de maximale huurprijs dan wordt de wettelijke maximale huurprijs genormaliseerd.

Een huurder en verhuurder kunnen dus elke prijs afspreken die ze willen. Een verhuurder kan daarbij gedwongen worden door de huurder om zich aan een maximale huurprijs te houden. Kan de huurder dan ook gedwongen worden om zich aan een minimale huurprijs te houden? Het antwoord is nee. In Nederland kennen wij voor huurwoningen alleen een maximale huurprijs.

Waarom is dat?

Het huurrecht bestaat uit consumentenrecht, dit betekent dat huurders gezien worden als consumenten en met het huurrecht beschermd dienen te worden. Het huurrecht is daarom voor een groot gedeelte ook semi-dwingend, dit betekent dat partijen hier niet van af mogen wijken. Partijen zijn dan vrij om iets anders af te spreken, maar een huurder behoudt het recht om de verhuurder daarop aan te spreken en de afspraken te veranderen.

Dit is nodig omdat de verhouding tussen verhuurder en huurder op dit moment uit balans zijn. Sommige zeggen dat de woningmarkt verstoord is, wij zouden zeggen dat er een ongezonde situatie is of dat de woningmarkt zelfs ziek is.

De verstoorde houding houdt in dat de verhuurder de partij is die de voorwaarden bepaalt. Een huurder is over het algemeen niet in de positie om te onderhandelen over de voorwaarden. Neem bijvoorbeeld de huurprijs. Een huurder die interesse toont in een huurwoning, maar de huurprijs te hoog vindt zal dit niet zo snel tegen de verhuurder zeggen. De huurder ziet namelijk nog tien andere mensen achter zich staan die wel bereid zijn de huurprijs te betalen. Uit angst de woning niet te krijgen zal de huurder daarom sneller geneigd zijn om akkoord te gaan met de voorwaarden van de verhuurder.

Wist je dat?

Sommige verhuurders die aangesproken worden op de te hoge huurprijs hun huurders verwijten dat ze het niet eerder gezegd hadden, bijvoorbeeld voordat ze de huurovereenkomst ondertekenden. Op basis van bovenstaande kan je dus stellen dat een verhuurder die zo’n verwijt maakt in zijn eigen bubbel leeft en zich kennelijk totaal niet bewust is van de verstoorde verhouding tussen huurders en verhuurders. Óf, ze weten het wel, maar proberen op deze manier de schuld neer te leggen bij de huurder, de verhuurder had er namelijk ook gewoon voor kunnen kiezen om zich aan de wet te houden. Wat denk jij dat de meest logische verklaring is voor zo’n verwijt?

Wil jij weten wat jouw maximale huurprijs is?

Nibud luidt nogmaals de noodklok

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Fri, 11 Sep 2020 06:46:00 GMT

Nieuws - Het Nibud maakt zich ernstige zorgen over de hoge huurprijzen Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) maakt zich zorgen om de almaar stijgende woninghuren. Het instituut constateert dat de woonlasten voor huurders alsmaar hoger worden ten opzichte van de lasten voor huizenbezitters. Afgelopen jaar stegen de huurprijzen met gemiddeld 2,9%, de grootste stijging sinds 2014. Het Nibud roept om maatregelen om de huren te bevriezen of verlagen, maar de Minister houdt vooralsnog de boot af. Met Prinsjesdag in aantocht vragen wij ons af of het Kabinet hier toch niet wat meer aandacht aan moet besteden. Dat het Nibud nu weer aan de bel trekt komt niet bepaald uit de lucht vallen. Vorig jaar in september luidde het Nibud ook al de noodklok. Ruim 800.000 huishoudens hadden toen zulke hoge woonlasten dat zij te weinig geld overhielden voor levensonderhoud. Die stijgende lasten worden vrijwel volledig veroorzaakt door de huren omdat de overige lasten de afgelopen jaren nauwelijks zijn veranderd, volgens het CBS. Dat de woonlasten voor huurders harder blijven stijgen dan voor huiseigenaren is wrang, omdat het grootste deel van de huurders huurt omdat ze niet kúnnen kopen. Alleen de mensen die over voldoende middelen beschikken kunnen zich uit de huurmarkt kopen om vervolgens hun woonlasten te kunnen drukken. Jezelf inkopen op de huizenmarkt om de maandelijkse lasten te verlichten en vermogen op te bouwen is de laatste jaren steeds moeilijker geworden, in het bijzonder voor de jongere generatie. Starters moeten concurreren tegen beleggers die over veel meer middelen beschikken. Om een huis te kopen heb je steeds meer eigen geld nodig en een hypotheek afsluiten is lastig zolang je nog een studieschuld hebt. Maar hoe moet de jongere generatie dit geld bij elkaar sparen nu het leenstelsel is afgeschaft en hun huidige huur en woonlasten alsmaar blijven stijgen? Dit leidt voor de gelukkige jongeren die wel een huis kunnen kopen in ieder geval tot een duurdere hypotheek en dus hogere woonlasten. Zij nemen dit vaak voor lief omdat zij hoge lasten door hoge huren gewend zijn en accepteren dit omdat ze nog geen kinderen hebben of verwachten later meer te gaan verdienen. Of zulke lasten ook wenselijk zijn met het oog op een mogelijke kinderwens of economische tegenslag in de toekomst is echter de vraag?

Ondanks de waarschuwingen uit verschillende hoeken, wil De Minister liever specifiek blijven kijken naar huurders die in de problemen komen en ziet zij er voorlopig niets in om de huren te bevriezen, te verlagen, of om structurele maatregelen te treffen. De Minister vindt het daarmee blijkbaar belangrijk dat verhuurders zo lang mogelijk zoveel mogelijk geld kunnen blijven verdienen met het uitbaten van een primaire levensbehoefte. Pas wanneer iemand de huur daadwerkelijk niet meer kan opbrengen en niet meer in de inkomstenstroom van de verhuurder kan voorzien hoeft er pas te worden ingegrepen.

Het zou echter erg kortzichtig zijn om dit soort problemen simpelweg te zien als een huurder die de huur niet meer kan betalen. Het structurele probleem is namelijk veel groter. Het is het probleem van een samenleving waarin de basisbehoefte van wonen niet meer vanzelfsprekend is. Het is het probleem van een economie waar geld aan wordt onttrokken zodat investeerders dat geld kunnen inzetten op andere markten om zo nog meer geld te creëren. Het is het probleem van een onderwijsstelsel dat door beperkingen op de huurmarkt steeds minder toegankelijk wordt. Het is het probleem van een maatschappij waar stress en andere psychische klachten onder vier miljoen(!) mensen van de beroepsbevolking welzijn en vooruitgang in de weg staan. Om iets aan deze problemen te doen is ingrijpen op de huurmarkt noodzakelijk.

Het nationale instituut, belast met de taak om te onderzoeken wat wenselijk is als het gaat om het budget en de lastenverdeling van mensen, geeft deze week nog maar eens aan dat het zich ernstige zorgen maakt over de stijgende huurprijzen. Het probleem is niet zozeer een huisuitzetting an sich, maar de structurele economische en maatschappelijke problemen die hiertoe leiden en die hieruit voortkomen. Weet het Kabinet de zorgen uit verschillende hoeken op waarde te schatten, of schuift het de problemen door naar een toekomst waar anderen kunnen gaan puinruimen?

Wil jij Prinsjesdag niet afwachten maar nú iets aan je huurprijs doen? Meld je dan aan voor een gratis huurprijscheck!

Bronnen: https://nos.nl/artikel/2347206-zorgen-over-hoge-huren-slokt-groot-deel-inkomen-op.htm l https://www.nibud.nl/consumenten/nibud-doe-iets-aan-betaalbaarheid-huren/ https://www.nibud.nl/consumenten/nibud-luidt-noodklok-kwart-van-de-huurders-zit-financieel-klem/ https://economie.rabobank.com/publicaties/2018/maart/normalisering-van-duur-wonen/ https://nationaalcentrumpreventiestressenburn-out.nl/verborgen-coronaburn-outs-zijn-tikkende-tijdbom/ https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2019/14/woonlasten-ten-opzichte-inkomen-niet-verder-gestegen

Huurverhogingen, hoe zat dat ook alweer?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 07 Sep 2020 14:15:00 GMT

Volgens het CBS is dat de grootste stijging sinds 2014, oftewel de grootste huurstijging in 6 jaar.

Elk jaar mag de huurprijs verhoogd worden. Hoeveel de huurprijs mag stijgen hangt af van jouw huurovereenkomst. Hierin is bepaald of de huur verhoogd mag worden en met hoeveel. Meestal gaat dit op basis van inflatie, een percentage dat door de overheid met een maximum wordt vastgesteld.

Afgelopen maanden is er veel discussie gevoerd over de huurverhogingen. Veel partijen hebben voor een bevriezing van de huurverhoging gepleit. Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken is hier destijds niet in meegegaan. Op vrijdag 8 mei berichtte NOS het volgende citaat van de minister:

“Ollongren wees erop dat ze eerder met de verhuurders heeft afgesproken dat die "maatwerk" leveren. Dat betekent bijvoorbeeld dat ze rekening houden met mensen die door de crisis de huur niet kunnen betalen. Ze herhaalde dat ze niets voelt voor algemene afspraken over het bevriezen van de huren. Volgens haar zijn de meeste verhogingen gematigd.”

De verhuurders zouden dus in 2020 maatwerk gaan leveren, waardoor huurders niet in betalingsproblemen zouden komen. Vandaag zijn de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek [CBS] bekend geworden en hieruit blijkt dat dat per 1 juli van dit jaar huurders gemiddeld 2,9 procent meer huur betaalden dan een jaar eerder. Volgens het CBS is dat de grootste stijging sinds 2014, oftewel de grootste huurstijging in 6 jaar.

Minister Ollongren heeft hier in reactie op de NOS gereageerd en aangegeven dat ze zich zorgen maakt over mensen met hoge huren en lage inkomens.

Hoe kan het toch zijn, dat ondanks dat dit onderwerp zo uitvoerig is besproken in de kamer en ondanks dat de signalen van een overspannen woningmarkt [en met name de huurmarkt] overduidelijk zijn, de huurprijzen alsmaar blijven stijgen met als gevolg dat dit, nota bene in de coronacrisis, tot de grootste stijging in de afgelopen 6 jaar heeft geleid?

Minister Ollongren is het volgens de cijfers uit het onderzoek van het CBS niet gelukt om er iets aan te doen. Dit betekent echter niet dat jij zomaar een huurverhoging hoeft te accepteren. Als huurder heb jij het recht om ook de huurverhoging te toetsen. Voldoet deze niet aan de wettelijke eisen dan kan het zo maar zijn dat jouw huurprijs verlaagd kan worden of dat jij geen huurverhoging hoeft te betalen.

Benieuwd of jouw huurverhoging terecht was?

Bron: Grootste huurstijging in 6 jaar vooral in Rotterdam en Den Haag In veel gevallen toch huurverhoging praat erover als je in de problemen komt

Zijn jouw servicekosten van 2019 wel afgerekend?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 05 Aug 2020 07:25:00 GMT

Nieuws - Hoe zit het met jouw voorschot voor de servicekosten? Elk jaar hoor je als huurder een jaarafrekening te krijgen van je verhuurder. De verhuurder heeft tot 1 juli 2020 de tijd om een jaarafrekening te geven van het jaar 2019. Dit is een wettelijke verplichting van de verhuurder en een recht van een huurder. Als het jaar voorbij is wil je namelijk zien hoeveel jij daadwerkelijk verbruikt hebt. Wanneer jij minder verbruikt hebt dan krijg jij namelijk geld terug. Heb jij dit jaar al een afrekening van de verhuurder ontvangen?

De meeste huurders betalen elke maand een voorschot voor de servicekosten. Hieronder vallen o.a. de nutsvoorzieningen, zoals gas, water en elektriciteit, maar soms ook kosten voor internet en televisie, schoonmaak of stoffering. Het voorschot dat je hiervoor betaalt is gebaseerd op een schatting van de werkelijke kosten die de verhuurder hiervoor zal maken. Ook een verhuurder weet van tevoren immers niet hoe hoog sommige kostenposten zullen uitvallen. Op de servicekosten mag de verhuurder echter geen winst maken. Daarom hoor jij elk jaar netjes een overzicht te krijgen van de werkelijke kosten, zodat je weet waar je voor hebt betaald en zodat het verschil kan worden rechtgetrokken.

Hoe hoog jouw voorschot op de servicekosten zou moeten zijn en wat de werkelijke maandelijkse kosten zijn is per situatie verschillend. Dit hangt voornamelijk af van welke service jij allemaal krijgt, maar ook van hoe energiezuinig jouw woning is, hoeveel huisgenoten je hebt, hoe vaak je thuis bent en hoe zuinig je als bewoner(s) omgaat met de verwarming. Afgelopen jaar hebben we een hele zachte winter gehad en het is goed mogelijk dat jij als huurder waarschijnlijk minder hebben gestookt dan begroot was. De kans is dan groot dat de werkelijke kosten lager zijn uitgevallen dan verwacht en jij geld terug zou moeten krijgen.

Het afrekenen van de servicekosten gebeurt normaliter tussen januari en juli in het daaropvolgende jaar. Een voorbeeld: Het voorschot op de servicekosten van 2019 wordt tussen januari en juli in het jaar 2020 afgerekend. Heb jij op 1 juli 2020 nog geen overzicht ontvangen van de werkelijke kosten dan kunnen we de verhuurder verzoeken om deze alsnog te geven.

In sommige gevallen kunnen de servicekosten zelfs tot drie jaar terug gevraagd worden. Het is voor jou dus altijd de moeite waard om het door één van De Huurdokters te laten checken. Ben jij benieuwd of het bij jou klopt?

Eerlijk verhuren met hetzelfde rendement

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Thu, 28 May 2020 13:27:00 GMT

Column - Waarom je als verhuurder vandaag nog zou moeten beginnen met eerlijke verhuur

Een woning gaan verhuren is voor particuliere verhuurders de laatste tijd steeds interessanter geworden. Met vermogen of een hypotheek koop je een extra huis en met de huuropbrengst creëer je een maandelijks passief inkomen. Het klinkt bijna te mooi om waar te zijn en dat is het helaas soms ook. Hoewel het opmaken van contracten in de meeste gevallen een juridische aangelegenheid is blijkt dat veel verhuurders dit toch in eigen beheer te doen of het zelfs uit te besteden aan een makelaar. Ik vraag mij dan wel eens af of deze makelaar ook de arbeidscontracten opmaakt voor de verhuurder, maar dat lijkt mij toch niet.

Waarom je een huurovereenkomst beter op kan laten maken door een jurist

Voor de meeste verhuurders is het doel van het verhuren van een woning om passief inkomen te genereren. Sommige verhuurders voelen zich daarnaast ook sociaal betrokken bij hun huurders, het is in ieder geval niet de bedoeling dat het verhuren van de woning een last gaat worden. Het moet passief zijn, dit betekent dat je er geen zorgen van wilt hebben en het liefst met zo weinig mogelijk werk. Misschien is dat laatste wel de reden waarom veel verhuurders bij een makelaar terecht komen. Een makelaar is echter in de meeste gevallen niet een jurist.

Als verhuurder wil je zo weinig mogelijk risico’s lopen. Je wilt niet je huis verhuren voor een bepaalde prijs en achteraf allemaal claims krijgen van je huurders. Je wilt er achteraf ook niet achter komen dat de overeen gekomen huurovereenkomst eigenlijk helemaal niet tijdelijk is en dat je door een foutje van je beheerder de huurders moet gaan uitkopen. Huurders hebben vaak nog jaren later het recht om geld terug te eisen. Wanneer dit gebeurt dan is het verkregen passieve inkomen ineens niet zo passief meer. Misschien heb je het zelfs al uitgegeven.

Waarom zou ik eerlijk verhuren?

Bij het aangaan van een huurovereenkomst is het belangrijkste dat beide partijen duidelijk weten waar ze aan toe zijn. Onduidelijkheid in de afspraken zorgt vaak voor fricties en daar ontstaan uiteindelijk juridische geschillen van. Als verhuurder wil je het nooit zover laten komen, gaandeweg zul je namelijk realiseren hoeveel rechten een huurder heeft en dat is uiteraard niet voor niks. De huurder huurt van jou een woning, voor jou misschien enkel een beleggingsobject, voor de huurder een plek om in te wonen. Een huurder wordt daarom goed beschermd door de wet.

Veel verhuurders denken dat ze bij het eerlijk verhuren direct moeten inleveren op de huurprijs of het rendement, dat is in de meeste gevallen niet waar. Eerlijk verhuren is meer dan een redelijke huurprijs en gaat onder andere ook over het voorkomen van frictie tussen jou en de huurder. Laat je daarom goed voorlichten door een huurrecht specialist. Net zoals met een boekhouder betaalt een huurrecht specialist zichzelf vanzelf terug, zeker wanneer deze jurist heeft kunnen voorkomen dat jij als verhuurder over de afgelopen jaren van elke maand een gedeelte terug moet betalen.

Ben jij van plan om te verhuren? Of heb je al een woning en ben je benieuwd of je dit beter kan doen? Of wil jij gewoon zeker weten dat je eerlijk verhuurt?

De meeste huurders krijgen in 2020 geld terug

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Tue, 26 May 2020 19:23:00 GMT

Nieuws - Hoe zit het met jouw voorschot?

Heb jij al geld terug gekregen van je verhuurder? Elk jaar hoor je als huurder een jaarafrekening te krijgen van je verhuurder. De verhuurder heeft tot 1 juli 2020 de tijd om een jaarafrekening te geven van het jaar 2019. Dit is een verplichting van de verhuurder en een recht van een huurder, aan het einde wil je namelijk zien hoeveel jij uiteindelijk verbruikt hebt en wanneer jij minder verbruikt hebt dan krijg jij geld terug.

De meeste huurders betalen elke maand een voorschot op de servicekosten. Hieronder vallen o.a. de nutsvoorzieningen, zoals gas, water en licht, maar ook kosten zoals internet en televisie, schoonmaakkosten of bijvoorbeeld stofferingskosten. Het voorschot dat je hiervoor betaalt is een schatting van de werkelijke kosten en wordt op jaarlijkse basis afgerekend. Op de servicekosten mag de verhuurder geen winst maken en daarom hoor jij elk jaar netjes een overzicht te krijgen van de werkelijke kosten.

Hoe hoog jouw voorschot op de servicekosten zou moeten zijn en wat de werkelijke maandelijkse kosten zijn is per situatie verschillend. Dit hangt uiteraard af van welke service jij allemaal krijgt, maar ook van hoe energiezuinig jouw woning is en hoe vaak je thuis bent. Met andere woorden hoe vaak jij de verwarming en de kraan het afgelopen jaar aan hebt gedraaid.

Afgelopen winter hebben we een hele zachte winter gehad. Hierdoor zijn de gasprijzen gedaald, maar nog belangrijker, heb jij als huurder waarschijnlijk minder gebruikt dan begroot was. Dat betekent dat jij geld terug kan krijgen.

Een eerlijke huurmarkt is een huurmarkt waar het betaalbaar is om te huren, maar de verhuurder er wel nog steeds geld aan verdiend.

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 25 May 2020 10:43:00 GMT

Interview - Matthijs - Rotterdam

Matthijs studeert in Rotterdam en huurt een kamer in een woning in Kralingen met twee vrienden. Onlangs heeft hij zijn huurprijs laten toetsen en laten verlagen. In verband met corona vertelt hij ons via de e-mail zijn verhaal.

Wat waren jouw verwachtingen?

Ik had wel verwacht dat de huurprijs omlaag zou gaan, want ik betaalde €430 voor een kamer van 6m2, maar wel in hartje Kralingen met gedeelde woonkamer, badkamer, keuken etc. Ik had niet verwacht dat de huurprijs met bijna €200 zou dalen, dus dat was erg fijn.

Vond je het spannend?

Het was zeker een spannende tijd. Ik koos er zelf voor om tegen de verhuurder te vertellen dat we dit traject gestart waren, i.p.v. het door De Huurdokters te laten vertellen, vanwege de goede band die ik met de verhuurder heb. Het was wel moeilijk om dit te doen, maar ik ben blij dat ik het hem zelf verteld heb. Later in het traject waren er zeker ook spannende momenten, zoals toen de huurbaas zei dat hij het appartement dan zou gaan verkopen. Wat gebeurt er dan met ons, de huurders? Gelukkig waren jullie er om elke vraag en zorg die we hadden te beantwoorden/weg te nemen.

Veel mensen vinden het moeilijk om de goede verstandhouding met de verhuurder te riskeren. Hoe was dat voor jou?

Voor ons gold hetzelfde. Ik heb een heel fijne huurbaas die het appartement netjes bijhoudt en snel reageert als er problemen zijn. Ik wist dat de verhouding niet hetzelfde zou zijn als ik dit traject met de huurdokters zou starten, maar jullie laten langskomen om informatie te krijgen is nooit verkeerd. Toen bleek dat ik in drie jaar tijd bijna € 6.000 te veel heb betaald, die ik niet terug kon krijgen, was ik een stuk sneller bereid om dit traject te starten.

"Op een eerlijke huurmarkt is er nog steeds marktwerking te vinden, maar er moet rekening gehouden worden met studenten en net afgestudeerden, want die kunnen sommige huurprijzen en huizenprijzen niet betalen met het starterssalaris, of bouwen een schuld op van 60.000 euro."

Wat vonden mensen in jouw omgeving er van dat je opkwam voor je rechten?

Mijn vader vond dat we volledig in ons recht stonden, mijn moeder vond dat we de huurbaas ook iets moesten gunnen, dat hij ook zijn brood moest verdienen etc. De meeste van mijn vrienden vonden dat ik groot gelijk had, want met het nieuwe leenstelsel werken we ons al diep in de schulden en de huidige huurmarkt helpt totaal niet om de kosten laag te houden voor studenten.

Zou je het anderen ook aanraden om zich in zo’n situatie te laten bijstaan?

Ik zou het zeker aanraden om er door een professional naar te laten kijken. De verhuurder kwam bij ons voor de servicekosten met allerlei kosten aanzetten waar we helemaal niks van begrepen. VVE dingen en meer punten, waarvan we totaal geen idee hadden wat ze inhielden en of wij die moesten betalen of de verhuurder. Ook is het prettig om van iemand anders te horen hoeveel de kamer wettelijk zou moeten kosten, want zelf hadden we geen idee hoeveel er voor de kamers betaald zou moeten worden. De verhuurder zei dat hij liever met ons een-op-een in gesprek was gegaan om naar een passende oplossing te zoeken, maar ik weet vrij zeker dat de huurprijs dan nooit €200 per persoon omlaag was gegaan, want zo goed hadden we het nooit kunnen onderhandelen zonder de daadwerkelijke feiten.

Wat vond je minder leuk aan de procedure?

Dat het zo verschrikkelijk lang duurde. Daarnaast zou ik willen aanraden dat De Huurdokters vaker vertellen wanneer ze contact hebben met de huurbaas. Het was vanuit ons soms wel erg lang radiostilte [voornamelijk omtrent wanneer het contract ondertekend moest worden], en wanneer we uiteindelijk contact opnamen met de huurbaas met de vraag wanneer die zou tekenen en dat het te lang duurde, ontstond er een ruzie met de verhuurder. Deze ruzie kwam doordat wij klaagden dat het te lang duurde en de verhuurder hier boos om werd want die had twee dagen geleden nog met onze huurdokter gesproken om bepaalde zaken uit te zoeken.

Wat is volgens jou een eerlijke huurmarkt?

Een eerlijke huurmarkt is een huurmarkt waar het betaalbaar is om te huren, maar de verhuurder er wel nog steeds geld aan verdiend. Het is tegenwoordig lastig te bepalen wat 'normaal' is in de huizenmarkt en wat een 'normale' huurprijs is. Dit is ook de reden dat ik in eerste instantie de te hoge huurprijs accepteerde, want ik had het idee dat dat een redelijke prijs is. Na een jaar in Rotterdam te wonen kwam ik erachter dat de huurprijs toch wel te hoog was, maar ik wilde niet verhuizen vanwege de optimale locatie. Het duurde nog twee jaar voordat ik De Huurdokters leerde kennen, mede omdat ik geen idee had dat zoiets bestond en ik er dus ook niet naar op zoek was. Op een eerlijke huurmarkt is er nog steeds marktwerking te vinden, maar er moet rekening gehouden worden met studenten en net afgestudeerden, want die kunnen sommige huurprijzen en huizenprijzen niet betalen met het starterssalaris, of bouwen een schuld op van 60.000 euro.

Wil jij ook je huurprijs laten toetsen? Vraag gratis en vrijblijvend een diagnose [rechtencheck] aan voor jouw huursituatie.

Een eerlijke huurmarkt klinkt als vanzelfsprekend, maar dat is helaas niet het geval.

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 18 May 2020 11:35:00 GMT

Interview - Werner Kastelein - Rotterdam

Werner studerend en samenwonend met zijn huisgenoten in Rotterdam heeft vrijwel direct nadat hij zijn huurovereenkomst heeft ondertekend zijn huurprijs getoetst. Hierdoor heeft hij het beste resultaat kunnen behalen en verteld hij ons hoe hij dat ervaren heeft.

Wat waren jouw verwachtingen op voorhand?

Op voorhand had ik niet zoveel verwachtingen. Je denkt in eerste instantie dat de huurprijs zoals je die is voorgeschoteld wettelijk juist is, zeker wanneer die hetzelfde is als de prijs van vergelijkbare huurwoningen in hetzelfde gebied. Ik had dan ook niet verwacht dat onze huurprijs omlaag zou gaan. Het leek mij en mijn huisgenoten wel verstandig om de huurprijs toch nog voor de zekerheid even te laten checken. Je weet dan waar je aan toe bent en stel dat de prijs inderdaad omlaag kan, is dat uiteraard mooi meegenomen.

Veel mensen vinden het moeilijk om de goede verstandhouding met de verhuurder te riskeren. Hoe was dat voor jou?

Dat was voor mij en mijn huisgenoten niet echt een punt. Toen we ons in het appartement hadden gesetteld, viel ons vrijwel meteen een aantal gebreken op die niet zichtbaar waren tijdens de bezichtiging. We waren al een paar weken via e-mail in gesprek met de verhuurder om deze gebreken te laten verhelpen, maar tevergeefs. De verstandhouding met de verhuurder was vanaf het begin dus al niet geweldig. Toen we ons hadden aangemeld bij De Huurdokters, hebben we ook meteen de gebreken vermeld. Stel dat we inderdaad in aanmerking zouden komen voor een huurprijsverlaging, dan werden die gebreken meteen meegenomen.

Hoe kijk jij daar achteraf op terug?

Achteraf zijn ik en mijn huisgenoten enorm blij dat we ons hebben aangemeld. We bleken inderdaad in aanmerking te komen voor een huurprijsverlaging. Doordat de verhuurder niet wilde toegeven aan die verlaging, heeft er uiteindelijk een zitting plaatsgevonden met de huurcommissie. De Huurdokters heeft ons daarbij uitstekende juridische bijstand verleend. De gebreken in ons appartement zijn in het proces meegenomen. De verhuurder had geen poot om om op te staan, waardoor wij als huurder de zitting hebben gewonnen. De huurprijs is fiks verlaagd en tijdelijk zelfs nóg verder omlaag gezet om de verhuurder aan te sporen de gebreken te herstellen. Inmiddels leven we in een appartement zonder gebreken en met een eerlijke prijs.

"Inmiddels leven we in een appartement zonder gebreken en met een eerlijke prijs"

Vond je het spannend?

Het is wel even spannend geweest. De tegenpartij wilde de originele huurprijs zoveel mogelijk in stand houden, waardoor het ons een aantal keer probeerde over te halen om de prijs in het midden af te spreken. Ik en mijn huisgenoten waren het hier natuurlijk niet mee eens, omdat we dan nog steeds een prijs zouden betalen die tegen onze rechten als huurder in ging. Je hoopt dan natuurlijk dat er niks fout gaat tijdens de procedure en het is ook spannend om af te wachten wat je uiteindelijke huurprijs wordt. Adviseurs van De Huurdokters konden ons gelukkig altijd snel helpen met vragen waardoor we nooit hebben getwijfeld of genomen beslissingen misschien niet tactisch waren.

Wat vonden mensen in jouw omgeving er van dat je opkwam voor je rechten?

Mensen uit mijn omgeving reageerden overwegend positief. Aangezien we al snel van De Huurdokters te horen kregen dat we in aanmerking kwamen voor huurprijsverlaging, vroegen mensen vaak aan me hoe het ging met de onderhandelingen. Nu ik en mijn huisgenoten daadwerkelijk die eerlijke huurprijs hebben, is het alleen maar leuker om mensen te vertellen over onze huursituatie.

Zou je het anderen ook aanraden om zich in zo’n situatie te laten bijstaan?

Zeker! Ik denk dat veel te weinig mensen hun huurprijs laten nakijken. Je hebt letterlijk niks te verliezen als huurder wanneer je je aanmeldt bij De Huurdokters. Wanneer je geen recht hebt op huurprijsverlaging, maak je geen kosten. Wanneer je er wel recht op hebt, ga je er gegarandeerd financieel op vooruit. Het feit dat ik en mijn huisgenoten de huidige prijsverlaging initieel niet voor mogelijk hadden gehouden, geeft denk ik aan dat meer huurders in hun recht worden aangetast. Ik heb daarom al een aantal mensen, waarvan een vermoeden bestaat dat zij in hetzelfde schuitje zitten, overgehaald om hen te laten bijstaan.

Wat vonden je minder leuk aan de procedure?

Ik kan eigenlijk niks noemen wat ik als onprettig heb ervaren tijdens de procedure. Er gaat natuurlijk wel wat tijd in zitten. Tijdens het proces komen er allerlei vragen omhoog en vindt er misschien wat vaker dan gebruikelijk een gesprek plaats met de verhuurder. Ik heb dit niet als storend ervaren. De Huurdokters heeft er alles aan gedaan om ons zo veel mogelijk uit handen te nemen.

Wat is volgens jou een eerlijke huurmarkt?

Een eerlijke huurmarkt is volgens mij een markt waarin de verhuurder aan de toekomstige huurder een prijs vraagt die voldoet aan de wet. De huurder moet vanzelfsprekend de afspraken uit het huurcontract nakomen. De verhuurder dient eventuele gebreken, die volgens het contract voor verantwoording van de verhuurder zijn, te verhelpen. Een huurmarkt als dit klinkt vanzelfsprekend, maar is helaas niet het geval. Fijn dat er een organisatie als De Huurdokters is die kan helpen bij het bewerkstelligen van een eerlijke huurmarkt!

Wil jij ook je huurprijs toetsen? Meld je aan voor een gratis en vrijblijvende diagnose en laat ook je huurprijs toetsen.

Oplichting of vraag & aanbod?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 06 May 2020 12:16:00 GMT

Column - Waarom verhuurders massaal voor oplichters worden uitgemaakt op sociale media

Wie vandaag de dag een advertentie plaatst voor een woonruimte via één van de bekende Facebookgroepen, heeft een grote kans om publiekelijk voor oplichter uitgemaakt te worden. Zeker wanneer het een woonruimte betreft met een huurprijs van € 1.500 per maand of meer. Tijdens de coronacrisis lijkt het erop dat huurders hun ogen geopend hebben. Huurders beseffen zich ineens én noodgedwongen hoe kwetsbaar ze zijn wanneer een gedeelte van onze economie helemaal op slot gaat, met name als ze werken in de geraakte sectoren als zzp’er of zonder vast contract. Is het terecht dat huurders deze aanbieders van woonruimten uitmaken voor oplichters?

Binnen de reguliere opvatting van vraag & aanbod is het heel normaal dat de prijs stijgt wanneer er veel meer vraag is dan aanbod. De hoge huurprijzen zijn daarom makkelijk te verklaren. Hoewel we al een aantal weken onderweg zijn in de coronacrisis, het aanbod van huurwoningen toeneemt, lijken de prijzen van huurwoningen nog niet te dalen. Dit toont des te meer aan hoe ver de vraag en het aanbod van woningen uit elkaar liggen.

De vraag of het terecht is dat huurders massaal negatieve reacties plaatsen op Facebook en andere sociale media gaat echter niet over het economisch model, maar over morele verantwoording. Binnen het model van vraag & aanbod wordt de balans bereikt bij de prijs waarvoor een verhuurder zijn woning wil verhuren en de huurprijs waarvoor de huurder de huurwoning wil huren. Het morele aspect zit hem in dit model in de ‘vrije’ wil.

We hebben het bij woningen namelijk niet om een luxe product, maar om een primaire levensbehoefte. Bij huurwoningen wordt daardoor niet een balans bereikt bij een huurprijs waarvoor een huurder de woning wíl huren, maar voor welk bedrag een huurder een woning kán huren. Iedere huurder wil namelijk een dak boven zijn hoofd, het liefst voor een acceptabel percentage van zijn besteedbare inkomen. Wanneer een huurder echter de keuze krijgt om 80% van zijn inkomen te betalen aan woonruimte of dakloos te worden, is de keuze alsnog vrij snel gemaakt. Zeker wanneer het aanbod dermate schaars is dat elk aanbod van woonruimte serieus overwogen moet worden.

Naast het feit dat een woonruimte een eerste levensbehoefte is, is er nog een element wat de huidige situatie op de woningmarkt moreel verwerpelijk maakt. Op dit moment ligt de vraag en het aanbod zo ver uit elkaar dat verhuurders de mogelijkheid hebben om een huurprijs te vragen waarmee zij hun huurders de volledige hypotheekkosten kunnen laten betalen en daar bovenop zelfs winst kunnen maken. Binnen deze hypotheekkosten zitten dan ook nog de maandelijkse aflossing van de hypotheek. Een verhuurder kan door de mogelijkheid van de hoge huurprijzen gratis een woning kopen. Als het zo simpel is, waarom doet iedereen dat dan niet?

Het verschil zit hem in de positie van de huidige starters die moeilijker een hypotheek kunnen krijgen. Dat heeft te maken met de aangescherpte regels voor het verkrijgen van een hypotheek die na de vorige crisis zijn ingesteld. Daarnaast is er onder de starters een relatief grote groep zzp-ers, die vanwege hun onzekere positie veel moeilijker een hypotheek kunnen krijgen.

Veel starters hebben niet bewust gekozen voor deze positie, zoals minister Wiebes (economische zaken) onlangs beweerde in WNL Op Zondag, maar zijn vanwege beleid door de jaren heen in deze kwetsbare positie terecht gekomen. Daarnaast zijn starters door hun kwetsbare positie als zzp-er steeds meer afhankelijk geworden van een verblijf in de stad. De huidige starters zijn een soort moderne dagloners geworden.

We zitten naast een coronacrisis momenteel ook in een woningcrisis omdat er simpelweg te weinig woningen zijn. De effecten van de corona-uitbraak zullen deze crisis alleen maar vergroten. Het zijn de starters en huurders die door de jaren heen in een steeds kwetsbaardere positie terecht zijn gekomen, die nu hun stem laten horen en op Facebook verhuurders uitmaken voor oplichters. Als we zo doorgaan is het een kwestie van tijd dat deze zelfde groep mensen in opstand gaat komen.

Financieel gezien is er op dit moment voor een verhuurder geen stimulans om gehoor te geven aan de roep om hulp van huurders. Verhuurders kunnen zonder financiële gevolgen wegkijken voor de problematiek en de oneerlijke uitgangsposities op de woningmarkt. Het algemeen belang: het creëeren van een eerlijke en betaalbare woningmarkt, geeft binnen de economische systematiek van vraag & aanbod geen stimulans ten opzichte van het individuele belang van de verhuurder. Wanneer de markt op basis van vraag & aanbod niet voorziet aan de levensbehoefte van de huurders dan is het onvermijdelijk dat de overheid de woningmarkt verder zal moeten reguleren.

Does your rent increase meet the requirements?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Thu, 23 Apr 2020 07:13:00 GMT

Although a rent increase is not something you’ll be happy to receive as a tenant even under normal circumstances, given the current situation it might be even more unpleasant. Still, this month many tenants will receive a proposal to increase the rent from their lessors. Is there something you can do about this? Once a year, lessors are allowed to propose a rent increase, the maximum percentage of which is annually determined by the government. For this year the maximum increase for rooms is set at 4.1%. For independent living spaces with non-liberalized prices, the rent may increase with no more than 5.1% to 6.6%, depending on the income of the tenant. These percentages are effective from July 1st and most lessors will seize the opportunity to increase immediately.

The proposal to increase is allowed in principle. However, that does not automatically mean that you have to agree to it or that proposed rent increases are always valid. A proposal for rent increase must satisfy certain legal terms before it can enter into effect. Many increases that are objected are consequently annulled.

There are a number of formal requirements for a proposal for rent increase. These state for example that both the old and the new price must be mentioned explicitly, as well as the percentage of the increase and the starting date. Furthermore, the proposal must contain an explanation of how to object and within what time frame. Finally, the consequences of not objecting must be explained.

In case one of these requirements are not met, you do not need to agree to the proposal as a tenant. Moreover, an increase based on an incomplete proposal is not valid to begin with. This does not only apply to the proposal for rent increase you may receive in April, but it also applies to proposed rent increases from the past. This means that it is possible that the increase in rent over the past year is unduly paid and that there is a possibility to claim it back.

Are you wondering whether the proposal for rent increase you received is valid? Upload the proposal here and apply for a free diagnosis of your situation. Or go directly to the objection form here .

Voldoet jouw huurverhoging aan de voorwaarden?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 22 Apr 2020 07:43:00 GMT

Hoewel een huurverhoging normaal gesproken al niet is waar je als huurder op zit te wachten, is het in de huidige omstandigheden misschien nog wel extra vervelend. Toch zullen veel huurders deze maand een voorstel tot huurverhoging van de verhuurder ontvangen. Kun je hier als huurder iets aan doen?

Verhuurders mogen eenmaal per jaar voorstellen de huur te verhogen met een percentage dat jaarlijks door de overheid wordt vastgesteld. Voor dit jaar is de maximale verhoging voor kamers door de overheid vastgesteld op 4,1%. Voor zelfstandige woonruimten in de niet-geliberaliseerde sector mogen de huren met 5,1% tot 6,6% worden verhoogd, afhankelijk van het inkomen van de huurder. Deze percentages gelden per 1 juli en de meeste verhuurders maken daar dan ook meteen gebruik van.

E r gelden namelijk een aantal vormvereisten voor een voorstel tot huurprijswijziging. Zo moeten bij een voorgestelde verhoging zowel de oude als de nieuwe huurprijs worden vermeld, evenals het wijzigingspercentage en de ingangsdatum. Daarnaast moet er worden uitgelegd hoe en binnen welke termijn je als huurder tegen het voorstel in bezwaar kunt gaan. Tot slot moet worden duidelijk gemaakt wat de gevolgen zijn indien je als huurder niet in bezwaar gaat.

I ndien één van deze vereisten ontbreekt hoef je als huurder niet met de huurverhoging akkoord te gaan. Sterker nog, een verhoging na een voorstel dat niet correct is, is in beginsel niet geldig. Dat geldt niet alleen voor het voorstel wat je als huurder deze maand ontvangt, maar kan ook gelden voor huurverhogingen van eerdere jaren. Het zou dus kunnen dat je de huurprijsstijging van het afgelopen jaar helemaal niet verschuldigd bent en kunt terug krijgen.

B en jij benieuwd of de huurverhoging die jij hebt ontvangen geldig is? Meld je dan hier aan voor een gratis diagnose van een huurdokter en upload het voorstel tot huurverhoging. Klik hier om direct naar het bezwaarformulier te gaan.

NOS: ‘Huurprijzen in de vrije sector kunnen straks dalen’

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Thu, 16 Apr 2020 12:25:00 GMT

Het NOS bericht vandaag in haar liveblog over de daling van de huurprijzen in Nederland. Door het vertrek van de expats zouden de huurprijzen in Nederland normaliseren. Geconcludeerd kan worden dat de huidige huurprijzen in de steden te hoog zijn voor de Nederlandse huurders. Dit zou wederom bewijzen dat de laatste jaren de huurprijzen niet op een natuurlijke manier zijn opgedreven. Het wordt tijd dat de woningmarkt weer gereguleerd gaat worden, zodat woningen niet meer gezien worden als beleggingen maar als een ruimte om in te wonen.

Bericht NOS [16-04-2020]: H et wordt voor verhuurders in de vrije sector lastiger om huurders te vinden voor hun woningen en dus kunnen de huurprijzen op korte termijn gaan dalen. Dat verwacht woningplatform Pararius. V anuit expats komt er minder vraag naar huurwoningen. Volgens het platform zeggen sommige expats tussentijds hun lopende huurovereenkomst op, omdat ze in Nederland geen werk meer hebben. " Verhuurders die tijdens de hoogconjunctuur nog eenvoudig konden verhuren aan de vele expats moeten hun huuraanbod nu aantrekkelijk prijzen om leegstand te vermijden", zegt Jaap de Groot van het platform. "Bovendien concurreren zij met verhuurders die onder betere economische omstandigheden niet zouden kiezen voor verhuur." H et afgelopen kwartaal stegen de huurprijzen in de vrije sector nog wel, met 2,6 procent. Dat is de kleinste stijging in bijna vijf jaar tijd. Bron: L iveblog NOS

Wat is een kamer eigenlijk waard?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Thu, 16 Apr 2020 10:39:00 GMT

Wat zou jij als huurder eigenlijk moeten krijgen voor een huurprijs van € 600 per maand?

Via advertenties op Facebook worden veel kamers aangeboden, vaak met een huurprijs boven de € 600 per maand. Inmiddels weten we allemaal dat de huurprijzen in grote steden veel te hoog zijn, dat huurders recht hebben om hun huurprijs te verlagen tot de maximale wettelijke huurprijs. Helaas vergeten veel huurders hun huurprijs te toetsen, waardoor de hoge prijzen in grote steden, zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht algemeen geaccepteerd zijn. Maar laten we het eens omdraaien. Waar heb jij als huurder eigenlijk recht op bij een huurprijs van € 600 per maand.

Wij hebben een fictieve kamer als voorbeeld genomen. Deze kamer is wettelijk gezien € 600 per maand waard. De prijs is afhankelijk van verschillende factoren, een kleinere kamer dan genoemd in dit voorbeeld kan dezelfde prijs hebben wanneer er bijvoorbeeld sprake is van meer of betere voorzieningen.

Een kamer met een maximale huurprijs van € 600 per maand, waarbij je met 3 huisgenoten een woning deelt heeft bijvoorbeeld:
Een gemeenschappelijke woonkamer van 40 m2
Een eigen slaapkamer van 47 m2
Een eigen keuken
Een eigen badkamer met douche of bad en een eigen wastafel
Een gedeeld toilet
Een balkon van 10 m2

Betaal jij een huurprijs van € 600 per maand en lijkt jouw kamer niet op bovenstaande kamer? Komen de afmetingen niet eens in de buurt van jouw kamer? Dan weet je vrij zeker dat jouw huurprijs te hoog is. Kan je hier wat aan doen? Ja, jij kan je huurprijs toetsen. Hiermee zorg je er voor dat niet alleen jij een eerlijke huurprijs krijgt, maar draag je ook bij aan een eerlijke huurmarkt.

Wanneer meer huurders op komen voor hun rechten en hun huurprijzen laten toetsen, dan zorgen wij er gezamenlijk voor dat de huidige hoge huurprijzen niet de norm zijn. Laten wij het met zijn allen normaliseren om je huurprijs te toetsen in plaats van elke maand te veel te betalen voor een kamer. Want laten we eerlijk zijn, oneerlijk verhuren kan echt niet meer.

Wil jij weten of jij een eerlijke huurprijs betaalt? Vraag ons om een diagnose en laat je huurprijs checken.

Waarom een studentenhuis geen huishouden is

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Tue, 14 Apr 2020 10:20:00 GMT

Huurders zijn een petitie gestart om een ontheffing te krijgen voor de 1,5 meter maatregel. Het is volgens deze huurders niet te doen om als huurder van een kamer in één huis een afstand van 1,5 meter te bewaren tot elkaar. Eerst sta je met zijn vieren in een kleine keuken te koken en vervolgens zit je samen in de voortuin te eten. Gezamenlijk koken mag, gezamenlijk eten voor het huis kan beboet worden met een boete van € 390 per persoon in verband met het risico van de verspreiding van het Corona virus.

Kamerbewoners zijn een petitie gestart om een ontheffing te krijgen voor de 1,5 meter maatregel. Het is volgens deze huurders niet te doen om als huurder van een kamer in één huis een afstand van 1,5 meter te bewaren. Zij pleiten er daarom voor dat de kamerbewoners van één huis als één huishouden gezien wordt. Maar is dat juridisch gezien wel handig? Weten deze huurders wat voor impact het heeft om de juridische status van een [studenten]huis te veranderen naar een huishouden? Gebruiken deze huurders ongelukkig de verkeerde terminologie, waardoor ze in onwetendheid afstand doen van hun essentiële basisrechten als huurders?

Sinds de uitbraak van het corona virus [COVID-19] is in Nederland de maatregel van social distancing ingevoerd. Dit betekent dat iedereen een afstand tot een ander houdt van tenminste 1,5 meter. Tenzij je samen in een huis woont, als huishouden of huisgenoten. Binnenshuis levert dit juridisch gezien geen enkel problemen op, maar sommige kamerbewoners willen ook met elkaar in de tuin of voor het huis van het zomerse weer kunnen genieten. Wanneer dezelfde huisgenoten dan met meer dan drie mensen bij elkaar zijn dan lopen zij het risico op een boete van € 390 per persoon in verband met samenscholing op grond van de noodverordening. Huurders pleiten daarom voor een ontheffing en denken dat ze beter af zijn wanneer ze gezamenlijk als één huishouden gelden.

Dat huurders pleiten voor een ontheffing is begrijpelijk. Kamerbewoners hebben vaak een privéruimte [kamer] van plus minus 10 m2 en worden door deze maatregel erg beperkt in hun bewegingsvrijheid. Als kamerbewoner wil je tijdens het mooie lenteweer ook óm je huis vrij kunnen bewegen en geen risico op een boete lopen wanneer je met zijn vieren voor op de stoep geniet van het zonnetje. Dat huurders een beroep doen om als huishouden gekwalificeerd te worden is echter ongelukkig. Het gebruik van de kwalificatie als huishouden past voor een gedeeld huis als terminologie niet binnen de systematiek van de wet. Als huurder zou je dit helemaal niet moeten willen.

Wat gebeurt er als je als kamerbewoners gekwalificeerd wordt als één huishouden?

De terminologie van een huishouden is binnen de systematiek van de wet bedoeld voor een gezin. Dit zijn mensen die met elkaar in één huis wonen en financieel afhankelijk van elkaar zijn. Binnen een gezin wordt verwacht dat de gezinsleden financieel zorg dragen voor elkaar. Dit betekent dat de vraag of een gezinslid aanspraak kan maken op uitkeringen of toeslagen onder andere afhankelijk is van het inkomen en vermogen van de andere gezinsleden.

Voorbeeld

Dit zie je bijvoorbeeld ook terug in de tijdelijke overbruggingsregeling zelfstandig ondernemers. In beginsel heeft elke ZZP-er recht op een inkomensondersteuning en wordt per persoon het inkomen aangevuld tot € 1.050 netto, tenzij er meerdere ZZP-ers binnen één huishouden zijn. Dan krijgen alle ZZP-ers gezamenlijk € 1.500 netto.

Geen huishouden: Stel je woont met vier kamerbewoners in een huis, welke volgens de huidige wetgeving geen huishouden is, dan heeft ieder afzonderlijk recht op inkomens ondersteuning ter hoogte van € 1.050 netto. Tezamen ontvangen de huurders tijdelijk € 4.200 netto per maand.

Wel één huishouden: Stel je woont met vier huurders in een huis en we passen de kwalificatie aan naar één huishouden, dan hebben alle huurders gezamenlijk recht op inkomens ondersteuning ter hoogte van € 1.500 netto. Per persoon ontvangen de huurders tijdelijk € 425 netto per maand.

Dit is één voorbeeld over wat voor effect het heeft om een gedeeld huis te kwalificeren als één huishouden. Een andere kwalificatie van een kamerbewoners zal ook effect hebben op het aanvragen van andere uitkeringen, toeslagen en de aangifte van de jaarlijkse inkomstenbelasting. De petitie van de huurders zal misschien op de korte termijn als resultaat hebben dat ze de komende maanden gezamenlijk voor op de stoep zonder een boete van het zonnetje kunnen genieten. Op de lange termijn zal de huurder er financieel aanzienlijk op achteruit gaan.

Wat betekent dit voor je huurrechten?

Ten behoeve van de huurders wordt binnen verschillende gemeenten al jaren gestreden om juist een onderscheid te maken tussen een huishouden en kamerbewoners. Op dit moment worden deze twee verschillende situatie te vaak door elkaar gehaald. Dit is waarschijnlijk ook de reden waarom de huurders die de petitie gestart hebben uit onwetendheid hun eigen glazen ingooien.

Bewoners die een kamer huren hebben er alle belang bij om gezamenlijk niet als één huishouden gekwalificeerd te worden. Voor o.a. financiële redenen zoals hierboven, maar ook vanwege je huurrechten. Als bewoner van een kamer moet je namelijk altijd gebruik kunnen maken van het recht om je huurprijs te toetsen. Wanneer wij het onderscheid tussen kamerbewoners en huishoudens laten vervagen dan kunnen verhuurders hier misbruik van maken.

Op dit moment doen veel verhuurders dat ook. Grote kans dat als jij in een grote stad woont en een kamer huurt dat jij samen met jouw huisgenoten op één huurovereenkomst staat. Dit doen verhuurders om er voor te zorgen dat jij minder makkelijk je huurprijs kan toetsen, zodat zij als verhuurder minder risico lopen wanneer zij een hogere huurprijs vragen dan wettelijk gezien de maximale huurprijs is. Om deze reden heeft de gemeente Amsterdam dit jaar een grote stap gezet. Verhuurders kunnen namelijk sinds kort een bestuurlijke boete krijgen wanneer zij misbruik maken van de woningnood en kamerbewoners met zijn allen op één huurovereenkomst zetten.

Als kamerbewoner ben jij met jouw huisgenoten niet één huishouden. Dit ben jij niet, omdat je als kamerbewoner niet financieel verantwoordelijk bent voor elkaar. In de regel vormen kamerbewoners geen gezin, tenzij je samen met je broer/ zus of partner woont. Als kamerbewoner wil jij met je huisgenoten niet één huishouden zijn, omdat dit grote financiële gevolgen voor jou heeft. Daarnaast wil jij dit niet omdat jij hiermee afstand doet van belangrijke huurrechten die jij als kamerhuurder hoort te hebben.

Het gebruik van de terminologie 'één huishouden' om ontheffing te krijgen van de boete in verband met samenscholing is ongelukkig gekozen. Elke huurder, kamerbewoner of student die begrijpt wat voor impact dit voor hem of haar zou hebben zou deze petitie nooit tekenen. Uiteraard wil je als kamerbewoner samen met je huisgenoten alsnog ontheffing hebben van de social distancing maatregel, maar noem het dan een ontheffing voor kamerbewoners.

Alleen nog maar eerlijke huurwoningen in Amsterdam

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 01 Apr 2020 08:10:00 GMT

Vanaf vandaag is het nieuwe beleid van de gemeente Amsterdam van kracht. Er worden vanaf 1 april extra voorwaarden gesteld aan het delen van een woning.

Vanaf vandaag is het nieuwe beleid van de gemeente Amsterdam van kracht. Er worden vanaf 1 april extra voorwaarden gesteld aan het delen van een woning. Hoewel de gemeente het een nieuw beleid noemt is het in werkelijkheid een uitwerking van regels waar verhuurders zich al decennia lang aan hadden moeten houden. Het verschil is dat de gemeente vanaf vandaag instrumenten heeft gekregen om daadwerkelijk te handhaven. Verhuurders worden daardoor gehouden aan het geldende huurrecht en verplicht om eerlijk te verhuren.
Verandert er dan helemaal niks? Jawel, de grootste verandering die de gemeente doorvoert is dat alle bewoners die een woning delen een eigen contract moeten krijgen. Op deze manier kunnen alle huurders eindelijk aanspraak maken op hun huurrechten en wordt er een einde gemaakt aan trucjes van verhuurders om huurders buiten spel te zetten. Ontzettend goed nieuws voor de huurders dus.
Wat betekent dit voor mij als huurder? Op dit moment nog niet zo heel erg veel. De nieuwe voorwaarden hebben alleen betrekking op huurovereenkomsten die gesloten worden na 1 april 2020. Heb jij een huurovereenkomst van na 1 april 2020 en voldoet jouw huurovereenkomst niet aan de eisen dan kan jouw verhuurder hoge boetes verwachten en dient de verhuurder de situatie te herstellen. Deze boetes mogen niet op jou als huurder afgewend worden. Dit is een bewuste keuze van de gemeente om er voor te zorgen dat huurders niet de dupe worden van het wanbeleid van verhuurders.
Wat betekent dit voor mij als verhuurder? Verhuur jij een woonruimte na 1 april 2020 dan dien jij als verhuurder te voldoen aan alle regels binnen het huurrecht. Dit is niet anders dan voor 1 april 2020. Het enige verschil voor jou als verhuurder is dat wanneer jij onjuist gebruik maakt van het huurrecht, jij als verhuurder het risico loopt om forse boetes te krijgen van de gemeente. Laat je dus goed inlichten voordat jij je woning gaat verhuren.
Een aantal regels op een rij, waar jij als verhuurder sowieso aan moet denken wanneer je een woning wilt verhuren aan meer dan twee personen: Vraag een vergunning aan bij de gemeente;

De woonruimte dient een gemeenschappelijke ruimte te hebben van tenminste 11 m2;
De woning moet voldoen aan de eisen voor brandveiligheid;
Elke huurder dient zijn eigen contract te hebben.

Meer informatie met betrekking tot de voorwaarde is te vinden op de website van de gemeente Amsterdam .
Wil je meer weten over het eerlijk verhuren van een woning, neem gerust contact op met één van de Huurdokters.

Pay or leave

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Thu, 26 Mar 2020 11:57:00 GMT

International tenants with short stay contracts are given the opportunity to terminate their contract. The loss of income by their lessors will be paid for by the RUG. The university will suffer a financial loss as a consequence and can be praised for its willingness to take the blow. But well considered, even though these are hard times and everyone is trying their best, this situation is still the world turned upside down.

Let's not forget that this special measure is just a normal reality for all regular lessors. The subtle difference is that they are not compensated for their losses, while some who (mis)use short stay contracts to rent out their student rooms are. Furthermore, while social housing corporations throughout the country are discussing the options to practice some leniency with their tenants, the internationals in Groningen are given a simple choice: pay or leave. This is a tough situation for those who have fled home with the intention to return, because whereas taking classes from behind your laptop is possible, moving your stuff is not.

So far we have not heard of lenient measures such as lowering or suspending the rent for short stay internationals. The choice they are presented with is simply to either pay the rent, or to terminate the contract with a month's notice. This generous gesture by the institutions entails exactly what any other tenant in a normal situation would legally be entitled to. A normal tenant however, would also get his/her deposit back, while the internationals were required to make a downpayment for July which will not be refunded. Still the situation is presented in a manner which implies the lessors and the RUG should be lauded for their compassion, as they mercifully offer to restore a small part of the rights they have attempted to withhold from their tenants all this time.

Pay or leave. This hard line is remarkable for the following reason. Normally it's the short stay lessors who argue that it is simply impossible to lease out their rooms for a short period until August, should any tenant want to terminate the rent before the end of the semester. This perceived threat of vacancy is what supposedly legitimizes their resort to short stay contracts. This implies that for each room for which the contract is terminated now, no revenue is generated until the start of next study year. As many students are still intending to return and thus can still be expected pay some amount of rent, would it not make a lot more sense for the RUG to look for other flexible solutions? That way they can at least hope to generate some revenues from the rent.

In these days of well intentions, it's easy to lose sight of the fact that we are dealing with a scheme that is completely absurd to begin with. A scheme in which an educational institution with a strong desire for internationalization, succeeds in having lessors and local government cooperate to deprive tenants of all their rights, by using short stay contracts. International tenants pay the price for the global ambitions of the university. Thereby I'm not referring to tuition and regular housing costs, but to the offloading of financial risks via high all-in prices and the negation of specific civil rights that should protect the tenant's human right to housing.

Unfortunately these kind of short stay contracts are once again normalized and treated as a fact of life, even though the legislator clearly has very different intentions.

Betalen of vertrekken

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Thu, 26 Mar 2020 11:16:00 GMT

Huurders in Groningen met short stay contracten krijgen van hun verhuurder de mogelijkheid om hun contract te beëindigden. Voor de inkomstenderving die het gevolg is staat de RUG garant. De universiteit krijgt hierdoor hoe dan ook een financiële tik en het is enerzijds te prijzen dat ze die incasseren om de internationale studenten in financiële nood tegemoet te komen. Aan de andere kant, hoewel het moeilijke tijden zijn en iedereen zijn best doet, blijft dit volstrekt de omgekeerde wereld.

Laten we in de eerste plaats niet vergeten dat dit bijzondere gebaar voor alle normale verhuurders gewoon de realiteit is. Met het subtiele verschil dat hun verliezen niet worden gecompenseerd door de universiteit, terwijl dat wel gebeurt bij de verhuurders die menen dat zij short stay contracten kunnen gebruiken voor studentenkamers. Daarnaast wordt op andere plekken in het land met woningcorporaties overlegd om flexibiliteit en maatwerk te leveren, waar in Groningen deze internationale huurders nu voor een keiharde keus worden gesteld: betalen of vertrekken. Op dit moment een lastige situatie voor huurders die nu al in het buitenland zitten, want waar je digitaal colleges kunt volgen, is digitaal je spullen verhuizen niet zo eenvoudig.

Voor zover bij ons bekend is er op dit moment geen sprake van maatwerk zoals tijdelijke huurverlaging of uitstel van betaling. De keuze die huurders voorgelegd krijgen is betalen of vertrekken met een maand opzegtermijn. Dit genereuze gebaar is echter niet meer dan waar een huurder volgens de wet recht op heeft. Een klein verschil is nog dat een normale huurder zijn borg in principe terug krijgt, terwijl de internationals naar hun als borg vermomde aanbetaling voor de maand juli kunnen fluiten. Een wassen neus, waarbij gedaan wordt alsof deze verhuurders en de RUG gecomplimenteerd zouden moeten worden voor hun betrokkenheid, omdat zij van alle huurrechten die de instanties deze internationale studenten al tijden pogen te ontnemen, zij hen nu barmhartig een klein deel weer aanreiken.

Betalen of vertrekken. Deze harde keuze is opvallend om de volgende reden. Het zijn normaal juist de short stay verhuurders die het hardst roepen dat het voor hen volstrekt onmogelijk is om de woningen voor een korte periode opnieuw te verhuren. Met andere woorden, de woningen waarvan de huur nu wordt opgezegd staan, als we de betrokken partijen moeten geloven, leeg tot het nieuwe studiejaar. Is het voor de universiteit niet veel logischer om te zoeken naar oplossingen op maat? De meeste internationals waren namelijk voornemens nog terug te keren naar hun kamer. Op die manier kan er wellicht nog een deel van de huur tot het nieuwe studiejaar worden betaald en hoeft de RUG niet nodeloos op kosten te worden gejaagd door de verhuurders.

Wat we dezer dagen tussen alle goede bedoelingen makkelijk uit het oog verliezen is dat het in beginsel volslagen absurd is dat een onderwijsinstelling, die per se internationale studenten wil aantrekken, het in Groningen voor elkaar krijgt dat verhurende instanties en lokale overheden meewerken aan een regeling waarbij de huurders, door het gebruik van short stay contracten, alle huurrechten worden ontnomen. Huurders betalen de kosten voor de internationaliseringsdrang van de universiteit. Dan heb ik het niet over collegegeld en de normale woonlasten, maar over de afwenteling van leegstandsrisico via hoge all-in prijzen en de inlevering van specifieke burgerrechten die voortkomen uit het universeel erkende mensenrecht op wonen.

Helaas worden dit soort short stay contracten in de berichtgeving wederom genormaliseerd en als voldongen feit behandeld, terwijl de wetgever duidelijk heel andere bedoelingen heeft.

Kan ik tijdens de corona uitbraak mijn woning uitgezet worden?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Thu, 26 Mar 2020 10:36:00 GMT

Sinds 16 maart heeft de overheid vele noodmaatregelen aangekondigd om de huidige crisis samen het hoofd te kunnen bieden, waaronder dat er alles aan gedaan zal worden om er voor te zorgen dat huurders niet zomaar op straat komen te staan. Wij van De Huurdokters zijn uiteraard blij dat de overheid wil meedenken in de belangen van de consument, maar klopt het allemaal wel wat er tijdens de persconferentie werd verkondigd?

“Door de Corona crisis worden huurders tijdelijk niet uit hun woning gezet” aldus minister Van Veldhoven. Dit is een duidelijk en maatschappelijk wenselijk standpunt, maar geeft ook de illusie dat huurders zomaar hun woning uitgezet kúnnen worden. Ik noem het niet voor niks een illusie, want de situatie is niet zo ongenuanceerd als de minister doet voorkomen. De woordkeuze zou zelfs kunnen leiden tot onnodige angst en onrust bij huurders.

Als huurder heb jij de verplichting om elke maand de huurprijs te betalen en in ruil daarvoor krijg jij elke maand het recht op gebruik van de woning. Zolang jij op een normale manier de huur blijft betalen heb jij als huurder sowieso niks te vrezen. Het kan natuurlijk zijn dat jij door het corona virus [gedeeltelijk] je baan of inkomen kwijt bent geraakt. Wanneer jij [verwacht dat je straks] je maandelijkse huur niet meer kan betalen dan is het verstandig om alvast na te denken over jouw huurbescherming.

Het belangrijkste nuanceverschil is dat een verhuurder niet zomaar de huurovereenkomst kan beëindigen. De enige uitzondering is wanneer je een tijdelijke huurovereenkomst hebt en deze binnenkort afloopt. Zolang dat niet het geval is en de verhuurder het contract toch wil beëindigen, dan zou de verhuurder hiervoor altijd een gerechtelijke procedure moeten beginnen. Dit betekent dat de verhuurder niet zomaar de huurovereenkomst kan beëindigen wanneer jij een huurachterstand hebt. Ook in dat geval moet een verhuurder nog steeds een gerechtelijke procedure beginnen.

De verhuurder zal de huurovereenkomst dan proberen te beëindigen op grond van slecht huurderschap. Wanneer is hier dan sprake van? Hieronder zal ik je een aantal voorbeelden geven:

3 maanden betalingsachterstand van de huurpenningen
Aanmerkelijke overlast door bijvoorbeeld criminele activiteiten in de woning

Is dit bij jou niet het geval dan kan de verhuurder niet zomaar de huurovereenkomst beëindigen. Laat je dus niet misleiden door broodje aap verhalen zoals dat de verhuurder de huurovereenkomst moet beëindigen omdat hij bijvoorbeeld geen vergunning heeft of andere rare argumenten, waarmee de verhuurder zijn problemen op jouw probeert af te schuiven. Één maand huurachterstand zal er dus niet voor zorgen dat jij je woning uitgezet kan worden. Wij vinden het belangrijk dat huurders zich dat realiseren, juist in deze tijd waarin jij als huurder enorm kwetsbaar kan zijn.

Wat kun je doen als je moeite hebt met het betalen van de huur?

Veel huurders, ook in de vrije sector en met een geliberaliseerde huurprijs, betalen een hogere huurprijs dan wettelijk is toegestaan. Wij adviseren alle huurders daarom om hun huurprijs te checken. Zit jij nu nog in de eerste zes maanden van jouw huurovereenkomst? Dan kan het zelfs zo zijn dat jij alles wat jij tot nu toe te veel betaald hebt ook nog terug kan krijgen.

Heb jij gebreken in jouw woning? Dan is dit misschien wel het juiste moment om daar wat mee te gaan doen. Jij betaalt elke maand een bedrag aan huur en krijgt daarvoor een woning in gebruik. Als huurder mag jij verwachten dat deze woning voldoet aan jouw verwachtingen. Zeker in deze tijd waarin jij noodgedwongen veel tijd thuis zal doorbrengen. Gebreken in de woning geven huurders meestal het recht om tijdelijk een lagere huurprijs te betalen. Op deze manier kan jij er voor zorgen dat je een eerlijke huurprijs betaald voor de woning die jij krijgt.

Betaal jij elke maand een bedrag aan servicekosten? Maar twijfel jij er aan of jij de service wel krijgt waarvoor je betaald? Of zijn de servicekosten zo hoog, dat jij aan het einde van het jaar verwacht dat je wat terug zou moeten krijgen, maar gebeurt dit niet? Laat je servicekosten checken. Veel huurders betalen een hoog voorschot, maar krijgen uiteindelijk niet de service waarvoor ze betalen en krijgen het voorschot uiteindelijk ook niet terug gestort.

Samengevat: Wat jij kan doen om er voor te zorgen dat jij in deze tijd jouw huurprijs kan blijven betalen?

Check de maximale hoogte van jouw huurprijs
Zit je in de eerste 6 maanden van je huurovereenkomst? Check dan vooral de maximale hoogte van jouw huurprijs
Heb je gebreken in de woning? Check of jij in aanmerking komt voor een tijdelijke huurverlaging
Betaal jij een hoog voorschot aan servicekosten? Check of jij geld terug zou moeten krijgen over de afgelopen jaren.

Wil je meer informatie? Neem contact met ons op via 020 - 2619613 of e-mail naar info@huurdokters.nl en wij zullen zo snel mogelijk met je meekijken wat we voor jou kunnen doen.

Het belangrijkste van alles, vergeet vooral niet dat je niet zomaar je woning uitgezet kan worden!

Huurders zien het vaak als een emotioneel iets, maar het is uiteindelijk een zakelijke relatie.

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 29 Jan 2020 17:33:00 GMT

Jelmer - Huurders - Leiden

Jelmer zit in de eindfase van zijn studie psychologie aan de Universiteit van Leiden en huurt in deze stad een kamer in het befaamde centrum. Onlangs heeft hij zijn huurprijs laten controleren en vervolgens laten verlagen. Bij een koffie aan de Nieuwe Rijn vertelt hij hoe hij dit proces heeft ervaren.

Wat was jouw beeld van de huurmarkt voordat je aan deze procedure begon?

Mijn beeld voordat ik deze kamer kreeg was: teveel betalen hoort erbij. Je ontkomt er niet aan, helemaal niet als je een beetje in het centrum wilt wonen. De hoge prijzen zijn nu eenmaal zo hoog, behalve misschien als je met heel veel studenten in een huis woont.

Had je enig idee welke rechten je had?

Nee geen idee. Ik heb hiervoor iets verder uit de stad gewoond in een flat van DUWO, een grote huisvestingsorganisatie. Daar had ik een kamer van 16m2 voor een redelijke prijs. In de nieuwe kamer had ik weer 16m2, maar betaalde ik wel € 100 meer. Ik dacht dat hoort, want het is in het centrum, een kwestie van vraag en aanbod.

Totdat een vriend me vertelde over een prijsreductie die De Huurdokters hem hadden bezorgd. Toen dacht ik, misschien ga ik hier ook iets aan doen. Het teveel betalen knaagde toch een beetje.

Nog altijd denken veel mensen dat huurprijzen worden bepaald door vraag en aanbod, terwijl er wettelijke regels zijn die de maximale huurprijs van kamers, studio’s en appartementen bepalen. Het vergelijken van jouw huurprijs met die van anderen is dan ook niet de manier om te kijken of die huurprijs klopt.

Je realiseren dat je teveel betaalt is één ding, er iets aan doen is een tweede. Vond je het spannend?

Ja, toch wel. Die vriend van me had wel wat weerstand tijdens de procedure, mede door de huurverlaging. Dat is allemaal goed opgelost en hij was achteraf heel tevreden, maar dat spookt wel door je hoofd.

Ik was vooral bang dat de verhuurder zou zeggen: “dan ga je eruit”. Het contract heb ik uiteraard gelezen, maar dan nog had ik geen goed idee wat nu precies wel en niet mag. Toch heb ik het gedaan want jullie informeerde mij daarover. Tijdens het onderzoek liepen jullie samen met mij puntsgewijs het hele contract langs. You broke it down. “Dit betekent dit, dit kan wel, dit kan niet”, enzovoorts. Zo werden mijn angsten punt voor punt ontkracht.

Hoe reageerden mensen in jouw omgeving als je vertelde dat je de verhuurder om een lagere huur ging vragen?

Best wel terughoudend eigenlijk. Mensen vroegen vooral of ik niet bang was hoe de verhuurder zou reageren en wat het met onze band zou doen.

Zelf dacht ik toch, we komen er wel samen uit, want het is niet een persoonlijke aanval tegen hem. Ik heb een goede verklaring, namelijk, ik sta in mijn recht, dat is ergens op gebaseerd. Ik deed het voor mezelf. Ik kan het alleen niet zelf met hem bespreken op inhoud, want daar heb ik geen verstand van en ik denk niet dat ik dan serieus genomen word.

Hoe is de relatie met de verhuurder nu in vergelijking met voor de procedure?

In het begin had ik het idee dat het een goede relatie was. Als we contact hadden maakte hij grapjes en reageerde meteen. Ik wilde hem dan ook niet per se naaien om het maar even zo te zeggen, maar toen ik wist dat ik in m’n recht stond, voelde ik het ook wel zo dat ik iets moest doen. Ik voelde dat ik teveel betaalde. Anderen In huis betaalden veel minder simpelweg omdat omdat ze er langer woonde. Dat klopte niet.

Of het nu anders is? Niet dat ik weet, tijdens de procedure was er een enorme lekkage en die is goed opgelost. Verder hebben we eigenlijk geen contact meer gehad.

Huurders zien het vaak als een emotioneel iets, maar het is uiteindelijk een zakelijke relatie. Jij krijgt iets en hij krijgt iets en dat moet in verhouding zijn. Die emotionele band, dat is maar een idee. Hij is wel aardig, regelt het goed, ik wil hem niet boos maken, et cetera. Bijna alle mensen die ik hierover sprak hebben dat gezegd. Het ging echt om die band die ze dan zouden verraden. Ze willen niet op de overeenkomst terugkomen, want dat voelt als 'backstabben'. Die hele perceptie is verkeerd, het is gewoon opkomen voor je recht!

Vind je dat anderen ook hun huurprijs zouden toetsen?

Ja absoluut, al is het alleen maar om een beeld te krijgen of je waar voor je geld krijgt. Als je dat in ieder geval weet ligt de bal bij jou. Na zo’n onderzoek kun je zelf bepalen wat je wilt doen.

Waarom doen mensen het zo vaak toch niet denk je?

Mensen willen denk ik eerst zien dat het lukt, vooral bij gelijken of bekenden, maar zelfs dat is niet altijd genoeg. Ik heb het ook tegen vrienden gezegd die zeker teveel betalen, maar die doen er toch niet altijd iets aan…voor mij persoonlijk is dat onvoorstelbaar.

Tegelijkertijd is het psychologisch gezien ook weer heel logisch. Je betaalt al teveel, dus je gaat ernaar geloven, dit is wat ze noemen ‘cognitieve dissonantie’. Mensen geven niet graag toe dat hun gedrag niet klopt, want dat past niet in hun plaatje en geeft een irritant gevoel, dus passen zij hun gedrag of opvatting aan zodat ze het irritante gevoel kunnen vermijden. Ik zie het ook bij mijn huisgenoten, die hebben het gezien, maar houden toch vast aan die persoonlijke band. Ik zag het meer zakelijk dus ik kon het ook loskoppelen. Het is mijn goed recht!

Wil jij net als Jelmer weten waar je recht op hebt en kijken of jouw huurprijs klopt?. Klik dan hier voor een huurprijscheck.

Opmerkelijke toestanden bij de Stopera in Amsterdam vorige week. Wat gaat hier mis?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Fri, 29 Nov 2019 11:49:00 GMT

Waarom komen de studenten in Amsterdam in opstand?

Opmerkelijke toestanden bij de Stopera in Amsterdam vorige week. Amsterdamse Studenten kwamen daar in opstand tegen de nieuwe huisvestingsverordening die hun rechten als huurders beter zou moeten waarborgen. Zij komen hiermee op voor de belangen van de verhuurders waar zij zelf bang voor zijn. Wat gaat hier mis? Als de studenten denken op te komen voor hun rechten als groep zijn zij niet goed en niet volledig geïnformeerd. Deze regels hadden tien jaar geleden al ingevoerd moeten worden en moeten zo snel mogelijk navolging krijgen in alle andere Nederlandse studentensteden.

In Amsterdam hebben verhuurders een vergunning nodig om een woning op te delen in kamers en deze aan meerdere mensen te verhuren. Verhuurders hebben deze vergunning doorgaans en verhuren daarmee woningen aan meerdere studenten of aan een groep vrienden. Vooral dat laatste wordt door verhuurders actief ingezet als lokkertje. Wie wil dat nu niet? Samen een groep vormen en je eigen medebewoners uitkiezen om je eigen huis te bewonen klinkt als een droom voor veel jongvolwassenen.
In de woning heeft elke bewoner een eigen slaapkamer en worden de overige voorzieningen, waaronder de woonkamer, gedeeld. Je kunt het woningdelen noemen. maar in werkelijk heeft iedereen zijn eigen privé kamer met gedeelde voorzieningen, net als in een studentenhuis. De situatie wordt problematisch zodra de bewoners geen individueel contract meer wordt aangeboden, maar bijvoorbeeld een hoofdhuur-onderhuur constructie of een zogenaamd Friends-contract’ - overigens een misplaatste vernoeming omdat de hoofdpersonen in de de serie Friends slechts met twee personen een woning deelden en daarmee juist een regulier huishouden vormden.
Met dergelijke groepscontracten belanden de huurders door de totaalprijs direct in de vrije sector. Daarmee hebben zij ten eerste geen recht meer op huurprijsbescherming. Ze komen dan in de situatie terecht dat ze € 700 betalen voor een kamer van minder dan 10m2 zonder dat ze daar iets aan kunnen doen. De belangrijkste maatregel uit de nieuwe verordening is het verplichten van kamercontracten voor woningen met een vergunning. Dit stelt huurders juist weer in staat om hun huurprijs te verlagen indien deze wettelijk niet in verhouding tot het geboden woongenot staat. Daarnaast is huurbescherming van individuele bewoners is met een groepscontract veel minder goed gegarandeerd. De hurende partij is immers de groep als geheel in die exacte samenstelling. Als één bewoner wil verhuizen verandert de ‘huurder’ en staat het de verhuurder vrij het contract te beëindigen of de prijs zonder beperkingen te verhogen. Dan laten we alle mogelijke problemen als het aankomt op servicekosten, gebreken en waarborgsommen voor nu nog maar even achterwege. Wij merken dat huurders in hun naïviteit en enthousiasme zich vooraf niet bewust zijn van de risico’s die zij lopen en het gebrek aan rechten waar zij voor kiezen. Pas wanneer zich problemen of conflicten voordoen kijken ze hier kritisch naar, maar op dat moment is het kwaad al geschied. Door de verordening in te voeren en daarmee individuele contracten voor bewoners in dit soort situaties te verplichten, worden de rechten van huurders weer gegarandeerd. Het is niet voor niets dat de wetgever heeft bepaald dat kamers altijd tot de sociale sector behoren en dat daar te allen tijde huurprijsbescherming op van toepassing moet zijn. Die huurprijsbescherming garandeert dat woongenot, als primaire behoefte, betaalbaar blijft. Voor iedereen. Afgezien van de afwenteling van risico’s en het incasseren van buitenproportionele huurpenningen, is er voor verhuurders geen enkele reden om geen kamercontract aan te kunnen bieden voor dezelfde situatie. Waarom komen de studenten in Amsterdam dan toch in opstand? Zij lijken bang om hun woning te verliezen. “Amsterdam gooit studenten op straat met nieuw woonbeleid” kopt een opiniestuk in studentenkrant Folia deze week. Verhuurders spelen hier handig op in door deze angsten te bevestigen en huurders onder druk te zetten. Volgens studenten worden links en rechts overal studenten door de verhuurders uit hun woning gedwongen. Gezien de Nederlandse geschiedenis van huurbescherming is het beeld wat geschetst wordt nogal opmerkelijk. Hoe kan dit? Deze angst berust voor een groot deel op misverstanden. Ten eerste, uitzetting is niet nodig. Verhuurders hebben namelijk nog de mogelijkheid om een vergunning aan te vragen. Indien de verhuurder er geen probleem mee heeft om zich aan de wet te houden, kan de situatie dus nog gecorrigeerd worden, zonder dat de verhuurder hiervoor een bestuurlijke boete krijgt. De verhuurder wordt nog niet tegengehouden door het quotum. Ten tweede is uitzetting niet mogelijk. Het ontbreken van een vergunning is voor verhuurders geen rechtsgrond om een huurcontract te beëindigen. Een verhuurder kan wel deze wens hebben, maar is daarin afhankelijk van de medewerking van de huurder. De huurder kan er vrijwillig voor kiezen om de huurovereenkomst te beëindigen. Mocht hij dat willen dan blijft de situatie dat de huurder recht heeft op een vergelijkbare woning en een verhuiskostenvergoeding. Wanneer de huurder niet wil vertrekken dan heeft de huurder al het recht om te blijven.

Ook de gemeente kan de bewoners niet uitzetten. De Gemeente Amsterdam lijkt bewust te kiezen om de consequenties van de overtreding in de vorm van een bestuurlijke boete bij de verhuurder neer te leggen. Een bestuurlijke boete geeft, in tegenstelling tot bestuursdwang, de gemeente niet de mogelijkheid om zelf de woning te ontruimen. Het is ook geen last onder dwangsom die net zo lang wordt opgelegd totdat de overtreder de situatie heeft gecorrigeerd.De bestuurlijke boete heeft, net als bijvoorbeeld een snelheidsboete, een afschrikkende werking en wordt uitgedeeld zodra de overtreding is geconstateerd. Daarmee blijft het het probleem van de verhuurder. Ten derde, de angsten van huurders hebben vinden niet hun oorzaak in de nieuwe verordening. De vergunningen in casu zijn nu ook al verplicht. Indien de verhuurder op dit moment geen vergunning heeft is dat in de huidige situatie ook al een probleem waarmee de verhuurder het risico loopt op bestuurlijke boetes van maximaal € 20.500,-. De nieuwe verordening verandert daar niets aan. Het enige wat verandert is dat de verhuurder zich niet meer tegen dit financiële risico kan verzekeren met verhoogde huurpenningen omdat hij zich moet conformeren aan de maximale huurprijzen. Michiel Couzy van het Parool heeft wel begrip voor de angsten van de huurders omdat zij volgens hem vaak een tijdelijk huurcontract hebben. “Ze zijn dus kwetsbaar”. Een huurder zit met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd echter slechts in onzekerheid indien hij stiekem de hoop heeft, ondanks wat is overeengekomen, toch langer in de woning te kunnen blijven. Met een tijdelijke huurovereenkomst moet je er altijd vanuit gaan dat het contract op de afgesproken datum eindigt. De nieuwe verordening heeft daar weinig mee te maken. Alleen indien de verhuurder je niet tijdig in kennis stelt van de naderende einddatum, verandert het contract voorgoed in een contract voor onbepaalde tijd. Het is belangrijk om te beseffen dat een verhuurder je maar één tijdelijk contract aan kan bieden en er nooit sprake kan zijn van tijdelijke verlengingen. Er heerst een gebrek aan kennis onder studenten over hun huurrechten. Dat de auteur van het eerdergenoemde opiniestuk in Folia spreekt over de Wooncommissie, waar waarschijnlijk de Huurcommissie wordt bedoeld, is in die zin exemplarisch. We zien elke maand veel bewoners die zich juridisch niet goed hebben laten informeren, die geloven dat zij geen keus hebben en dat de verhuurder zomaar het recht heeft om hun contracten zonder juridische opzeggingsgrond en compensatie te beëindigen. Hier is, ondanks wat de huurder is wijsgemaakt, in de meeste gevallen geen sprake van. Legale kamerverhuur wordt niet onaantrekkelijker dan het nu is. De oplossing kan niet zijn om activiteiten die wettelijk gezien minder rendabel zijn, rendabel te maken door geldende wet- en regelgeving te omzeilen. Dat er minder kamers komen ten opzichte van zelfstandige woonruimten is mogelijk en studenten kunnen niet dezelfde huurprijzen ophoesten als expats. Of de quota toereikend zijn om de studenten in de stad te kunnen huisvesten moet nog maar blijken. Zo niet kunnen verhoging van de quota, overgangsregelingen en alternatieve huisvesting uitkomst bieden. Wie zich niet kan vinden in de nieuwe verordening moet zich afvragen waarom de huurprijzen zo hoog worden gehouden. Dit is niet omdat woningen nu eenmaal zo duur zijn. Dit komt met name omdat verhuurders zonder enig risico hun huurders naast voor het woongenot ook de kosten van de woning laten betalen. De hoge huurprijs is voldoende om alle kosten én de rente op de hypotheek én de aflossing daarvan te betalen. Dat is risicovrij beleggen, in een menselijke basisbehoefte, met het geld van studenten. Nu worden de panden in Amsterdam nog bewoond en hebben de woningen naast een beleggingsfunctie ook nog een huisvestingsfunctie. Als je benieuwd bent naar mogelijke situaties die ontstaan wanneer Amsterdam de investeerders geen halt toeroept beveel ik de documentaire Push, nu te zien op IDFA, van harte aan. Het is misschien niet wat de protesterende studenten uit de binnenstad van Amsterdam op dit moment willen horen, maar het protest getuigt van korte termijndenken en heeft geen oog voor de principiële waarden en taken van de rechtsstaat, noch voor de belangen voor studenten als bevolkingsgroep nu en in de toekomst. Veel verhuurders maken op dit moment gebruik van een truc die hen in staat stelt woningen te verhuren voor prijzen die de wet beoogt te beperken. Dat kan niet de bedoeling zijn. Het studentengeluid tegen de verordening is een roep om meer vrijheid voor verhuurders om de huidige wet- en regelgeving te ondermijnen en daarmee ook het fundamentelere recht op woongenot met voet te treden. De nationale studieschuld, fraude met huurtoeslag, afnemende koopkracht, het zijn slechts enkele maatschappelijke nadelen van de te hoge huurprijzen onder studenten. Al jaren hebben we een systeem van wet- en regelgeving in plaats om deze effecten maatschappelijk acceptabel te houden. Wat wethouder Ivens met de nieuwe wetgeving beoogt is de maas in de wet, waar verhuurders op dit moment doelbewust doorheen glippen, te dichten en een prijsontwikkeling, die totaal uit verhouding is geraakt met het woongenot, een halt toe te roepen. Hij geeft daarmee een goed voorbeeld voor andere steden in Nederland, bijvoorbeeld Groningen, waar contractuele medehuur zich als een virus door de stad verspreid. De huidige schaarste stelt verhuurders in de gelegenheid om alle kosten en risico’s, zowel financieel als juridisch, af te wentelen op de huurder en de maatschappij. Huurders op hun beurt, accepteren steeds meer omdat het ontzettend moeilijk is om een woning te vinden. Amsterdam, en andere Nederlandse steden in haar voetsporen, begeeft zich op dit gebied al veel te lang op een glijdende schaal. Verdere ondermijning en erosie van het huurrecht is absoluut onwenselijk!

Meer lezen?
Lees hier het artikel van het Parool
Lees hier het artikel in de studentenkrant Folia

Hoe brandveilig is jouw woning?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 18 Nov 2019 09:35:00 GMT

Een gezonde huurwoning betekent ook een veilige huurwoning. Deze week is het European Fire Safety Week, een goed moment om je eigen woning nog eens kritisch te bekijken als het gaat om brandveiligheid. Brand in je huis klinkt misschien als iets wat jou niet overkomt, maar toch zijn elk jaar weer veel studentenwoningen het slachtoffer. In de ergste gevallen met dodelijke afloop.

Gelukkig kun je zelf een hoop doen om te zorgen dat het jou niet overkomt. Loop een keer met z’n allen door het huis om te kijken of je gevaarlijke situaties ziet die je kunt verhelpen. Met kritisch kijken en logisch nadenken kom je een heel eind. Is de keukenopstelling veilig? Staan de kaarsen niet te dicht bij de gordijnen? Check ook de rookmelders. In grotere studentenhuizen zijn die verplicht. De verhuurder is verantwoordelijk voor de aanschaf en installatie en vervolgens ben je zelf verantwoordelijk voor het onderhoud. Controleer dus eerst of er op verschillende plekken in huis rookmelders hangen. Controleer ook of ze het nog doen. Of bijvoorbeeld niet een van je huisgenoten de batterij eruit heeft gehaald - omdat de melder maar bleef afgaan om aan te geven dat de batterij leeg was terwijl hij/zij nog lag te slapen - en vervolgens geen nieuwe heeft teruggeplaatst. Op die manier wordt je in ieder geval gewaarschuwd, maar wat doe je vervolgens als er echt brand uitbreekt? Zijn er brandblussers en blusdekens in huis? Weet iedereen waar die zich bevinden en hoe ze ze moeten gebruiken? Wanneer zijn de brandblussers voor het laatst gecontroleerd? Zijn ze gebruiksklaar?

Tenslotte is het belangrijk om na te gaan wat de vluchtroutes zijn. Loop eens door je huis en stel je voor dat er op een bepaalde plek in huis brand en rook ontstaat. Zijn de vluchtwegen vrij of moeten die lege kratten toch echt vandaag nog terug naar de supermarkt? Weet je hoe je in een korte tijd veilig de woning kunt verlaten? Kun je de vluchtuitgangen makkelijk openen, ook in een panieksituatie? Merk je na een kritische blik dat sommige dingen toch niet helemaal goed geregeld zijn. Schroom dan niet om hierover met de verhuurder gesprek te gaan. Ben je er zelf niet helemaal gerust op? In Groningen kun je voor studentenhuizen met meer dan 5 bewoners de brandweer vragen om een controle . Voor meer tips kun je terecht op de website van de brandweer . Better safe than sorry!

Aansluiting gemist

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Thu, 31 Oct 2019 09:53:00 GMT

Column - Hoe belangrijk vinden wij het middensegment eigenlijk?

Vanochtend stond ik op het station te wachten op de trein. In verband met een rood sein miste ik mijn aansluiting en moest ik een half uur wachten op de volgende. Naast mij stond een man in pak en met een aktetas druk zijn afspraken te verzetten, het bleek Diederik Samsom te zijn. Hoewel het 8 uur ’s ochtends was en wij daar met zijn tweeën op het koude station stonden te bibberen leek het mij het uitgelezen moment om Diederik eens aan te spreken over het beleid van de PvdA als het gaat om huurrechten.

Ik merk dat ik het altijd lastig vind om over de huurmarkt te praten met politici. Op een of andere manier kan je nooit helemaal tot de kern komen. Al snel verdwijnt de discussie in een totale regulatie of geheel geen regulatie. Maar goed dit was natuurlijk ook maar een vluchtige discussie op een treinstation in Nederland. Naast de regulatie kwam ook weer het ‘middensegment’ aan bod. Een segment dat volgens sommige een utopie is en volgens andere de enige oplossing voor een gezonde huurmarkt. Maar wat is dat middensegment eigenlijk?
Het middensegment moet de huurmarkt zijn van huurwoningen met een prijs tussen € 600,- en € 900,- per maand. Een deel hiervan zou onder de landelijke regulatie vallen [onder de €720,42], maar een groot gedeelte ook niet. Hoe deze dan tot stand zou moeten komen vanuit de particuliere markt is mij nog steeds een raadsel, de vraag is dan ook of dit wel verwacht wordt.
Het lijkt erop dat de voorstanders van een middensegment de woningcorporaties of andere partijen die vrijwillig achter het belang van een middensegment staan verantwoordelijk houden voor de bouw of beheer van een middensegment. Van deze partijen zou dan verwacht moeten worden dat zij zullen investeren in de bouw van een woningmarkt met een lager rendement, terwijl andere partijen blijven verhuren in het hoogsegment. Dit zijn partijen die met grote tekorten te maken hebben. Woningcorporaties hebben op dit moment al moeite om het onderhoud van hun bestaande woningvoorraad te onderhouden, laat staan dat er genoeg geld is om woning te bouwen, waarin deze organisaties bewust kiezen voor een lager rendement.
Een andere oplossing leek om woningen te subsidiëren onder de voorwaarde dat deze woningen de eerst aankomende jaren als huurwoningen in het middensegment aangeboden zouden worden. Uit mijn woordkeuze blijkt denk ik al wat ik van deze kunstmatige ingreep vind. Dit blijkt in de praktijk ook niet altijd de oplossing. Ik noem maar een voorbeeld waarin in Amsterdam een gehele woningcomplex is gebouwd, gesubsidieerd door de gemeente Amsterdam en vervolgens door de investeerders direct bij de eerste verhuur in het hoogsegment op de woningmarkt gezet worden. Simpelweg omdat de investeerders door de regels heen gebruik maken van de subsidie, maar een uitweg hebben gevonden om zich niet aan de afspraken te houden.
Is er dan wellicht toch sprake van een utopie? Van wie verwachten wij dat deze woningen gebouwd zullen worden? Het zullen in ieder geval niet de woningcorporaties zijn die in de totale vraag van huurwoningen in het middensegment kunnen voorzien. Particuliere verhuurders lijken geen enkele stimulans te hebben om een woning in het middensegment te verhuren en van regulatie vanuit de gemeente wordt blijkbaar misbruik gemaakt. De vraag naar huurwoningen in het middensegment blijft door deze onwerkbare maatregelen groot en lijkt niet te verminderen. Tegelijkertijd is er veel belastinggeld middels subsidies verspild om de maatregelen te laten werken, terwijl de echte oplossing zo simpel lijkt te zijn. Wanneer wij echt een middensegment willen hebben en huurwoningen willen aanbieden met een huurprijs tot € 900,- per maand. Waarom verzinnen wij dan allemaal extra maatregelen om tot deze oplossing te komen, terwijl wij woningen met een waarde tot € 900,- simpelweg kunnen reguleren door de huurprijs liberalisatiegrens te verhogen van € 720,42 naar € 900,- per maand. Wat mij betreft hebben de huidige maatregelen net zo min de aansluiting met het doel gemist als Diederik en ik onze aansluiting naar onze eindbestemming.

De eerlijkheid is: we betalen voor een volwaardige woning, maar we hebben het niet.

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Tue, 24 Sep 2019 10:54:00 GMT

Menno & Lotte - Huurders - Groningen

Een jaar geleden zijn Menno en Lotte een vrijesectorwoning gaan huren in Groningen. Toen de verhuurder klachten niet serieus nam besloten ze uiteindelijk om voor hun rechten op te komen. Tijdens het onderzoek bleek dat er enkele gebreken waren, maar vooral dat de huurprijs om te beginnen al veel te hoog was. Inmiddels is de huurprijs met terugwerkende kracht gehalveerd.

Hoe zijn jullie bij ons terecht gekomen? M: Eigenlijk vanwege gebreken in de woning. Bij de losse plinten bijvoorbeeld deden ze gewoon een schroef er dwars doorheen en klaar, die viel er later gewoon weer af. Op een gegeven moment hadden we zo vaak klusjesman geappt, dat de verhuurder vroeg of we hem niet meer lastig wilden vallen. Ze deden veel beloftes maar niks werd echt gerepareerd. L: Ook vroegen we ons af, hoe de huurprijs was opgebouwd? Dat heb ik wel 100 keer gevraagd, maar ik kreeg geen echt antwoord. De verhuurder reageerde niet op de e-mails, maar belde altijd. Ik zet het even door, zeiden ze dan en vervolgens…geen reactie. Nog een keer mailen, weer geen antwoord. Alles was altijd mondeling en er stond niks zwart op wit. M: De servicekosten was ook zoiets. Toen we al hadden getekend en de sleutel kregen zeiden ze opeens: “je moet trouwens wel ook nog € 150 per maand servicekosten betalen.” Terwijl dat niet in het contract stond. Op dat moment waren we zo blij dat we iets hadden dus we zeiden: Ja ok, doe maar, is goed. Maar achteraf vonden we het allemaal wel een beetje shady. Toen kwamen we bij jullie terecht. Op website zag ik dat jullie altijd vooraf huurbescherming controleren en dat een onderzoek vrijblijvend was, dus toen hebben we contact opgenomen.
Wat waren jullie verwachtingen op voorhand? M: Eigenlijk waren we er alleen op voorbereid dat de band met de verhuurder zou verslechteren. Dat was ons voorgevoel, maar we hadden toch ook hoop dat het juist goed zou kunnen komen. Op het begin maakte we ons daar druk over, maar later niet meer. We hoeven geen vrienden zijn. L: Dat onze huur zo veel naar beneden zou gaan hadden we in ieder geval nooit durven dromen.

De aanvankelijke huurprijs van de woning lag boven de € 720. Daarmee valt de woning in de vrije sector en is de huurprijs niet meer beschermd. Doordat de huurprijs echter in de eerste zes maanden van het contract werd getoetst, kon deze toch alsnog worden aangepast naar de eerlijke huurprijs die een stuk lager lag. Hierdoor is niet alleen de huur verlaagd naar het juiste bedrag, het heeft ook tot gevolg dat er huurtoeslag kan worden aangevraagd. We kunnen dan ook niet genoeg benadrukken hoe belangrijk het is om altijd je huurprijs te toetsen binnen het eerste halfjaar van je contract.

Veel mensen vinden het moeilijk om de goede verstandhouding met de verhuurder te riskeren. Hoe was dat voor jullie? M: J e wilt als huurder niet meteen iets beginnen en je wil je ook van je beste kant laten zien, gewoon uit beleefdheid. Maar op een gegeven moment waren er al die gebreken en de eerlijkheid is: we betalen voor een volwaardige woning maar we hebben het niet. Dan ben je op een gegeven moment niet meer bang om de relatie te verstoren, want het was al heel snel duidelijk dat we gewoon een nummer waren dat elke maand geld overmaakt.
Hoe kijken jullie daar achteraf op terug? M : Na de procedure hebben we weer wat gebreken gehad en daar komt de klusjesman gewoon voor langs. Het lijkt zelfs wel beter te gaan dan voorheen. Misschien denken ze zelf ook dat ze het nu beter moeten doen. We worden in ieder geval niet verwaarloosd. Laatst hadden we een verstopping, toen reageerde ze meteen. L : En het is immers ook niet dat we gemeen zijn, ik bedoel de regering heeft bepaald wat ze mogen vragen, dus als ze zich daar niet aan houden, eigenlijk is de verhuurder dan gemeen. Het enige is dat we het hebben laten toetsen. Als de huurprijs te weinig is of wel klopt dan is het misschien lullig dat je hem niet gewoon hebt vertrouwd, maar met al die gebreken…je betaalt hem tenslotte ook een smak met geld dus je hebt ook recht van spreken, het moet wel goed zijn. M : Het gaat echt om een hoop geld, helemaal als je student bent. Wij hebben het geld wel hard nodig, als je dan onrecht voelt is het goed dat je dat kunt rechttrekken. L : We willen hier graag langer blijven wonen dus het scheelt heel veel voor de toekomst.

Vonden jullie het spannend? M : Nee, na de eerste kennismaking met jullie eigenlijk direct al niet meer. L : Ik had jullie persoonlijk niet gezien, maar ik vond daarom juist het contact via WhatsApp heel prettig, heel laagdrempelig. Op die manier had ik het gevoel dat ik makkelijk van alles kon vragen en ik kreeg dan ook vaak meteen reactie. Dan heb je ook niet gauw het gevoel dat iets een domme vraag is en was ik ook altijd snel gerust gesteld.
Wat vonden mensen in jullie omgeving er van dat jullie opkwamen voor jullie rechten? M : Vooraf had eigenlijk bijna niemand er van gehoord. Mensen vroegen vooral, “oh hoe zit dat dan?”. Dus ik was vooral aan anderen aan het uitleggen dat het mogelijk is om de huur te verlagen. L : Jouw moeder werd wel een beetje bang M : Ja, toen alles eenmaal in gang was gezet en de verhuurder probeerde ons eruit te zetten maakte mijn moeder zich wel een beetje ongerust, de hele familie eigenlijk. Op een gegeven moment gingen we een weekje op vakantie en begon iedereen meteen over extra sloten en camera’s haha.

Voordat we ergens aan beginnen kijken we altijd goed welke risico’s je eventueel loopt. Het is immers niet de bedoeling dat je als gevolg van een procedure op straat komt te staan. Dat neemt niet weg dat een verhuurder toch kan proberen om zijn zin te krijgen. Ondanks de wetenschap dat de werkelijke risico’s duidelijk zijn, kan het nogal intimiderend overkomen als je opeens een opzegging wordt gebracht of wanneer je een strenge brief van een advocaat ontvangt.

Tijdens de procedure heeft de verhuurder geprobeerd de overeenkomst te beëindigen en stond er opeens een deurwaarder op de stoep met een opzegging in zijn hand. Hoe was dat? M : Ja…ik geloofde het eigenlijk pas toen ik de deur weer dicht deed. Ik dacht is dit serieus? Ik ken jou niet eens en je geeft mij een stapel papieren…wat betekent dit? Betekent dit dat we eruit moeten over 2 weken? Toen kwam opeens het besef en werd ik heel kwaad. Toen drong het pas tot me door wat ze me probeerde te vertellen. L : T oen begonnen we meteen helemaal te denken, shit we moeten vrij nemen deze week zodat we een nieuwe woning kunnen zoeken…chaos. En we hebben meteen jullie geappt, zo van, wat is dit? wat moeten we doen? Toen we de dagvaarding hadden doorgestuurd belden jullie gelukkig vrij snel terug en konden jullie ook goed uitleggen dat er niks aan de hand was en waarom niet. Daarna waren we eigenlijk meteen weer gerust gesteld. M : Toen we een week later een e-mail kregen van een advocaat dat ze een kort geding zouden starten als we niet weggingen, had ik ook zoiets van, nou kom maar op, we got this. Dan is het wel fijn dat je er niet alleen voor staat. L : Als je dit zelf moet uitvinden, zou het je denk ik niet lukken, dan moet je alles zelf regelen. Dit weet je niet, dat moet je controleren…als je rechten zou studeren misschien, maar dan nog. Ik heb niet het gevoel dat je dit alleen net zo goed kan.
Zou je het anderen ook aanraden om zich in zo’n situatie te laten bijstaan? M : Ja absoluut, ik vond het heel fijn dat jullie ons alles uit handen namen. Niet alleen het werk, maar tegelijkertijd ook de stress en de spanning. Zelf heb je dan ook helemaal geen reden om te twijfelen, we vertrouwden gewoon op jullie. En daarnaast, je hebt een kans om je eigen situatie te verbeteren dus dat doe je het liefst zo goed mogelijk. Ik denk niet dat je alleen zoveel resultaat bereikt, dat is dan zonde. L : Als je dit een op een moet doen met je verhuurder is het lastig. Dit komt denk ik veel professioneler over. Ik betwijfel of ze ons serieus hadden genomen als we alles zelf hadden geprobeerd.
Wat vonden jullie minder leuk aan de procedure? L : Het duurde lang en je moet veel afwachten. Het besluit van de rechter duurt lang, het rapport duurt lang. Uiteindelijk heeft het alles bij elkaar wel zo’n zeven maanden geduurd. Dat is voor juridische begrippen misschien niet eens zo gek, maar toch… M : Verder zijn we eigenlijk heel tevreden. Zelfs dat voorval met die deurwaarder voelt achteraf niet eens vervelend. Het is gewoon weer een ervaring waar je uiteindelijk wijzer van wordt. Ik kende het wel, maar het was me zelf nog nooit overkomen. Nu heb ik dat ook een keer meegemaakt en dat geeft je op een bepaalde manier weer meer vertrouwen. Als nieuwe huurder ben je denk ik nog een beetje naïef en zie je de verhuurder als iemand waar je niet mee moet sollen. Nu weet je dat je rechten hebt en dat je daar best je mannetje of je vrouwtje voor mag staan. Dat neem je mee.

Menno en Lotte hebben gekregen waar ze recht op hebben, omdat ze daarom durfde te vragen. Dat ging niet zonder enige weerstand van de verhuurder, maar voor de wet is iedereen uiteindelijk gelijk. Ben jij ook bereid om een eerlijke huurprijs te vragen, neem dan contact met ons op voor een vrijblijvend onderzoek. Klik hier voor een huurprijscheck.

Is het schrappen van de overdrachtsbelasting een medicijn voor de woningmarkt?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Fri, 06 Sep 2019 14:08:00 GMT

Trouw: Het kabinet werpt de woningmarkt een reddingsboei toe, zo lijkt het

"De forse huizenprijzen gooien roet in het eten van menig jonge woningzoekende met een koopwens. Gaat het kabinetsplan door – dat is allerminst zeker – dan hoeven degenen die hun eerste woning kopen geen overdrachtsbelasting betalen. Dat scheelt 2 procent van de aankoopprijs. Tel uit je winst. Wie nu drie ton betaalt voor zijn eerste woning (de gemiddelde prijs van een koopwoning) bespaart dan zo zesduizend euro." - Trouw: Het kabinet werpt de woningmarkt een reddingsboei toe, zo lijkt het

Dat we op dit moment een ongezonde woningmarkt hebben is voor velen geen nieuws. Zeker voor de starters op de woningmarkt die een huis proberen te kopen en tegen grote investeerders moeten opbieden. Het nieuwe kabinetsplan lijkt een oplossing te bieden voor de starters op de woningmarkt: Het afschaffen van de overdrachtsbelasting. Maar is dit wel een oplossing om de woningmarkt weer gezond te maken of maken we de woningmarkt hiermee op de lange termijn juist alleen maar zieker?

Een probleem kan je in de meeste gevallen op twee manieren oplossen. Je kan het probleem helpen te voorkomen of je kan het probleem achteraf proberen te herstellen. Bij De Huurdokters noemen we dit ook wel het bieden van een vitamine of een medicijn. Een probleem oplossen door middel van een medicijn helpt over het algemeen niet om het probleem te voorkomen, maar biedt een mogelijkheid om met het probleem om te gaan. Een vitamine zou er voor moeten zorgen dat het probleem nooit ontstaat.

Het besluit om de overdrachtsbelasting voor de starter af te schaffen is duidelijk een medicijn voor de zieke woningmarkt. De hoge huizenprijzen blijven zoals ze zijn, de gemiddelde starter krijgt gemiddeld alleen zo'n €5.000,- extra bestedingsruimte om over te bieden. Hoewel de kansen voor een starter lichtelijk zullen toenemen hoeven we niet te verwachten dat een investeerder zich laat afschrikken voor €5.000,- meer of minder. Kort door de bocht zal dit besluit tot gevolg hebben dat de woningprijzen op de lange termijn juist zullen stijgen.

Is het niet tijd voor een vitamine?

De woningmarkt weer gezonder maken met behulp van medicijnen zal op korte termijn waarschijnlijk een positief effect hebben. De wetgever en de kopers worden snel bevredigd in hun behoefte. Op de lange termijn heeft de woningmarkt echter een vitamine nodig. Een maatregel die er voor zorgt dat starters niet in een positie terecht komen waarin ze moeten opbieden tegen een grote investeerder. Een situatie waarin het voor een investeerder minder interessant wordt om de starter uit de woningmarkt te werken. Een woningmarkt waarin het kopen van een woning weer gaat om het bewonen van een huis in plaats van het beleggen van geld ten koste van de starter. Niet alleen omdat het de starter moeilijk gemaakt wordt om een woning te kopen, maar ook omdat dezelfde starter gedwongen wordt om langer te huren met vaak een hoge huurprijs. Een hoge huurprijs die in vele gevallen nog hoger is dan de maandelijkse lasten van een hypotheek.

In plaats van het bieden van een medicijn voor de koopmarkt denk ik dat we er verstandig aan doen om eens goed te onderzoeken waarom het voor investeerders zo interessant is geworden om woningen op te kopen en te verhuren. Is het niet veel beter om het hoge rendement van huurwoningen aan banden te leggen? Zouden wij er niet veel verstandiger aan doen om wetten te maken die daadwerkelijk de consument beschermt in de woningmarkt? Moeten wij de woningmarkt niet eens even goed laten detoxen? Volgens mij is het tijd, tijd voor een gezonde woningmarkt en tijd voor een goede vitamine.

NOS: Kijken, kijken, niet kunnen kopen

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 04 Sep 2019 06:39:00 GMT

De NOS legt in hun special uit wat er aan de hand is op de woningmarkt en onderzocht wat de kansen zijn van een starter op de woningmarkt.

De huurprijzen zijn in juli 2019 gemiddeld 2,5 procent gestegen ten opzichte van een jaar eerder, blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De prijs van sociale huurwoningen van woningcorporaties steeg gemiddeld 2 procent. Bij vrije sectorwoningen en sociale huurwoningen van private verhuurders was de stijging hoger; allebei 3,3 procent. Traditioneel wordt ieder jaar in juli de huur aangepast.
De gemiddelde huurstijging van 2,5 procent is hoger dan vorig jaar (2,3 procent) en bijna even hoog als het gemiddelde van de afgelopen tien jaar (2,6 procent). Bij een wisseling van bewoners was de prijsstijging veel hoger dan gemiddeld, namelijk 8,2 procent. Dat is wel minder dan de 9,6 procent van vorig jaar. Bij een wisseling van bewoner hebben verhuurders meer speelruimte om huren te verhogen, want er gelden dan minder regels. De gemiddelde stijgingen bleven ruim onder de maximaal toegestane verhogingen. Voor zittende huurders geldt dat aan de hand van inflatie en inkomen en toeslagen wordt bepaald hoeveel de huur maximaal mag stijgen. Dit jaar was dat maximaal 4,1 of 5,6 procent. Voor corporaties geldt daarnaast de regel dat hun totale huurinkomsten aan een maximale stijging zijn gebonden. Voor 2019 is dat 2,6 procent. Deze regels gelden dus niet voor vrijesectorwoningen. Boven de 720,42 euro geldt een woning niet meer als sociale huurwoning. Wil jij weten wat jouw kansen zijn als starter? Bekijk dan hier de special van de NOS.
Bron: NOS
Wil jij weten of jouw huurprijs klopt? Laat je huurprijs checken en vraag een diagnose aan bij De Huurdokters.

Hotel Groningen; woon of verblijf je in de stad

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 02 Sep 2019 19:59:00 GMT

Conclusies over short stay

Voor huurders met een short stay contract is het vaak onduidelijk wat hun rechten zijn. De context van short stay is ingewikkeld en de contracten zijn dubbelzinnig. Aan de vraag of iets überhaupt wel terecht als short stay wordt aangemerkt wordt daarbij vaak nog voorbij gegaan. Dit gebrek aan duidelijkheid en transparantie is in het belang van huurders noch verhuurders. Het leidt tot vragen, discussie, onvrede en uiteindelijk tot conflict. Indien huurders zich in deze situatie tot de huurcommissie hadden kunnen wenden is het waarschijnlijk dat een aantal van hen dit allang had gedaan. Ondanks de hoge drempel voor huurders om naar een kantonrechter te stappen, is het bij blijvende toename van short stay contracten wachten op de eerste rechtszaak. Dat er gebruik wordt gemaakt van short stay overeenkomsten is niet alleen de verhuurders aan te rekenen. De wet zelf geeft immers geen strikte afbakening voor wanneer dergelijke contracten gebruikt mogen worden. De definities werden bij invoering geacht voor zich te spreken, ondanks dat het gevaar van misbruik toen al werd aangekaart. Het is ironisch dat de toename van het beroep op artikel 7:232 lid 2 juist plaatsvind nadat de wetgever met de Wet Doorstroming Huurmarkt de mogelijkheden hiervoor juist verder heeft willen beperken door alternatieven te bieden in de vorm van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd. Ons inziens is de uitleg van minister Blok duidelijk geweest en dienen verhuurders af te zien van short stay overeenkomsten. Ondanks dat de aanvankelijke wet ruimte liet voor interpretatie is over de motivatie van de minister bij de nieuwe wetgeving geen twijfel mogelijk. Met short stay overeenkomsten worden de rechten van de huurders hen onterecht ontnomen. Mogelijke inkomstenderving van verhuurders als gevolg van leegstand is daarvoor geen geldig argument, al helemaal niet uit de mond van de gemeente. De gemeente werd in 2018 geconfronteerd met een groot probleem dat vroeg om een oplossing onder grote tijdsdruk. Wij hebben er begrip voor dat er toen snel beslissingen moesten worden genomen en dat er ook geïmproviseerd moest worden. Met een betere voorbereiding gaat de verwerking van de instroom van internationale studenten dit jaar hopelijk beter. Wij zijn er echter niet gerust op dat er dit jaar wordt afgezien van short stay overeenkomsten omdat de gemeente hierop nog steeds geen antwoord heeft gegeven. Daarnaast zien we dat andere commerciële partijen nu ook “hotels” beginnen waarin kamers voor een vaste periode worden verhuurd aan internationale studenten. Het gevaar is dat Groningen verandert in een groot hotel in de handen van beleggers, die woningen en panden opkopen om deze als hotelkamers te verhuren. Een stad waar iedereen te gast is en niemand meer huurrechten heeft. Dat de gemeente haar redenen heeft om short stay te gedogen begrijpen wij, maar in dat geval heeft het wel de verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat huurders hier niet de dupe van worden. Huurders moeten minstens kunnen rekenen op dezelfde redelijkheid en dezelfde rechten waar zij onder het huurrecht van op aan zouden kunnen. Dat betekent om te beginnen een prijsstelling volgens het WWS en contractueel een keuze tussen minimale of maximale duur. Wanneer huurders daar in ieder geval van op aan kunnen is de juridische context al een stuk minder relevant omdat er met die transparantie, balans en duidelijkheid al veel minder potentie is voor conflict. Door dergelijke maatstaven te hanteren kan een conflict makkelijker worden opgelost buiten de rechtszaal. Zonder dergelijke restricties op basis van redelijkheid geeft de gemeente niet het signaal dat short stay een zeer uitzonderlijke oplossing is en werkt het misbruik in de hand. Het gebruik van short stay overeenkomsten is nu de nieuwste creatieve oplossing waarmee sommige verhuurders onder het huurrecht kunnen proberen uit te komen. Dit draagt niet bij aan een gezonde Groningse huurmarkt. Met onze publicaties van de afgelopen maand hebben wij de aandacht op dit probleem geprobeerd te vestigen en de gevaren duidelijk gemaakt. De vraag over de wenselijkheid van short stay overeenkomsten is wat ons betreft van groot belang voor de toekomst van de stad en een eerlijke huurmarkt.

Maandag 12 augustus: Inleiding
Maandag 19 augustus: De juridische context van short stay contracten
Maandag 26 augustus: De rol van de gemeente
Maandag 2 september: Conclusies over short stay contracten

Hotel Groningen; are you living here or just staying over? (part 2)

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 28 Aug 2019 09:37:00 GMT

The role of the municipality

Over the past year we have seen more International students who rent their living space through so called short stay agreements. Such agreements were a lot less common a few years ago. This trend immediately raises a number of questions, such as what is a short stay agreement exactly? How long is short? Why this sudden increase? What is wrong with regular contracts? In order to answer these questions we have first looked at the legal meaning of short stay contracts. Last week we discussed what the legal consequences of short stay contracts are, what the risks are, and whether these risks should be considered acceptable. This week we will focus on the role of the municipality, who is closely involved in the development of housing for international students.

The municipality in split

In the summer of 2018 it slowly became clear that there would not be sufficient space to house the students for the new academic year. Especially for students coming in from abroad, it appeared almost impossible to find a place to live. They usually arrive later and all in the same short period. Furthermore they lack a network in the city and often face some cultural and language barriers that make it harder. Extra housing options for this group had to be created on a very short term, and they were. Specifically with regard to the housing for international students, the mayor and alderman of Groningen stated that international students should have the same rights as Dutch students. Moreover they said that lessors of such living spaces were to respect the lease price protection and that international students should be able to step to the Huurcommissie in case of conflict. (1) Over the past year however, we have seen an increase lease contracts based on short stay. The mayor and alderman have been aware of this from the beginning.

The drawbacks of short stay agreements

As explained in part 1, short stay agreements aim to circumvent the protection of tenants. The rental prices are not protected, service costs do not have to be settled, and legal conflicts can only be decided on by a judge of the Local Court. Moreover tenants cannot count on lease protection. A lease agreement for a residential space in the Netherlands is in principle for an indefinite period. There are basically only two other variations on this. One is an agreement with a maximum duration that ends on an agreed date. In that case, the tenant does retain the right to terminate the agreement earlier if he or she wishes. The other option is a an agreement with a minimum duration in which the tenant can only terminate the contract after the agreed date. In the latter case, the tenant does retain the right to stay for an indefinite period if he or she wishes. With the short stay agreements, lessors no longer feel bound by this choice. A fixed date is set for both parties on which the contract ends. The mayor and alderman are aware of this and argue in defense of these contracts. The main argument is that lessors can hereby count on renting out their apartments or studios for a longer period of time without any risks of vacancy. (2) Lessors can thus play both exceptions to the lease protection. That is something that every lessor would want! The law for the lease of residential spaces however, aims for balance and equality between lessor and tenant. The consequence is that for agreements with a maximum duration, vacancy is an occupational hazard. That the municipality accepts that lessors protect themselves at the expense of tenants is a slap in the face of international students. It is also the wrong message to all fair lessors who play by the law and hence accept the potential risks of business. The municipality considers the risk of vacancy to be greater when it comes to international students compared to Dutch students. (3) Alternatively it can also be argued that International students are a lot less mobile. One who goes abroad for one or two semesters without furniture is a lot less likely to move in that period. Especially not if the living space meets decent standards. What the exact chances are of international students moving from one place to another under normal circumstances is hard to say. However, the moral question it begs is whether this chance justifies such an exceptional position for lessors. In short stay agreements, the lessor’s financial risk of vacancy is passed on to the tenant. They cannot get out of their contract and its financial obligations if they, for whatever reason, want or need to move out.

"who is the vulnerable group in this situation, international students or the lessors?"

This limit these contracts put on mobility is not in line with the vision of the city. The municipality has the desire to create an inclusive undivided city in which International students offer a valuable contribution to the city and mingle with the local population. These goals are stated in Convenant BouwJong 2.0, a document the municipality drew up in cooperation with, among others, the university and several housing corporations, in order to determine its vision and plans for housing of young people in the future. Agreements that give international students a minimum and a maximum duration at the same time do not contribute to this vision. It keeps them locked in their living spaces and prevents them from moving on into regular living spaces among Groningers if an opportunity presents itself. If this trend continues, the 1500 or more students that are accommodated with special solutions cannot integrate the way the municipality would like to. Not because they do not want to, but because their contracts won’t let them. A Phd student can be leasing a living space for two year or more based on a short stay agreement. (4) That is comparable to hiring people year after year on short term contracts. It is disrespectful and it also seems like the wrong thing to do for a city with ambitions that wants to attract and to maintain talent. Apart from taking short stay agreements for granted at the cost of rental protection, the municipality also shows little regard for the law when it comes to rental price protection. For the accommodation of international students in which it is involved, it poses the condition that the prices should be reached based on good value for money. (5) For several living spaces with short stay agreements we visited in Groningen (not all related to the municipality), the maximum rental price based on the law for the lease of residential spaces was lower that the price tenants actually paid. Why the municipality chooses to demand good value for money, thereby automatically taking the liberty of deciding what good value for money is, is unclear. One could just apply the law for the lease of residential spaces and determine the maximum prices based on its points system (WWS). The municipal board has put itself in a tough split. On the one hand it says that international students should have the same rights as normal tenants, but on the other hand it defends the use of short stay agreements, which explicitly attempt to take away these rights. This raises the following question: who is the vulnerable group in this situation, international students or the lessors? Should International students be able to count on the same rights as their Dutch counterparts or should lessors be exempted from their regular responsibilities because of a potential risk of vacancy?

Law for increased mobility on the lease market

In November 2018, members of the city council have filed the motion “Short stay or are there other options”. Therein it requested the board to investigate, before the end of March 2019, whether there are alternative options for short stay contracts, what the policy towards such contracts should be for the municipality, and how the position of the tenant in such contracts can be improved. The board has said to answer these questions after the summer of 2019, because they had not finalized their researched in time. Unfortunately that seems too late to have an impact for the academic year 2019-20. That the board takes so much time for investigation is rather remarkable. With the new law for increased mobility on the lease market from 2016 (Wet Doorstroming Huurmarkt), there have been some changes in the law for the lease of residential spaces. An important adjustment in order to create more flexibility was the creation of the option for the aforementioned lease agreements with a maximum duration (article 7:271(1) BW). Then Minister of Housing and State Services Stef Blok considered this necessary because “who comes from abroad to work or study here, should be able to find a place to live for that period.” (6) In other words, the lease agreement with a maximum duration was created specifically for this situation. This possibility for agreements with a maximum duration was not there yet in 2015. As a consequence, the Minister observed that lessors tried to file their contracts under article 7:232(2) BW, i.e. short stay. There were however great objections to this. In particular the lack of lease protection and lease price protection were considered undesirable by the right liberal Minster. (7) In other words, the means now used by lessors in Groningen because lease agreements with a maximum duration are not ideal for them, are exactly the means the law aims to eradicate It must be stressed once more that despite that short stay is agreed upon in contract and the municipality chooses to accept it, this does not mean that this type of contract is legally valid. “By its nature of short duration” is simply not a form of agreement one can choose, but one that can only be confirmed by a judge. In principle, a tenant of a residential space has the right to lease (price) protection, except if it would be senseless for a tenant to appeal to that. (8) By considering short stay agreements as a given, the municipality takes a lot of liberty and contributes to normalizing something that should only be used with great restriction because the great potential for abuse. (9) The question the municipality looks to answer with regard to the desirability of short stay agreements is already answered. The legislator and the elected representatives in parliament are clear about this. Offering contracts for residential spaces as short stay agreements should be avoided, even when it is aimed specifically at international students. Lessors have to work within the possibilities the law for the lease of residential spaces gives them, because it aims to balance the interests of lessors and tenants. Instead of struggling to find ways to justify the use of short stay agreements, it might be more useful if the municipality accepts this is not the way to go and devotes its time and energy to ensure fair rental practices.

Conclusion

While the situation is begging for more clarity, the municipality takes an ambiguous position. It seems to be stuck between its desire to guarantee the rights of international students on the one hand, and protecting the financial interest of lessors on the other hand. When it comes to the desirability of short stay agreements, it does not take an explicit stand. This is not surprising given the sensitivity and complexity of the topic and the various interests at stake. In the end it of course not up to the municipality to determine whether short stay agreements are legally correct or not in the first place. That decision can only be left to the judge.
Of course it is not the case that the municipality is involved in all complexes in Groningen where short stay agreements are used. Some corporations have been doing it for years and new independent "hotels" are popping up in the city. Be that as it may, there are good reasons for the municipality to denounce its tolerant attitude towards short stay, if preventing Groningen from becoming one big hotel alone were not enough. The argument it uses so far serves solely the interest of lessors, while the rights of tenants seem to be disregarded entirely. The agreements also go against the vision for the future as carried out by the municipality. And last but not least, the short stay agreements are the complete opposite of what the legislator had in mind for these particular situations. The mayor and aldermen have an interest in the short stay constructions, but they are looking for a compromise that is legally simply not possible. Nevertheless, the municipality is an important partner in many housing projects for international students and as such it could perhaps make an effort to create a set of conditions that create more balance and clarity between lessors and tenants. This will be easier if there is a shift from the strict legal context to the question of fairness. One can think of transparant pricing according to the points system and contracts without contradictions. We would be glad to help out.

Referenties: (1) Beantwoording vragen ex art. 41 RvO van Groenlinks over internationale studentenhuisvesting in Groningen, Schriftelijk antwoord van burgemeester en wethouders van Groningen aan de leden van de raad van de gemeente Groningen, 29-8-2018. (2) Beantwoording van aanvullende vragen ex art. 41 RvO van Groenlinks over internationale studentenhuisvesting in Groningen, Schriftelijk antwoord van burgemeester en wethouders van Groningen aan de leden van de raad van de gemeente Groningen, 25-7-2018. (3) Idem. (4) “ One year with SSH” UK Magazine 28-1-2016. (5) Beantwoording vragen, 29-8-2018. (6) Memorie van toelichting Wet doorstroming huurmarkt versie Raad van State , 22-12-2015 p3. (7) Idem, p14,15. (8) Handelingen Tweede Kamer 1979-79 , 5026. (9) Idem.

Wednesday 14 August: Introduction
Wednesday 21 August: The legal context of short stay agreements
Wednesdag 28 August: The role of the municipality
Wednesday 4 September: Conclusions on the desirability of short stay contracts in Groningen

Hotel Groningen; woon of verblijf je tegenwoordig in de stad? (deel 2)

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 26 Aug 2019 10:05:00 GMT

De rol van de gemeente

Het afgelopen jaar zien we in Groningen steeds meer internationale studenten die woonruimte huren via een zogenaamd ‘short stay’ contract, iets wat enkele jaren geleden vrijwel niet voorkwam. Deze ontwikkeling roept direct een aantal vragen op zoals, wat is een short stay contract precies? Hoe lang is short? Waarom zijn deze contracten plotseling in gebruik? Om deze vragen te beantwoorden hebben we in het vorige deel onderzocht wat de juridische betekenis van deze term is. We hebben gekeken naar de juridische consequenties die short stay contracten beoogd worden te hebben en wat de risico’s daarvan zijn. Deze week kijken we naar de rol van de Gemeente, die nauw betrokken is bij de ontwikkeling van de nieuwe woonruimte voor Internationale studenten.

De gemeente in spagaat

In de zomer van 2018 werd het in Groningen langzaamaan duidelijk dat er te weinig beschikbare woonruimte was om de nieuwe instroom studenten voor het komende studiejaar te kunnen huisvesten. Vooral voor studenten die uit het buitenland kwamen werden problemen voorzien. Zij kunnen pas later beginnen met zoeken, arriveren bijna allemaal in dezelfde periode in de stad en hebben niet de mogelijkheid om langer thuis te blijven wonen. Bovendien hebben zijn doorgaans nog geen netwerk in de stad en lopen ze vaak tegen een taal- en cultuur barrière aan. Op korte termijn moest er extra huisvesting komen, met name voor deze groep.
Specifiek over het realiseren van huisvesting voor internationale studenten antwoordde het college van burgemeester en wethouders in juli 2018 dat zij van mening was dat internationale studenten dezelfde rechten zouden moeten hebben als Nederlandse studenten. Bovendien stelde het college dat de verhuurders van deze studentenkamers de huurprijsbescherming dienen te respecteren en dat internationale studenten anders naar de huurcommissie moeten kunnen stappen. (1) Het afgelopen jaar zien we echter een toename van huurcontracten op basis van ‘short stay’. Het college is vanaf het begin op de hoogte dat deze contracten worden gebruikt.

De nadelen van short stay overeenkomsten

Zoals uitgelegd in deel 1, proberen deze short stay overeenkomsten de bescherming van huurders nu juist te omzeilen. De huurprijs is niet beschermd, servicekosten hoeven niet te worden afgerekend en geschillen kunnen alleen via het kantongerecht worden beslecht. Bovendien kunnen huurders ook niet rekenen op huurbescherming. Een huurovereenkomst voor woonruimte is in Nederland in principe voor onbepaalde tijd en een verhuurder kan een contract vrijwel nooit opzeggen. Men kan daar normaalgesproken slechts op twee manieren van afwijken. Enerzijds door een overeenkomst met een maximale duur die eindigt op een afgesproken datum. Daarbij heeft enkel de huurder echter wel het recht heeft de overeenkomst voortijdig op te zeggen. Anderzijds door een overeenkomst met een minimale duur af te sluiten, waarbij de huurder pas na de overeengekomen datum mag opzeggen. De huurder heeft dan echter wel het recht om voor onbepaalde tijd te blijven.
Met short stay overeenkomsten voelen verhuurders zich niet meer gebonden door deze keuze. Er wordt een datum afgesproken waaraan beide partijen exact gebonden zijn. Het college is zich hier van bewust en om dit te verdedigen gebruikt het College verschillende argumenten. Het belangrijkste argument is dat verhuurders op die manier aan de ene kant wel zeker weten dat ze de woonruimte voor een langere tijd kunnen verhuren, terwijl het leegstandsrisico vrijwel volledig wordt weggenomen. (2) Verhuurders kunnen dus van beide walletjes eten als het op huurbescherming aankomt. Dat zou elke verhuurder wel willen! Het huurrecht streeft daarin echter naar gelijkwaardigheid tussen huurder en verhuurder. De consequentie is dat tijdelijke leegstand bij contracten van bepaalde tijd met een maximale duur nu eenmaal een risico van het vak verhuren is. Dat de Gemeente accepteert dat verhuurders zich op deze manier indekken ten koste van huurders is ten eerste een streep door de rekening van internationale huurders. Daarnaast is het tevens een verkeerd signaal tegenover alle eerlijke verhuurders die zich gewoon aan de wet houden en de daarbij horende zakelijke risico’s accepteren. De gemeente acht het risico op leegstand bij internationale studenten groter dan bij Nederlandse studenten. (3) Andersom zou ook geredeneerd kunnen worden dat internationale studenten zich juist door minder mobiliteit kenmerken. Wie voor één of twee semesters zonder huisraad in het buitenland gaat studeren zal in die korte periode niet zo snel willen verhuizen. Zeker niet als de woonruimte tegemoet komt aan een fatsoenlijke norm. Hoe dit in werkelijkheid precies zit is moeilijk te zeggen. De morele vraag van belang die dit opwerpt is of de specifieke doelgroep een uitzonderingspositie voor verhuurders rechtvaardigt. In short stay constructies wordt namelijk het financiële leegstandsrisico van de verhuurders contractueel afgewenteld op de huurders. Die kunnen namelijk niet onder hun contract en de bijkomende financiële verplichtingen uit wanneer zij de woonruimte, hetzij vrijwillig, dan wel door onvoorziene omstandigheden, wensen te verlaten.

"wie is hier nu de kwetsbare groep, de internationale studenten of verhuurders?"

De beperkte mobiliteit die uit de short stay contracten voortvloeit is bovendien niet in het lijn met de visie van de stad. De Gemeente koestert de wens van een inclusieve en ongedeelde stad, waarin de internationale studenten een waardevolle bijdrage aan de stad leveren en zich mengen met de lokale bevolking. Deze wens is verwoord in de afspraken van het Convenant BouwJong 2.0 dat de Gemeente in 2019 sloot met onder meer de RUG en verschillende woningbouwcorporaties. De contracten met zowel een bepaalde minimum als maximale duur dragen hier echter niet aan bij. Het houdt internationale studenten ‘gevangen’ in hun woonruimte en ontneemt hen de kans om door te stromen naar woningen tussen de Groningers wanneer de mogelijkheid zich voordoet. Als deze trend zich voortzet kunnen de 1500 studenten die via speciale oplossingen worden gehuisvest niet integreren zoals de Gemeente graag ziet. Niet omdat ze niet willen, maar omdat hun contract het niet toelaat. Het kan voorkomen dat een Phd student meer dan twee jaar huurt door middel van een short stay constructie. (4) Dat is respectloos en vergelijkbaar met mensen jarenlang in dienst nemen op uitzendbasis. Bovendien zijn Phd studenten bij uitstek degenen die je als stad met ambitie zou willen behouden en dus zou willen laten integreren.
Naast dat de gemeente short stay voor lief neemt ten koste van huurbescherming, geeft het ook als het gaat om prijsstelling geen signaal dat ze het huurrecht van belang acht. Voor de huisvesting van internationale studenten waar het bij betrokken is stelt de Gemeente als voorwaarde dat het “om huurprijzen gaat met een juiste prijs-kwaliteit verhouding”. (5) Voor verschillende woningen die wij hebben beoordeeld komt de maximale huurprijs volgens het WWS lager uit dat wat de huurder er daadwerkelijk voor betaalt. Waarom de gemeente het noodzakelijk acht om zelf de vrijheid te nemen om de “juiste prijs-kwaliteit verhouding” te bepalen in plaats van hier het huurrecht op toe te passen en de prijs te laten bepalen aan de hand van het puntensysteem van het WWS is opmerkelijk en onnodig. Het College plaatst zich in deze kwestie in een lastige spagaat. Aan de ene kant zegt het dat internationale studenten ook bij specifieke huisvesting dezelfde rechten moeten hebben als Nederlandse huurders, maar tegelijkertijd praat ze het gebruik van short stay overeenkomsten, die deze rechten expliciet buiten spel trachten te zetten, goed. Dit roept de volgende vraag op: wie is hier nu de kwetsbare groep, de internationale studenten of verhuurders. Moeten de internationale studenten op dezelfde normale rechten kunnen rekenen als alle andere huurders in Nederland, of moeten de verhuurders van hun normale plichten uitgezonderd worden vanwege een hypothetisch groter risico op leegstand?

Wet Doorstroming Huurmarkt

In november 2018 hebben raadsleden van Groenlinks, PVDA en SP de motie “Short Stay of kan het ook anders" ingediend. Daarin werd het college verzocht om voor 31 maart 2019 te onderzoeken en te kennen te geven of er ook alternatieven zijn voor short stay contracten, wat het beleid ten aanzien van short stay voor de gemeente kan zijn en of de positie van de huurder hierin versterkt kan worden. Het college heeft toegezegd hier na de zomer van 2019 op terug te komen omdat het onderzoek in maart nog niet was afgerond. Dat lijkt helaas te laat om nog van betekenis te zijn voor het komende studiejaar 2019-2020
Dat de Gemeente zo om deze kwestie heen draait en zelf uitvoerig onderzoek naar wenst te doen is zeer opmerkelijk. Met invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt (2016) zijn in het huurrecht namelijk enkele aanpassingen gedaan. Een belangrijke wijziging was dat er om voor meer flexibiliteit te zorgen een mogelijkheid werd gecreëerd voor het aangaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (Artikel 7:271 lid 1 BW). Toenmalig minister Stef Blok van Wonen en Rijksdienst achtte dit onder andere wenselijk omdat “wie uit het buitenland komt om hier te werken of te studeren, moet hier ook een woonruimte kunnen vinden voor die periode.” (6) Met andere woorden, de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is specifiek voor de situatie waar het hier over gaat in het leven geroepen. In 2015 was de mogelijkheid van tijdelijke contracten er namelijk nog amper. Het gevolg daarvan, signaleerde Minister Blok, was dat verhuurders trachtten hun overeenkomst onder te brengen onder artikel BW 7:232 lid 2. Daaraan zijn echter grote bezwaren verbonden vond de rechts-liberale minister en de gevolgen van het gebrek aan huurbescherming en huurprijsbescherming achtte hij in dit soort gevallen bepaald onwenselijk. (7) Met andere woorden, de middelen waar in Groningen nu naar gegrepen wordt omdat huurovereenkomsten voor bepaalde tijd voor verhuurders niet optimaal zijn, zijn precies de middelen die de wet beoogt uit te bannen. Er moet nogmaals worden benadrukt dat, ondanks dat short stay door de verhuurder contractueel wordt overeengekomen en de gemeente Groningen ervoor kiest om dit te gedogen dan wel te accepteren, het nog niet betekent dat de contractvorm ook juridisch houdbaar is. Naar aard van korte duur is immers simpelweg niet een contractsvorm die kan worden gekozen, maar slechts door een rechter als zodanig kan worden beoordeeld. In principe heeft een huurder van woonruimte gewoon recht op huur(prijs)bescherming, behalve als het “onzinnig” zou zijn om je als huurder daarop te beroepen. (8) Door deze contracten in Groningen te beschouwen als een gegeven neemt de gemeente veel vrijheid en draagt het bij aan de normalisering van iets wat zeer restrictief zou moeten zijn omdat misbruik op de loer ligt. (9) De vraag die de Gemeente wil beantwoorden met betrekking tot de wenselijkheid van short stay contracten is al beantwoord. De wetgevende macht en onze volksvertegenwoordigers zijn op dit punt duidelijk. Het aanbieden van contracten onder de noemer naar aard van korte duur dient vermeden te worden, ook wanneer zij zich specifiek op internationale studenten richten. Verhuurders moeten het doen met de mogelijkheden die het huurrecht hen biedt omdat het huurrecht de belangen van huurders en verhuurders in evenwicht houdt. In plaats van zich in allerlei bochten te wringen om short stay overeenkomsten goed te praten, is het wellicht zinvoller als de gemeente haar kostbare tijd en energie steekt in het waarborgen van eerlijke verhuur.

Conclusie

Terwijl de situatie om duidelijkheid vraag stelt de gemeente zich ambivalent op. De gemeente lijkt klem te zitten tussen haar wens de belangen van internationale studenten als huurders te waarborgen en haar wens om tegemoet te komen aan de financiële belangen van verhuurders. Over de wenselijkheid van ‘short stay’ contracten neemt de gemeente geen duidelijke stelling. Dat is begrijpelijk gezien gevoeligheid en de complexiteit van dit dossier. Tenslotte is het überhaupt niet aan de Gemeente om te bepalen of deze vorm van contracten nu wel of niet wettelijk is toegestaan. Daar hebben wij immers de bedoeling van wetgevers en het oordeel van rechters voor. Het is uiteraard niet zo dat de gemeente betrokken is bij alle complexen waar gebruik wordt gemaakt van short stay overeenkomsten. Enkele corporaties doen het immers al jaren en nieuwe onafhankelijke "hotels" steken de kop op in het centrum. Maar door zelf het verkeerde voorbeeld te geven met het gebruik van short stay overeenkomsten werkt de gemeente in de hand dat de stad verandert in één groot hotel. Als dat op zichzelf nog niet genoeg is zijn er voor de Gemeente nog meer goede redenen om af te stappen van de gedogende houding jegens ‘short stay’. Zo dienen de contracten die nu worden gebruikt eenzijdig het belang van de verhuurder en vegen ze alle rechten van de huurders ogenschijnlijk van tafel. Bovendien zijn ze niet in lijn met de visie van een inclusieve stad zoals de gemeente die uitdraagt. And last but not least, is het uitdrukkelijk niet de bedoeling van de wetgever om dergelijke contracten voor deze situatie te gebruiken. Het College heeft belang bij de short stay overeenkomsten, maar zoekt in deze situatie naar een compromis dat er juridisch gezien simpelweg niet is. Desalniettemin kan de Gemeente als belangrijke partner in deze projecten zich wellicht wel inzetten om voorwaarden scheppen die de evenwichtigheid en duidelijkheid tussen huurders en verhuurders vergroten. Dit wordt eenvoudiger wanneer de strikte juridische context als basis wordt verruild voor de vraag van wat wenselijk is. Te denken valt aan een transparante prijsstelling volgens het WWS en contracten zonder tegenstrijdigheden. Als het nodig is willen wij daar best bij helpen.

Maandag 12 augustus: Inleiding
Maandag 19 augustus: De juridische context van short stay contracten
Maandag 26 augustus: De rol van de gemeente
Maandag 2 september: Conclusie over de wenselijkheid van short stay contracten

Hotel Groningen; are you living here or just staying over? (part 1)

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 21 Aug 2019 09:45:00 GMT

The legal context of short stay agreements

The past year we have seen an increasing number of international students in Groningen who rent their room or studio with a short stay contract. Such contracts were used a lot less earlier. This trend raises a number of questions, such as what is a short stay contract exactly? How long is short? Why this sudden increase? What is wrong with regular contracts? In order to answer these questions we will first look at the legal meaning of short stay contracts. We discuss what the legal consequences of a short stay contract are, what the risks are, and whether these risks should be considered acceptable. Next week we will focus on the role of the municipality.

Short stay i.e.: article 7:232(2)

Although it is often presented as the core term of the contract, the English term short stay is obviously not present anywhere in the Dutch Civil Code. As such it carries no legal value in itself. In contracts, the term short stay is therefore usually accompanied with references to article 7:232(2). This article is the first article in the part of the civil code that regulates the lease of residential spaces. It states that the entire section “does not apply to lease agreements concerning the use of residential spaces which use by its nature is of short duration.” A rental agreement in the sense of this article thus falls completely outside the scope of the laws for the lease of residential spaces. What exactly we should understand as “use by its nature of short duration” is not further specified. Both the nature of the space and the nature of its use can be subject to debate. The meaning of short term is rather subjective as well and very much dependent on who you ask. An urban planner might consider temporary houses that will be removed after ten years as short term, while for a student who lives in such a house for the entire three years of his/her bachelor, it might feel like a long time. Some cities have defined short stay in an administrative sense and curbed the timespan. Such definitions for the purpose of administrative law are however completely separate from the relation between lessor and tenant under civil law. Furthermore, many motivations to come to such a definition have been negated by the Wet Doorstroming Huurmarkt (2016), a law that aims to improve flexibility and flow within the lease market. In absence of a clear definition in the Civil Code, one can look at case law in order to gain an understanding of its meaning. In the past there have been verdicts concerning the question whether certain short stay contracts should or should not be regulated by the law for the lease of residential spaces, but they are not unequivocal. Verdicts fall to both sides and the details of the cases are too specific to lead to general conclusions. To interpret the meaning of the article we should therefore look at the parliamentary history to see what the original intentions of the legislator were.

The legislator's intention

From the parliamentary history we can conclude that the legislator intended the article to be applied only in highly exceptional circumstances and with great restraint. Former Minister of Justice De Ruiter, responsible for the implementation of the article, called it “an exception of very limited meaning” and one that should be “interpreted with great restriction”. (3) The duration of an agreement is herein not what matters most, but the nature of the residential space and its use. In 1979 when the implementation of the law was debated in the Dutch parliament, members of the parliament already expressed their concerns about the possible abuse of the exception by lessors. (4) It was feared that the article would be used by lessors to enjoy the benefits of leasing without taking the responsibilities. If the legislation for leasing of residential spaces is neutralized by the exception, a landlord is not bound by maximum rental prices. Furthermore he is not obligated to settle the annual service costs and it is a lot harder for tenants to force the repair of damages. In case conflict arises, the tenant cannot turn to an accessible institution like De Huurcommissie, but will have to go straight to Local Court. Such a procedure requires more knowledge, more money, and more time. In his response, the Minister put the parliament at ease. It would have to be overly clear to everyone that it is not a case of regular residence and that the question of entitlement to rental protection is irrelevant. Eventually it would be up to the judge to decide, but given the abundant clarity that should not be a problem. As obvious examples the Minister mentioned a hotel room or a holiday cabin, for which it would be “senseless” to appeal to rental protection. But what when it comes to the residential spaces that house international students in Groningen? Unfortunately, the situation feared by Parliament forty years ago, is increasingly becoming a reality in Groningen when it comes to large scale lease of residential spaces to international students.

Short Stay Agreements

If the actual duration is not of principal importance for the question whether something should be considered short term in the sense of article 7:232(2), how about the nature of the residential space and its use? Various rental agreements for international students in Groningen carry “Short Stay” or “Short Stay Agreement” as a title with reference to article 7:232(2). Often the contracts also contain passages that explicitly mention that the residency of the tenants has “predominantly the character of a hotel” or that the accommodation “would compare with (…) a holiday cottage/vacation home”. In addition to a hotel, the residential spaces are sometimes also described as an emergency shelter or as both at the same time. Be aware that we are not talking about the tents and school buildings that temporarily sheltered students last year. We are talking about the residential space they choose to live in for months and for which they have a contract. Some contracts also explicitly state that regular rental protection does not apply. There is a clear attempt to keep the agreements out of reach of the law for the lease of residential spaces. That it is stated as such in the contract however, does not make this a legal establishment of the lease relation. Minister De Ruiter foresaw in 1979 that the exception would only apply if the temporary nature was obvious and comments that “it is not so that the case is settled once the lessor simply states that on that ground the entirety of rental regulations is not applicable.” (5) On the contrary it can be argued that the apparent necessity the lessor feels to state this so explicit and so often, is a sign that the situation is not that obvious at all. What is even more remarkable is that, despite the explicit reference to the article that is meant to keep the agreement outside the laws for the lease of residential spaces, the contracts at the same time contain many references to very specific parts of this law. This is not the way the law for the lease of residential spaces works. It is not a pizza fantasia which can be put together according to the taste of the lessor by picking the elements from the Civil Code that are most beneficial. When drawing up a contract, parties do have a some freedom and some choices, but there are limits and certain choices by definition exclude others. This way a fair balance between lessor and tenant is guaranteed. Moreover, the explicit references to the law that regulates the lease of residential spaces in a way confirms the character of the rented space as such. Apart from imbalanced, the explicit attempt to exempt them from rental legislation while at the same time incorporating elements of that same rental legislation, makes the short stay agreements very ambiguous, contradictory, and unclear.

Living in a hotel

To justify an exceptional legal position, the contracts state that the residences are used as a hotel and/or emergency shelter. A hotel and emergency shelter evoke rather different images so what is the actual situation? This is different for each complex. There are hotels that use short stay agreements. Spaces are rented for a longer time without lease protection based on the argument that it is a room in a hotel. Such a case can be made if the facilities that make a hotel (e.g.: breakfast, fitness, reception, roomservice, housekeeping) are present. In addition, one should be able to rent a room in a hotel, also for shorter periods. Over the price the hotel pays the required taxes and the guests should be charged tourist tax. This is however not the case in many residential spaces for international students. The fact that a room is furnished or that there is a 24h-service or janitor present does not make a hotel out of a residential complex even if it is stated as such in the agreement. It does not in itself justify the use of article 7:232(2) according to the local judge either. (6) There is no possibility to rent a room for the weekend in most cases, nor is there roomservice or housekeeping. Here it can be said as well that the more explicit mentions are made of its lodging character, the more it begs the question why it must be stated so often. Apparently it is not that clear. However the lessor seems to have a significant interest in creating that appearance. A resident in a student complex also behaves different than a hotel guest. A student does his/her own groceries, celebrates his/her birthday, and may have an occasional guest overnight, something that most hotels do not allow. Furthermore students are registered on the address and receive their mail in their own personal mailbox. One can think of more examples, but the point is that the contract paints a picture that does not always correspond with the reality and the experience of the residents. What is similar in the short stay complexes is that you cannot leave your room or studio. Agreements are made for an exact time period. In between you cannot get out of the contract, something that would be possible under a regular contract for a fixed time in the sense of the Civil Code article 7:271 lid 1. On a regular bases you can find advertisements of students who are looking for other students to take over their room in their “hotel” for the remaining period of time. Apart from this being a rather strange situation and an example of the imbalanced relation, including an element of a fixed time and other reasons for termination, are also an indication that the neither the nature of the rented space nor the nature of its use are in itself to be considered temporary. (7) If it were, such a fixed time would be uncalled for.

Conclusion

The law in itself gives little clarity about the exact use of “use by its nature of short duration”. Jurisprudence on the subject is not unequivocal because verdicts are based upon very specific grounds in each case. Eventually the judge will have to decide for each individual situation, based among other things on the purpose of the law, whether an appeal to “use by its nature of short duration” is legal. The absence of proper definitions means that disputes are almost impossible to solve without going to court. There is a lot of unclarity for both lessors and tenants. That is a shame because unclarity is most often the source of conflict and not in the interest of both parties. Because of this unclarity, the increased use of short stay agreements is not a good development. The assertiveness and frequency with which short stay is mentioned in contracts and advertisements, as it were a title with direct legal consequences and legal value, is dust in the eyes of tenants. The contracts jump to legal conclusions that are presented as given, even though an appeal to article 7:232(2) will not be assigned easily by any judge. The ease with which lessors nevertheless use it to try to claim an exceptional position on the lease market is dangerous because it is contrary to the intentions of the legislator. It is undesirable because it takes away all the rights of tenants without verifiable argumentation. When a dispute occurs, the only solution is to ask the local judge for a verdict. This is a high threshold for an international student and one that poses a great contrast with the regular lease protection tenants can rely on.

References:
(1) E.g.: Maastricht in Leidraad Short Stay (2012) and Amsterdam in Beleidsnotitie Short Stay (2009). (2) We will discuss the meaning and the purpose of this law in depth in part 2. (3) Handelingen Tweede Kamer 1978-79 , 5026. (4) Idem. (5) Idem. (6) ECLI:NL:GHAMS:2015:1924 3.2.. (7) Idem 3.2.2.

Hotel Groningen; woon of verblijf je in de stad? (deel 1)

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 19 Aug 2019 11:25:00 GMT

De juridische context van short stay contracten

Het afgelopen jaar zien we in Groningen steeds meer internationale studenten die woonruimte huren via een zogenaamd ‘short stay’ contract, iets wat enkele jaren geleden veel minder voorkwam. Deze ontwikkeling roept direct een aantal vragen op zoals, wat is een short stay contract precies? Hoe lang is short? Waarom zijn deze contracten plotseling in gebruik? Om deze vragen te beantwoorden gaan we deze week in op de juridische betekenis van deze term. We kijken naar de juridische consequenties die met short stay beoogd worden en wat de risico’s en de wenselijkheid daarvan is.

Short stay, oftewel Artikel 7:232 lid 2

De Engelse term short stay is uiteraard niet in het Nederlands wetboek terug te vinden en heeft op zichzelf ook geen enkele betekenis in de wetgeving. In contracten gaat de term vaak gepaard met een verwijzing naar artikel 7:232 lid 2 BW. Artikel 232 is het begin van de afdeling die de huur van woonruimte juridisch vormgeeft. Lid 2 hiervan stelt dat deze gehele afdeling niet van toepassing is op “huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.” Een overeenkomst in de zin van dit artikel komt dus in zijn geheel buiten het huurrecht voor woonruimte te bestaan.
Verdere duiding over wat we precies moeten verstaan onder woonruimte “naar aard van korte duur” geeft de wet niet. Dat betekent dat de elementen aard van het gebruik, aard van de woonruimte en korte duur alledrie vatbaar zijn voor discussie. De betekenis van ‘korte duur’ is erg subjectief en van perspectief afhankelijk. Voor een medewerker van een gemeente die denkt in bestemmingsplannen is een bestemming voor woonruimte voor 10 jaar misschien slechts een korte periode, terwijl een student die drie jaar op die plek woont dat als langdurig beschouwt.
In het verleden hebben enkele steden hebben de term short stay in bestuursrechtelijke zin wel gedefinieerd en als tijdsperiode afgebakend. (1) Deze bestuursrechtelijke definities ten behoeve van het reguleren van de woningvoorraad staan echter volledig los van de civielrechtelijke relatie tussen huurders en verhuurders en heeft in die zin geen betekenis. Bovendien zijn veel bestuursrechtelijke motivaties om short stay mogelijk te maken achterhaald sinds de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt uit 2016 (waarover volgende week meer). Bij gebrek aan een duidelijke definitie moeten we kijken naar jurisprudentie om te zien hoe de wet in het verleden is uitgelegd door de rechter. Er zijn in het verleden rechtspraken geweest over de vraag of contracten aangemerkt als short stay nu wel of niet onder het huurrecht voor woonruimte vallen, maar er is nog geen eenduidigheid. De oordelen vallen zowel in het voordeel van de huurders als verhuurders en zijn daarnaast te specifiek om algemene juridische conclusies uit te trekken. Om een beter inzicht te krijgen wenden we ons daarom tot de parlementaire geschiedenis over de totstandkoming van het betreffende artikel om erachter te komen wat de oorspronkelijke bedoeling van de wet is geweest.

De intentie van de wetgever

Uit de parlementaire geschiedenis leiden we in ieder geval af dat de wetgever het artikel alleen voor uitzonderlijke situaties heeft bedoeld en dat men terughoudend moet zijn met zich beroepen op gebruik van woonruimte naar aard van korte duur. Toenmalig Minister van Justitie De Ruiter, verantwoordelijk voor de invoering ervan, noemde het artikel “een uitzonderingsbepaling van zeer beperkte betekenis” en een bepaling die “zeer restrictief moet worden opgevat”. (2) De duur van een overeenkomst is hierbij niet per se het belangrijkst, maar juist de aard van de woonruimte en de aard van het gebruik.
Kamerlid mevrouw Salomons uitte bij de behandeling van het wetsontwerp in de Tweede Kamer in 1979 al haar zorgen over mogelijk misbruik van deze bepaling door verhuurders. (3) Zij vreesde dat dit artikel gebruikt zou worden door verhuurders om wel de lusten, maar niet de lasten van woningverhuur te genieten. Wanneer het huurrecht voor woonruimte door deze uitzondering buiten spel wordt gezet hoeft de verhuurder zich namelijk niet te conformeren aan maximale huurprijzen of aan huurbescherming. Bovendien heeft de verhuurder geen verplichting om de servicekosten af te rekenen en is het voor de huurder een stuk lastiger om het herstel van gebreken te vorderen. Mocht een conflict zich voordoen heeft de huurder geen toegang tot een laagdrempelig orgaan als de Huurcommissie, maar zal hij of zij zich direct tot het kantongerecht moeten wenden. Een procedure bij het kantongerecht vereist meer kennis, vergt meer tijd en brengt hogere kosten met zich mee. In zijn antwoord stelde de Minister de Tweede Kamer gerust. Het zou volgens de Minister voor iedereen overduidelijk moeten zijn dat het geen reguliere bewoning betreft en dat aanspraak op huur(prijs)bescherming niet aan de orde is. Het is aan de rechter om dit uiteindelijk te beslissen, maar gezien de overduidelijke aard zou dit geen probleem moeten opleveren. Als duidelijke voorbeelden gaf hij een vakantiehuisje of een hotelkamer, waarbij het “onzinnig” zou zijn om je als huurder op huurbescherming te beroepen. Maar wat nu als het gaat om tijdelijke woonruimte zoals de huisvesting van internationale studenten in Groningen? Helaas lijkt de door mevrouw Salomons gevreesde situatie precies op wat we nu in Groningen, bewust of onbewust, steeds vaker tegenkomen als het gaat om grootschalige verhuur van woonruimte aan internationale studenten.

Short stay agreements

Tijdelijkheid geeft niet de doorslag in de vraag of iets naar aard van korte duur is, dus hoe zit het met de aard van de woonruimte en het gebruik? Verschillende overeenkomsten voor woonruimte in complexen voor internationale studenten dragen “Short Stay” of “Short Stay Agreement” als titel met daarbij een verwijzing naar Artikel 7:232 lid 2. Soms wordt er bovendien ook letterlijk vermeld dat het verblijf overwegend het karakter heeft van hotel of logies. In enkele gevallen kwalificeert de huurovereenkomst het gehuurde ook als noodoplossing en soms als beide. Let wel: we hebben het hier nu niet over de tentenkampen en schoolgebouwen die als noodvoorziening dienen en waar de studenten zo snel mogelijk uit moeten en ook uit willen. We hebben het over een ruimte waar zij een periode van maanden kunnen en willen wonen en daar een contract voor hebben. Ook de expliciete bepaling dat reguliere huurbescherming niet van toepassing is is in sommige contracten opgenomen. De verhuurder poogt in al deze gevallen uitdrukkelijk de overeenkomst buiten het huurrecht-regime voor woonruimte te plaatsen. Dat dat in deze gevallen contractueel overeen wordt gekomen maakt dat echter nog niet direct een rechtsgeldige vaststelling van de verhoudingen. Minister de Ruiter voorzag in 1979 immers dat de uitzondering slecht van toepassing zou zijn in gevallen waarin de tijdelijke duur overduidelijk zou zijn en zei daarover dat het “nu eenmaal niet zo is dat de zaak is afgedaan wanneer de verhuurder zegt dat op die grond het geheel van huurbepalingen niet van toepassing is.” (4) De veelvuldige expliciete verwijzingen die de verhuurder in dit soort gevallen vaak noodzakelijk acht trekken die duidelijkheid bovendien juist in twijfel. Het opmerkelijke is dat, ondanks de expliciete verwijzingen naar het wetsartikel dat de overeenkomst buiten het huurrecht voor woonruimte zou plaatsen, de contracten tegelijkertijd veel bepalingen bevatten die juist naar specifieke wetgeving uit dat huurrecht verwijzen. Dit is niet hoe het huurrecht voor woonruimte werkt. Het is geen pizza fantasia die je zelf kunt samenstellen uit alle beschikbare ingrediënten. In het huurrecht zijn naar gelang van de situatie verschillende soorten overeenkomsten mogelijk, maar sommige keuzes sluiten andere wel degelijk uit. Op die manier wordt het evenwicht tussen de partijen gewaarborgd. Daarnaast bevestigt het gebruik maken van wetgeving die specifiek bedoeld is voor de verhuur van woonruimte ook het karakter van die ruimte als zodanig. Behalve onevenwichtig maakt de expliciete verwijzing naar de uitzonderingspositie in combinatie met expliciete verwijzingen naar bepalingen uit het huurrecht voor woonruimte die juist wel van toepassing worden geacht, dat de aard van dergelijke ‘short stay’ contracten uiterst dubbelzinnig en onduidelijk is.

Wonen in een hotel

Om het gebruik van de term naar aard van korte duur te onderbouwen wordt de woning volgens contracten dus gebruikt als hotel en/of noodopvang. Een hotelkamer en noodopvang liggen qua beeld nogal wat uit elkaar dus wat is nu eigenlijk de werkelijke situatie? Deze verschilt per complex. Zo maken sommige hotels gebruik van ‘short stay’ overeenkomsten. Woonruimte wordt hier voor lange perioden achtereen verhuurd zonder huurbescherming, met het argument dat het een hotel is. Daar is wellicht wat voor te zeggen wanneer de beschikbare faciliteiten (ontbijt, fitness, receptie, roomservice, schoonmaak) hiervoor aanwezig zijn. Bovendien kan iedereen in een hotel ook voor een kortere periode een kamer huren. Over de prijs is dan BTW verschuldigd en de bezoeker moet toeristenbelasting afdragen. Dit is echter lang niet bij alle huisvesting van internationale studenten in Groningen het geval. Het feit dat de kamer gemeubileerd is en dat er op gezette tijden een beheerder dan wel 24uurs-service aanwezig is maakt een woningcomplex nog niet tot een hotel. Ook niet als dit zo wordt vermeld in de overeenkomst. Het rechtvaardigt op zichzelf ook niet het gebruik van artikel 7:232 lid 2 volgens de kantonrechter. (5) De mogelijkheid om als toerist een kamer voor een weekend te huren is er doorgaans ook niet, laat staan voorzieningen als huishouding en roomservice. Ook hierbij geldt dat hoe vaker expliciet wordt vermeld dat de woonruimte moet worden gezien als vergelijkbaar met een hotel, des te meer je je kunt afvragen of dat zo is en waarom dat veelvuldig moet worden gemeld. Zo duidelijk is het blijkbaar niet, maar degene die het contract heeft opgesteld heeft er schijnbaar wel aanzienlijk belang bij om die overtuiging te wekken. Een bewoner van een studentencomplex gedraagt zich ook anders dan een hotelgast. De student doet bijvoorbeeld zijn eigen boodschappen, viert zijn of haar verjaardag en laat gasten overnachten, iets wat de meeste hotels niet toestaan. Daarnaast staat diegene ingeschreven op het adres en ontvangt er post. Er zijn nog veel meer voorbeelden te verzinnen, maar het punt is dat er contractueel een situatie wordt geschetst die lang niet altijd volledig correspondeert met de werkelijkheid en de ervaring van bewoners. Wat wel vergelijkbaar is in de ‘short stay’ complexen is dat je niet zomaar uit je gehuurde kamer kunt vertrekken. De overeenkomsten worden vastgelegd voor een vooraf exact bepaalde duur. Tussentijds kun je niet zomaar onder je contract uit, iets wat bij een regulier huurcontract voor bepaalde tijd in de zin van art. 7:271 lid 1 BW wel kan. Regelmatig komen er op internet dan ook verzoeken van vertrekkende huurders voorbij die op zoek zijn naar iemand om hun kamer in het “hotel” voor de resterende maanden van hun contract over te nemen. Naast dat dit een vreemde situatie is geeft dit afspreken van een bepaalde of maximale duur of het opnemen van overige opzeggingsgronden tegelijkertijd een indicatie dat de aard van het gehuurde noch de aard van het gebruik van het gehuurde niet per definitie van korte duur is. (6) Anders was de nood om de periode te begrenzen er immers niet.

Conclusie

De wet op zichzelf geeft geen uitsluitsel over het gebruik van de term naar aard van korte duur. Jurisprudentie over dit onderwerp is nogal wisselend omdat elke situatie uniek is. Uiteindelijk zal de rechter, mede op basis van het doel van de wet, daarom voor elke afzonderlijke situatie moeten beoordelen of het gebruik van de woonruimte daadwerkelijk naar aard van korte duur is. Dat betekent dat geen enkel geschil op dit gebied zonder uitspraak op basis van duidelijkheid kan worden beslecht. Hierdoor is er helaas veel onduidelijkheid voor zowel huurders als verhuurders. Jammer, want dergelijke onduidelijkheid is vaak de oorzaak van juridische conflicten en voor geen enkele partij wenselijk. Juist in het licht van deze onduidelijkheid is het toenemend verwijzen naar gebruik naar aard van korte duur geen goede ontwikkeling. Met stellig en veelvuldig gebruik van de term ‘short stay’ in advertenties en contracten, als ware het een benaming met directe juridische consequenties en waarde, wordt huurders zand in de ogen gestrooid. In contracten worden juridische gevolgen aan de gebruikte termen geplakt en gepresenteerd als een gegeven, terwijl een beroep op artikel 7:232 lid 2 door de rechter niet snel zal worden toegewezen. Het gemak waarmee verhuurders zich hier desondanks eenzijdig een uitzonderingspositie op de markt mee trachten te verwerven is gevaarlijk omdat het tegen de bedoeling van de wetgever in gaat. Het is daarnaast onwenselijk omdat het daarmee in een klap alle huurrechten van huurders van tafel veegt zonder onderbouwing die zich objectief laat verifiëren. Bij onenigheid is de enige oplossing een gang naar de kantonrechter, wat voor een internationale student al gauw een te hoge drempel is. Dit staat is schril contrast met de laagdrempelige rechtsgang waar huurders normaal op kunnen vertrouwen.

Referenties: (1) Maastricht bijvoorbeeld in Leidraad Short Stay (2012) en Amsterdam in de Beleidsnotitie Short Stay (2009). (2) Handelingen Tweede Kamer 1978-1979, 17-5-1979, 5026. (3) Idem. (4) Idem. (5) ECLI:NL:GHAMS:2015:1924 3.2. (6) Idem 3.2.2.

Hotel Groningen; are you living here or just staying over? (introduction)

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 14 Aug 2019 07:42:00 GMT

The coming weeks rental doctor Timmy Star will explain the increase of short stay contracts in Groningen. How desirable are these contracts for the city and its tenants?

The annual influx of students that takes place at the end of the summer in Groningen, seems to have a more international character than in other Dutch student cities. This shows not only in a remarkable amount of cyclists that have difficulties navigating their bikes through the city, but also in an insatiable demand for rooms in this peak period, temporary emergency solutions to fix that problem, and lots of discussion on this topic. In August 2018, the situation received a lot of attention from the media. The municipality tried to provide temporary solutions, but they were fighting a running battle at that point and poignant situations could not always be avoided. The institutions involved offered their apologies and promised to put more effort in timely prognosis, better preparation, and more housing for the future. What do we see when we look back on the housing of international students in the past year and what does this mean for the year ahead?

The Gemeente Groningen and the university have agreed to undertake action and improve the way they handle the peak. Extra accommodations have been constructed and complexes have been renovated to handle the amounts of incoming students from abroad. Last year alone, 415 rooms have been added to the supply and before the end of 2019, it’s expected that there will be a netto increase of another 1000 living spaces. In addition to that, temporary emergency shelters are created. In the next two months we will see whether this is sufficient. With the added housing aimed at international students, there is also an increase in rental contracts carrying the title “short stay agreement”. The exact definition of ‘short stay’ however, is not that clear. Not only is its temporary element rather relative, the legal consequences these contracts have are often a lot less evident to tenants than regular contracts. Clear and uniform information on the subject is hard to gather without a legal background, let alone when you’re not speaking Dutch. Unclarity about legal positions is normally in the interest of neither lessor nor tenant. Ambiguity is often the source of conflict . Nevertheless, in the current local housing market, where demand supersedes supply, it is mostly tenants who suffer from their unclear position.
It is good to see the municipality and other institutions undertake an extra effort to house international students. This group forms an important part of the dynamic of the city and its future. However, we do have serious doubts about the way this situation is taking shape with the increasing resort to short stay constructions. Especially in times of trouble, it’s important that fundamental rights are not trampled or ignored.

This month we will devote special attention to the subject of housing with short stay contracts. First of all we will investigate the legal context of these contracts to clear up their legal status. Consequently we will look at the role of the municipality in this situation. Finally we will name the most important risks and difficulties that these contracts bring about. This way we hope to contribute to the ongoing discussion about housing for international students in Groningen and to a fair rental market in Groningen in general.

NOS: Zijn de steden er klaar voor?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Tue, 13 Aug 2019 08:51:00 GMT

Piek van studenten op komst

Deze week beginnen de eerste introductieweken voor studenten. Dat betekent ook een nieuwe toestroom van (inter)nationale studenten op zoek naar betaalbare woonplek. Vorig jaar leidde dat in meerdere steden tot problemen, studenten moesten noodgedwongen uitwijken naar hostels en tentenkampen. Zijn steden dit jaar beter voorbereid? Je zou denken van wel: vorig jaar beloofden de politiek en onderwijsinstellingen het probleem aan te pakken middels een actieplan .

Het plan richt zich op drie punten: meer woningen, ieder jaar voldoende noodopvang en betere woonvoorlichting voor internationale studenten. Met als einddoel binnen tien jaar woningvraag en -aanbod volledig in evenwicht brengen.

Meer lezen? Lees hier het gehele artikel op NOS.

Bron: NOS
Auteur: Rolinde Hoorntje [redacteur NOS op 3]

Hotel Groningen; woon of verblijf je tegenwoordig in Groningen?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 12 Aug 2019 11:11:00 GMT

De komende vier weken geeft huurdokter Timmy Star uitleg over de short stay contracten in Groningen. Hoe wenselijk zijn deze short stay contracten?

De jaarlijkse studentenstorm die in augustus opsteekt lijkt in Groningen een internationaler karakter te hebben dan in andere Nederlandse studentensteden. Dit manifesteert zich niet alleen in een opvallende hoeveelheid fietsers die de weg en vooral de verkeersregels niet lijkt te kennen, maar ook in een onbevredigbare vraag naar woonruimte op piekmomenten, de noodoplossingen daarvoor en de bijkomende discussie en berichtgeving daarover. In augustus 2018 werd de nijpende situatie door de media uitvoerig onder de aandacht gebracht. De gemeente probeerde voor noodopvang te zorgen, maar dat was veelal dweilen met de kraan open. Schrijnende situaties konden helaas niet overal worden voorkomen. De betrokken instanties boden excuses aan en beloofde zich in te zetten voor tijdige prognoses, betere voorbereiding en meer huisvesting. Wat zien we als we terugkijken naar de huisvesting van internationale studenten in het afgelopen jaar en wat betekent dat voor de toekomst?

De gemeente en de universiteit hebben afspraken gemaakt om de opvang en huisvesting van internationale studenten beter te regelen. Er zijn accomodaties gebouwd en complexen gerenoveerd om de de instroom op te kunnen vangen. Vorig jaar al 415 woonruimtes en voor eind 2019 worden er naar verwachting netto nog een kleine 1000 woonruimtes aan het aanbod toegevoegd. Daarnaast wordt ook tijdelijke noodopvang geregeld. Of dit voldoende is zal komende maanden moeten blijken. Met de toename van huisvesting voor internationale studenten in Groningen signaleren we tegelijkertijd dat deze woonruimte voor deze doelgroep steeds vaker wordt verhuurd onder de noemer ‘short stay’. Wat short stay precies inhoudt is echter niet zonder meer duidelijk. Niet alleen is de tijdsaanduiding uiterst relatief, de status van deze contracten is bij de meeste huurders nog onbekender dan de regelgeving bij normale huurcontracten. Eenduidigheid over het onderwerp is uiterst moeilijk te krijgen als leek, laat staan wanneer je geen Nederlands spreekt. Juridische onduidelijkheid is normaliter in het belang van huurder noch verhuurder. Onduidelijkheid vormt immers een bron van onenigheid. Desalniettemin zijn het in de huidige markt met een veel grotere vraag dan aanbod voornamelijk de huurders die van deze onduidelijkheid de dupe worden.
Dat de gemeente en andere instellingen werk maken van het onderdak bieden aan internationale studenten is goed om te zien. Deze groep levert een belangrijke bijdrage aan de stad en haar toekomst. Desalniettemin zetten wij wel vraagtekens bij de manier waarop dit gebeurt. Juist in tijden van nood moet ervoor gewaakt worden dat fundamentele rechten niet worden overlopen of genegeerd.

Deze maand gaan we in een aantal artikelen dieper in op de kwestie van huisvesting met short stay contracten. Allereerst kijken we naar de juridische context om te verduidelijken wat de juridische status van short stay contracten nu precies is. Vervolgens kijken we naar de rol die de gemeente speelt in de totstandkoming van deze situatie. Tot slot zetten we de moeilijkheden en de risico’s op een rij. We hopen hiermee aandacht te vestigen op de problemen die aan dergelijke contracten kleven. Op die manier willen we bijdragen aan de discussie over de huisvesting van internationale studenten en aan een eerlijkere huurmarkt in Groningen in zijn geheel.

Rens van Tilburg van de Correspondent legt uit waarom huizen zo verrekte duur zijn

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Fri, 19 Jul 2019 10:12:00 GMT

Een generatie die zijn geld in rook op ziet gaan?!

Rens van Tilburg van de Correspondent legt het nog een keer uit in negen vragen en antwoorden. Waarom is wonen in Nederland zo duur? Dat de huizenprijzen de afgelopen jaren alleen maar zijn gestegen is voor niemand een nieuwtje, maar hoe komt het dat de prijzen maar blijven stijgen en hebben de starters eigenlijk nog wel een kans om een woning te kopen?

In het artikel van de Correspondent slaat Rens de spijker op zijn kop. Het probleem van de hoge prijzen bestaat niet alleen uit het grote verschil tussen vraag en aanbod. Ons jarenlange beleid op het kopen en verhuren van huizen heeft er voor gezorgd dat er op dit moment zo'n groot verschil is ontstaan tussen de waarde van woningen en wat mensen kunnen betalen voor een woning. Starters zijn tegenwoordig vaak afhankelijk van hun ouders wanneer zij een woning willen kopen.

Is de hoge prijs van een koopwoning het enige probleem?

"Nee, was het dat maar. Er is één ding erger dan een duur huis met een hoge hypotheek: geen duur huis met een hoge hypotheek. Huurders zijn namelijk een steeds groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Gaven huurders in de jaren zestig en zeventig nog zo’n 10 procent van hun inkomen uit aan huur, in 2016 was dat 36 procent. In grote Amerikaanse steden als New York en San Francisco is dat zelfs respectievelijk 42 procent en 46 procent. Het is niet louter een Amerikaans en Brits fenomeen. Ook in Nederland is huren de afgelopen jaren steeds duurder geworden vergeleken met kopen. De vraagprijs van een koopwoning is nu gemiddeld 20 keer de kale jaarhuur van een vergelijkbare huurwoning in de vrije sector. In 2010 was dat nog 24 keer de jaarhuur; een stijging van bijna 20 procent."

Doordat huurders een steeds hoger percentage van hun inkomen kwijt zijn aan huur kunnen huurders moeilijk sparen voor een koopwoning. De student wordt op het moment dat hij op kamers gaat geconfronteerd met hoge huurprijzen. Vaak enkel door het feit dat wij het normaal zijn gaan vinden om €500,- voor een kamer van 10m2 te betalen, maar ook door dat verhuurders en met name makelaars regelmatig wurgcontracten aanbieden aan kamerbewoners.

Veel verhuurders doen er alles aan om de huurder alle rechten te ontnemen om hun huurprijs te laten toetsen. In sommige gevallen maakt het contract het te ingewikkeld voor de huurder om een eerlijke huurprijs te krijgen, in andere gevallen loopt de huurder het risico door middel van tijdelijke huurovereenkomsten zijn of haar woning te verliezen. Tegelijkertijd heeft de student vaak een hoge studielening met een grote studieschuld aan het einde van de studie als gevolg. Deze studieschuld wordt tegenwoordig meegenomen in de kredietwaardigheid voor een hypotheek.

Starters kunnen door het grote verschil in vraag en aanbod vaak geen beroep meer doen op een sociale huurwoning en zijn daarom overgeleverd aan een huurwoning in de vrije sector. Appartementen en studio's waarbij de verhuurder de huurprijs bepaald.

De situatie van de huidige student en starter zorgt er voor dat we met een generatie zitten die door de torenhoge woonlasten niet kan sparen en niet kan investeren in een eigen woning. Een generatie die veel geld betaalt aan huidige woningeigenaren. Woningbezitters die daardoor steeds meer vermogen genereren en een generatie die vooral heel veel betaald, maar aan het einde van het jaar nul vermogen heeft opgebouwd.

Hoe kunnen huizen weer betaalbaar worden?

"laten we buitenlandse beleggers vooral niet aanmoedigen om onze huizen als beleggingsobject te beschouwen. Sommige Zwitserse kantons verbieden het buitenlanders om vastgoed aan te schaffen. Dat is misschien het andere uiterste, maar laat ministers als onze Stef Blok voortaan vooral niet meer in het buitenland roepen dat het zo goed beleggen is in de Nederlandse woningmarkt."

Ben jij benieuwd wat volgens Rens van Tilburg het antwoord is op waarom huizen zo verrekte duur zijn? Lees dan het gehele artikel op de Correspondent. In dit artikel geeft Rens in negen vragen antwoord op de problematiek van de hoge huizenprijzen.

Bron: https://decorrespondent.nl/9115/waarom-zijn-huizen-zo-verrekte-duur-en-nog-9-vragen-en-antwoorden-ov...
Auteur: Rens van Tilburg

Laten we een voorbeeld nemen aan de Duitsers

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Tue, 25 Jun 2019 10:48:00 GMT

Column

“Wonen is een mensenrecht, daar moet je geen winst uit behalen”

Ook onze oosterburen merken dat de huurprijzen de afgelopen jaren exponentieel zijn toegenomen. In Berlijn zijn de huurprijzen zo hard gestegen dat de Berliners in opstand zijn gekomen: 25.000 mensen gingen voor de hoge huurprijzen de straat op! “Wonen is een mensenrecht, daar moet je geen winst uit behalen” - dat is waar de Berliners voor protesteren. Het kan aan mij liggen, maar volgens mij zijn wij in Nederland mijlenver van dit standpunt verwijderd. Ik zie in Nederland in ieder geval geen 25.000 mensen de straat op gaan om dit standpunt te verdedigen of überhaupt de illusie hebben dat woningen gezien worden als iets waar mensen recht op hebben in plaats van dat het een beleggingsobject is.

Om de huurprijsverhogingen een halt toe te roepen heeft het stadsbestuur van Berlijn besloten om de huurprijzen gedurende vijf jaar te bevriezen. Huurprijzen mogen de komende vijf jaar niet verhoogd worden, ook niet wanneer de woning opnieuw verhuurd wordt aan een nieuwe huurder. Eerder waren er zelfs plannen om woningen van investeerders te laten onteigenen en terug te geven aan de bewoners. Hoewel dit plan vanwege de juridische onbereikbaarheid nog geen uitwerking heeft gekregen, is het draagvlak onder de Berliners groot. Desondanks zijn de Berliners op zoek naar drastische plannen om de woningmarkt weer gezond te maken. Afgelopen jaar kwam de gemiddelde huurprijs in Berlijn voor het eerst boven de €10,- per vierkante meter per maand. Een gemiddelde prijs die er voor heeft gezorgd dat 25.000 mensen de straat op gingen om te demonstreren. Wanneer ik dit vergelijk met Amsterdam dan vraag ik mij echt af waarom wij in Nederland niet demonstreren tegen onze huurprijzen. Om een vergelijking te maken: op dit moment vindt een student in Amsterdam het niet raar om €500,- per maand voor een kamer van 10 m2 te betalen. Dat is een gemiddelde huurprijs van maar liefst €50,- per vierkante meter per maand! Uiteraard is dit niet de gemiddelde huurprijs per vierkante meter in Amsterdam. Desondanks is de huurprijs die wij als huurders normaal zijn gaan vinden vele malen hoger dan de gemiddelde huurprijs die huurders in Berlijn betalen. Waar huurders in Amsterdam het niet alleen normaal vinden om €500,- per maand voor een kleine kamer te betalen, kost een gemiddeld appartement van 60m2 al snel zo’n €1.600,- per maand. Een huurprijs die minstens 2,5 keer zo hoog is dan de gemiddelde huurprijs in Berlijn. Nu kun je natuurlijk zeggen dat Berlijn niet te vergelijken is met Amsterdam. In Berlijn wonen ongeveer 3,4 miljoen mensen met een bevolkingsdichtheid van 3.960 mensen per km2. Amsterdam heeft meer dan 800.000 inwoners en een bevolkingsdichtheid van 5.042 mensen per km2. Een veel hogere bevolkingsdichtheid, maar tegelijkertijd een stad die vier maal zo klein is. Betekent dit dat wonen in Amsterdam geen mensenrecht is en dat de hogere bevolkingsdichtheid het legitimeert om woningen als een belegging te zien? Of durven wij in Nederland niet meer in opstand te komen? Je zou zeggen dat een kleiner aantal inwoners en een grotere bevolkingsdichtheid zorgen voor een intiemere samenleving, waarbij mensen sneller opkomen voor het algemeen belang en het recht op wonen. Wat mij betreft beginnen we vandaag nog en starten we ook in Nederland een protest. Niet onder #mietenwahnsinn , maar met een positief geluid onder #eerlijkhuren , waarbij wij aandacht vragen voor een betaalbare woning voor iedereen.

Meer informatie:

NOS: #Mietenwahnsinn: Berlijners komen in opstand tegen hoge huren
NOS: Huren in Berlijn vanaf 2020 vijf jaar bevroren

Heb jij al geld terug gekregen?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Fri, 14 Jun 2019 07:13:00 GMT

Elk jaar moeten de servicekosten worden afgerekend. De verhuurder heeft tot 1 juli 2019 de tijd om een jaarafrekening van 2018 op te maken.

Of jij al geld terug hebt gekregen is eigenlijk niet de juiste vraag. Het kan namelijk ook zijn dat jouw voorschot te laag was en dat je bij moet betalen. In ieder geval is het elk jaar in juli weer tijd voor een jaarafrekening van de servicekosten.

De meeste huurders betalen elke maand een voorschot op de servicekosten. Hieronder kunnen vallen: de nutsvoorzieningen, zoals gas, water en licht, maar ook kosten zoals internet en televisie, schoonmaakkosten of bijvoorbeeld stofferingskosten. Het voorschot dat je hiervoor betaald is een schatting van de werkelijke kosten en wordt op jaarlijkse basis afgerekend. Op de servicekosten mag de verhuurder geen winst maken en daarom hoor jij elk jaar netjes een overzicht te krijgen van de werkelijke kosten.

Het afrekenen van de servicekosten gebeurt normaliter tussen januari en juli in het daaropvolgende jaar. Een voorbeeld: Het voorschot op de servicekosten van 2018 wordt tussen januari en juli in het jaar 2019 afgerekend. Heb jij op 1 juli 2019 nog geen overzicht ontvangen van de werkelijke kosten dan kunnen we de verhuurder verzoeken om deze alsnog te geven.

Heb jij wel een overzicht en een jaarafrekening ontvangen, maar twijfel jij over de juistheid van de afrekening? Dan kun je deze door ons laten controleren. Heb jij helemaal geen afrekening ontvangen en had je die wel moeten hebben? Dan kun je De Huurdokters inschakelen om toch een eerlijke afrekening van de servicekosten te krijgen.

In sommige gevallen kunnen de servicekosten zelfs tot drie jaar terug gevraagd worden. Het is voor jou dus altijd de moeite waard om het door één van De Huurdokters te laten checken. Ben jij benieuwd of het bij jou klopt? Meld je dan vandaag nog aan !

International students should not be afraid to start a procedure against their landlords

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 20 May 2019 08:48:00 GMT

Interview | Groningen | Tiphaine

The local institutions involved are making continuous efforts to provide newly arriving international students in Groningen with the necessary information concerning the student housing market. Yet, many of them are still not completely aware of the state of the rental market in Groningen, and even less of the Dutch regulation of the rental market in general. Information is primarily focused on how to find a house and not on the legal position of tenants in the Netherlands, let alone on how to ensure your legal position or how to stand up for your rights. Through student organizations, De Huurdokters aims to inform international students in Groningen about their rights and help them to stand up for them. One of them was Tiphaine, a PhD student from France and a member of G.S.B.V. Groene Uilen - Moestasj.

What was it like for you to arrive in Groningen as an international student in a new city? I knew nobody before arriving in Groningen. I found my accommodation just 2 weeks before starting my new job. Only later I got to know people from work and sport.

How did you manage to find yourself a place to live? I did not know any free website that could help me finding an accommodation. I finally found a studio thanks to a private agency for which I had to pay quite a lot: 1 month’s rent. I know several free websites that help students for finding housing in France, but of course here, because I knew nobody, I did not know this useful information and had to find them all by myself. I think for international students knowing nothing about Netherlands, it is really hard to find reliable information.

I think it is very good there is regulation, but it should be clearer for International students. It is important to know our rights.

Did you know the rental market in The Netherlands was regulated? I really did not know that the rental market in The Netherlands was regulated. I only found out when Huurdokters explained it to me. I think it is very good there is regulation, but it should be clearer for International students. It is important to know our rights.
Can you tell us how you experienced the Huurdokters’ procedure? I heard about Huurdokters from the student basketball club in Groningen. I then made an appointment with them and everything has been explained to me very clear. The process was easy for me because I had to take care of nothing; I only had to say my agreement before each step of the procedure. The procedure helped me a lot because I got a new fair rent of around €150 less per month.

My only fear was about what my landlord would think. I was worried they could kick me out...

Did you have any doubts or fears when you started the procedure? My only fear was about what my landlord would think. I was worried they could kick me out of the studio to get a new student and keep the same unfair rent. Huurdokters reassured me and they were right, nothing happened because landlords are not allowed to do that.
Did you discuss the procedure with friends? I discussed the procedure with some of my friends and with my neighbor as well! My neighbor really liked it and she also did a procedure to get a new fair rent, using De Huurdokters.
Do you think it’d good/helpful/useful that sports clubs can assist with other things to help their (international) members apart from sports? It would be definitively very useful for international members to be helped and get advice from sports clubs.
Do you have an advice for other internationals coming to Groningen? Do not be afraid to start a procedure against your landlords! A lot of people can be and they should not because they are in their rights!
Is there anything else you want to say? Thank you very much for your help! Thanks to you I save a lot of money per month that I can use for other things!

In many cases, international students end up paying way more than they should for their room or apartment. Although the awareness of facebook scammers, shady mediation agencies and illegal fees has increased among international students, the difficulties and despairs of finding a space to live still causes them to settle for situations or practices below legal standards. This is all very understandable since your most important task as a newcomer is finding a roof over your head, even if the conditions are not ideal. However, even after you signed your contract and settled down, you can still stand up for your rights. Unduly fees can be claimed back and rental prices can be corrected, in many cases even retroactively. Do you have any questions about your rental price or other rights as a tenant? Feel free to contact us at info@huurdokters.nl or have a look at our website www.huurdokters.nl .

AD: Huizenmarktdeskundige: ‘Dit gaat echt niet goed’

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Fri, 10 May 2019 09:30:00 GMT

Peter Boelhouwer uit vandaag zijn zorgen over de woningmarkt in het Algemeen Dagblad. Hij benadrukt dat de onmogelijke hoge koopprijzen niet de enige aanleiding zijn dat mensen geen huis meer kunnen kopen. De hoge huurprijzen zorgen ervoor dat er moeilijk gespaard kan worden voor een koophuis.

,,Nee, het is niet dat jongeren of middeninkomens niet meer de behoefte voelen om een huis te kopen”, benadrukt Peter Boelhouwer, hoogleraar en woningmarktexpert van de TU Delft. Waar het probleem volgens hem in zit, is de betaalbaarheid van woningen. Of liever: de onbetaalbaarheid ervan.

Doorstromers

Dat er nog wel woningen worden verkocht, is vooral te danken aan de doorstromers die de overwaarde van hun huidige woning gebruiken voor hun nieuwe huis. Maar ook voor die groepen is de keuze redelijk beperkt. Volgens de woningmarktrapportage heeft een woningzoekende nu keuze uit iets minder dan 4 woningen. Ronduit krap, beaamt de woningmarktdeskundige.

Voor jongeren en middeninkomens ziet Boelhouwer het dan ook bijzonder somber in. ,,Je ziet dat ze steeds later een huis kopen. Ze hebben nauwelijks financiële ruimte om te sparen voor een woning doordat de huren zo fors zijn. Het resultaat is dat ze steeds meer keuzes uitstellen. Heel verontrustend”, constateert Boelhouwer. Volgens hem gaat het om 1 tot 2 miljoen huishoudens die door de woningmarkt vastlopen.

Lees hier het gehele artikel op AD.nl.

Denk jij ook dat jouw huurprijs te fors is? Laat dan nu je huurprijs checken door De Huurdokters en meld je aan .

Bron: https://www.ad.nl/wonen/huizenmarktdeskundige-dit-gaat-echt-niet-goed~adf84abe/
Auteur: Natasja de Groot

Fear and sensation in the rental market

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 06 May 2019 10:49:00 GMT

Column | Groningen

That the rental market in Groningen is somewhat tougher than elsewhere has become common knowledge over the past few years. It’s one of the reasons the municipality council in Groningen has taken up the role of national frontrunners in search of a new system of permits for lessors. Various television shows have recently put some infamous lessors in Groningen at the center of attention and shown examples of how they trample the basic rights of tenants. But is such television really useful for tenants or does it actually play into the hands of unfair landlords?

Media sensation In television shows like Foute Boel (SBS6) or #BOOS by Tim Hofman (NPO3), reporters aim to confront lessors with the complaints of viewers. The situations that are shown to the audience are quite something. It mostly starts out with the negation of basic rental laws, quickly followed by intimidation and eventually even aggressive verbal attacks. In some cases things go even further. Especially Foute Boel is often foreshadowing and hinting at that what will follow later in the show: a confrontation. This confrontation, in which words will be exchanged and perhaps even more, is frequently used as a teaser to maintain the attention and the expectation of the audience. In the meanwhile, the victim is telling her story. In some instances, he or she only appears on camera unrecognizably, adding to the dramatic effect. BOOS, although to a lesser extent, is also hinting at a confrontation that may or may not occur. In between the scenes we also see an expert who briefly explains exactly what existing laws are violating by the portrayed actions and to what extent. This however only seems to serve the purpose of building the tension toward the frequently announced images in which a landlord sends his dog at the reporter or tries to hit the cameraman. The valuable information of the expert, which can be of great help for viewers, is thereby repressed in the background and quickly forgotten.

Representation vs. knowledge

This repression of value insight is a pity because with the right knowledge, malafide practices as well as unintentional abuse can be challenged very well. That is what the show should be about. As a viewer however, you are confronted with so much repeated violence and idiocy that you might come under the impression that that what you see on television is just a normal course of events. The seriousness of the actions of lessors in these programs should by no means be downplayed and call for a clear and firm preservation of the rights of those involved, both as tenants and as humans. Nevertheless, we should not lose sight of the fact that in more than 80% of the cases in which a conflict has risen between lessor and tenant, an agreement is made after dialogue, without interference of a judge, let alone police, and the conflict is resolved orderly. But in the end, in order to secure yourself as a tenant that your situation is in line with the existing law and you don’t end up paying too much for too little, one thing iso the upmost importance: being willing to stand up for your rights. If you don’t know where to begin or what the rules are, you can get information. If you don’t have the knowledge, you can get assistance from those who have. But without the courage and willingness to stand up, you will never get a fair rental situation. That is exactly where the problem lies. The aforementioned intimidation practices thrive on attention. The principal rule that applies to terrorism, that the less attention it receives, the smaller the fear instilling effects it has on people, applies here as well. Putting the individual escalated conflicts under a microscope and emphasizing the bad consequences lead to tenants, perhaps influenced by their TV watching family or friends - “I would be careful if I were you, that lessor of yours is a lunatic, he might hurt you” - are less and less inclined to confidently demand a fair situation.
Often we come into contact with tenants who tell that one story - of someone they knew who knew someone - as an answer to the question: what are you afraid of? Everybody knows that story. Everybody becomes reluctant from that story. But it is only one story. The stories of all those tenants who managed to get what they are entitled to after a decent negotiation hardly make the papers, let alone TV. Yet those are the stories that can tell tenants they do not have to quietly accept their situation and that there are possible solutions.

The law as solution In BOOS the show recently came to an end without a confrontation. The landlord was neither present at the office, nor at his house. Too bad for the thrill seeking viewer, but you can ask yourself what kind of results such a confrontation could possibly have yielded. The viewer was now left with the promise that the lessor would experience the consequences of his behavior through the appropriate judicial route and that is how it should be. De Huurdokters believes in the Dutch constitutional state in which everyone is free to challenge his or her situation and in which everyone can get what they are entitled to with help of the proper institutions. Just as with other achievements, it is sometimes required that we speak out and stand up to maintain them. We owe that to ourselves and to society. Sensation does not play a constructive part in that and the last thing that we can use, is fear.

Mag de huur verhoogd worden?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 29 Apr 2019 11:06:00 GMT

De meeste huurders krijgen in april een brief van de verhuurder met de jaarlijkse huurverhoging, maar mag deze verhoging zomaar? En aan welke regels moet deze verhoging voldoen?

In beginsel mag de huur elk jaar verhoogd worden mits de verhoging voldoet aan bepaalde eisen. In 2019 mogen de huurprijzen voor kamers met 3,1% verhoogd worden en studio's en appartement met 4,1%. Dit heeft te maken met een inflatiecorrectie, welke elk jaar door de overheid wordt vastgesteld.

De huurverhoging moet in ieder geval aan de volgende eisen voldoen:

De brief moet twee maanden voor ingangsdatum ontvangen zijn door de huurder
De brief moet voldoen aan de vormvereisten (oude & nieuwe kale huurprijs, percentage van de verhoging en het bedrag van de verhoging)
De verhoogde huurprijs mag niet hoger zijn dan de maximale huurprijs
Tussen de huurverhoging en de laatste huurverhoging moet tenminste 12 maanden zitten

Voldoet de huurverhoging niet aan bovenstaande eisen dan kan je als huurder bezwaar maken op de huurverhoging. Een verhuurder doet er daarom verstandig aan om het juiste formulier te gebruiken.

Ben jij een huurder? Weet jij niet zeker wat jouw maximale huurprijs is? Dan kan je deze door De Huurdokters laten berekenen , daarnaast kunnen wij voor jou bezwaar maken op de huurverhoging. Heb jij het vermoeden dat het percentage van de verhoging niet conform de wet is? Stuur dan hier jouw brief van de huurverhoging toe en wij checken voor jou of alles klopt.

Ben jij een verhuurder? Wil jij graag eerlijk verhuren? Meld je dan hier aan en vraag De Huurdokters om eerlijke huurovereenkomsten voor jouw woning op te maken. Wij zorgen er voor dat de jaarlijkse huurverhoging op een juiste manier wordt toegepast.

Angst en sensatie op de huurmarkt

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 24 Apr 2019 13:20:00 GMT

Column | Groningen

Dat het er op de Groningse huurmarkt soms iets harder aan toe gaat dan in andere studentensteden in Nederland is de afgelopen jaren algemeen bekend geworden. Niet voor niets neemt de gemeenteraad van Groningen het voortouw met een nieuw vergunningstelsel voor verhuurders. Verschillende televisieprogramma’s hebben recentelijk weer een aantal Groningse verhuurders tot het middelpunt van hun uitzending gemaakt en voorbeelden laten zien van hoe de rechten van sommige huurders met de voeten worden getreden. Maar zijn huurders eigenlijk wel geholpen met deze aandacht of speelt dit malafide verhuurders juist in de kaart?

Sensatie in de media In televisieprogramma’s zoals Foute Boel (SBS6) en #BOOS van Tim Hofman (NPO3) proberen verslaggevers verhaal te halen bij verhuurders na ingezonden klachten van kijkers. De situaties waarmee de kijkers zijn geconfronteerd zijn niet mis. Het gaat veelal om het schenden van de basis huurrechten, gevolgd door intimidatie en verbaal geweld wanneer de verhuurder op de overtredingen wordt aangesproken. In een enkel geval gaat het zelfs nog een stapje verder. Vooral bij Foute Boel wordt van tevoren al vaak gehint naar wat er later in het programma staat te gebeuren, een confrontatie. Deze confrontatie, waarbij de nodige woorden of misschien wel klappen zullen vallen, wordt veelvuldig gebruikt als teaser om de kijker vast te houden. Ondertussen doet ook de gedupeerde zijn verhaal. In een enkel geval wil deze niet eens herkenbaar in beeld, zo erg zijn zijn/haar ervaringen geweest. Ook in #BOOS wordt gezinspeeld op een confrontatie die er al dan niet komt. Tussendoor zien we een deskundige die in enkele zinnen uitlegt waarom de acties van de verhuurder in kwestie niet door de wettelijke beugel kunnen. Dit fungeert echter vooral als extra spanningsopbouw voor de veelvuldig aangekondigde beelden waarin de verhuurder straks een hond op de cameraman afstuurt of een klap probeert uit te delen aan de interviewer. De waardevolle informatie van de deskundige die voor huurders in Nederland wel nuttig is, wordt door nog een teaser naar de achtergrond gedrukt en vergeten.

Beeldvorming vs. kennis Zonde, want met de juiste kennis zijn malafide praktijken, maar ook onbedoelde misstanden, voor huurders goed te bestrijden. Dat is waar het om zou moeten gaan. Als kijker word je echter met zoveel herhaald geweld en idioterie geconfronteerd dat je zou kunnen denken dat wat je ziet op televisie de normale gang van zaken is. De acties van verhuurders die het programma halen moeten absoluut niet gebagatelliseerd worden en vragen om een duidelijke en strenge handhaving van de rechten van de betrokkenen als huurders en als mensen. We moeten echter niet vergeten dat meer dan 80% van de gevallen waarin er tussen huurder en verhuurder een conflict ontstaat, via bemiddeling en zonder tussenkomst van rechter, laat staan politie, een overeenkomst tot stand komt waarmee het conflict wordt opgelost. Hoe dan ook, om je er als huurder van te verzekeren dat jouw situatie in lijn is met de wet en er voor te zorgen dat je niet opdraait voor te hoge kosten, is er een ding van groot belang: durven opkomen voor je rechten. Als je niet weet waar je moet beginnen of wat de regels zijn, kun je je daarover informeren. Als je de kennis niet hebt, kun je je laten bijstaan door mensen die dat wel hebben. Maar zonder de moed en de wil om je eigen situatie te verbeteren kom je nooit tot een eerlijke huursituatie. En dat is waar de schoen wringt. Dergelijke intimidatiepraktijken gedijen bij aandacht. Het principe wat voor terrorisme opgaat, namelijk hoe minder aandacht het krijgt, des te kleiner het angstinboezemende effect ervan op de mensen, is ook hier van toepassing. Het uitvergroten van individuele conflicten en het benadrukken van de nare gevolgen leidt ertoe dat huurders, al dan niet beïnvloed door SBS6 kijkende familieleden of vrienden - “Ik zou maar oppassen hoor, die verhuurder van jou is niet goed snik, straks doet ie je wat” - minder gauw geneigd zijn om met overtuiging voor hun eigen rechten op te komen. Maar al te vaak komen wij in contact met huurders die dat ene zelfde verhaal aanvoeren als antwoord op de vraag: waar zou je bang voor zijn? Iedereen kent dat verhaal. Iedereen wordt daar terughoudend van. Maar het is maar één verhaal. Verhalen van huurders die op een fatsoenlijke manier met hun verhuurder tot een oplossing zijn gekomen halen de krant meestal niet. Juist die verhalen zijn belangrijk om huurders te laten weten dat ze zich niet bij de situatie hoeven neer te leggen en dat er wél een oplossing mogelijk is.

De wet als oplossing In #BOOS eindigde het onlangs zonder confrontatie. De verhuurder was noch thuis, noch op kantoor aanwezig. Jammer voor de op sensatie beluste kijker, maar je kunt je afvragen wat het had opgeleverd als die confrontatie er wel was gekomen. Nu moest de kijker het doen met de belofte dat de verhuurder de gevolgen van zijn gedrag via de daarvoor bestemde gerechtelijke route wel zou ondervinden en dat is hoe het zou moeten zijn. De huurdokters geloven in de Nederlandse rechtsstaat, waarin iedereen zijn eigen situatie aan de kaak mag stellen en waarin iedereen met behulp van de juiste instanties kan krijgen waar hij of zij volgens de wet recht op heeft. Net als bij andere verworvenheden moet daar soms voor gestreden worden. Dat zijn we aan onszelf en aan de maatschappij verplicht. Sensatie speelt daarbij geen constructieve rol en wel het laatste wat we daarbij kunnen gebruiken, is angst.

Heb jij een huurprijsverhoging ontvangen?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 15 Apr 2019 12:29:00 GMT

En klopt dit wel?

Doe de huurverhogingscheck! klik hier

De verhuurder heeft jaarlijks de mogelijkheid om de huurprijs te verhogen. De meeste verhuurders doen dit ieder jaar vanaf 1 juli. Hoe hoog deze verhoging mag zijn hangt onder andere af van jouw huurovereenkomst.

De jaarlijkse huurverhoging is een samenstelling van een inflatiecorrectie over het jaar 2018 plus de jaarlijks wettelijke vastgestelde huurverhoging. Over 2018 was de inflatiecorrectie 1,6%.

In beginsel mag de verhuurder voor zelfstandige woonruimte in 2019 de huurprijs verhogen met 4,1%. Bij onzelfstandige woonruimtes (kamers) is de huurverhoging in 2019 vastgesteld op 3,1%. Hier is echter een uitzondering op: Heeft de huurprijs van jouw kamer al het maximum bereikt van de huurprijs die wettelijk is toegestaan? Dan mag de verhuurder de huurprijs niet nogmaals verhogen met de jaarlijkse huurverhoging.

Ben jij het niet eens met de huurverhoging dan kan jij bezwaar maken middels het formulier op deze pagina .

Weet jij niet zeker of de huurprijsverhoging klopt en zou je dat willen laten checken? Dan kan jij nu voor een gratis check de huurprijsverhoging en de huurovereenkomst toesturen naar De Huurdokters via deze pagina .

AD: Een op de vijf Nederlanders woont in huis met vocht en schimmel

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Thu, 11 Apr 2019 15:35:00 GMT

Schimmel zorgt voor veel Nederlanders voor een ongezonde woonsituatie

Nieuwsartikel

Het Algemeen Dagblad vroeg afgelopen week aandacht voor de ongezonde woonsituaties in Nederland. 20% van de huurders blijkt te kampen met vocht en schimmel in huis. Tijdens onze onderzoeken komen wij vaak situaties tegen waarin voornamelijk badkamers vol zitten met schimmel. Hoewel veel huurders hier niet zo snel de erg van in zien is schimmel wel degelijk zeer ongezond en zelfs gevaarlijk. De schimmel in je huis en de ventilatie adem jij de hele dag en in sommige situaties ook de hele nacht in.

In huizen waar wij schimmel aantreffen horen wij dan ook regelmatig dat huurders last hebben van hun luchtwegen of bijvoorbeeld vaak misselijk wakker worden. Het is dan ook niet voor niks dat huurders flink gecompenseerd kunnen worden wanneer dit gebrek in de woning aanwezig is. Wij kunnen de huurders helpen om de verhuurder te dwingen het gebrek te herstellen of de huurders te helpen met een financiële compensatie. In veel gevallen leidt dit tot een tijdelijke huurprijs verlaging van 80% zolang de verhuurder het gebrek niet herstelt.

"Bijna een op de vijf Nederlanders woont in een huis met vochtplekken of schimmel. Dat blijkt uit onderzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Van de oude huurwoningen zit zelfs veertig procent vol vocht en schimmel. De SP en de Woonbond willen dat minister Kajsa Ollongren (D66) snel in actie komt." - Algemeen Dagblad

"Een vochtig huis kan leiden tot gezondheidsproblemen, zoals hoesten, benauwdheid, allergieën en zelfs astma. SP-Kamerlid Sandra Beckerman vindt het onverantwoord dat miljoenen Nederlanders - het gaat in totaal om 1,5 miljoen woningen - in dit soort omstandigheden moeten leven. Beckerman: ,,Ik ben op bezoek geweest in dit soort huizen en je schrikt soms echt: kleine kinderen die met een astmapuffer door het huis lopen.”" - Algemeen Dagblad

Bron: Algemeen Dagblad

Ook schimmel in je huis? Laat het door een van De Huurdokters checken en zorg dat het gebrek hersteld wordt of dat jij financieel gecompenseerd wordt. Klik hier om je aan te melden.

Vooral mijn vader, die normaal bijna nergens bang voor is, zag opeens allemaal verkeerde en enge mensen boos voor onze deur staan.

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 08 Apr 2019 08:51:00 GMT

Jop Hoenderdos - Huurder - Amsterdam

Jop woont in Amsterdam en deelt een appartement samen met twee vrienden. Hoewel menigeen een aantal gebreken in een woning in Amsterdam vaak voor lief neemt, liep het bij Jop thuis wel echt uit de hand. Daarnaast waren de bovenburen net een procedure gestart om de servicekosten te gaan afrekenen. Na een gesprek met de bovenburen besloot Jop om toch maar een keer contact op te nemen met De Huurdokters. “Ik hoorde van de bovenburen dat het aardige gasten waren en ik dacht laat ze maar langskomen. Nee heb ik en ja kan ik krijgen, ik heb niks te verliezen. Bovendien werken De Huurdokters op basis van no cure no pay.” Na het onderzoek van De Huurdokters kwamen we erachter dat we veel te veel betaalden en dat we ook nog eens recht hadden om geld terug te krijgen. Dit ging niet om een klein bedrag. Na de eerste afspraak met de Huurdokters zagen wij alleen nog maar euro tekens in onze ogen. Hoewel mijn huisgenoten liever vandaag geld wilden zien dan morgen, besloot ik toch dat we de rust moesten bewaren en er nog een nachtje over moesten slapen.

"Ik was vooral "bang" voor de de reactie van de verhuurder"

Ik was vooral "bang" voor de de reactie van de verhuurder, welke kaart gaan ze spelen wanneer wij dit in gang zetten? Ik vind dit plekje heel fijn, maar is mij dat € 30.000 waard? Ik denk dat ik vooral bang was dat de verhuurder ons het leven zuur zou maken. Hoewel iedereen in mijn omgeving bevestigde wat De Huurdokters ons hadden verteld, hadden mijn ouders toch twijfels. Vooral mijn vader, die normaal bijna nergens bang voor is, zag opeens allemaal verkeerde en enge mensen boos voor onze deur staan. Toen de verhuurders contact met ons op namen met de mededeling dat ze de woning wilden gaan verbouwen, een nieuw contract met ons op wilden stellen (zodat we geen enkel recht meer hadden op het geld) en dat wij tijdens de verbouwing bovendien twee maanden elders moesten gaan wonen, toen wist ik het zeker. Wij gaan de procedure starten met De Huurdokters. We begonnen voor de zomer en deelden de verhuurder mee dat we niet direct akkoord gingen met een verbouwing. Vanaf toen hebben De Huurdokters het eigenlijk van ons overgenomen. Ik heb er dan ook niks van gemerkt, het dagelijkse leven ging gewoon verder. Dat vond ik eigenlijk ook wel prettig, dat ik er niks voor hoefde te doen. Eind september kreeg de verhuurder een brief van de rechtbank en gaven ze aan het toch wel graag met ons op te willen lossen. Je merkt dat zo’n brief dan toch wel zijn effect heeft om iets voor elkaar te krijgen. Tijdens de procedure had ik ook het gevoel dat we de verhuurder wel kunnen gaan pesten en dat zij ons dan mogelijk terug gaan pesten, maar ik realiseerde mij ook dat niemand daar iets mee op schiet. Vooral de verhuurder niet. Zij kunnen bijvoorbeeld wel je gas water en licht afsluiten, maar daar schieten ze niks mee op. “Uiteindelijk zijn we er gezamenlijk uit gekomen, samen met mijn huisgenoten en samen met de verhuurder. Ik vind dat ook wel echt een pluspunt dat we het met elkaar hebben gedaan. Dit is wat mij betreft dan ook echt een voorwaarde als je hier mee aan de slag gaat.” De Huurdokters hadden wat mij betreft een heel positief effect op de procedure. Zonder hen was dit nooit gelukt. Ik had samen met mijn huisgenoten geen zorgen over de procedure en ik vond het ook heel positief dat zij hun ervaringen met ons kunnen delen, zoals ik al zei: het lijkt alsof je ineens in de grote mensenwereld terecht komt. Al met al denk ik dat ons contact met de verhuurder is verbeterd. Het blijft toch een zakelijke relatie met je verhuurder en ik heb het gevoel dat we nu meer krijgen waar we recht op hebben. Ik zou andere huurders adviseren om hun huurprijs te laten toetsen, maar zorg wel dat je er positief in gaat en alles vraagt. Mocht je wat willen weten dan mag je mij alles vragen, domme vragen bestaan niet. Maar vraag mij niet of je er veel voor hoeft te doen of dat je er verstand van moet hebben, want dat is niet zo. De Huurdokters nemen echt alles over en weten wat ze doen. Bij de roeiverenigingen ‘ Skøll ’ van Jop komt binnenkort ook een brievenbus van De Huurdokters. Hierin kan je al je vragen over je huurrechten stoppen. De Huurdokters nemen dan vrijblijvend contact met je op om je vraag te beantwoorden. Een gedeelte van het geld hebben wij gezamenlijk geïnvesteerd in ons huis, maar met het overgrote deel gaan we gaan wij lekker genieten in Oost-Europa. Er blijft genoeg geld over om genoeg bier te drinken tijdens een weekendje Polen.

Ook jouw huurprijs laten checken? Klik hier voor een huurprijscheck. Ben jij lid van Skøll? Kijk dan wat Skøll en De Huurdokters voor jou kunnen betekenen en meld je hier aan.

Wat doen De Huurdokters in een roeiboot?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Fri, 05 Apr 2019 08:41:00 GMT

Skøll en De Huurdokters slaan de handen ineen

De huurdokters hebben weinig ervaring met de smalle boten van Skøll, laat staan dat ze weten hoe ze de roeispanen moeten vasthouden. Toch zijn Skøll en De Huurdokters een samenwerking aangegaan. Samen met Skøll hopen wij veel studenten te kunnen bereiken en enthousiast te maken over onze missie voor een eerlijke huurmarkt. Tegelijkertijd hoopt de Amsterdamse roeivereniging Skøll meer te kunnen zijn dan alleen een roeivereniging voor hun leden.

"Wij als Skøll zijnde vinden het enorm belangrijk om onze leden meer te bieden dan alleen een plek om te roeien en dat is de reden dat wij de samenwerking zijn aangegaan met De Huurdokters. Een organisatie die enorm goed bij ons aansluit en onze leden een hele hoop kan bieden." - aldus Kristian Loohuis [Vicevoorzitter der A.A.S.R. Skøll]

Wil je meer informatie over de samenwerking? Klik dan hier of neem een kijkje op de website van de Amsterdamse roeivereniging A.A.S.R. Skøll.

80,1% van de studenten in Amsterdam betaalt een te hoge huurprijs. Gemiddeld met een bedrag van €160,92 per maand te veel. - Onderzoek LSVB 2017

"Toen ik buiten stond voelde ik me eigenlijk al direct genaaid."

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 03 Mar 2019 00:00:00 GMT

Interview | Groningen | Jan van Timmeren

Jan huurt een studentenkamer in Groningen maar had vanaf het begin al het vermoeden dat de situatie niet helemaal correct was. Ondanks aanvankelijke bedenkingen heeft hij ervoor gekozen om voor zijn rechten op te komen. Hieronder lees je hoe dat hem verging.

“Via via had ik al gehoord van De Huurdokters en ik vond mijn kamer zelf eigenlijk al aan de dure kant. Bij het tekenen van het contract dacht ik meteen al: dit klopt niet. Op het kantoor nam de verhuurder helemaal niet de tijd om mij het contract uit te leggen en toen ik aangaf dat er iets niet klopte ging er direct een tientje van de prijs af. Toen ik buiten stond voelde ik me eigenlijk al direct genaaid.

Ik wist dat jullie altijd langs komen om de boel op te meten en het contract door te nemen zonder dat daar kosten aan verbonden zitten, dat vond ik wel interessant. Ik dacht: why not? Ik wilde gewoon weten of mijn vermoedens klopte, ook al zou ik misschien verder niks doen…”

“Toen jullie dat zeiden dacht ik: “too good to be true.”

Die vermoedens klopte in dit geval. Bovendien had Jan de huurprijs check laten doen binnen de eerste zes maanden van zijn contract. Dit betekende dat hij bovendien alle te veel betaalde huur van de voorgaande maanden nog terug kon krijgen.
“Toen jullie dat zeiden dacht ik: “too good to be true”. Ik dacht eerst dat het me vast veel geld zou kosten, maar toen De Huurdokters de no-cure no-pay constructie uitlegden was ik om. Deze deal kon ik niet laten liggen. Ook als ik geen geld uit het verleden terug had kunnen krijgen, had ik het trouwens gedaan. Ik ben van plan om hier nog lang te blijven wonen dus ik zag het sowieso als een goede investering. Mijn vader raadde het in eerste instantie wel af. Die was bang dat ik hierdoor mijn kamer misschien zou verliezen. Ook al was de kamer misschien duur, hij zei dat ik zo toch ook wel rond kon komen. Toch dacht ik, ik ga het wel doen. Ik ken anderen die het ook gelukt is dus ik had het gevoel dat ik het ook zelf moest proberen, ondanks mijn vader’s advies. Ik vond dat ik in het ergste geval zelf op mijn bek zou moeten gaan om daar dan maar weer van te leren. Wat daar wel bij hielp was dat het contact niet te formeel was. Ik had daardoor van tevoren het gevoel had dat ik alles kon vragen, dus dat deed ik ook. Op die manier namen de huurdokters ook mijn laatste bedenkingen weg.”
Huurders zijn vaak bang voor een eventueel conflict met de verhuurder. Verhuurders zijn nu eenmaal niet blij als ze maandelijks minder geld ontvangen. Sommige verhuurders zoeken dan contact of een confrontatie met de huurder, soms vriendelijk, soms iets minder vriendelijk. In zo’n situatie is het belangrijk om te weten waar je staat en dat je zelf niet op de inhoud hoeft in te gaan.
“De procedure viel me uiteindelijk erg mee, misschien omdat ik zelf ook een beetje een doemdenker ben en het me dus allemaal wat zwaar had voorgesteld van tevoren. De verhuurder is zelf nog wel bij me langs geweest om het na te meten, toen voelde ik me wel een beetje geïntimideerd. Hij zei op dat moment ook allemaal dingen die me toch enigszins aan het twijfelen brachten. Gelukkig was ik daarvoor al gewaarschuwd en konden de huurdokters me verzekeren dat ik me geen zorgen hoefde te maken.
Ik denk dat veel mensen niet weten dat je je huurprijs kunt laten checken en verlagen. Iedereen wordt genaaid, dus ja, wat kan ik daar nu aan doen? Zo denken de meeste mensen, maar als iedereen dat denkt dan verandert er natuurlijk nooit iets. Ik raad iedereen daarom aan om juist wel de huurprijs te controleren! Checken is gratis, dus wat heb je te verliezen?”

Ook je huurprijs laten checken? Meld je hier aan bij De Huurdokters en steun de eerlijke huurmarkt.

De Correspondent: Waarom zijn huizen zo verrekte duur

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 28 Jan 2019 00:00:00 GMT

en nog 9 vragen en antwoorden over wonen in Nederland

De correspondent publiceerde vandaag een artikel over de woningmarkt in Nederland. Een duidelijke uitleg waarom de huidige woningmarkt "ziek" is en waarom De Huurdokters doen wat ze doen. Het gehele artikel kan je lezen op de website van De Correspondent of klik gewoon hier . Een kleine greep uit het artikel:

7. Is de hoge prijs van een koopwoning het enige probleem? Nee, was het dat maar. Er is één ding erger dan een duur huis met een hoge hypotheek: geen duur huis met een hoge hypotheek. Huurders zijn namelijk een steeds groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Gaven huurders in de jaren zestig en zeventig nog zo’n 10 procent van hun inkomen uit aan huur, in 2016 was dat 36 procent. In grote Amerikaanse steden als New York en San Francisco is dat zelfs respectievelijk 42 procent en 46 procent. Het is niet louter een Amerikaans en Brits fenomeen. Ook in Nederland is huren de afgelopen jaren steeds duurder geworden vergeleken met kopen. De vraagprijs van een koopwoning is nu gemiddeld 20 keer de kale jaarhuur van een vergelijkbare huurwoning in de vrije sector. In 2010 was dat nog 24 keer de jaarhuur; een stijging van bijna 20 procent. En dan is er nog de ongelijkheid, waar ik je bij vraag 2 had beloofd meer over te vertellen. Daar besprak ik al de toenemende ongelijkheid tussen jong en oud. Maar ook binnen de generaties neemt de ongelijkheid toe tussen de mensen die wel bijtijds een huis kochten en zij die dat om wat voor reden dan ook niet deden.
Deze kloof dreigt ook nog eens per generatie erger te worden. In toenemende mate hebben jongeren hulp van hun ouders nodig om een huis te kunnen kopen. Ouders die zelf de financiële geneugten van een eigen huis mochten proeven, kunnen die hulp makkelijker bieden. Het zijn hun kinderen die vervolgens kunnen doorsurfen op de golven van de huizenmarkt. En vervolgens weer de kinderen van hun kinderen, enzovoorts.

Daarnaast merkt Rens van Tilburg terecht op dat minister Blok er wellicht verstandig aan doet om buitenlandse beleggers niet openlijk te stimuleren om in vastgoed in Nederland te beleggen. Een beknopte samenvatting van wat onder leiding van minister Blok in de huidige huurmarkt veranderd is: Huurprijzen zijn in de afgelopen jaren gestegen onder andere door de toepassing van een energie-indexering en een WOZ-waarde in de waardering van de maximale huurprijs. Samen zijn deze twee elementen al snel voor 60-80% bepalend voor de hoogte van de huurprijs. In de tijd dat deze twee elementen zijn ingevoerd waren de energie-indexeringen en WOZ-waarden lang niet zo hoog. Inmiddels heeft deze regeling er voor gezorgd dat er met een meting op de dag van vandaag geen sociale huurwoningen meer bestaan in Amsterdam -centrum, -oost, -zuid en -west. "laat ministers als onze Stef Blok voortaan vooral niet meer in het buitenland roepen dat het zo goed beleggen is in de Nederlandse woningmarkt." Daarnaast is onder leiding van minister Blok de huurprijsliberalisatiegrens (de grens die de sociale sector van de vrije markt scheidt) van €710,68 de afgelopen drie jaar bevroren en is deze in 2019 voor het eerst aangepast met een verhoging die nog onder de gemiddelde jaarlijkse verhoging ligt vanaf de invoering van de huurprijsliberalisatiegrens. Tot slot wordt bij kleine woningen in het CORP gebied (gebied in de Randstad) de WOZ-waarde dubbel meegeteld in de waardering voor huurwoningen. Waardoor zelfs kleine studio's van 20m2 (ook wel Blokwoningen genoemd) in de vrije sector terecht komen. Kortom; minister Blok lijkt een grote voorstander van de vrije huurmarkt in Nederland en heeft dit met verschillende maatregelen mogelijk gemaakt. Voor de Nederlandse huurder is het door de jaren heen steeds lastiger geworden om een woning in de sociale sector te krijgen, waardoor deze huurders noodgedwongen een woning in de vrije sector huren. Tegelijkertijd adverteert minister Blok met deze markt in het buitenland om als buitenlandse investeerder geld te verdienen aan de Nederlandse huurder.

Meer lezen over de woningmarkt in Nederland? Lees hier het artikel van Rens van Tilburg via De Correspondent. Bron: De Correspondent Auteur: Rens van Tilburg

Amsterdam: Eerste Nederlandse stad zonder sociale woningmarkt

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 10 Dec 2018 00:00:00 GMT

De grens van de sociale huurmarkt wordt bepaald door de huurprijs liberalisatiegrens. Woningen met een huurprijs onder deze grens vallen in de sociale sector, alles met een huurprijs daarboven behoort tot de vrije markt. Hoewel de huurmarkt de afgelopen drie jaar absoluut niet heeft stilgestaan, is deze grens al sinds 2016 niet meer verhoogd en is deze op dit moment nog steeds vastgesteld op €710,68. Volgend jaar wordt de liberalisatiegrens verhoogd naar €720,42. Een verhoging van €9,74 over de afgelopen drie jaar, is dat reëel? In het verleden is de liberalisatiegrens nog maar één keer eerder bevroren en dat was in 2010, voor één jaar. In alle andere jaren is de liberalisatie grens verschillend bijgesteld met een gemiddelde verhoging van ongeveer €15,- per jaar. Wanneer we dit gemiddelde doortrekken zou de liberalisatiegrens nu niet op €720,42 moeten liggen, maar op een huurprijs €760,- per maand. Waarom is dit belangrijk? De huurprijs liberalisatiegrens bepaalt wanneer een huurder in de sociale sector woont en daarmee dus ook de rechten heeft die horen bij huren in de sociale sector. Zo kan een huurder in de sociale sector bijvoorbeeld aanspraak maken op huursubsidie en de rechtsgang naar De Huurcommissie , terwijl een huurder in de vrije sector dat niet kan. Deze rechtsgang is belangrijk omdat het huurders de mogelijkheid biedt om op een relatief eenvoudige manier met beperkte kosten een huurconflict te beslechten, zonder het risico te lopen dat ze over een eerlijke huurprijs moeten procederen tot aan de Hoge Raad. Hoewel we in 2016 besloten hebben de liberalisatiegrens te bevriezen, kunnen we onszelf afvragen of dat besluit redelijk was en of het redelijk is om de grens in 2019 te verhogen met een bedrag van €9,74, een bedrag dat zelfs nog onder de gemiddelde jaarlijkse verhoging van eerdere jaren ligt. De huurmarkt is in de afgelopen jaren behoorlijk verandert en is inmiddels niet meer te vergelijken met de huurmarkt zoals deze was in 2016. Door een grote prikkel in het Woning Waardering Stelsel (WWS) voor energiezuinige woningen, hebben vele zelfstandige huurwoningen een veel hoger energielabel gekregen. Een stimulans die goed gewerkt heeft voor een energiezuinig Nederland, maar welke de huurder direct voelt in de portemonnee. Een hogere energielabel werkt vaak voor 20-30% mee in de maximale huurprijs, waardoor zelfstandige huurwoningen met een hoog label veel sneller in de vrije sector terecht komen. Dit is het gebied waar vraag en aanbod bepaalt en er in de regel niet een huurprijs van €800,- per maand gevraagd wordt, maar eerder huurprijzen van meer dan €1.000,- per maand. Daarnaast telt de WOZ-waarde voor een groot gedeelte mee in de maximale huurprijs. In de berekening vaak zelfs tot een percentage van 20-30% van de maximale huurprijs. Vergelijkbaar dus met het aandeel van de energiezuinigheid van een woning. De afgelopen jaren heeft de hoogte van de WOZ-waarde echter niet stil gestaan. In 2019 wordt zelfs een landelijke stijging verwacht van 7,5% van de WOZ-waarde, terwijl de liberalisatiegrens met 1,37% wordt verhoogd. De WOZ-waarde en het energielabel bepalen dus tezamen al snel voor 40-60% de maximale huurprijs en zijn de afgelopen jaren fors veranderd. Bovendien zou je kunnen stellen dat een hogere energiezuinigheid automatisch leidt tot een hogere waarde van de woning en dus een hogere WOZ-waarde. Voor de huurder wordt waarde over waarde doorberekend en in 2019 wordt dezelfde huurder beloond met een verhoging van de liberalisatiegrens van 1,37%. Wanneer we voor alle woningen in de regio’s centrum, oost, zuid & west van Amsterdam op dit moment een meting zouden doen met de huidige berekening van de WWS, dan durf ik te stellen dat we in Amsterdam nul sociale zelfstandige huurwoningen zullen vinden, terwijl de Gemeente Amsterdam een uitgangspunt heeft van 40-40-20: 40% sociale huurwoningen, 40% middensegment (huurprijs tussen de €700,- en €1.000,-) en 20% dure woningen. De enige oplossing lijkt te zijn om de woningen in Amsterdam op een kunstmatige wijze in de sociale sector te houden. Particuliere woning eigenaren zullen dit niet zo snel doen omdat ze hier simpelweg geen enkel financieel belang bij hebben. Het lijkt er dus op dat woningcorporaties 40% van de woningen in Amsterdam zullen moeten gaan bezitten om deze op een kunstmatige manier onder de huurprijs van €720,42 te houden. De verantwoordelijke minister voor de aanpassing van de liberalisatiegrens, is Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken. Je zou zeggen dat zij, als voormalig loco en waarnemend burgemeester van Amsterdam, op de hoogte is van deze doelstellingen en ook van de extra moeilijkheden waar ze Amsterdam met de minimale stijging mee opzadelt. Ook in dit licht is de beperkte verhoging maar moeilijk te bevatten. Ik wens gemeente Amsterdam veel succes.

Overzicht van de huurprijs liberalisatiegrens over de jaren. Beleid Amsterdam over de verdeling van de woningmarkt.

Gemeenteraadsverkiezingen in Groningen

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 21 Nov 2018 00:00:00 GMT

Wat valt er te kiezen voor een eerlijke huurmarkt?

In een stad die berucht is vanwege het tekort aan studentenkamers en de manier waarop verschillende verhuurders de afgelopen jaren zowel het lokale als het landelijke nieuws haalden, zou je verwachten dat de huurmarkt een prominente rol speelt in de verkiezingsprogramma’s van alle deelnemende partijen. Dat verschilt echter nogal. Zo wijdt Student&Stad inderdaad meerdere pagina’s aan wonen en de huurmarkt, terwijl in het programma van het CDA de vierlettercombinatie h-u-u-r geen enkele keer is terug te vinden. Wat valt er vandaag in Groningen nu eigenlijk te kiezen voor een eerlijke huurmarkt?

De meeste partijen zijn het erover eens dat er de komende jaren flink moet worden bijgebouwd, met name in het zogenaamde middensegment (€ 710 - € 1000 per maand). Op zich een mooi idee, maar wel een met een praktisch probleem. Dit segment bestaat op papier immers helemaal niet. Wettelijk gezien is er in Nederland een sociale sector met huurprijzen tot € 710,68 en een vrije sector zonder prijsregulering. Met de huidige vraag en aanbod heb je of een sociale huurwoning of een woning ver boven het middensegment. Dat verhuurders er uit zichzelf voor kiezen om een woning voor € 800 te verhuren terwijl ze ook € 1100 kunnen vragen is, gezien de huidige vraag, een utopie. Hoe ervoor gezorgd kan worden dat woningen in het middensegment geprijsd worden, bijvoorbeeld door regulering om marktwerking te temperen, daar geeft geen enkele partij antwoord op.
"Het is maar de vraag of de gemeente Groningen de omvang en de ernst van het probleem wel in kaart heeft."
Een tweede punt waar iedereen het over eens is, zijn de huisvestingsproblemen voor internationale studenten. GroenLinks, D66 en PvdA pleiten voor overleg en samenwerking tussen de betrokken partijen om dit probleem zo goed mogelijk op te lossen. VVD is voor een nog betere informatievoorziening dan nu al het geval is en de SP wil een studentenstop. De tentenkampen voor internationale studenten zijn slechts een extreem zichtbaar gevolg van het algehele tekort aan huisvesting voor studenten, ziet Student&Stad in. De huidige oplossingen die de betrokken instanties aanbieden, containerwoningen en short stay contracten die naar de maatstaven van de normale huur(prijs)bescherming zwaar ondermaats zijn, geven de uitbaters van deze “noodoplossingen” carte blanche. Zij kunnen het volledige huurrecht voor deze woningen naast zich neerleggen. Dat dit een oneerlijke huurmarkt in Groningen alleen maar in de hand werkt, wordt door niemand benoemd. De oplossing is meer permanente studentenwoningen door bij te bouwen, bijvoorbeeld in de vorm van een campus, iets waar vrijwel alle partijen zich in kunnen vinden, of door weer meer ontrekkingsvergunningen te verstrekken, zoals Student&Stad oppert en waar SP zich tegen verzet.
Ten slotte zijn er natuurlijk nog de malafide verhuurders die in vrijwel elk programma expliciet worden genoemd. Het is geen verrassing dat alle partijen vinden dat die moeten worden aangepakt, maar een nieuwe oplossing heeft niemand. Student&Stad stelt veel vertrouwen in het nieuwe vergunningstelsel dat 1 januari in werking treedt. Alle overige partijen hebben in de Gemeenteraad ook voor dit stelsel gestemd, maar nemen niet de moeite om dit te noemen voor de verkiezingen.
Een belangrijk punt dat wederom ontbreekt op de politieke agenda van alle deelnemende partijen zijn de huurprijzen voor studio’s en kleine appartementen. Wanneer men het over hoge huurprijzen heeft doelt men vrijwel altijd enkel op de prijzen voor kamerverhuur. Een blinde vlek, ook in het nieuwe vergunningstelsel, zijn de huurprijzen van studio’s die boven het maximale wettelijk toegestane bedrag liggen en vervolgens via huursubsidie betaald worden met belastinggeld. In al deze gevallen pleegt de huurder, zonder dat hij het doorheeft, fraude ten gunste van de verhuurder. Het nieuwe vergunningstelsel richt zich echter alleen op kamerverhuur en niet op zelfstandige woonruimtes. De wethouder gaf eerder in Dagblad van het Noorden aan dat hiervoor gekozen is omdat men bang is om met een kanon op een mug te schieten. Het is dus maar de vraag of de gemeente Groningen de omvang en de ernst van het probleem wel in kaart heeft.
Iedereen vindt dat malafide verhuurders moeten worden aangepakt, iedereen wil een oplossing voor internationale studenten, iedereen wil bijbouwen, het liefst in het middensegment en in de vorm van een campus, en niemand toont zich bewust van de problemen rond de verhuur van zelfstandige woonruimtes. Helaas kunnen wij geen advies geven op welke partij je zou moeten stemmen voor een eerlijke huurmarkt. Op basis van de verkiezingsprogramma's hebben wij niet het idee dat de kern van het probleem van de woningmarkt begrepen wordt en zien wij op dit moment weinig initiatief en aandrang om structurele verandering in te zetten.

Informatie over stemmen Verkiezingsprogramma's
D66 Groenlinks PvdA VVD Student&stad SP

In het begin was ik bang dat mijn verhuurder heel boos zou worden.

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 05 Nov 2018 00:00:00 GMT

Interview | Groningen | Sam

Sam studeert in Leeuwarden en woont samen met drie huisgenoten in de Korrewegwijk in Groningen. Ze heeft een verwijsbrief gekregen van haar zus, die in aanraking kwam met De Huurdokters via het basketbaltoernooi GUMIT van de Groene Uilen en Moestasj. De zus van Sam vertelde haar dat de huurprijzen gereguleerd zijn en dat ze er goed aan zou doen om haar huurprijs te laten toetsen.

“Zelf wist ik eerst helemaal niet dat er maximale huurprijzen zijn”. Zoals vele studenten had Sam van te voren nog niet echt nagedacht over hoe de hoogte van haar huurprijs tot stand is gekomen. We merken dat veel studenten nog steeds denken dat de huurprijzen afhankelijk zijn van vraag en aanbod. Het tegenovergestelde is echter waar, een studentenkamer is altijd een sociale huurwoning en de huurprijs is daardoor automatisch gereguleerd. Als huurder van een kamer doe je er dus altijd goed aan om jouw huurprijs te laten toetsen.

“Zelf wist ik eerst helemaal niet dat er maximale huurprijzen zijn”

Ik was vooral heel benieuwd en hoopte natuurlijk dat ik te veel betaalde, zodat ik op mijn huur zou kunnen besparen. Naast De Huurdokters hebben we ook iemand anders onze huurprijs laten checken, maar zij kwam voor mij op een heel ander bedrag uit. Uiteindelijk had ik meer vertrouwen in De Huurdokters en heb ik voor hen gekozen. In het begin was ik bang dat mijn verhuurder heel boos zou worden. Je houdt natuurlijk altijd in je achterhoofd dat hij de sleutels van het huis heeft en misschien binnen zou kunnen komen. Nadat De Huurdokters voor mij de bemiddeling waren gestart wilde de beheerder mijn kamer opnieuw komen opmeten, dat was best wel ongemakkelijk en raar. Ik had niet verwacht dat het op die manier zou gaan. Toen ik de deur voor hem open deed wilde ik natuurlijk gewoon aardig doen tegen hem, maar er kon geen aardige begroeting van af. Hij liep in een rechte lijn naar mijn kamer. Daar heeft hij mijn kamer opgemeten. Terwijl hij hier mee bezig was kwamen we aan de praat. Hij vond het nogal achterbaks van mij dat ik naar de Huurdokters ben gestapt omdat hij ervoor had gezorgd dat ik deze kamer heb gekregen. Ik wist even niet wat ik moest zeggen. Na het bezoek van de beheerder bedacht ik bij mezelf dat het eigenlijk wel heel erg vreemd is dat hij mij achterbaks noemt terwijl hij elke maand teveel huur vraagt.
Zo’n bezoek van de beheerder van je verhuurder is natuurlijk niet leuk. Maar door zijn reactie wist ik zeker dat ik het juiste deed. Je reageert alleen maar zo boos als je iets te verbergen hebt.
Ik ben uiteindelijk heel blij dat ik het wel heb gedaan. Ik bespaar nu elke maand geld, waar ik toch weer leuke dingen van kan gaan doen. Ik kan anderen dan ook alleen maar adviseren om het gewoon te doen!

Tip: Ben jij ook benieuwd of je te veel betaald? Vraag een huurprijscheck aan.
Woon jij ook in Groningen? Kijk hier wat de huurders in Groningen gemiddeld te veel betalen.

Nieuwe woning? Doe een pre-check!

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Fri, 26 Oct 2018 00:00:00 GMT

In veel steden is het als huurder al moeilijk om een woning te vinden. Wanneer je een woning hebt gevonden dan ben je vaak al zo blij dat je niet eens meer nadenkt over de huurprijs die gevraagd wordt, laat staan dat jij met je verhuurder durft te onderhandelen over de huurprijs. Maar hoe weet je dan of je wel de juiste prijs betaalt? Om daar achter te komen kun je vanaf nu een pre-check doen bij De Huurdokters.

Wat is een pre-check?
Wanneer jij een nieuwe woning hebt kunnen wij vaak op basis van jouw adres de nodige informatie vinden om de gemiddelde huurprijs te berekenen. Zo weet jij meteen of jij een eerlijke huurprijs betaalt of niet. Net zoals onze volledige diagnose is ook een pre-check uiteraard gratis en zonder verplichtingen.

Wat krijg ik bij een pre-check? Op basis van jouw adres zullen we jou een voorlopige diagnose sturen. Wanneer blijkt dat jij te veel betaalt, neemt één van de huurdokters contact met je op om de details te bespreken. Je kunt dan vervolgens zelf kiezen of jij je huurprijs wilt verlagen of niet.
Is een pre-check betrouwbaar? Wij gaan in de voorlopige diagnose uit van de gemiddelde voorzieningen die wij tegen komen tijdens ons onderzoek. Hierdoor zal de prijs uit de voorlopige diagnose nooit ver van de maximale huurprijs liggen. Wanneer je vervolgens de details met één van de huurdokters hebt doorgenomen wordt er een exacte meting gemaakt en weet je vervolgens zeker wat jouw maximale huurprijs is.
Kan ik ook een pre-check doen wanneer ik al een tijdje in mijn huis woon? Natuurlijk is het altijd makkelijker om gewoon een diagnose aan te vragen, waarbij De Huurdokters gratis en vrijblijvend bij jouw langs komen om de maximale huurprijs vast te stellen. Ook als je al voor een langere tijd in jouw huis woont kun je natuurlijk een diagnose aanvragen.

Een pre-check aanvragen? Klik hier!

Wil jij een volledige diagnose? Meld je dan aan voor een onderzoek door De Huurdokters.

Vergunningstelsel voor kamerverhuur in Groningen

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Fri, 12 Oct 2018 00:00:00 GMT

Een second opinion van De Huurdokters

Door aandacht van lokale en landelijke media is studentenstad Groningen inmiddels berucht vanwege haar benauwde en oneerlijke huurmarkt. Er is in Groningen een kleine groep verhuurders die stelselmatig en bewust op een oneerlijke manier woningen verhuurt en daarmee de rechten van huurders continu met de voeten treedt. De schaal, mate en bedachtzaamheid waarmee dit in Groningen plaatsvindt is opvallend veel groter dan in andere steden. Dit rechtvaardigt wat ons betreft dan ook dat de Gemeente Groningen pionierend de mogelijkheden onderzoekt zich extra middelen te verschaffen om dit oneerlijke gedrag te ontmoedigen en hier desnoods tegen op te treden.

Wij staan dan ook positief tegenover het voorgestelde vergunningstelsel. Op een aantal punten van het voorstel zijn wij desondanks wel kritisch, omdat wij het zonde zouden vinden als de mogelijkheid om bepaalde problemen aan te pakken niet volledig wordt benut. Wij hebben enkele vragen en onduidelijkheden over hoe de Gemeente de praktische uitwerking en de preventieve werking voor zich ziet. Daarnaast willen wij de Gemeente wijzen op wat wij zien als twee grote gemiste kansen binnen het voorstel zoals het nu op tafel ligt, te weten de beperkte afbakening van het vergunningstelsel en het niet expliciet benoemen van het verschijnsel contractuele medehuur. Zowel in de gemeenteraad als in de media zijn de afgelopen tijd zorgen uitgesproken over het gebrek aan de invulling van de concrete praktische uitwerking die een eventuele handhaving, het intrekken van een vergunning, met zich mee zou brengen. Hoewel wij deze zorgen delen achten dit punt voldoende belicht en vertrouwen wij erop dat hieraan nog de nodige aandacht zal worden besteed. Wij benadrukken desalniettemin onze zorgen over diezelfde concrete praktische invulling in het beginstadium van het traject, daar waar misstanden gesignaleerd moeten worden om eventueel tot handhaving over te gaan. Deze duidelijkheid achten wij niet alleen van groot belang voor huurders, maar bovendien onontbeerlijk voor de legitimering van het nieuwe stelsel. Ons voornaamste punt van kritiek is dat de huidige afbakening berust op het misverstand dat de te bestrijden problemen het grootst zijn onder studenten in onzelfstandige woonruimtes. De problemen zijn niet te beperken tot studenten, noch tot onzelfstandige woonruimten. Groningen is erbij gebaat dat de afbakening wordt verruimd naar de hele sociale huursector. Niet alleen omdat de huidige afbakening simpelweg oneerlijk is tegenover huurders van woningen die buiten het vergunningstelsel vallen, maar vooral omdat anders de problemen, zowel voor huurders, als voor de maatschappij, voor een groot deel kunnen blijven voortbestaan of zelfs verplaatst naar niet-studerende huurders, bijvoorbeeld starters. Daarnaast zijn er veel praktische situaties denkbaar waarin de huidige afbakening uitvoering in de praktijk bemoeilijkt, hetgeen de Europese Dienstenrichtlijn, waarop het voorstel zich beroept, juist tracht te voorkomen. Tenslotte is bewoning op basis van contractuele medehuur of hoofdhuur-onderhuur, zoals in Amsterdam veel gebeurt, nu ook een toenemend doch niet onderkend probleem in Groningen. Ook het nieuwe vergunningstelsel houdt hier geen rekening mee. Ons inziens zou bij het nieuwe vergunningstelsel van de mogelijkheid gebruikt gemaakt moeten worden dit probleem expliciet te benoemen, om zo een instrument te bieden waarmee de gemeente tegen dit soort situaties kan optreden onder het mom van slecht verhuurderschap.
Hoewel er nog veel verbeterd kan worden aan het vergunningstelsel zoals het nu op tafel ligt, slaat de Gemeente Groningen hiermee een goede weg in. Het is een moedige en historische stap en we hopen dat de gemeente deze koers de komende jaren vasthoudt en daarmee een eerlijke huurmarkt stap voor stap dichterbij weet te brengen.
Benieuwd naar onze volledige second opinion? Klik hier

De huurprijzen in Groningen liggen op dit moment zo hoog dat het bijna onmogelijk is om een plek voor jezelf te vinden.

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Thu, 11 Oct 2018 00:00:00 GMT

Interview | Groningen | Kim

Kim Toering afgestuurd op kunst cultuur & media en werkend in Groningen huurt een zelfstandig appartement. Hoewel het volgens Kim erg lastig is om in Groningen een plek voor jezelf te krijgen is het haar toch gelukt. Eén van de redenen waarom het zo lastig is zijn de hoge huurprijzen en daarom heeft Kim besloten om haar huurprijs te laten checken.

"Gaat hij zomaar de servicekosten verhogen, vind ik zometeen ineens overal afval verspreid of andere kleine pesterijen."

“Binnen het complex waar ik woon hebben wij het wel vaker over de hoogte van de huurprijs gehad en wilden wij al enige tijd de huurprijs laten checken. Gaandeweg bleken er verschillende partijen te zijn die ons daarbij konden helpen. Omdat een vriendin van mij goede ervaring had met De Huurdokters heb ik gekozen om door hun mijn huurprijs te laten checken.”

Voor dat ik het proces startte vroeg ik mij wel af of de verhuurder tijdens zo’n proces het mij niet heel moeilijk kon maken. Kan hij mij zomaar op straat zetten, terwijl het al zo moeilijk is om een woning te vinden. Gaat hij zomaar de servicekosten verhogen, vind ik zometeen ineens overal afval verspreid of andere kleine pesterijen.

"Dit betekende dus dat de verhuurder bij mij thuis langs zou komen."

Nadat De Huurdokters een voorstel gestuurd hadden aan de verhuurder, had de verhuurder aangegeven dat hij zelf ook nog een waardering zou willen maken van de woning. Dit betekende dus dat de verhuurder bij mij thuis langs zou komen. De Huurdokters hebben mij gevraagd of ik ‘OK’ was met het bezoek. Als de verhuurder de woning nog een keer wil nameten dan moet dat kunnen natuurlijk. Het bezoek viel mij heel erg mee, de communicatie naar mij was correct. Ik merkte dat ik gewoon iets in gang heb gezet en De Huurdokters mij hierin goed begeleidde. Uiteraard kreeg ik van de verhuurder wel te horen dat hij het jammer vond, maar ja dat is logisch.
Achteraf vond ik het echt de moeite waard en misschien kan je zelfs wel stellen dat de situatie is verbeterd. Na de procedure hebben wij ineens tuinmeubilair in onze gemeenschappelijke buitenruimte staan en uiteraard een eerlijke huurprijs! Ik heb de procedure ook als zeer positief ervaren. Ik vind De Huurdokters open en transparant, duidelijk in de communicatie en je wordt goed op de hoogte gehouden.

"Ik denk dat het belangrijk is dat je als huurder niet onderdanig bent tegen over de verhuurder."

Als huurder heb je eigenlijk niks te verliezen. Ik zou andere huurders daarom ook adviseren om je huurprijs direct van begin af aan te laten checken. Soms heb je nog ergens recht op waar je geen weet van hebt en je krijg een juiste waardering van je woning. Ik denk dat het belangrijk is dat je als huurder niet onderdanig bent tegen over de verhuurder. Als jij een eerlijke huurprijs wilt dan zou je dat moeten krijgen. Daarnaast denk ik dat het belangrijk is dat meerdere huurders dit doen. De huurprijzen in Groningen liggen op dit moment zo hoog dat het bijna onmogelijk is om een plek voor jezelf te vinden. Wanneer iedereen zijn huurprijs laat checken, kunnen we met zijn allen de gemiddelde huurprijs in Groningen verlagen.

Ook een huurprijscheck? Klik hier

Wanneer ik mijn vrienden vertel over het proces, merk ik dat er ongeloof is over de vermindering van de huurprijs.

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 01 Oct 2018 00:00:00 GMT

Interview | Utrecht | Cristie

Cristie is afgestudeerd als Designer in Utrecht en woont samen met drie huisgenoten in een studentenhuis. Ze heeft in het verleden slechte ervaring gehad met haar huursituatie en kwam er achter dat ze eigenlijk altijd te veel betaalde. Voor haar was het deze keer genoeg en besloot daarom om haar huurprijs te laten toetsen.

Ik heb voor mijn vorige kamer altijd te veel betaald. Hoewel ik niet zo goed wist wat mijn rechten zijn, wist ik wel dat het te veel was. Mijn vorige huurervaring is naar afgelopen, vanwege een niet-rechtsgeldig contract, dit was voor mij een extra motivatie om van dit proces werk te maken. Met mijn huidige contract wist ik zeker dat ik geen eerlijke huurprijs betaalde en daarnaast weet ik dat er in veel studentensteden ''huisjes-melkers'' actief zijn. Maar ik dacht voorheen dat je hier als student niks aan kan doen. Het verschil in huurprijs wat we na dit proces nu gaan betalen had ik zeker niet verwacht.
Hoewel ik wist dat ik niet uit mijn huis gegooid kon worden. Heb je daar toch altijd angst voor ook al ben je er van gerust gesteld dat dit niet kan gebeuren. Het proces heb ik rustig op mij af laten komen, zonder dat ik precies wist wat mijn rechten waren. Ik had ten alle tijden vertrouwen in De Huurdokters.

“Andere huurders lijken toch nog bang om het zelf uit te proberen."

Mijn woonsituatie ziet er door het proces een stuk rooskleuriger uit, want zeg nou zelf, welke student kan nu zeggen dat hij de komende maanden €1,00 overmaakt naar zijn of haar verhuurder. De verhuurder daarentegen zal dit niet zo leuk vinden, maar denk maar zo, eerlijkheid duurt het langst. Na een lang proces ben ik toch blij dat we de huurdokters ingeschakeld hebben en ik kan met een gerust hart zeggen dat ik deze mening deel met mijn huisgenoten. Met het geld dat ik ga besparen ga ik op reis en bouw ik een buffer op mijn spaarrekening op. Wanneer ik mijn vrienden vertel over het proces, merk ik dat er ongeloof is over de vermindering van de huurprijs. Andere huurders lijken toch nog bang om het zelf uit te proberen. Ik vind deze reactie wel begrijpelijk, in feite denken alle studenten hier het zelfde over. Hierom zouden ze door de gemeente moeten worden geïnformeerd aan het begin van hun woon-carrière en/of studententijd in Utrecht.
Zelf zou ik dit zeker nog een keer doen, zodat er in meer huizen een eerlijke huurprijs betaald kan gaan worden door de studenten. Ik zou ook direct bij aanvang van het contract er iemand naar laten kijken die er verstand van heeft. Andere huurders zou ik ook adviseren om niet bang te zijn en het gewoon te doen, als student, maar ook als huurder heb je meer rechten dan waar je zelf bewust van bent.

Ook je huurprijs laten checken? Klik hier

Ik denk niet dat die huurders per sé dom zijn, maar eerder onverstandig of een beetje eigenwijs.

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 16 Sep 2018 00:00:00 GMT

Interview | Groningen | Dana

Dana de Haan heeft inmiddels al in twee huizen gewoond waar De Huurdokters gezorgd hebben voor een eerlijke huurprijs. Omdat ze al ervaring met ons had, ging zij vol vertrouwen het proces tegemoet, terwijl verschillende mensen in haar omgeving daar wel anders over denken.

Zelf had ik eigenlijk geen twijfels om het proces te starten. Ik heb van tevoren veel vragen kunnen stellen. Daarnaast wist ik inmiddels een beetje hoe het werkt, omdat De Huurdokters ook in mijn oude huis hebben geholpen.

“Ik denk dat veel studenten een beetje ‘yolo’ met hun geld om gaan.”

Toch zijn er veel mensen om mij heen die hun huurprijs niet laten toetsen. Ik denk niet dat die huurders per sé dom zijn, maar eerder onverstandig of een beetje eigenwijs. Veel mensen zijn onwetend en denken: dat lukt toch niet. Ik was er zelf in eerste instantie ook niet mee bekend en ik denk dat veel mensen ook niet weten wat voor huurrechten ze hebben. Daarnaast denk ik dat vooral veel studenten een beetje ‘yolo’ met hun geld om gaan. Vaak kijken ze niet goed naar hun uitgaven en verhogen ze gewoon de studielening. Dit is misschien wel een beetje dom, want uiteindelijk moet je dat toch allemaal weer terug betalen. Ik denk dat mensen niet zo eigenwijs zouden moeten zijn en bewuster over hun geld zouden moeten nadenken. Je kunt toch beter je huur verlagen, dan je lening verhogen?
Mijn advies voor andere huurders is dat ze goed moeten kijken of hun huurprijs klopt. Wees eens een keer niet zo eigenwijs en laat het gewoon checken. Wie weet betaal je wel gewoon te veel. Toen ik een nieuwe woning kreeg heb ik het daarom direct aangevraagd. Ook omdat ik wist ,dat wanneer ik te veel betaal, ik dat gedeelte dan vanaf het begin van mijn huurovereenkomst terug zou krijgen.

Ook je huurprijs laten checken? Klik hier.
Benieuwd hoeveel er gemiddeld te veel betaald wordt aan huur in Groningen? Klik hier .

Kies jij voor €250,- voor vrijheid?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 12 Sep 2018 00:00:00 GMT

Nieuws | Utrecht

Steeds vaker zien we dat ook in de stad Utrecht contractkosten gerekend worden voor het opmaken van de huurovereenkomst. Onterecht en onbegrijpelijk! Wij hadden inmiddels verwacht dat we deze kosten niet meer op zulke grote schaal tegen zouden komen. Een aantal jaar geleden zijn er door de rechter immers duidelijke uitspraken gewezen, waaruit volgt dat bemiddelings- en contractkosten niet van de huurder gevraagd mogen worden. Toch gebeurt het. Het opmaken van een huurovereenkomst is in beginsel in het belang van de verhuurder. In principe kun je als huurder en verhuurder namelijk ook gewoon een huurovereenkomst op een bierviltje overeenkomen. Partijen spreken simpelweg af wat de maandelijkse huurprijs zal zijn en welke woonruimte het betreft, en voilà, er is een huurovereenkomst ontstaan. De rest wordt automatisch door de wet aangevuld.

Omdat verhuurders vaak extra voorwaarden willen stellen in de huurovereenkomst, hebben zij de wens om een huurovereenkomst op te maken. Dit is echter enkel in het belang van de verhuurder, omdat de huurder anders automatisch de huurrechten zou krijgen welke volgen uit de wet. Dit betekent een contract voor onbepaalde tijd en zonder boeteclausules.
Het opmaken van een huurovereenkomst is dus in het belang van de verhuurder en toch krijgt de huurder hier de rekening van. Hoe komt dat? Het in rekening brengen van contractkosten wordt over het algemeen niet gedaan door de verhuurder zelf, maar door de beheerder die er tussen zit. Zij proberen extra geld te verdienen aan de verhuur door contractkosten te rekenen. Vaak is het zelfs zo dat huurders nog een keer contractkosten moeten betalen als zij een nieuw contract krijgen in dezelfde woonruimte.
Deze contractkosten mogen niet in rekening worden gebracht en kunnen zelfs door de huurder worden terug gevorderd. De eigenaar van de woning heeft hier verder niks mee te maken, omdat het de beheerder is die de kosten in rekening brengt. Wel zou de eigenaar van een woning er natuurlijk goed aan doen om een beheerder te kiezen die zich aan de regels houdt. Dat is iets wat je de verhuurder als huurder kan aanrekenen.
Laat je als huurder niks wijs maken. Zorg ervoor dat jij niet diegene bent die de contractkosten betaalt, maar dat deze kosten komen voor de partij die daar belang bij heeft. Heb je ze wel al betaald, zorg er dan voor dat je ze terug krijgt!
Bovendien zien we dat wanneer de regels over contractkosten niet worden nageleefd, in de meeste gevallen ook de huurprijs en de afrekening van de servicekosten niet kloppen. Heb jij als huurder bemiddelingskosten betaald? Dan doe je er goed aan om ook jouw huurprijs te laten checken.

Je huurprijs laten checken? Klik hier

Als de angst jou tegen houdt om jouw huurprijs te laten toetsen dan is er toch eigenlijk sprake van een soort onderdrukking?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Tue, 11 Sep 2018 00:00:00 GMT

Interview | Groningen | Ian

Ian Mayenburg werkt in Groningen bij de The Sales Unit Street als vestigingsmanager en woont midden in het centrum van Groningen. Ian heeft als huurder al de nodige ervaringen gehad met oneerlijke verhuurders en als je hem er naar vraagt dan heeft hij een avondvullend programma aan verhalen over zijn vorige woonsituatie. Ook zijn huidige woonruimte heeft Ian laten checken. Hoewel hij van te voren al verwachtte dat hij een eerlijke huurprijs betaalt, vond hij het toch interessant om dat te laten checken. Momenteel woont Ian met drie huisgenoten en zijn er eigenlijk vijf kamers. Eén kamer in huis is onbewoonbaar verklaard en wordt daarom niet verhuurd.

Voordat Ian zijn huurprijs liet checken heeft hij dit ook met zijn huisgenoten besproken. “Mijn huisgenoten zijn bang dat in de leegstaande kamer een of andere rare huurder geplaatst wordt wanneer wij een procedure starten.” Ian begrijpt deze angst wel als huurders maar vindt eigenlijk dat je je hierdoor niet zou moeten laten weerhouden. "Als de angst jou tegen houdt om jouw huurprijs te laten toetsen dan is er toch eigenlijk sprake van een soort onderdrukking?”

"In plaats van dat ze hun huurprijs hebben laten checken, hebben deze studenten nu een schuld van €40.000,- bij DUO."

Volgens Ian zijn er te veel huisjesmelkers die niet op de vingers getikt worden. Je moet in Groningen maar blij zijn dat je als student een kamer hebt en dan vooral in het centrum. Zelf vind ik dat ik een eerlijke huurprijs betaal. Ik heb een vrij grote kamer met een eigen keuken op een mooie plek. Na de huurprijscheck door De Huurdokters bleek mijn huurprijs ook een eerlijke huurprijs te zijn.
Waarom zouden mensen toch een huurprijs check moeten laten doen, ook als je zelf al vindt dat je een eerlijke huurprijs betaald? Ik vind dat meer mensen voor zichzelf op zouden moeten komen. Ik zie soms studenten die een hogere huurprijs betalen dan ik en zij gebruiken het geld van hun studielening gewoon om de huur te betalen. In plaats van dat ze hun huurprijs hebben laten checken, hebben deze studenten nu een schuld van €40.000,- bij DUO. Ik begrijp het ook wel ergens. Wanneer je als jonge student nieuw in een stad bent en daar met moeite een kamer hebt weten te vinden, is het niet altijd makkelijk om voor je rechten te gaan staan tegenover een huisbaas die je te vriend wilt houden. Als ik naar mezelf kijk en mezelf vergelijk met twee jaar geleden dan zie ik daar een heel ander mannetje. Ik werk nu al een tijdje bij The Sales Unit Street en ik heb hier echt geleerd om voor mijzelf op te komen. Voor mij is mijn werk echt een soort van leerschool geweest voor mijn persoonlijke ontwikkeling en als vestigingsmanager hoop ik dit straks ook door te geven aan nieuwe mensen.
Daarom organiseren wij een inloop spreekuur bij ons op kantoor. Iedereen mag hier langs komen, om bijvoorbeeld advies te krijgen over jouw huurrechten of gewoon gezellig met ons een borrel te komen doen.
Wanneer?28 september vanaf 18:00 uur Waar?Schuitendiep 17-1B
Voor wie?Iedereen die huuradvies wil hebben over zijn of haar woonsituatie, van een gezellige borrel houdt of graag nieuwe mensen wil ontmoeten op het kantoor van The Sales Unit Street.

Tijdelijke contracten zijn vaak geen tijdelijke contracten

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sat, 08 Sep 2018 00:00:00 GMT

Wonen is meer dan een dak boven je hoofd

Sinds de invoering van de wet doorstroming huurmarkt op 1 juli 2016 is het voor partijen mogelijk om tijdelijke contracten af te sluiten. Contracten gesloten voor 1 juli 2016 zijn altijd voor onbepaalde tijd ongeacht de overeengekomen duur. Bij contracten voor onbepaalde tijd genieten huurders huurbescherming. Omdat partijen ook een minimale (en niet een maximale) duur voor bijvoorbeeld 12 maanden kunnen overeenkomen en een contract daarmee standaard voor onbepaalde tijd is, is er veel verwarring ontstaan.

Een contract voor minimale duur betekent dat partijen de huurovereenkomst voor de duur tussentijds niet mogen opzeggen. Een tijdelijk contract mag wel tussentijds worden opgezegd en eindigt van rechtswege na de overeengekomen duur. Die zijn dus tegengesteld. Omdat de wetgever de huurbescherming van huurders voorop zet is het van belang dat een verhuurder een tijdelijk contract heel duidelijk specificeert. Zo moet het contract refereren naar art. 7:271 jo 7:228 BW en mogen er geen elementen in het contract staan die naar een andere vorm zouden kunnen verwijzen. Als de bedoeling van partijen niet duidelijk is en het Haviltex-pincipe moet worden toegepast kijkt de rechter immers naar de taalkundige uitleg van de overeenkomt.
Het is van belang in het kader van de huurprijs wetgeving heel duidelijk te kunnen stellen om wat voor een soort contract het gaat, nu huurders natuurlijk niet hun woning opgeven op het moment dat ze gaan staan voor een eerlijke huurprijs. Er zijn voor elke vorm contracten andere procedures die je kunt toepassen om de huurprijsbescherming én huurbescherming van huurders in stand te houden. Wij staan partijen graag bij om ze de weg te wijzen door dit doolhof.
Wilt u meer informatie? Dan kunt u mij bereiken op r.knegtering@huurdokters.nl of 020-2619613.

Did I have to pay that mediation fee?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 03 Sep 2018 00:00:00 GMT

Do you ever wonder whether you were correct to pay a mediation fee? Should you demand it back? Or is there a much better solution?

During our research, we often come across unfair rental agreements. Agreements in which the lessor attempts to avoid the rent act at the expense of the tenant. We understand that as a tenant, you’re more than happy when you’ve finally found a house, but at the same time we think it’s important that you’re aware of your rights and that you understand what you’re signing for. Therefore we regularly post articles informing you about your tenant rights and about what you should and shouldn’t do as a tenant. If you found a house through a house agent or an intermediate real estate agency, chances are they charged you a mediation fee. Such a mediation fee however, is not always just and in some cases, you can demand it back.

Mediation fees
A mediation fee is something you pay to the intermediary, someone who you’ve explicitly instructed to find a house for you from a third party. An intermediary can only work on the commission of one party, the tenant or the lessor. It is prohibited for him to serve two lords and he is only allowed to charge one of the two for his services. Be aware that mediation fees are sometimes charged under a different name, such as administration fees, even though they are essentially the same thing.

Unjust mediation fees
In reality, mediation fees are often unjustly charged to the tenant. For example when the tenant has never explicitly charged the intermediary with the instruction to find a house for him, but instead has simply shown interest in a house that was already offered by the intermediary on behalf of the lessor. In that case the intermediary is already working on commission of the lessor and cannot charge the tenant as well. Another example of an unjust mediation fee is one that is charged by a real estate agency for a house they are actually renting out themselves, albeit under a company with different name.
What can you do about this?
When you have been charged with unjust mediation costs, you can demand them back as a tenant. In order to do so you can use the standard letter we made for you.
In legal terms With this letter you annul the agreement and turn your payment of the mediation fee into an undue payment. When the agreement is annulled and the intermediary makes no objection, you can continue to claim the fee. Fourteen days after you sent the letter, the legal interest starts to count as well and your claim increases until you have been refunded. Want to know how high the legal interest on your claim is? Look here .
Our advice Although it’s a pity you’ve paid a mediation fee, we strongly advice to make a complete diagnosis of your rent situation. The right to reclaim your mediation fee is a one time advantage. Perhaps in the long term, it’s more important to investigate whether your lessor is acting correct when it comes to all your other rights as a tenant.
It might be the case that you’ve paid a mediation fee of € 500 and that you have the right to reclaim this. However, when the lessor cooperates with a party that charges you incorrectly, chances are he charges you an incorrect rental price as well. 75% of the students in The Netherlands pay too much rent. On average, we’re talking about €130 per month. Doing a complete diagnosis and demand a fair rental price, would then save you around €1560,- annually.
Make sure you don’t pay too much rent every month and apply for a complete diagnosis by De Huurdokters. We’ll come by for an investigation, free of charge and free of obligations. This way you know exactly how fair your situation is and what your rights as a tenant are.
Rental price check? Apply here .

De beschaving en het woongenot

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Fri, 10 Aug 2018 00:00:00 GMT

‘’No man is above the law and no man below it’’ - Theodore Roosevelt

Wat in onze grondwet (1814) staat, maakt ons beschaafd. Alle 23 artikelen zijn, in zijn enkel of gecombineerd, van even groot belang voor onze maatschappij. Mijn werk is artikel 22. Dat artikel regelt het woongenot. Één van onze waarden in Nederland is het recht op woongenot. Woongenot is letterlijk het recht op genieten van een plek waar je woont en die je thuis mag noemen. Het woongenot is afgeleid van het mensenrecht, die de primaire levensbehoeftes van mensen reguleert. In dit geval het recht op een dak boven je hoofd. Hoewel het recht op een dak boven je hoofd in zijn beginsel anders is dan het woongenot, is de mate van woongenot bepalend voor de kwaliteit van leven. Hoe meer kwaliteit van leven in alle lagen van de samenleving, des te hoger het getal op de beschavings-index. Hoe hoger hoe beter.

De mate van woongenot en de kwaliteit van een woning hebben wij in Nederland op basis van de grondwet gereguleerd. De kwaliteit van een woning wordt gewaardeerd door criteria in de wet, die door de jaren heen is vast gesteld door onze volksvertegenwoordiging. Die criteria bepalen uiteindelijk de waarde van een woning en hoeveel die qua verhuur mag opbrengen. Zo creëer je een standaard die het rendement van de verhuur laat afhangen van de kwaliteit van de woning ten gunste van een primaire levensbehoefte. Super slim. Bij een stabiele markt met ongeveer evenveel vraag als (liever iets meer) aanbod zou dit al automatisch moeten gaan, aangezien het aanbod de vraag bedient. Regulering van zo’n markt is in dat geval overbodig. Maar wat als de vraag naar een product veel hoger is dan het aanbod en het aanbod de vraag nooit inhaalt? Dan is regulatie van maatschappelijk belang om de markt te (her)stabiliseren. Dit geldt voor elke markt: hypotheken, auto’s, aandelen, metalen, valuta en primaire levensbehoeften. Alla, het sociaal-liberalisme. Op het moment dat de huurregulatie wordt overschreden en het rendement niet meer afhangt van de kwaliteit van een woning, gaat de kwaliteit omlaag. Investeren in de kwaliteit wordt dan logischerwijs als een loze kostenpost gezien. Hoe vaker de overschrijding plaatsvindt, des te lager de gemiddelde kwaliteit van woonruimtes zal worden. Het gevolg is nu dat een mindere kwaliteit in de markt acceptabeler wordt. Jammer, het ging net zo lekker. Het rendement op verhuren is steeds meer gaan wegen ten opzichte van het recht op woongenot. Al is deze mark gereguleerd, toch vinden steeds meer mensen hun eigen rendement belangrijker dan dat recht. Hoewel het overschrijden niet strafrechtelijk onrechtmatig is, is dat civielrechtelijk wel het geval. Die onwettigheid houdt geen stand in de rechtbank en is daarom normaal gesproken kostbaar in verband met proceskosten. Door gebruik te maken van middelen als intimidaties, pesterijen, extreme clausules, schuldgevoel, onbereikbaarheid, etc., wordt er minder geprocedeerd en is het uiteindelijk toch rendabel om onrechtmatig te zijn.
Gelukkig is de huurder goed beschermd tegen dit soort middelen. Het woongenot is immers een primaire maatstaaf voor onze beschaving. De wetgever vindt het dan ook wenselijk om naast de kwaliteit en de huurprijzen ook de verstoring in het woongenot te reguleren. Het gebeurt steeds vaker dat op pandjesmelkers last onder dwangsommen worden gelegd van wel 500,- tot 1000,- euro per dag tot het woongenot weer in acht wordt genomen. In mijn optiek een goede ontwikkeling ten gunste van een onstabiele markt die voor iedereen belangrijk is.

Zo zou de verhuurvergunning wél ingezet moeten worden

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Thu, 02 Aug 2018 00:00:00 GMT

Waarom een verhuurvergunning niet gaat bijdragen aan een eerlijke huurmarkt, maar de huurder wel extra mogelijkheden geeft om slecht verhuurderschap te bestraffen.

Vanaf 1 januari 2019 komt er vanuit de gemeente Groningen een extra instrument om huurders tegen malafide verhuurders te beschermen. Uiteraard is het goed om te zien dat ook de gemeente inziet hoe belangrijk het is om huurders te beschermen, Maar gaat zo’n verhuurvergunning dat ook daadwerkelijk doen? Het doel van de verhuurvergunning is om malafide verhuurders die zich misdragen de mogelijkheid te ontnemen om woningen te verhuren. Bedreiging en intimidatie zijn bijvoorbeeld twee misdragingen die de gemeente noemt. Het probleem is echter dat dit gedragingen zijn die door de huurder vaak slecht te bewijzen zijn en waarvoor zij niet snel aangifte zullen doen.

"Volgens ons is het juist belangrijk dat je de huurders de rechten geeft waar zij recht op hebben: huurprijsbescherming en huurbescherming."

Een huurder die gewoon zijn huur betaalt en nergens over klaagt. zal niet snel te maken hebben met bedreigingen van de verhuurder. Juist de huurder die op komt voor zijn rechten wordt door zijn verhuurder gestraft door de scheve machtsverhouding. In die zin is het goed dat de gemeente mogelijkheden ontwikkelt om dit aan te pakken. Maar: zou zo’n verhuurvergunning niet juist ingezet moeten worden aan de basis?

De Huurdokters benaderen de huurmarkt vooral op een positieve manier. Dit betekent dat wij verhuurders de kans willen geven om eerlijk te verhuren en hen daartoe te stimuleren. Toch is het kennelijk nodig om malafide verhuurders te bestraffen. Wij geloven echter dat het juist belangrijk is om een verhuurvergunning in te zetten om te toetsen of verhuurders eerlijk verhuren. Niet om bedreiging en intimidatie tegen te gaan. We zien namelijk dat het vaak de ‘oneerlijke’ verhuurders zijn die zich misdragen, bijvoorbeeld wanneer een huurder voor zijn rechten opkomt.
Slecht verhuurderschap is absoluut iets wat gestraft zou moeten worden, maar het slechte verhuurderschap houdt wel meer in dan intimideren, dreigen, chanteren en hoge kosten in rekening brengen. Het uitblijven van bedreiging en intimidatie wil niet direct zeggen dat er sprake is van eerlijke verhuur. Een eerlijke huursituatie wordt ook voor een groot deel bepaald door een eerlijke huurprijs, correcte afrekening van servicekosten en het tijdig repareren van gebreken. In een ideale situatie stelt een verhuurvergunning ook een voorwaarde aan deze zaken.
De Huurdokters hebben al eerder gepleit voor een verhuurvergunning bij de gemeente Groningen, maar dan in een andere vorm. Volgens ons is het juist belangrijk dat je de huurders de rechten geeft waar zij recht op hebben: huurprijsbescherming en huurbescherming. De verhuurvergunning zou volgens ons meer een uitbreiding moeten zijn van de huidige onttrekkings- en omzettingsvergunning en moeten toezien op de contractvormen die worden aangeboden in studentenhuizen waar de gemeente een dergelijke vergunning voor heeft afgegeven.
Juist de verhuurders die constructies verzinnen om er voor te zorgen dat huurders geen aanspraak kunnen maken op hun huurprijsbescherming zouden geraakt moeten worden door hun vergunning. Of: verhuurders die bijvoorbeeld bepalingen in het huurcontract opnemen die de huurder verbieden om zijn huurprijs te laten toetsen. Op deze manier draagt de verhuurvergunning direct bij aan een eerlijke huurmarkt en indirect aan het voorkomen van bedreiging of intimidatie richting verhuurders. En: mocht er alsog sprake zijn van bedreiging en intimidatie, dan is dit toch een taak die volgens het strafrecht zou moeten worden opgelost? Dit is geen taak voor de gemeente. Een verhuurvergunning zoals wij denken dat deze ingezet zou moeten worden is dat wel.

Voor meer informatie: Gemeente Groningen Internet krant van Groningen: Sikkom

Cleopatra en De Huurdokters sluiten dit jaar hun handen ineen!

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Wed, 01 Aug 2018 00:00:00 GMT

Wanneer je Cleopatranen vraagt wat zij belangrijk vinden, dan zullen zij in eerste instantie denken aan gezelligheid. Maar dit is niet het enige waar Cleopatravoor staat. De vereniging hecht, naast gezelligheid, ook veel waarde aan gelijkwaardigheid en openheid. Twee waarden die perfect aansluiten bij de missie van haar nieuwe partner:De Huurdokters. Wij dus.

Waar De Huurdokters voor staan? Een eerlijke huurmarkt voor zowel huurders als verhuurders. Wij geloven dat goede voorlichting en uitleg over huurrechten ertoe leiden dat beide partijen krijgen waar ze recht op hebben. Denk hierbij aan: eerlijke huurprijzen en eerlijke huurovereenkomsten.
Wat de samenwerking met Cleopatra voor jou betekent? Vanaf nu kun jij met al jouw vragen over jouw woning of huurrechten terecht bij De Huurdokters. Twijfel je of je te veel huur betaalt? Is het tijd dat de verhuurder jouw woning nu eindelijk opknapt? Of: betaal jij servicekosten voor service die jij niet krijgt?
Maak dan snel gebruik van de pagina die De Huurdokters speciaal voor Cleopatra heeft aangemaakt. Meld je aan via de website en dan nemen wij vrijblijvend contact met je op. Daarmee bedoelen wij natuurlijk niet dat je alsnog een tientje betaalt ;-).
Sterker nog : als jij je aanmeldt en we iets voor jou kunnen betekenen, dan geef je niet alleen jezelf wat je verdient, maar sponsor jij ook direct jouw eigen vereniging. Win-win!
Voor het geval je te snel door dit te gekke artikel bent gesjeesd. Hier nogmaals de link om je aan te melden: Cleopatra
Nog geen lid van Cleopatra en benieuwd of Cleopatra bij jouw past? Kom dan bij ze langs tijdens de KEIweek. Klik hier voor meer informatie.

Situations in which you should definitely have your rental price checked!

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 15 Jul 2018 00:00:00 GMT

Are you from abroad? And are you renting a room in The Netherlands? Have you ever heard of the rental regulations in The Netherlands? Read this article and find out if you should check your rental price!

75% procent of all the students pay too much on their rent. Think about how many internationals that would be and take in consideration that many of those internationals aren't aware of the rental regulation. Whether you can contest your rental price depends on the question whether you live in the free sector (private housing) or in the social sector social housing. There seem to be many misunderstandings about this topic. Many tenants and landlords think that only houses that belong to the social housing corporations qualify for the social sector. However, this is not the case. Do you want to know how it works? Do you want to know if you can have your rental price checked? We like to explain to you how it works.
Rent Liberalisation Treshold
The question whether the place you rented is qualified as social or as private housing depends primarily on the basic rental price. If, according to the Housing Value System (Woning Waardering Stelsel), the basic rental price (excluding service costs) of your house is higher than € 710,68, it belongs to the free sector. This means your lessor can ask the price he wants. There is no maximum rent and you are not eligible for rent benefit.
Be aware however that he simple fact that you’re paying a basic rent more than € 710,68 per month, does automatically mean you’re in a private housing situation. It’s possible that the rent you pay exceeds the legal limit. In that case you are renting a house in the social sector with a rental price that is higher than permitted. That means there can be the opportunity to contest your rental price

Rooms Are you renting a room? Then you are by definition in the social sector. In the Netherlands, all prices for rented rooms are regulated. This means that you are always entitled to protection of your rental price, even if it exceeds the threshold of € 710,68.
Many tenants have the idea that they are not renting a room when they share a house with more people. Renting a room with more than two people however, qualifies as room rental according to Dutch administrative law. Therefore it’s important to always make sure you have your own contract! Without a contract, you basically find yourself in an illegal situation. There is no rental protection and you really have no legal leg to stand on when problems arise.

Studios Are you renting a studio? In that case the liberalization threshold does concern you. A studio for which the maximum allowed basic rent exceeds € 710,68, automatically belongs to the private market. This means there are no restrictions on the rental price. For prices below the threshold there is the possibility to check and contest the price.

Be Aware! In reality we often come across studios with a basic rental price higher than the liberalisation treshold, that actually belong in the social sector based on the point system of the WWS. Therefore it is always smart to check your rental price!
Landlords often offer studios with the guarantee that you are eligible for renting benefit in order to make sure you can afford it. In many cases they are asking a rental price exceeding the maximum that is permitted. Do you have a rental contract that includes a calculation of rental benefit? Chances are that your lessor is asking too much money, but has made it look attractive to you because of the renting benefit. Be aware that this calculation can backfire. If you get a new job or a higher salary, the rental benefit may decrease which can result in you having to pay the full price in the end.
Moreover, if the Dutch Tax Agency finds out you’re received rental benefits for a rental price that actually exceeded the maximum permitted price, your right to the benefits will be annulled or recalculated and you can suddenly be in debt with them. The Tax Agency can make this calculation up to five years after the fact. In order to prevent such unpleasant surprises, it’s always smart to check your rental price.
When should I check my rental price?

Are you having doubts whether your rental price is too high? Or whether your house belongs to the free or social sector? Always have your rental price checked.
Are you renting a room? You are always covered by rental price protection and you always have the right to check and contest your rental price.
Are you renting a studio, house, or an apartment for which you receive a renting benefit? Make sure you have your rental price checked to prevent a situation in which you have to pay back to the Tax Agency.

Do you want to have a rental price check for you house or room? Sign up via www.huurdokters.com . Curious if you have rights to get rental allowance? Click here to find out.

Wanneer kan ik mijn huurprijs laten toetsen?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sat, 14 Jul 2018 00:00:00 GMT

Of jij je huurprijs kan laten toetsen hangt af van de vraag of je in de vrije of sociale sector woont. Hierover blijken veel misverstanden te zijn. Veel huurders en verhuurders denken dat slechts woningen van woningcorporaties in de sociale sector vallen. Dit is echter niet het geval. Wil jij weten hoe het zit? Wil jij weten of jij jouw huurprijs kan laten toetsen? Wij leggen het je graag uit.

Liberalisatiegrens De vraag of jouw huurwoning binnen de sociale of vrije sector valt, hangt in beginsel af van de liberalisatiegrens. Heeft jouw huurwoning een waarde volgens het Woning Waardering Stelsel van boven de €710,68, dan woon jij in de vrije sector en kan jij je huurprijs niet laten toetsen. Dit betekent niet dat wanneer jij een hogere huurprijs betaalt dan €710,68 per maand, dit automatisch betekent dat jij een woning in de vrije sector huurt. Het kan zijn dat jij een hogere kale huurprijs betaalt dan wettelijk is toegestaan. In principe huur jij dan nog steeds een sociale huurwoning, maar dan met een hogere huurprijs dan wettelijk is toegestaan.

Kamerbewoning Huur jij een kamer? Dan heb jij per definitie een woning in de sociale sector. In Nederland zijn alle huurprijzen binnen de kamerverhuur gereguleerd. Dit betekent dat jij dus altijd recht heb op huurprijsbescherming, ook wanneer jouw huurprijs ver boven de liberalisatiegrens van €710,68 ligt. Veel huurders denken dat ze niet op kamers wonen, wanneer ze met meerdere mensen in één huis wonen. Een woning huren met meer dan twee volwassenen is volgens het bestuursrecht kamerverhuur. Zorg dus altijd dat je als huurder je eigen contract krijgt! Zonder contract heb je in dit geval geen huurprijsbescherming en heb je geen poot om op te staan.

Studio’s Huur jij een studio? Dan heb jij wel te maken met de liberalisatiegrens. Een studio waarvan de maximale wettelijk toegestane huurprijs boven de €710,68 ligt, valt automatisch in de vrije sector. Als huurder heb je in dit geval geen huurprijsbescherming. Daarnaast mag de verhuurder zelf bepalen welke huurprijs hij hanteert.

LET OP! In de praktijk zien wij vaak dat studio’s eigenlijk wél binnen de sociale sector vallen. Het is daarom altijd zinvol om je huurprijs te laten toetsen. Verhuurders bieden studio’s vaak aan met de garantie dat de huurder huurtoeslag kan aanvragen, zodat de studio voor de huurder betaalbaar blijft. Vaak wordt er dan alsnog een te hoge huurprijs gevraagd. Heb jij een huurovereenkomst waar de berekening van de huurtoeslag op vermeld staat? Grote kans dat de verhuurder jou de woning voor te veel geld heeft aangeboden en aantrekkelijk heeft willen maken met een gunstige berekening van de huurtoeslag voor jou. Besef je goed dat dit uiteindelijk in jouw nadeel kan werken. Krijg je in nieuwe baan en een hoger salaris? Dan kan je die huurtoeslag wel vergeten en betaal je alsnog de volle pond huur.
Wanneer moet ik mijn huurprijs laten toetsen?

Twijfel jij of je huurprijs te hoog is? Of dat jouw woning in de vrije sector of sociale sector hoort? Laat dan altijd jouw huurprijs toetsen.
Huur jij een kamer? Dan heb je altijd huurprijsbescherming en heb jij altijd het recht om je huurprijs te laten toetsen.
Huur jij een studio of een andere woonruimte en ontvang jij huurtoeslag? Zorg dan dat je huurprijs klopt en voorkom dat je op een later moment (tot 5 jaar later) je huurtoeslag terug moet betalen.

Meer informatie: Rijksoverheid

We hebben als maatschappij toch afspraken gemaakt?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 11 Jun 2018 00:00:00 GMT

Interview | Utrecht | Vince

Huurder Vince Boef werkt en woont in Utrecht. Hoewel hij in eerste instantie sceptisch wasof hij wel in zijn recht stond, heeft hij onlangs zijn huurprijs laten checken. Met een eerlijke huurprijs als gevolg. De angst om uit huis gezet te worden, had hij wel degelijk. Maar de afspraken die wij in de maatschappij met elkaar gemaakt hebben staan voor hem toch echt voorop.

Hoewel ik verwachtte dat de verhuurder heel boos zou worden en ik geen verstand heb van huurcontracten heb ik toch besloten om mijn huurprijs te laten toetsen. Uiteraard was de verhuurder hier niet blij mee. Hij heeft mij dan ook meerdere WhatsApp-berichten gestuurd, waarin hij aangaf dat wij als huurders weg moesten.Dit heb ik natuurlijk aardiger geformuleerd dan het daadwerkelijk ging �55357;�56898;.

"Hoewel een eerlijke huurprijs voor mij belangrijk is, vind ik het vooral belangrijk dat wij ons houden aan de afspraken die wij in de maatschappij met elkaar gemaakt hebben."

De emoties van de verhuurder was toch niet hetgeen wat mij tegen zou houden om een eerlijke huurprijs te vragen. Het tekort aan kamers in Utrecht bracht mij meer aan het twijfelen.Voordat ik het proces met De Huurdokters startte realiseerde ik mij dat ik niet snel ergens anders kon wonen wanneer het zou escaleren. Mijn vrouwelijke huisgenoten hadden meer moeite met de berichten van de verhuurder. Aangezien we weten hoe de verhuurder is, had ik eigenlijk ook verwacht dat hij bij ons langs zou komen. Toch heeft hij dit niet gedaan en hebben wij op dit moment een eerlijke huurprijs. In een nieuwe kamer zou ik hetzelfde doen. Sterker nog: ik laat vanaf nu altijd mijn contract checken voordat ik deze onderteken. Niet alleen voor de huurprijs, maar ook voor eventuele andere ongeldige bepalingen. Als huurder is het belangrijk dat je weet wat je rechten zijn! Ik raad iedere huurder aan om De Huurdokters in te schakelen. Ze zijn heel transparant en zijn via WhatsApp altijd goed bereikbaar als je vragen hebt, wat past bij de doelgroep. De Huurdokters hebben ervoor gezorgd dat mijn maandelijkse huurprijs met €150,- verlaagd is. Op een jaar betekent dit dat ik al snel €1.800 ‘overhoud’, waar ik nog meer leuke dingen mee kan doen. Hoewel een eerlijke huurprijs voor mij belangrijk is, vind ik het vooral belangrijk dat wij ons houden aan de afspraken die wij in de maatschappij met elkaar gemaakt hebben. En dat is nu, door de hulp van De Huurdokters, weer het geval!
Als huurder is het vaak moeilijk om een kamer te vinden en accepteer je in eerste instantie de huurovereenkomst die jou aangeboden wordt. Dit maakt dat je niet snel onderhandelt over de huurprijs. De huurovereenkomst bestaat uit afspraken die je als huurder en verhuurder onderling maakt. Daarnaast zijn er in de maatschappij wettelijke afspraken gemaakt over de maximale hoogte van de huurprijs. Wat mij betreft gaan deze maatschappelijke afspraken voor de afspraken die je onderling met je verhuurder maakt.Waar de huurder op dit moment niet de positie heeft om te onderhandelen over de huurprijs, vind ik dat we hier echt naar moeten streven. En dit is precies waar De Huurdokters zich voor inzetten.

Heb ik recht op een eerlijke huurprijs, ondanks de afspraken die ik gemaakt heb met de verhuurder?
Wanneer een huurder vraagt om een eerlijke huurprijs dan geven veel verhuurders aan dat ze het niet eens zijn met het voorstel, omdat huurder en verhuurders een huurovereenkomst zijn aangegaan. “Ik heb toch afspraken gemaakt over de huurprijs en ik heb de huurder nooit horen klagen”, horen wij verhuurders vaak zeggen. Huurders en verhuurders staan inderdaad vrij om bij het aangaan van de huurovereenkomst te onderhandelen over de huurprijs . In de praktijk blijkt echter vaak dat de huurder niet de positie heeft om dit te doen en de huurovereenkomst accepteert zoals deze hem wordt aangeboden.
Sommige verhuurders nemen zelfs in de overeenkomst op dat de huurder niet zijn huurprijs mag laten toetsen. Dit is per definitie een nietige bepaling en mag je als huurder dus negeren . Elke Nederlander heeft het recht om zijn of haar huurprijs te laten toetsen en in sommige gevallen zou je zelfs kunnen zeggen dat het je maatschappelijke plicht is, bijvoorbeeld wanneer je huurtoeslag ontvangt.
Voordat je huurtoeslag aanvraagt zou je er goed aan doen om eerst je huurprijs te laten toetsen. Wanneer je huurprijs te hoog is, betekent dat, dat jij meer huurtoeslag ontvangt. Netto zal je ongeveer op dezelfde huurprijs uit komen, vooral jouw verhuurder heeft er profijt van wanneer jij er niks aan doet. Het is zelfs zo dat de belastingdienst zelfs na vijf jaar met terugwerkende kracht jouw huurprijs mag toetsen, omdat je geld ontvangt “van de maatschappij”. Het kan dus zijn dat wanneer jij een te hoge huurprijs betaald, je na vijf jaar je huurtoeslag terug moet gaan betalen.

Kortom jouw recht om je huurprijs te laten toetsen gaat altijd voor de afspraken die jij met je verhuurder maakt.

Woon ik in een sociale huurwoning zonder dat ik het weet?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 10 Jun 2018 00:00:00 GMT

Het blijkt dat veel huurders niet weten wat een sociale huurwoning is. Veel huurders wonen in een sociale huurwoning, hebben dus huurrechten, recht op huurprijsverlaging en huurtoeslag zonder dat zij het weten. Niet voor niets zijn ze verrast, wanneer wij ze hebben laten weten dat hen woning wel degelijk een sociale huurwoning is. Hoe zit dit bij jou?
Wat is een sociale huurwoning? Sommige huurders denken dat alleen woningcorporaties in sociale huurwoningen voorzien. Dit is niet het geval. Ook particuliere verhuurders kunnen sociale huurwoningen verhuren. Een huurwoning is namelijk sociaal, wanneer de wettelijke maximale kale huurprijs onder de €710,68 ligt.Hierbij maakt het niet uit wie of wat de eigenaar is. Voor een sociale huurwoning is het niet van belang, welke kale huurprijs huurder en verhuurder zijn overeengekomen. Wat telt is de maximale kale huur die volgens de wet gevraagd mag worden.

"Wanneer jouw woning in de sociale sector hoort heb je naast huurprijsbescherming ook nog andere voordelen."

Nu is het goed mogelijk dat jij en jouw verhuurder een huurprijs hebben afgesproken die boven de grens van €710,68 ligt, terwijl deze eronder zou moeten liggen. Woon jij minder dan zes maanden in jouw huurwoning? Check dan snel of je jouw woning in de sociale sector kan krijgen. Waarom je dat zou doen? Omdat je niet alleen een lagere huurprijs gaat betalen, maar ook nog eens recht hebt op huurtoeslag. En: omdat je in de sociale sector meer rechten hebt als huurder.
Huur je een kamer? Dan woon jij sowieso in de sociale sector. Kamers hebben altijd huurprijsbescherming en kunnen daarom altijd getoetst worden aan de maximale huurprijs. Wanneer je dit binnen zes maanden doet, dan kan het ook nog eens zou zijn dat je de teveel betaalde huur van de maanden ervoor terugkrijgt.

Waarom is het belangrijk dat ik mijn huurprijs laat toetsen? Zo is het eenvoudiger om te toetsen of jij teveel servicekosten betaalt en zal jij in de toekomst het bedrag betalen dat past bij de service die je krijgt.Wanneer jouw woning in de sociale sector hoort heb je naast huurprijsverlaging, huurbescherming en het recht op huurtoeslag ook nog andere voordelen. Verder kan je in de sociale sector tijdelijk een huurverlaging krijgen op het moment dat jouw verhuurder de woning niet goed onderhoudt. Een groot voordeel, zeker als je last hebt van lekkage. Of in jouw badkamer de schimmel tot aan het plafond zit. In de sociale sector heb je in sommigen van deze gevallen recht op een financiële tegemoetkoming van maar liefst 80% van de huurprijs per maand, zolang het gebrek voortduurt.
Laat het ons voor je toetsen! Twijfel jij of jouw woning in de vrije of de sociale sector hoort? Laat het dan door ons toetsen en zorg ervoor dat je als huurder krijgt waar je recht op hebt.Wanneer jij nog geen zes maanden in een zelfstandige woonruimte woont en meer dan €710,68 betaalt, dan kan het geen kwaad om een diagnose aan te vragen. In tegendeel: voor hetzelfde geld krijg jij inderdaad te maken met de vele voordelen, wanneer blijkt dat jij tóch in een sociale huurwoning blijkt te wonen! Maar het belangrijkste is uiteraard dat je op deze manier een eerlijke huurprijs krijgt en bijdraagt aan een gezonde huurmarkt.
Meer informatie: Rijksoverheid

GUMIT 2018 verwijst je door!

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Tue, 01 May 2018 00:00:00 GMT

Interview | Groningen | Eva

Sinds een aantal maanden hebben GSBV Moestasj en De Huurdokters een samenwerking , waarin De Huurdokters de leden van de basketbalvereniging informeren over hun huurrechten. De leden van GSBV Moestasj zijn voornamelijk internationale studenten, en zij zijn meestal niet op de hoogte van de gereguleerde huurmarkt in Nederland. Zij betalen daarom ook vaak een veel te hoge huurprijs. In de afgelopen maanden hebben wij al verschillende leden kunnen helpen met hun huursituatie, maar toch lijkt het erop dat veel mensen nog niet goed weten waar ze recht op hebben, aldus Eva. Zij roept alle leden op om op te komen voor hun rechten. Daarnaast vraagt ze zich af waarom je het niet zou doen? Het kost eigenlijk niks van je tijd, één bezoek van De Huurdokters en zij nemen vervolgens alles van je over. Bovendien sponsor je daarmee ook nog eens je eigen vereniging.

Wat kunnen De Huurdokters allemaal voor je doen?
Maximale huurprijs Ze checken jouw maximale huurprijs, vervolgens heb je zelf de keuze wat je met de diagnose gaat doen. Je kan de procedure direct starten als je dat wilt om op die manier zo snel mogelijk een huurprijsverlaging te realiseren. Sommige internationale leden blijven hier echter maar voor een jaar en hebben een tijdelijke huurovereenkomst. Deze tijdelijke huurovereenkomsten zijn vaak ook nog achteraf te toetsen. Deze toetsing kan dan gaan gelden vanaf de aanvang van de huurperiode. Dit betekent dat je alles wat je te veel hebt betaald terug kan krijgen, zelfs wanneer je als buitenlandse student Nederland weer uit bent. Hiervoor moet je alleen wel even De Huurdokters langs laten komen voor dat je uit je kamer gaat.

Kamer delen Sommige internationale studenten in Groningen wonen met zijn tweeën op één kamer, maar betalen allebei de maximale huurprijs voor de gehele kamer. Dit is een gevolg van het grote tekort van studentenkamers, maar dat maakt de huurprijs niet eerlijk. Woon je in zo’n situatie? Dan zou je zeker je huurprijs moeten laten checken.

Huurtoeslag In Nederland kan je vaak huurtoeslag aanvragen. Dit betekent dat je subsidie van de overheid krijgt om je huur te kunnen betalen. Veel internationale studenten kennen deze regels niet of vinden het moeilijk om huurtoeslag aan te vragen. De Huurdokters kunnen jou daar bij helpen.
Aanmelden Zorg dat je tijdens je studententijd in Groningen niet te veel betaalt voor je woning en laat je huursituatie checken door De Huurdokters, sponsor tegelijk de vereniging GSBV Moestasj .
Tijdens GUMIT 2018 vragen wij speciaal aandacht voor jouw rechten als een huurder, vergeet niet tijdens dit evenement jezelf aan te melden . Het toernooi GUMIT 2018 vindt plaats op 25 tot en met 27 mei.

Since a few months, GSBV Moestasj and De Huurdokters have a cooperation through which De Huurdokters informs members of the basketball club about their rights as tenants. The members of Moestasj are mostly international students who are not aware of the ways in which the Dutch rental market is regulated. Therefore they often pay way too much rent.

In the past months we managed to help a number of Moestasj members with their rental situation. However, “it looks like many still don’t know that they could pay less rent”, says Eva. She encourages all the members to stick for the right rental price they should pay. She also wonders why you wouldn’t. “It is very easy to apply, it hardly costs you any time and the first visit is for free. De Huurdokters just visit your room, take the information they need to find out the legal price, they basically do all the work for you. And most of all, it is a way to sponsor your own club!”
What can De Huurdokters do for you?
Maximum rental price De Huurdokters can check your maximum rental price as regulated by Dutch law, consequently you decide what you do with the diagnosis. You could start the procedure directly or in some cases when your contract has ended.
Some international students only stay for a short time and have a temporary contract. These temporary contracts can often be checked and corrected afterwards. The fair rental price will be applied from the start of the rental period. This means you can still get back all the rent you’ve paid too much in the past, even when you are no longer in the Netherlands. The only thing you need to do is call De Huurdokters for a visit before you leave your room.

Sharing a room Some international students in Groningen live with two people in one room and both pay the maximum price for an entire room. This is a consequence of the shortage of student rooms, but that doesn’t make it right nor fair. Is this your housing situation? Then you should definitely have your rental price checked.

Rent benefits In the Netherlands, you can apply for benefits to pay your rent or health insurance. In some cases such applications are open for international students as well. Many international students however don’t know about these rules or find it difficult to apply for such benefits. De Huurdokters can help you with that.

Het einde van Plof B.V.?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 15 Apr 2018 00:00:00 GMT

Afgelopen maand heeft de rechter in Leeuwarden een belangrijke uitspraak gedaan om een einde te maken aan het onterecht vragen van bemiddelingskosten. Veel bemiddelaars die onrechtmatig bemiddelingskosten in rekening brengen, vertrekken met de noorderzon op het moment dat huurders aanspraak maken op de bemiddelingskosten. Door de uitspraak van de rechter wordt de kans kleiner dat deze bemiddelaars aan hun verantwoordelijkheid kunnen ontkomen. Het in rekening brengen van bemiddelingskosten lijkt vooral een groot probleem te zijn in de studentenstad Groningen. De community Sikkom vraagt al lange tijd aandacht voor dit probleem. Met resultaat! Steeds meer huurders zijn op de hoogte van hun rechten als huurder.

Hoewel in ons opzicht het onrechtmatig in rekening brengen van de bemiddelingskosten slechts een klein onderdeel is van de problemen waar huurders tegenaan lopen, is het een goed teken dat diverse partijen in beweging komen. Naast ons advies op het gebied van bemiddelingskosten geven wij huurders graag een volledige diagnose. 76,2% van de huurders in Groningen betaalt, naast de eventuele bemiddelingskosten, maandelijks ook nog eens een te hoge huurprijs.
Wil je lezen wat Sikkom vindt van de uitspraak van de rechter? Klik dan hier .

Wil jij ook je bemiddelingskosten terugvorderen, dan kan je gebruik maken van één van onze voorbeeldbrieven .
Kom je er niet uit? Dan helpen we jou uiteraard graag !

I'm not really a social fighter

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 08 Apr 2018 00:00:00 GMT

Interview | Groningen | Pieter

Pieter de Antonio Reiding is a student in Groningen and lives in a student house together with five other students. He knows multiple stories of tenants who stood up for their rights, one in particular from his girlfriend. When she contested her rental price, the door was taken out of her room. Not something you want to happen, yet Pieter did not let this story hold him back.

‘I heard about De Huurdokters because they have a cooperation with my basketball club Moestasj. In first instance I didn’t really feel for lowering my rental price because of all the nasty stories. After I’d been in contact with De Huurdokters however, I could ask them any question I wanted and they passed with flying colors. This gave me the confidence to go through.

"I’m not seventeen anymore so I’m not frightened as quickly by my landlord."

I’m not really a social fighter,I mean, you live in a student house and you know the situation and you accept the condition the house is in. This was the first room I was offered and I trusted the lessor. Admittedly, I thought their service was good, they took care of everything for me, but then again it was my first room and I had very little comparative material. I wanted to start the procedure, simply because I like to have a little extra at the end of the month. Because of the personal contact, De Huurdokters earned my trust. During the check-up, they informed us very well and also discussed the potential risks, they covered all grounds.Eventually I felt like I was well armed with De Huurdokters. I figured that if they’d take my door out, it would just be money in the box. I’m not seventeen anymore so I’m not frightened as quickly by my landlord.
I would advise other tenants to look not just at your own housing situation, but to compare and discuss it with other people in other houses.Also look closely to the defects in your house, this often gives you a good indication of how much effort the landlord is willing to put into your situation.
Eventually I’m paying less rent. This is a nice little extra for me in the month. It’s not an amount that I’ll be putting aside, but when I think about what I’m saving every month, it’s a good sum of money.If I would have done this within the first six months of my rental period, I could have even got back the money I paid too much in the past. Too bad, this was now no longer possible for me, but it’s a good advice for other tenants. Do you live in a house for less than six months, then have your rental price checked now and don’t wait until you realize that you should have been paying less each month.’

When is the best time to have my rental price checked? We understand that the moment you finally find a room in the city you want to study, you’re probably riding a pink cloud. Checking your rental price may not be the first thing on your mind.You’re probably thankful your lessor offered you the place. Although this is all very understandable, the first six months are exactly the time for a rental check-up. No matter how thankful you are to your lessor. After a few months you realize you’re just renting a house and that you have rights as a tenant. It’s important to check your rental price within six weeks for two main reasons:

When we checked your price and it turns out to be too high, you can retrieve the money you paid too much over those first months.
Some individual houses are qualified as free market houses based on their rental price, even though according to the actual situation, they belong in the social market. In some cases, we can get these houses back in the social market where they belong, based on the legal point system. This is only possible however, in the first six months, but you will reap the benefits for as long as you stay there.

Achteraf had ik dit veel eerder moeten doen!

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Mon, 19 Mar 2018 00:00:00 GMT

Interview | Utrecht | Loes

Loes van Beek studeert in Utrecht en woont samen met twaalf meiden in een studentenhuis. Ze vond het in eerste instantie ingewikkeld om haar huurprijs te bespreken, omdat ze de verhuurder persoonlijk kent. Maar heeft uiteindelijk toch gekozen om voor haar rechten op te komen.

Omdat de vorige eigenaar een kennis van mij is, vond ik het moeilijk om de huurprijs te bespreken. Toen de eigenaar besloot het pand te verkopen vond ik het tijd om voor mijn rechten op te komen. Ik had van tevoren niet voorzien dat er zoveel emoties los zouden komen.

We wonen met twaalf meiden in één huis. Het aanvechten van een eerlijke huurprijs was daarom bij ons een 24/7 gespreksonderwerp. Tijdens het proces bleek dat iedereen iets anders belangrijk vond.De ene huisgenoot wilde heel graag een zo eerlijk mogelijke huisprijs en de andere huisgenoot wilde bijvoorbeeld graag onze eigen huisgenoten blijven uit kiezen.

"Tijdens het proces bleek dat iedereen iets anders belangrijk vond."

Gelukkig zijn wij door het inschakelen van De Huurdokters tot het juiste resultaat gekomen.We hebben nu een eerlijkere huurprijs en mogen onze eigen huisgenoten uitkiezen.Voor mij een goede middenweg. Achteraf had ik dit veel eerder moeten doen. Ik ga zelf +/- €100,- per maand besparen. Dit kan ik goed gebruiken om mijn dagelijkse boodschappen te doen. Het zou leuk zijn om het te sparen, maar eigenlijk kan ik het elke maand wel goed gebruiken.

Andere huurders zou ik het zeker aanraden om hun huurprijs te laten toetsen. Wij hebben het proces met twaalf meiden in huis wel als een rollercoaster ervaren, maar ik zou juist adviseren om je niet voor te bereiden en het gewoon te doen.

Denk vooral niet te veel na over wat de verhuurder allemaal zegt! Bij ons is gelukkig ook alles goed gekomen.

Zorg dat de Belastingdienst je huurtoeslag niet terugvordert

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 11 Mar 2018 00:00:00 GMT

Ben jij een huurder en ontvang je huurtoeslag? Dan is het verstandig om te checken of jouw huurprijs wel klopt. Wanneer de Belastingdienst erachter komt dat je huurprijs te hoog is en je teveel huurtoeslag ontvangt, dan kan dit wel eens een duur grapje worden. Oneerlijke huurovereenkomsten
Tijdens onze onderzoeken komen we vaak oneerlijke huurovereenkomsten tegen. Overeenkomsten waarmee verhuurders het huurrecht (bewust of onbewust) proberen te omzeilen ten nadele van de huurder. We snappen als geen ander dat je allang blij bent dat je een woning hebt gevonden, maar brengen je wel graag op de hoogte van de rechten die jij als huurder hebt. Kies vervolgens zelf of je er iets mee doet. Al is het om geen risico te lopen op een dikke ‘boete’.

Te veel huurtoeslag Om te voorkomen dat de overheid teveel huurtoeslag betaalt aan huurders die hier recht op hebben, toets de Belastingdienst steekproefsgewijs regelmatig huurprijzen van huurders. Dit doen zij op het moment dat een huurder in de eerste zes maanden van de huurovereenkomst huurtoeslag heeft aangevraagd. Is jouw huurprijs te hoog? Dan mag de Belastingdienst jouw huurtoeslag terugvorderen.
Een rekenvoorbeeld Stel: je huurt sinds 1 januari 2016 een woning en hebt binnen zes maanden huurtoeslag aangevraagd. Je verzoek is goedgekeurd en je ontvangt de huurtoeslag nu maandelijks.

Jouw huurprijs is €600,-
Jouw huurtoeslag is €329,-*

Nu, in februari 2018, twijfelt de Belastingdienst aan de hoogte van jouw huurprijs en besluit deze te laten toetsen. Uit deze toets blijkt dat jij, net als 75% van alle andere huurders in Nederland, €130,- per maand te veel betaalt. Je had €470,- moeten betalen voor jouw woning en hebt in de ogen van de Belastingdienst altijd teveel huurtoeslag ontvangen. Je had namelijk het recht om jouw huurprijs te laten toetsen. Wettelijk gezien had jij recht op maar €258,- aan huurtoeslag. Dit betekent dat je twee jaar lang, elke maand, €71,- te veel aan huurtoeslag hebt ontvangen.

Gevolgen voor jou als huurder
Als huurder loop je het risico dat je jaren later een gedeelte van jouw huurtoeslag terug moet betalen. Uit bovenstaande rekenvoorbeeld komt dit neer op een bedrag van €1704,- (€71,- x 24 maanden).
Is dit eerlijk? Dit voelt voor de huurder uiteraard oneerlijk. Zeker wanneer de huurder niet op de hoogte is van de mogelijkheid om zijn of haar huurprijs te laten toetsen. Daarom raden wij jou aan om altijd je huurprijs te laten checken, zodat je op een later moment niet voor verrassingen komt te staan.
Wil je je huurprijs of huurtoeslag laten toetsen? Laat het uitdokteren door De Huurdokters en dan komen wij vrijblijvend langs voor een onderzoek!
*Gebaseerd op een realistische situatie en berekend via de proefberekening van de overheid op basis van een gemiddeld inkomen van een student en met servicekosten ter hoogte van €100,-.
Benieuwd of jij recht op huurtoeslag? Check het nu via de rijksoverheid .

Als je minder huur betaalt houd je meer over voor de dingen die het leven mooi maken

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 04 Mar 2018 00:00:00 GMT

Partners | Utrecht | HISTOS

Sinds de zomer sponsoren wij de zeilvereniging Histos. In de afgelopen maanden hebben wij al veel leden van Histos voorlichting kunnen geven over hun huurrechten, maar hebben we ook hun huursituatie gezond gemaakt. Dit betekent dat zij nu een eerlijke huurprijs betalen en/of dat wij ze bijvoorbeeld geholpen hebben met de afrekening van de servicekosten.

Wij zijn erg blij met de samenwerking van Histos en hebben de vereniging, naast de levering onze diensten, ook voorzien van nieuwe pitchers, die gebruikt worden bij de befaamde ‘kannenrace’. Dit zijn avonden waarop verschillende commissies bijhouden hoeveel kannen er per commissie gedronken wordt. Aan het einde van het jaar komt hier een winnaar uit, de roemrijke eer.

“Minder huur = meer mooie Histosmomenten!”

Hoewel we al veel huurders hebben kunnen helpen, weten nog niet alle leden van Histos van onze samenwerking af. Bij deze willen wij het woord aan het bestuur geven, om toe te lichten waarom iedereen zijn huurprijs zou moeten laten checken.
Waarom zou elke huurder zijn of haar huurprijs moeten laten checken? Ontzettend veel studenten betalen veel te veel huur, vooral in een stadsie als Utrecht waar een kamertekort heerst. Daardoor is wat wij een 'normale' huurprijs vinden vaak veel hoger dan de wettelijke huurprijs. Als we met z'n allen onze huurprijs laten checken kunnen we samen van de wettelijke huurprijs de standaard maken! Je doet het dus niet alleen voor jezelf, maar ook voor anderen.

Waarom een samenwerking met De Huurdokters? De Huurdokters staan dicht bij de instanties én bij studenten, waardoor ze het checken van je huurprijs en het proces van huurverlaging laagdrempelig maken. We hopen onze leden hiermee te stimuleren om in hun recht te gaan staan. Daarnaast bieden De Huurdokters hulp bij andere huurproblemen waarvan ik me kan voorstellen dat veel mensen niet weten bij wie ze daarvoor moeten aankloppen. Het is fijn om onze leden dit te kunnen bieden.
Wat betekent "minder huur = meer bier" voor Histos? Als je minder huur betaalt houd je meer geld over voor de dingen die het leven mooi maken: je vrienden trakteren op een biertje op de 'De Oude Buis', op commissieweekend gaan, de hele Goededoelenborrel leegkopen en natuurlijk lekker veel zeilen. Kortom, minder huur = meer mooie Histosmomenten!
Zou jij ook je huurprijs willen laten checken? Meld je dan nu aan voor een gratis onderzoek van De Huurdokters en kom er meteen achter of 2018 jou ook meer mooie Histosmomenten gaat bieden.
Benieuwd naar de zeilvereniging in Utrecht? Word dan lid bij Histos

Zijn er gebreken in jouw huis? 4 Tips!

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 18 Feb 2018 00:00:00 GMT

Tijdens onze onderzoeken komen wij vaak onrechtmatige huurovereenkomsten tegen. Bepalingen waarmee de verhuurders het huurrecht proberen te omzeilen ten nadele van de huurder. Wij begrijpen dat je als huurder vaak allang blij bent dat je een woning gevonden hebt, maar vinden het ook belangrijk dat je op de hoogte bent van je rechten en weet wat je ondertekent. Daarom schrijven wij regelmatig artikelen over jouw rechten als huurder en over de dingen die je als huurder juist wel of juist niet moet doen.

Een vaatwasser waarvan de deur is afgebroken en vervolgens als keukenkastje wordt gebruikt.
Een verstopte ventilatie, waardoor het herfstseizoen een vast klimaat is geworden in de badkamer.
Een lekkende wasmachine, waardoor je was elke keer voor de helft uit thee- en vaatdoeken bestaat waarmee je de vloer moet drogen.

Enkele voorbeelden van gebreken door achterstallig onderhoud die wij regelmatig tegenkomen. Maar wat moet en kan je daar als huurder nou aan doen?

Tip 1: Check of het gebrek jouw verantwoordelijkheid is of die van de verhuurder In hoofdlijnen geldt dat de verhuurder verantwoordelijk is voor zaken die verbonden zijn aan de woning. Denk hierbij aan inbouwapparatuur van de keuken, maar ook aan andere onderdelen die nagelvast zijn verbonden met de woning. Daarnaast is een verhuurder ook verantwoordelijk voor zaken die de verhuurder aan jouw levert. Bijvoorbeeld: een wasmachine die bij aanvang van de bewoning aanwezig was of die aan jou verhuurt wordt.
Voor alle andere zaken ben je als huurder zelf verantwoordelijk, net zoals de schade die hier uit voortvloeit. Ontstaat er waterschade door een wasmachine in die in jouw beheer is? Dan dien je de kosten die hieruit voortkomen zelf te vergoeden.

Tip 2: Breng jouw verhuurder op de hoogte van de schade Heb jij eenmaal vast gesteld dat jouw verhuurder verantwoordelijk is voor de schade? Zorg er dan voor jouw verhuurder zo snel mogelijk op de hoogte is van de schade. Wanneer je dit als huurder niet doet, dan loop je op een later moment alsnog het risico om verantwoordelijk te worden gehouden voor de ontstane schade. De gedachte hierachter is dat je als huurder jouw verhuurder de mogelijkheid moet geven om het gebrek te herstellen. Jouw verhuurder komt als het goed is niet elke dag in jouw huis en kan dus onmogelijk op de hoogte zijn van de gebreken bij jouw in huis. Breng jouw verhuurder dus op tijd op de hoogte van de gebreken in jouw huis!

Tip 3: Voorkom gevolgschade Wanneer er een gebrek is ontstaan, heb jij als verhuurder de verplichting om verdere schade te voorkomen. In juridische taal noemt men dat gevolgschade. ervoor dat je er als huurder alles aan gedaan hebt om de schade zo snel mogelijk te beperken of het schadeveroorzakende gebrek te verhelpen
Als huurder kan bijvoorbeeld van je verwacht worden dat je bij lekkage de dakgoten controleert op verstopping. Je moet als huurder dan natuurlijk wel toegang hebben tot deze dakgoten. Als huurder hoef je geen levensgevaarlijke acrobatische capriolen uit te halen om schade te voorkomen.

Tip 4: Zorg dat je niet te veel betaalt voor een huis met gebreken Voor sommige gebreken kan je tijdelijk , wanneer jouw verhuurder het gebrek niet herstelt. Afhankelijk van het soort gebrek kan een verlaging van jouw huurprijs worden toegewezen.

Heb jij te maken met een gebrek in jouw huis? Neem dan contact op met De Huurdokters.

Verhuurders hebben een ‘Maffia’ imago. Ik heb weinig vertrouwen in ze.

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Tue, 06 Feb 2018 00:00:00 GMT

Interview | Groningen | Martin

Marten Halma werkt in de omgeving van Groningen en woont op zichzelf in een studio in de stad. Hoewel zijn studio niet groot is, is deze wel van alle gemakken voorzien. Hier was de prijs die hij betaalde hij ook naar. Om deze reden overwoog hij om te verhuizen. Gelukkig kreeg hij net op tijd de tip om zijn huurprijs bespreekbaar te maken met de verhuurder.

“Ik had wel het vermoeden dat ik te veel betaalde voor mijn woning, maar ik heb nooit mijn huurprijs laten checken omdat ik geen vertrouwen heb in verhuurders. Daarnaast wist ik niet waar ik recht op heb en waar ik moest beginnen. Ik dacht voornamelijk dat wanneer ik voor een eerlijke huurprijs op zou komen, mijn verhuurder het contract waarschijnlijk wel zo dicht getimmerd had dat ik nergens recht op zou hebben. Ik heb al eerder op kamers gewoond in Groningen en weet dat ik toen ook altijd al te veel betaalde. Daarnaast hoor je in Groningen genoeg verhalen over andere huurders. Veel mensen betalen een veel te hoge huurprijs voor slechts een paar vierkante meters.Ik heb hierdoor weinig vertrouwen in verhuurders. In de kamer waar ik woonde betaalden we allemaal te veel. Het was een grote rotzooi en heel slecht afgewerkt. Toch durfden we hier als huurders niet veel van te zeggen. We waren bang voor de gevolgen. Voor hetzelfde geld komt je verhuurder opeens je slot vervangen."

"Verhuurders hebben een ‘Maffia’ imago. Ik heb weinig vertrouwen in ze."

"Als huurder in Groningen dacht ik altijd dat je gewoon je mond moet houden en je huur moet overmaken. Achteraf was de angst voor dit alles niet terecht. Hoewel ik denk dat de verhuurder nog steeds niet eerlijk naar ons is, betalen we nu wel een eerlijke huurprijs. Nu ik wat minder aan huur betaal, kan ik iets relaxter leven en de eerlijke huurprijs geeft mij eigenlijk gewoon weer wat meer ruimte om boodschappen te doen. Ik adviseer andere huurders absoluut om hun huurprijs te laten checken. 75% van de huurders betaalt teveel. Als je dan al het vermoeden hebt dat je teveel betaalt, waarom doe je er dan niets aan? De Huurdokters kunnen je informeren over de maximale huurprijs die je hoeft te betalen. Zij hebben er verstand van en hanteren eerlijke kosten voor hun bemiddeling. Zonder hen had ik het niet zo goed gedaan."
Mag de verhuurder zomaar je slot komen vervangen? Vanaf het moment dat je huurovereenkomst ingaat, is de woning die je huurt van jou. Dit betekent dat de verhuurder niet zonder jouw toestemming de woning mag betreden. Slechts het in bezit zijn van een extra sleutel wordt al gezien als een valse sleutel, hoewel dit moeilijk te bewijzen is. Wanneer jouw verhuurder toch zonder toestemming jouw woning betreedt, maakt jouw verhuurder zich schuldig aan een misdrijf en kan je hem aangeven bij de politie.

We wisten dat we te veel betaalden,maar hadden niet verwacht dat het verschil zo groot zou zijn.

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 28 Jan 2018 00:00:00 GMT

Interview | Groningen | Michiel

Michiel Fidder woont samen met zijn vriendin in een appartement in Groningen. Hij geloofde eerst niet dat hij recht had op een eerlijke huurprijs en dat het verschil tussen zijn oude huurprijs en de eerlijke huurprijs zo groot zou zijn. Toch heeft hij besloten om het te laten checken.

"Ik dacht dat de procedure minder op zou leveren. We hadden zelf al een keer de huurprijs gecheckt, maar we dachten dat we waarschijnlijk iets over het hoofd hadden gezien. Daarnaast waren we bang voor het werk dat erin zou zitten en dat we in een rechtszaak terecht zouden komen. In eerste instantie durfde wij niet onze huurprijs bespreekbaar te maken met de verhuurder."

"We wisten dat we te veel betaalden, maar hadden niet verwacht dat het verschil zo groot zou zijn."

"Tot het moment dat mijn buurman De Huurdokters inschakelde. Zij konden ons vertellen wat onze eerlijke huurprijs is en het gaf ons een goed gevoel om een deskundige erbij te hebben, die ook zelf de woning komt checken. Wat ik vooral goed vond was de communicatie. De Huurdokters zijn in staat om snel en duidelijk te reageren. Daarnaast hebben ze de gehele procedure goed meegedacht met wat voor ons de beste oplossing is. Uiteindelijk gaan wij €80,- per maand besparen op onze huur. Dit is voor ons een leuke extra, waarvan wij zometeen onze tickets in het festivalseizoen kunnen kopen. Ik adviseer andere huurders om ook hun huurprijs te laten checken. Zeker wanneer je al twijfelt over de hoogte van jouw huurprijs, bij twijfel dus gewoon doen! Daarnaast wil ik huurders adviseren om goed na te blijven denken tijdens de bemiddeling. Samen met de verhuurder op zoek gaan naar een oplossing is goed, maar probeer wel in te schatten of de verhuurder wel bereidt is om samen tot een oplossing te komen."
Heb ik een deskundige nodig om mijn huurprijs te laten checken? Op verschillende websites kan je een inschatting krijgen wat jouw maximale huurprijs zou moeten zijn. Wij adviseren echter om dit altijd te laten doen door iemand die hier verstand van heeft. Vooral wanneer je wens is om samen met de verhuurder tot een oplossing te komen. Het inschakelen van een derde onafhankelijke partij kan dan juist tot een positief resultaat leiden. Wij merken dat huurders vaak via deze verschillende websites zelf al een inschatting kunnen krijgen of hun huurprijs te hoog is, maar dat het alsnog lastig blijft om tot een goed en eerlijk voorstel te komen naar de verhuurder. Door middel van een juiste huurprijs checken goede bemiddeling kom je uiteindelijk voordeliger uit en verdien je de kosten van het inschakelen van een deskundige snel weer terug.

Mijn verhuurder heeft de woning verkocht en wil dat ik de woning verlaat.

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 17 Dec 2017 00:00:00 GMT

Koop breekt geen huur | De Huurdokters

Tijdens onze onderzoeken komen wij vaak onrechtmatige huurovereenkomsten tegen. Bepalingen waarmee de verhuurders het huurrecht proberen te omzeilen ten nadele van de huurder. Wij begrijpen dat je als huurder vaak allang blij bent dat je een woning gevonden hebt, maar we vinden het ook belangrijk dat je op de hoogte bent van je rechten en weet wat je ondertekent. Daarom rapporteren wij regelmatig via artikelen welke rechten je als huurder hebt, wat je als huurder wel moet doen maar ook wat je als huurder juist niet moet doen.

Het aloude adagium: ' koop breekt geen huur ’ is afkomstig uit de Romeinse tijd. De Romeinen zagen al in dat, wanneer een zaak verkocht wordt, dat dit niet automatisch leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst. Juridisch gezien is een huurovereenkomst een persoonlijk recht welke een zaak volgt door dwingende rechtsbepalingen.
Maar wat betekent dit nu? Wanneer een verhuurder besluit de woning te verkopen dan gaat de huurovereenkomst automatisch over op de nieuwe eigenaar. Voor de huurder verandert er dus eigenlijk weinig, behalve dat de huurder een nieuwe verhuurder heeft. De verhuurder moet dit echter wel melden aan de huurder. Tot het moment dat de oude verhuurder hier geen melding van heeft gemaakt kan de huurder nog steeds de huur overmaken naar de oude verhuurder.

Vaak heb je als huurder recht op een verhuiskostenvergoeding.

Kan de nieuwe verhuurder dan niet de overeenkomst opzeggen? Dit mag de nieuwe verhuurder niet zomaar doen. De nieuwe verhuurder is gebonden aan dezelfde voorwaarde uit de huurovereenkomst als de oude verhuurder. Is er tussen huurder en verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst gesloten dan mag natuurlijk ook de nieuwe verhuurder bij het einde van deze tijdelijke huurovereenkomst de huurovereenkomst beëindigen. Hebben de huurder en verhuurder een huurovereenkomst gesloten op basis van onbepaalde tijd of is de duur van het contract van onbepaalde tijd geworden, dan mag de nieuwe verhuurder niet zonder meer de huurovereenkomst beëindigen. De oude verhuurder heeft namelijk een zorgplicht om de nieuwe verhuurder in te lichten over de nieuwe verbintenis. Bij de verkoop van de woning worden als het ware de huurovereenkomsten meeverkocht. De nieuwe verhuurder wordt geacht op de hoogte te zijn van deze overeenkomsten en dient de huurbescherming van de huurders in acht te nemen.
Ik heb toch een opzeggingsbrief ontvangen, wat nu? Probeert jouw nieuwe verhuurder toch de huurovereenkomst te beëindigen dan heb je vaak recht op een verhuiskostenvergoeding. Deze vergoeding heeft een minimum van €5.910,- voor zelfstandige woonruimte en kan afhankelijk van de situatie soms nog hoger oplopen. Heb jij te maken met een opzegging dan is het altijd verstandig om juridisch advies in te winnen.

Wij waren bang dat de procedure voor huurprijsverlaging de relatie met onze verhuurder zou beïnvloeden

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 10 Dec 2017 00:00:00 GMT

Interview | Utrecht | Noa, Hannah en Santje

Noa Schweitz, Hannah Volman en Santje Kramer zijn drie studenten die samen in één huis wonen in Utrecht. Ze waren niet tevreden over de staat van hun woning, maar vonden het lastig om de goede relatie met hun verhuurder op het spel te zetten.

"We hebben altijd een goede relatie gehad met onze verhuurder en waren dan ook bang dat de procedure deze relatie zou verpesten. Aan de andere kant vonden wij ook dat wij echt te veel betaalden gezien de staat van het huis. Tijdens de procedure bleek dat ook dat onze verhuurder het gevoel had dat wij hem persoonlijk aanvielen. De verhuurder probeerde bij ons twijfel te creëren en verweet ons dat wij het ook eerst met hem hadden kunnen overleggen. Dat was natuurlijk vervelend, maar dat betekent nog niet dat wij het er bij lieten zitten. Wij weten eigenlijk helemaal niks van huurrecht, maar dankzij De Huurdokters wisten wij dat ons niks kon gebeuren."

“Wij vonden het heel chill dat De Huurdokters voor ons het gesprek konden voeren. Naast huurprijs verlaging hebben wij nu ook een goede relatie met de verhuurder!”

"Wij zijn best bereid om meer te betalen voor onze woning, maar dan vinden wij ook dat de kwaliteit van de woning goed moet zijn. Door de goede begeleiding wisten wij niet alleen goed wat onze rechten zijn, maar zijn wij dankzij de bemiddeling ook tot een gunstige uitkomst voor alle partijen gekomen. Naast de verlaging in de huurprijs heeft de verhuurder ook een aantal beloftes gedaan om de kwaliteit van het huis te verbeteren. Deze beloftes is hij in de weken daarop ook meteen nagekomen. Wij krijgen nu onder andere een gehele nieuwe woonkamer! De €225,- die wij nu elke maand besparen op onze huur kunnen wij goed gebruiken om onze nieuwe woonkamer in te richten en we gaan binnenkort met zijn drieën naar de sauna!"
Wat gebeurt er met de relatie met mijn verhuurder als ik een procedure start? Als huurder heb je in Nederland altijd het recht om jouw huurprijs te laten toetsen. Wanneer jouw verhuurder jou dit recht niet toekent dan mag je er eigenlijk van uit gaan dat jullie al geen goede relatie hebben. Er is dan eerder sprake van een eenrichtingsverkeer. Blijkbaar is jouw verhuurder op de hoogte van het feit dat hij meer huur vraagt dan is toegestaan. In de praktijk merken wij vooral dat de huurders na afloop van de procedure veel serieuzer genomen worden door hun verhuurder. Waar huurders vaak bang zijn dat de relatie verslechtert zien wij juist dat de verhuurder zijn verantwoordelijkheid neemt. Dit uit zich in eerlijke contracten en beter onderhoud van de woning. Het klinkt misschien raar, maar veel verhuurders zijn simpelweg niet goed op de hoogte van het huurrecht. De meeste verhuurders doen de verhuur naast hun huidige baan en zijn daarom ook niet gespecialiseerd in het verhuren. Verhuurders zijn zelf daarom soms ook zoekende naar wat juist en eerlijk is. Wij kunnen de verhuurders vaak helpen door hun juridisch advies te geven.

Ik vond het eigenlijk best wel spannend om een eerlijke huurprijs te vragen aan mijn verhuurder

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 10 Dec 2017 00:00:00 GMT

Interview | Utrecht | Samen

Samme Zijlstra student en woont in een studentenhuis in Utrecht. In eerste instantie durfde hij het niet aan om een procedure te starten voor huurprijsverlaging, omdat hij bang was voor de gevolgen.

"Ik woon in Utrecht en weet hoe lastig het is om een woning te vinden. Ik denk dat de meeste huurders denken dat ze in hun handjes mogen knijpen als ze een huis hebben. Dat dacht ik namelijk ook. Wanneer ik ergens een plekje heb om te wonen dan ben ik binnen, ook al betaal ik iets meer. Aangezien ik helemaal niet thuis ben in het huurrecht, wist ik niet wat ik me op mijn hals ging halen en vond ik het best spannend."

"Achteraf vind ik het mooi dat wij als huurders op deze manier voor onze rechten op kunnen komen."

"Natuurlijk ben ik blij dat ik iets heb. Dit komt ook door het grote verschil in vraag en aanbod. De vraag naar woningen is nou eenmaal veel groter. Hierdoor kunnen verhuurders hogere huurprijzen vragenen lijkt het alsof de verhuurders de touwtjes in handen hebben. Achteraf vind ik het mooi dat wij als huurders op deze manier voor onze rechten op kunnen komen. Ik denk dat het opkomen voor je huurrechten een zwart gat is, waar je als huurder in moet durven springen. Ik was bijvoorbeeld bang voor dat de relatie met mijn verhuurder zou verslechteren en dat hij geen onderhoud meer zou doen. Ik woon in een chill huis en we hebben een leuke sfeer, dit wou ik niet verpesten. Dit was gelukkig totaal niet het geval.
De €100,- die ik per maand teveel betaalde is voor mij een slok op een borrel en zeker de moeite waard voor het starten van een procedure. Met een eerlijke huurprijs bespaar ik gewoon €1200,- per jaar. Uiteindelijk hebben De Huurdokters voor mij bemiddeld. Dat vond ik echt een plus, omdat je op deze manier ook niet met een gestrekt been de procedure in gaat.
Andere huurders adviseer ik om De Huurdokters gewoon eens langs te laten komen en daarna te beslissen wat je doet. Tijdens dit bezoek kan je kijken of het goed voelt voor je.Wat ik echt tof vind aan De Huurdokters is dat ze alles in Jip en Janneke taal uit kunnen leggen en dat ze heel persoonlijk zijn. Ze komen zelf langs en je kan ze alles vragen, ook na het bezoek."

Heeft de vraag en aanbod invloed op de huurprijs van mijn kamer? Over het algemeen niet. 99% van de kamerverhuur valt in de sociale sector. Dit betekent dat de wettelijke huurprijs onder de €710,68 ligt. Alle woonruimtes onder deze huurprijs genieten huurprijsbescherming en zijn te toetsen aan de wet. De vrije markt geldt alleen voor woningen waarbij de wettelijke huurprijs boven de € 710,68 ligt. Dit zijn woningen waarbij de verhuurder zelf een prijs mag bepalen, bijvoorbeeld op basis van vraag en aanbod. Jaarlijks wordt er een onderzoek gedaan naar de huurprijzen in Nederland. De laatste jaren blijkt uit dit onderzoek dat gemiddeld 75% van de huurders een te hoge huurprijs betalen.Aangezien kamers eigenlijk nooit een hogere waarde hebben dan de grens van € 710,68 vallen kamers in Nederland automatisch onder de huurprijsbescherming. Het is daarom altijd verstandig om je huurprijs te laten checken.

Als je het vermoeden hebt dat je te veel betaalt, dan kun je het net zo goed laten checken

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 03 Dec 2017 00:00:00 GMT

Interview | Utrecht | Esmee

Esmee van Steen werkt in Utrecht woont al een aantal jaar in een kamer van de SSH en is sinds kort doorgeschoven naar een andere kamer in haar huis.

"Als huurder wist ik niet dat je zo beschermd bent in Nederland. De meeste mensen denken dat wanneer je de hoge huur niet accepteert er er wel tien anderen zijn die het geld er wel voor neerleggen. Wat blijkt? Je kan de hoge huur ook gewoon accepteren en deze daarna laten verlagen door De Huurdokters."

“De vorige huurder betaalde €150,- minder voor dezelfde kamer.”

In de afgelopen jaren was ik huurder bij de SSH en was ik altijd in de veronderstelling dat mijn huurprijs klopte. Ik was dan ook nogal verbaasd toen dit niet zo bleek te zijn. Dat terwijl er veel mensen zijn die in vergelijking met mij nog veel meer betalen.Moet je nagaan! Door de goede communicatie met mijn verhuurder hadden De Huurdokters mijn huurverlaging snel geregeld en werd mijn huurprijs eerder verlaagd dan verwacht. Ik ga in totaal €70,- per maand minder betalen. De €70,- die ik per maand minder ga betalen, kan ik goed gebruiken voor mijn studie. Ik adviseer iedere huurder om zijn huurprijs te laten checken door De Huurdokters. Niet geschoten is altijd mis. Nee heb je, ja kun je krijgen. Wanneer je het vermoeden hebt dat je te veel betaalt kan je het net zo goed laten checken. Je hebt als huurder niks te verliezen.
Is de huurprijs voor iedereen gelijk? Bij kamergewijze verhuur is de huurprijs voor iedereen en in elke stad gelijk. Het maakt daarin niet uit of je een kamer huurt in Groningen of in Utrecht. Wanneer de vorige verhuurder aanzienlijk minder huur betaalde dan jij. Dan is dat voor jou als huurder een teken dat je waarschijnlijk te veel betaalt. Soms kan het zijn dat je wel iets meer gaat betalen dan de vorige huurder. Dit komt meestal doordat de verhuurder in de huurperiode van jouw vorige huurder nooit de huurprijs heeft verhoogd. Verhuurders mogen elk jaar de huurprijs volgens een bepaald percentage verhogen. Wanneer dit niet gebeurt dan ontstaat er een verschil. Uiteraard mag deze huurprijs nooit hoger zijn de de maximale huurprijs die is toegestaan, maar de maximale huurprijs van 2014 is natuurlijk niet gelijk aan de maximale huurprijs in 2017. Betaalde de voorgaande huurder minder huur dan jij nu betaalt? Laat het uitdokteren door De Huurdokters en kom er achter of jij ook geld kan besparen op je huur.

With pride we welcome GSBV Moestasj as the new partner of De Huurdokters

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 26 Nov 2017 00:00:00 GMT

Partners | Groningen | GSBV Moestasj

GSBV Moestasj is a basketball organization in Groningen that consists of four teams and is active in different competitions. Since a couple of years, more and more international students are making their way into Groningen and this also has its effect within the basketball organization. Most of the players now have an international background.

During our research we notice that international students in particular pay rental prices that are too high. The amounts charged for furniture are often too much and service costs are not always calculated and settled. International students are seldom familiar with Dutch housing laws and are therefore vulnerable when it comes to their rights.

With this partnership we hope the organization can support its members and their rights. We hope to give the members legal advice and help them with every step necessary to accomplish a fair rent. This way the organization has more to offer for the students than just sports.

Since the establishment of De Huurdokters we have managed to help a lot of students with their questions and rights as a tenant. We as an organization enjoy being involved with students and their clubs. By cooperating with these organizations we create the opportunity to give something back by means of sponsorship. The members who apply through their organization directly support it and by doing so they can get a fair rental price!

Want to cooperate with De Huurdokters? Send us an email and ask for the possibilities.

Trots verwelkomen wij GSBV Moestasj als nieuwe partner van De Huurdokters! GSBV Moestasj is een basketbalvereniging in Groningen, bestaande uit 4 teams en actief in verschillende competities. Sinds een aantal jaar komen er steeds meer internationale studenten in Groningen en dit hebben ze ook gemerkt binnen de basketbalvereniging. Bijna alle spelers hebben dan ook een internationale achtergrond. Tijdens onze onderzoeken merken wij dat voornamelijk internationale studenten te hoge huurprijzen betalen. Vaak wordt er te veel gerekend voor de stoffering of worden servicekosten nooit verrekend. Internationale studenten hebben vaak minder verstand van het huurrecht in Nederland en zijn daarom ook kwetsbaar als het om hun huurrechten gaat. Door de samenwerking met GSBV Moestasj hopen wij dat de vereniging ondersteuning kan bieden in de huurrechten van hun spelers. Op deze manier kan de vereniging hun leden nog meer bieden naast de basketbal sport. Sinds de oprichting van De Huurdokters hebben wij veel studenten kunnen helpen met hun vragen of hun huurrechten. Wij vinden het als organisatie leuk om betrokken te zijn bij studenten en hun verenigingen. Door samenwerkingen aan te gaan met verenigingen kunnen wij door middel van sponsoring ook iets terug doen. De leden die zich via hun vereniging aanmelden sponsoren hiermee direct hun eigen vereniging en kunnen via ons een eerlijke huurprijs krijgen!
Ook een samenwerking met De Huurdokters? Stuur ons een mail en vraag ons naar de mogelijkheden.

We accepteren de hoge huurprijzen, omdat het ‘normaal’ is. Dit kan toch niet zomaar!

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Tue, 21 Nov 2017 00:00:00 GMT

Interview | Utrecht | Nathalie, Laura en Willyanne

Nathalie de Nooijer, Laura van der Lugt en Willyanne Hulst, alle drie werkend in Utrecht & omgeving wonen al een aantal maanden samen. Ze delen met elkaar een huis en werden door het zusje van Laura gewezen op De Huurdokters, omdat zij waarschijnlijk ook een te hoge huur betaalden.

Laura: “Mijn zusje wees ons op De Huurdokters en zei dat ik mij moest gaan aanmelden omdat wij waarschijnlijk ook te veel betaalden. Ik had wel een vermoeden dat het te veel was, maar ik wist niet dat het verschil met de prijs die ik zou moeten betalen zo groot was. Daarnaast dacht ik dat juridisch advies inwinnen heel duur zou zijn, maar dat viel mij alles mee.Bovendien was het onderzoek gratis en mochten we na het onderzoek bepalen of wij iets aan onze huurprijs wilden laten doen."

“Jullie wonen in een paleisje”, gaf hij als reactie op ons voorstel.

Tijdens het onderzoek zag ik hoe precies de kamers opgemeten werden en kon ik al mijn vragen over mijn huurrechten stellen. Ik was verrast dat ik meteen mijn maximale huurprijs te horen kreeg. Daarnaast was het fijn dat De Huurdokters niet alleen naar de huurprijs keken, maar ook naar andere zaken in het huis en het contract. Na het onderzoek legden De Huurdokters alles nog een keer uit en bereidden ze ons voor op de mogelijke reacties van de verhuurder. Daarnaast checkten ze of wij een volledige huurbescherming hebben. Hierdoor had ik er meteen vertrouwen in dat we dit moesten gaan doen. Het scheelt denk ik ook enorm als je bij het onderzoek van De Huurdokters aanwezig bent.Als huurder kan je dan alles met ze bespreken. Na het onderzoek dacht ik: “Ik ga achter over zitten, enjoy the show”. Onze verhuurder was het uiteraard niet eens met ons voorstel om de huurprijs te verlagen. “Jullie wonen in een paleisje”, gaf hij als reactie. Wij delen het huis dan wel met zijn drieën, maar dit is in mijn ogen nog geen reden om een hogere huurprijs te vragen dan is toegestaan. Dankzij De Huurdokters ga ik nu meer dan € 100,- per maand besparen. Dit kan ik goed gebruiken om nog sneller te kunnen sparen voor mijn rijbewijs. Ik wil de huurders die nog twijfelen, adviseren om direct te laten checken wat je rechten zijn. Neem ook niet alles aan van wat anderen tegen je zeggen. Tijdens mijn procedure hoorde ik vaak van mensen om mij heen dat je niet zo maar je huurprijs kan laten toetsen. Dit kan dus kennelijk wel. Helaas zijn er veel vooroordelen, waardoor mensen hun huurprijs niet laten checken. We accepteren de hoge huurprijzen, omdat iedereen zoveel betaalt. Iedereen betaalt dus eigenlijk te veel, dat kan toch niet zomaar!
Wat kost het mij om mijn huurprijs door De Huurdokters te laten toetsen? Het onderzoek over de hoogte van je huurprijs, een check-up van je huurcontract en de kwaliteit van je woning is altijd gratis. Na dit onderzoek mag je zelf kiezen of je iets met deze resultaten wilt gaan doen. Op het moment dat jouw huurprijs te hoog is, heb je de mogelijkheid om een procedure te starten via De Huurdokters. In principe kost een procedure niets. Je betaalt namelijk gedurende twee maanden enkel het verschil tussen de oude en de nieuwe huurprijs. Wanneer je geld terug zou moeten krijgen van jouw verhuurder kunnen wij dit vaak ook vorderen. Deze procedure kost je in principe ook niets. Wij hanteren enkel een succes fee van 20% op het bedrag dat je terugkrijgt. De enige kosten die je maakt, zijn de €25,- voor het starten van de procedure. Dit bedrag krijg je uiteraard terug, wanneer wij niks voor jou kunnen betekenen. Door ons no-cure no-pay beleid kost een mislukte procedure jouw sowieso geen geld.

I always thought I paid an honest rent, when I heard it was too much, I didn’t think I could do anything about it.

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 17 Sep 2017 00:00:00 GMT

Interview | Utrecht | Natalia

Natalia Escobar, international student in Utrecht, lives in the same room for more than five years and she has been paying too much for the furniture for five years.

As a foreign student I’m not really sure what my rights in the Netherlands are and what aren’t. Sometimes, me and my nationality fall by the wayside, for example with health care and rent rebate. Therefore I didn’t expect to have a right to this as a foreign student. The Huurdokters calculated how much I have paid too much over the years and we came to the conclusion that I could have bought my furniture new twenty times over. During the process I was worried that it would affect my application for naturalization. The landlord told me that if I would speak up for my rights as a tenant, I could never be naturalized. Luckily the Huurdokters assured me that this could not affect my naturalization process. Because of the Huurdokters, I will be refunded more than € 1,000,- per year. I want to use this money to discover Asia. I’m from Columbia myself and I have noticed that Dutch people like to go to Thailand. I’ve never been to Asia myself, so if anyone has tips, let me know.
Can the landlord charge for furniture whatever he wants? The rent of furniture is covered by the service costs. The rule concerning service costs, is that the landlord is not allowed to make a profit out of them.If you rent a house or a room, you’re supposed to get an overview in which the furniture is valued. With this value overview, you can calculate how much service costs you should be paying monthly. Not every part of your furniture is valued equally. Some pieces are considered durable goods, while others are not. If you have doubts concerning the value of your furniture it’s always wise to have someone with knowledge take a look at this.

Do you pay for your furniture as well? We notice that people pay too much for their furniture 90% of the time. Let the Huurdokters help you and find out whether you should be getting a refund.

Het voelt alsof ik een grote jackpot heb gewonnen, bijna een jaar lang gratis wonen!

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 17 Sep 2017 00:00:00 GMT

Interview | Utrecht | Max

Max Boltendal, student in Utrecht, woont al een aantal jaar in dezelfde kamer en heeft eigenlijk altijd te veel betaald.

“De Huurdokters hebben mij positief verrast! Het voelt alsof ik een grote jackpot heb gewonnen.”

Aangezien we wisten dat iedereen in het huis teveel betaalde, hebben we al eerder een poging gedaan tot een verlaging van de servicekosten. Helaas is hier toen niks uitgekomen. Mijn huisgenoot het uiteindelijk weer opgepakt en contact opgenomen met De Huurdokters. Toen De Huurdokters op bezoek kwamen vertelden ze ons al snel dat wij te veel aan servicekosten betalen. Ik weet zelf niet precies hoe dat allemaal werkt, maar het werd mij heel duidelijk uitgelegd en ik kreeg er daardoor direct vertrouwen in dat het goed zou komen. In eerste instantie dacht ik dat alleen mijn huurprijs omlaag zou gaan. De Huurdokters hebben mij positief verrast!Het voelt alsof ik een grote jackpot heb gewonnen. Ik krijg alle kosten die ik in de afgelopen jaren gemaakt heb terug, waardoor ik straks bijna een jaar lang gratis in mijn kamer kan wonen! Wat ik helemaal mooi vind is dat De Huurdokters dit ook nog eens met mij zijn komen vieren met een flesje cava. In de maanden waarin ik geen huur hoef te betalen, ga ik sparen voor een auto. Ik wil namelijk heel graag in een Mini Cooper rondrijden. Dankzij mijn besparing moet dat nu wel gaan lukken.
Wanneer heb ik recht om de te veel voorgeschoten servicekosten terug te krijgen? In principe heb je er altijd recht op om de servicekosten die jij teveel hebt voorgeschoten terug te krijgen. Op de servicekosten mag de verhuurder namelijk geen winst maken. Het voorschot moet uiteindelijk overeenkomen met de werkelijk gemaakte kosten op de service die is verleend. Wel is het altijd verstandig om hier goed naar te laten kijken. Zo heb je binnen de servicekosten bijvoorbeeld vaak te maken met posten, waar je als huurder helemaal niet voor hoeft te betalen.Daarnaast gebeurt het vaak dat de verhuurder de gemeentelijke heffingen betaalt voor het huis, terwijl deze juist voor de rekening van de huurder zijn. Heb jij het idee dat jij in de afgelopen jaren te veel aan servicekosten hebt betaald? Laat het dan uitdokteren door De Huurdokters en kom er achter of jij ook geld kan besparen op je huur.

Onze verhuurder is bij ons in huis komen wonen en heeft nieuwe huisregels voor ons opgesteld, kan dit zomaar?

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 27 Aug 2017 00:00:00 GMT

Interview | Utrecht |Tinka

Tinka Bakker, inmiddels werkend in Amsterdam, woont al 7 jaar in haar kamer in Utrecht en heeft al die tijd te veel huur betaald. De relatie tussen haar en de verhuurder, die bij haar in huis is komen wonen, werd steeds slechter. De frustraties liepen zo erg op dat haar verhuurder huisregels had opgesteld waar ze het niet mee eens was. Als reactie hierop wilde ze haar huurcontract laten checken op haar rechten.

“Bemiddeling door De Huurdokters helpt om de relatie tussen de verhuurder en mij goed te houden.”

Sinds kort woont onze verhuurder bij ons in huis. In eerste instantie dacht ik dat dit een positief effect zou hebben, omdat ik verwacht had dat we met zijn allen het huis schoner zouden houden. Maar al heel snel liepen de spanningen op. Als reactie op deze frustratie kregen wij van de verhuurder huisregels toegeschreven waar wij ons in het vervolg aan moesten houden. Toen wij nieuwe huisregels kregen zijn wij naar het Juridisch Loket gegaan om te checken wat we hier aan konden doen. Hierna hebben wij contact opgenomen met De Huurdokters. Zij hebben ons geholpen met juridisch advies en bemiddeld tussen de verhuurder en ons. Tijdens de bemiddeling zijn ze voor ons in gesprek gegaan met onze verhuurder en haar niet alleen uitgelegd wat haar rechten en plichten zijn, maar ook nog een eerlijke huurprijs voor ons gerealiseerd. Achteraf bleek dat ik in 7 jaar € 7.500,- te veel heb betaald. Sinds kort ben ik begonnen met werken, maar het lukt mij nog niet om te sparen. Het lijkt wel alsof het gat in mijn hand meegroeit met mijn inkomen. Nu ik een eerlijke huurprijs betaal wil ik gaan sparen om deze wintersportvakantie op mijn eigen snowboard van de piste af te gaan. Ik zie jullie in Zwitserland!
Kan de verhuurder zomaar nieuwe huisregels opleggen? In beginsel zijn huisregels iets wat opgesteld wordt in overleg tussen huisgenoten. Dit kan niet zomaar worden opgelegd door de verhuurder. De verhuurder bepaald niet hoe jij je dient te gedragen binnen je huis, dit is in strijd met jouw recht op privacy. Als huurder dien je natuurlijk wel als goed huurder te gedragen. Dit betekent bijvoorbeeld dat de verhuurder van jou mag verlangen dat je de gang/vluchtpaden leeg houdt i.v.m. brandveiligheid. Als huurder kun je dus niet zomaar al je meubilair en spullen uitstallen op de gang. Daarnaast heb je als huurder ook de verantwoordelijkheid dat je huis schoon is en dat je geen overlast veroorzaakt voor omwonenden.

Ik dacht dat het handiger zou zijn om met het hele huis de procedure te starten

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 13 Aug 2017 00:00:00 GMT

Interview | Utrecht | Paul

Paul Verhallen, student in Utrecht, kon eigenlijk zijn kamer niet meer betalen en vroeg zich af of hij misschien bij de 75% hoorde die te veel betaalt.

“Het is goed om De Huurdokters als derde partij te hebben, hierdoor hou ik een goede relatie met mijn verhuurder. Bovendien denk ik niet dat hij mij serieus had genomen.”

In het begin toen ik met De Huurdokters in contact kwam, dacht ik dat het handigerzou zijn om een eerlijke huurprijs te vragen voor het hele huis. Voor en tijdens de procedure heb ik al mijn huisgenoten geënthousiasmeerd, maar uiteindelijk haakten mijn huisgenoten toch af. Ze waren vooral bang voor de verhouding tussen de verhuurder en ons. Ik heb toch door gezet, omdat ik vond dat ik recht had op een eerlijke huurprijs! Uiteindelijk ben ik blij dat ik ondanks mijn huisgenoten de procedure toch heb gestart. Ik betaal nu een eerlijke huurprijs en merk er in mijn contact met de verhuurder niks van. Eigenlijk hebben De Huurdokters gewoon voor mij de zaak waargenomen en betaal ik nu ineens minder huur. Ik denk daarom ook dat het beter is om De Huurdokters in te schakelen om voor je te bemiddelen. Dit heeft er denk ik wel voor gezorgd dat de verhouding tussen de verhuurder en mij er niet slechter op is geworden. Nu ik een eerlijke huurprijs betaal kan ik gewoon in mijn kamer blijven wonen zonder dat ik naast mijn studie moet gaan werken. Ik merkte dat ik door mij 100% te kunnen focussen op mijn studie, veel betere resultaten behaal!
Kun je in je eentje een procedure starten? Alle procedures worden per persoon gevoerd. Natuurlijk voelt het veilig en is het gemakkelijk om gelijk met het hele huis een procedure te starten, maar dit staat de kans op een eerlijke huurprijs zeker niet in de weg. Dat je huisgenoten net zo enthousiast zijn als jij om voor een eerlijke huurprijs te gaan is dus absoluut geen voorwaarde.

Een nieuw contract? Ik dacht dat mijn huurovereenkomst automatisch verlengd zou worden met een contract voor onbepaalde tijd.

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 13 Aug 2017 00:00:00 GMT

Interview | Utrecht | Arlette

Arlette Bloks, student in Utrecht, woont inmiddels een half jaar in haar kamer en heeft een tijdelijk huurcontract. Haar contract loopt binnenkort af en haar verhuurder heeft haar een verlenging aangeboden voor nog eens zes maanden.

“De Huurdokters hebben voor al mijn huisgenoten een eerlijke huurprijs gerealiseerd. Ze hebben expres met de verlaging van mijn huurprijs gewacht, aangezien ik door mijn tijdelijke contract nog geen maximale huurbescherming had.”

Toen ik bericht kreeg van mijn verhuurder schoot ik in de stress. Ik kreeg van mijn verhuurder twee opties; een verlenging van mijn huurovereenkomst voor zes maanden of het direct opzeggen van mijn contract. Ik dacht eigenlijk dat ik een contract voor onbepaalde tijd zou krijgen en daarmee maximale huurbescherming, zodat ook ik een procedure kon starten bij De Huurdokters. De Huurdokters hebben voor al mijn huisgenoten een lagere huurprijs gerealiseerd. Ze hebben express met de verlaging van mijn huurprijs gewacht, aangezien ik door mijn tijdelijke contract nog geen maximale huurbescherming had. Na het voorstel van de verhuurder heb ik daarom direct contact opgenomen met De Huurdokters. Zij konden mij gelukkig alles rustig en duidelijk uitleggen en hebben er voor gezorgd dat ik toch maximale huurbescherming kreeg. Door hun advies wist ik wat ik moest doen. Aangezien de verhuurder zijn voorstel eerst naar een verkeerd e-mail adres gestuurd, had ik het bericht niet op tijd ontvangen. Toen ik de e-mail uiteindelijk wel ontvangen had, heb ik nog meerdere malen contact gehad met de verhuurder. Gelukkig waren De Huurdokters er en kon ik elk moment contact met ze opnemen voor een antwoord op al mijn vragen. Eindelijk is het zover dat ook ik een procedure heb kunnen starten om mijn huurprijs te verlagen. Al mijn huisgenoten betalen inmiddels minder huur en nu ik weet dat ik daar recht op heb, wil ik ook een eerlijke huurprijs betalen. Per maand zal ik iets meer dan €100,- per maand besparen en ik weet nu al wat ik daar mee ga doen: shoppen! Maar eerst ga ik een portable printer kopen voor mijn foto’s. Hebben jullie tips voor de perfecte printer?
Kan een verhuurder een huurovereenkomst verlengen met een tijdelijk contract? Verlenging van een huurcontract resulteert in beginsel altijd in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Laat je dus niet misleiden door je verhuurder. Verhuurders bieden vaak tijdelijke huurcontracten aan, zodat huurders geen aanspraak doen op hun huurprijsbescherming. Met tijdelijke huurcontracten loop je het risico dat je huurovereenkomst door je verhuurder beëindigd wordt. Twijfel jij of je een tijdelijke huurovereenkomst of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebt, dan kan je dit altijd door De Huurdokters laten toetsen. Huurbescherming is altijd een voorwaarde voor het starten van een procedure voor verlaging van de huurprijs.

6 belangrijke tips voor jouw studententijd

info@huurdokters.nl (Florian Hijlkema) — Sun, 16 Jul 2017 00:00:00 GMT

Ben jij al druk op zoek naar een kamer, maar weet je niet waar je moet beginnen? Hou dan vooral De Huurdokters in de gaten. Wij zullen jou deze zomer in de nodige adviezen en vindplaatsen voorzien! Om jou alvast op weg te helpen, hier alvast 6 belangrijke tips:

1. Controleer altijd goed je huurcontract. Het liefste wil je bijvoorbeeld een contract voor onbepaalde tijd. Hier kan je om vragen bij jouw toekomstige verhuurder. Laat je contract vooral nakijken door je ouders. Wij kunnen natuurlijk ook altijd met je meekijken!

Betaal je de hoofdprijs voor een kamer ter grootte van de bezemkast van Harry? Laat het dan opmeten door een van De Huurdokters.

2. Meet je kamer op. Vaak komt het voor dat de verhuurder meer m2 meters op schrijft dan de kamer daadwerkelijk heeft. Klopt het niet met wat er in het contract staat bespreek dit dan met je verhuurder. Waarschijnlijk klopt de huurprijs dan ook niet. Twijfel je nog steeds of betaal je de hoofdprijs voor een kamer ter grootte van de bezemkast van Harry? Laat het dan opmeten door een van De Huurdokters.
3. Laat je niet misleiden door schaarste. Je gaat op zoek naar een kamer en je bent niet de enige. Het gaat dus gebeuren dat je met 30 andere studenten in een kamer van 12 m2 staat. Maar let op, het feit dat zoveel mensen op zoek zijn naar een kamer geeft de verhuurder nog niet het recht om een hogere huurprijs te vragen.

4. Zoek uit wat je servicekosten zijn. Je totale huur bestaat naast een kale huur ook uit servicekosten. Dat zijn bijvoorbeeld gas, water en licht. De verhuurder mag hier geen winst op maken. Als deze onverklaarbaar hoog zijn of er staan gekke dingen op, mag je geld terug vragen. Je wilt natuurlijk niet voor het Donald Duck abonnement van je huisbaas betalen.

5. Schrijf je nu vast in bij een woningcorporatie in jouw stad.
Je weet nooit hoe je leven er over vijf jaar uit gaat zien en je bent nu nog je eerste kamer aan het zoeken, maar grote steden hebben voor ‘grote mensenwoningen’ vaak hele lange wachtlijsten. Doe je toekomstige zelf een plezier en schrijf je nu alvast in! Zo maak je over een aantal jaar wanneer je aan het einde van je studie of op zoek naar je eerste baan bent, meer kans op een plekje voor jezelf.
6. Houd onze Facebookpagina in de gaten. De Huurdokters blijven je tijdens je studententijd alles vertellen over eerlijke huurprijzen, jouw rechten als student en we bieden eerlijke verhuurders de mogelijkheid hun kamers op onze Facebook te plaatsen. Zo weet jij dat je nooit te veel betaald!
Twijfel jij nog over je huurcontract, denk je dat je huur van je nieuwe kamer te hoog is? Meld je dan aan en wij dokteren het voor je uit! Zo hoef jij alleen nog maar te feesten. Pardon, studeren.

DE HUURDOKTERS

📢 Belangrijke huurupdate: maximale huurverhoging bekend

Het ministerie van Volkshuisvesting heeft nieuwe regels vastgesteld over hoeveel de huur maximaal verhoogd mag worden voor verschillende typen huurwoningen in Nederland. Deze regels gelden voor huurverhogingen die verhuurders aan zittende huurders mogen doorvoeren.

�� Wat verandert er?

�� Waarom deze percentages?

❗ Let op:

�� Check je huurverhoging en huurprijs bij Huurdokters

Servicekosten, dit moet je als huurder weten

Betaal je servicekosten bij je huurwoning, maar weet je niet precies waarvoor? Dat is heel herkenbaar. Gelukkig zijn er duidelijke wettelijke regels die huurders beschermen tegen onterechte of onduidelijke kosten.

Wat zijn servicekosten eigenlijk?

Niet elke kostenpost is toegestaan

Je verhuurder moet jaarlijks afrekenen

Meer duidelijkheid vanaf 2026

Twijfel je over jouw servicekosten?

Huurverhoging bevroren in 2025 en 2026

Huurverhoging Bevroren in 2025 en 2026: Goed Nieuws voor Huurders in Sociale Huurwoningen

Wat betekent dit voor jou als huurder?

Waarom deze maatregel?

Wat moet je doen?

Wat betekent de liberalisatiegrens 2025 voor jou?

Vanaf 1 januari 2025 is de liberalisatiegrens opnieuw aangepast

Tijdelijke huurovereenkomsten

Column: Tijdelijke huurcontracten verdwijnen – eindelijk een beetje ademruimte voor huurders

Huurverhoging 2025

Huurverhogingen in 2025: Wat jij als huurder moet weten

Hoeveel borg mag een verhuurder vragen?

Nieuwe Wet Goed Verhuurderschap: Strengere Regels voor Waarborgsommen

Wat zegt PVV?

Wat zegt Partij voor de Dieren?

Wat zegt GroenlinksPvdA?

Wat zegt BVNL?

Wat zegt VVD?

Wat zegt BBB?

Wat zegt NSC?

Wat zegt D66?

Wat zegt Volt?

Wat zegt het CDA?

Will you agree to your annual rent increase?

Ik voelde aan alles dat het niet eerlijk was

Zo zijn we het proces met zijn vijven begonnen

De nieuwe huurdokter! 🚀

Ga jij akkoord met de jaarlijkse huurverhoging?

Amendement uitbreiding opzeggingsgronden

Wet vaste huurcontracten

Hoger voorschot? Wat betekenen de stijgende energieprijzen voor jou?

Stijgt de huurwaarde van jouw vastgoed?

Will you agree to this year's rent increase?

Ga je dit jaar akkoord met een huurverhoging?

We zijn jong, we moeten al lenen bij DUO en hebben naast veel schulden ook nog een veel te hoge huur. En voor wat?

Interview - Bibi - Breda

Wat heb je als mens nodig? Dat zou de vraag moeten zijn.

Interview - Josha - Utrecht

Ik vind het belangrijk dat ik als huurder niet met mij laat sollen

Interview - Jitte - Haarlem

Iedereen heeft recht op een eerlijke huurprijs

Landlords not returning deposit

Huurverhoging in 2021

Een vrijesectorwoning bestaat niet

Regelmatig zien wij in journalistiek e stukken de term vrijesectorwoning voorbij komen. Zo ook in het bericht van de NOS , waarin de journalist stelt dat Rick geen andere keuze heeft dan een een vrijesectorwoning te huren. Wat bedoelt deze journalist hier mee?

Appartement beschikbaar per 1 april 2021

Vanaf 1 april 2021 is er een appartement [+/- 70 m2] beschikbaar in Haarlem

Stemadvies voor een eerlijke huurmarkt

Apartment available from April 1st 2021

From 1 april 2021 there is an apartment [ 70 m2] available ﻿ in Amsterdam [Burgwallen Oost]

Appartement beschikbaar per 1 april 2021

Vanaf 1 april 2021 is er een appartement [70 m2] beschikbaar in Amsterdam [Burgwallen Oost]

Reactie consultatie opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur (samenvatting)

Reactie consultatie opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur (volledige versie)

Een huisjesmelker is ook maar gewoon een verhuurder

Studio [Breda] beschikbaar per 1 januari 2021

Vanaf 1 januari 2021 is er een studio [50 m2] beschikbaar in het centrum van Breda

Waarom huurtoeslag voor kamers geen goed idee is

Wie profiteert van het groeiend vermogen in Nederland? (2)

Wie profiteert van het groeiend vermogen in Nederland?

Wat betaal ik minimaal voor mijn woning?

Huur jij een woning dan kan jij je huurprijs laten toetsen. Op deze manier kom jij te weten wat de maximale huurprijs voor de woning is en dus wat de verhuurder maximaal zou mogen vragen voor de woning. Maar hoe kom ik er achter wat de minimale huur is die ik zou moeten betalen?

Nibud luidt nogmaals de noodklok

Huurverhogingen, hoe zat dat ook alweer?

Volgens het CBS is dat de grootste stijging sinds 2014, oftewel de grootste huurstijging in 6 jaar.

Zijn jouw servicekosten van 2019 wel afgerekend?

From 1 april 2021 there is an apartment [ 70 m2] available in Amsterdam [Burgwallen Oost]